Sentencia CIVIL Nº 537/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 140/2020 de 02 de Noviembre de 2020

Encabezamiento

ROLLO Nº 140/20
SENTENCIA Nº 000537/2020
SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER
SOLER Magistrados/as Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD D. FRANCISCO JAVIER GARCIA-MIGUEL AGUIRRE
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En la ciudad de VALENCIA, a dos de noviembre de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER
SOLER, los autos de Juicio Ordinario [ORD], 571/18 promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº UNO DE
MISLATA de MISLATA, con el nº 000571/2018, por FUTURA MARKUSS SL representado en esta alzada por el
Procurador D. MIGUEL JAVIER CASTELLO MERINO y dirigido por el Letrado D. Antonio Arroyo Ilera contra D.
Pedro Enrique y Dª Leonor representado en esta alzada por la Procuradora Dª CLARA GONZALEZ RODRIGUEZ
y dirigido por el Letrado D. Victor de Nalda Martínez, pendientes ante la misma en virtud del recurso de
apelación interpuesto por D. Pedro Enrique y Dª. Leonor .

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº UNO de MISLATA, en fecha 21 de noviembre de 2019, contiene el siguiente: 'FALLO: Estimo parcialmente la demanda formulada por Futura Markus contra Pedro Enrique y Leonor y condeno a Pedro Enrique y Leonor a abonar a la parte actora la fianza menos la cantidad de 1075,45 euros mas IVA., así como intereses desde la interpelación judicial. Sin expresa condena en costas. Estimo parcialmente la demanda reconvencional formulada por Pedro Enrique y Leonor contra Futura Marcus y condeno a Futura Markus a abonar a Pedro Enrique y Leonor la cantidad de 1077,45 euros, así como intereses desde la interpelación judicial.'.



SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Pedro Enrique y Dª.

Leonor , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 29 de octubre de 2020.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de FUTURA MARKUSS S.L. formuló demanda contra D. Pedro Enrique y Dª. Leonor reclamando la devolución de la fianza arrendaticia y solicitando en consecuencia que se condenara a los demandados al pago a la mercantil actora de la cantidad de 1.800 € más los intereses legales de dicha cantidad del día 1 de mayo de 2018 con imposición de costas a la parte demandada. La parte demandada contestó a la demanda y formuló reconvención solicitando la indemnización de los daños causados en el local arrendado ascendientes a 4.446,20 € descontando de dicha cantidad la susodicha fianza arrendaticia ascendente a 1.800 €, por lo que en definitiva solicitaba que se condenara a la mercantil actora al pago de 2.646,20 € por los daños causados en el local arrendado con expresa imposición de costas a la parte actora.

La sentencia de autos estimó parcialmente la demanda y condenó a los demandados a pagar a la parte demandante la cantidad de 1.075,45 € más IVA así como los intereses de la interpelación judicial, sin expresa condena en costas, y estimó su vez parcialmente la demanda reconvencional condenando a la mercantil actora abonar a los demandados la cantidad de 1.077,45 € y los intereses de la interpelación judicial.

Contra dicha sentencia interponen recurso de apelación los arrendadores demandados en cuanto a los daños en suelo y rodapié, pintura interior y exterior del local, extintores y limpieza, partidas que fueron desestimadas por la sentencia, solicitando en definitiva que se estimara el recurso, se revocara la sentencia y se condenara a la mercantil arrendataria al pago de la cantidad de 2.646,20 € por los daños en el local, así como al pago de las costas procesales.

Conferido el oportuno traslado a la parte demandante se opuso al recurso solicitado su desestimación con imposición de costas a la parte demandada apelante.



SEGUNDO.- Impugna el arrendador demandado la sentencia de autos exclusivamente en lo relativo a las partidas relativas a los daños en suelo y rodapié, pintura interior y exterior del local, extintores y limpieza, cuya reclamación la sentencia desestima, por tanto en dichas partidas debe centrarse el recurso a la vista de la pretensión impugnatoria de la parte apelante, pues nos hallamos en el ámbito de la segunda instancia y al respecto señala el art. 465.5º LEC que 'el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461' de suerte que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no expresamente impugnados devienen firmes y no pueden ser modificados so pena de incurrir en una 'reformatio in peius' que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia 'extra petita'.

En primer término conviene recordar, como ya lo hizo esta Sala entre otras en sentencias nº 253/2016 de 23 de junio y 226/2018 de 26 de mayo, que en lo relativo a los daños causados en bienes arrendados es preciso partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º del código civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución; en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda o el local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad tratándose de una vivienda o de desarrollar normalmente la actividad para cuyo destino se arrienda, de tratarse de un local, art. 1562 del código civil). No obstante sin perjuicio de lo expuesto incumbe obviamente al arrendador la plena acreditación de los daños que reclama y que se han producido durante el arrendamiento ( SAP Barcelona sección 13 de 05 de marzo de 2018 ROJ: SAP B 1526/2018 y SAP Islas Baleares sección 3 del 24 de enero de 2018 ROJ: SAP IB 84/2018).

Ello sentado, en el presente caso no sólo debe partirse de las antedichas presunciones, sino que además el arrendatario manifestó en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2017 'conocer el estado del local que ocupa recibiendo el mismo a su entera conformidad' y así consta en la cláusula cuarta del citado contrato.

Entrando en el examen de los daños cuyo importe se reclama en vía reconvencional, por lo que se refiere a los causados en el suelo y rodapié, los desperfectos son evidentes, así se desprende del informe pericial y de las fotografías obrantes en el mismo y en autos, por lo que la propiedad ha acreditado su existencia, y consiguientemente incumbe al arrendatario demostrar que los mismos ya existían cuando se le entregó la posesión del local a la vista de las presunciones que con carácter 'iuris tantum' se recogen en los citados arts.

1561, 1562 y 1563 CC, no siendo de recibo los argumentos esgrimidos en la sentencia de autos en cuanto a que no se hiciera constar nada sobre este extremo en el documento de resolución del contrato por mutuo disenso de fecha 2 de mayo de 2018 (documento nº 3 de la demanda), pues precisamente en dicho documento consta que la comprobación del estado del local se realizaría tras la entrega de llaves, precisión por otro lado lógica, y por otro lado, las partes han aportado dos fotografías en lo relativo al estado del suelo al inicio del arriendo, la parte demandante y apelada la aporta como documento nº 1 de la contestación a la reconvención, de la que según afirma se desprende que el suelo estaba en mal estado, lo que no se aprecia en la indicada fotografía dada su escasa calidad, antes al contrario, si bien la parte demandada apelante ha aportado otra fotografía como documento nº 4 de su contestación a la demanda, en la que se aprecia con mayor nitidez que el suelo estaba en perfectas condiciones, por lo tanto y con arreglo a la jurisprudencia expuesta el arrendador ha acreditado la existencia de unos daños ocasionados durante el arriendo, y el arrendatario no ha probado que los mismos se hubieran producido por causas no imputables al mismo (fuerza mayor, inevitabilidad, transcurso del tiempo, mero uso, etc...), por lo que en este punto debe ser estimado el motivo impugnatorio, teniendo en cuenta que el perito aplica en su informe razonablemente una depreciación del 40% teniendo en cuenta que el parquet tenía una antigüedad de 8 años aproximadamente, siendo su vida útil de 20 años.

En lo relativo a la pintura del local, es evidente que el uso del local durante el arrendamiento conlleva un deterioro por lo que la pintura es habitualmente necesaria por razones no sólo estéticas sino de higiene, siendo lógico que existieran ciertas 'rozaduras y suciedad' propia del uso y transcurso del tiempo, a lo que debe añadirse que las humedades en el techo tampoco le serían imputables, si bien no se trata en puridad de daños o desperfectos, pero sí debe responder el arrendatario de los 'golpes y desconches' en paredes y columnas como indica la sentencia y demás desperfectos existentes en el local con la consiguiente necesidad de obras de albañilería y por ende de pintura, lo que justifica la reclamación de dicha partida, y tanto en interior como en exterior, dado que la pintura de la fachada realizada a instancia del inquilino se realizó de forma poco ortodoxa como señala el perito, siendo además necesarias obras de albañilería también en la citada fachada.

Por lo que se refiere a los extintores, que el local disponía de ellos es claro a la vista de la declaración del arrendador corroborada con el informe pericial, a lo que debe añadirse que la parte arrendataria no negó su existencia, si bien manifestó haberlos comprado ella, pero no ha aportado prueba alguna sobre este extremo, de muy sencilla acreditación por lo que siendo que los extintores realmente estaban en el local y ahora no, la partida se estima acreditada y su reclamación procedente.

Finalmente en cuanto a la limpieza del local es claro que el arrendatario debe entregarlo en las debidas condiciones pero también lo es que en este caso la entrega de llaves tuvo lugar en fecha 2 de mayo de 2018 y la suciedad a la que alude el informe pericial se constata en noviembre de ese mismo año, seis meses después, lo que implica que esta partida no se considere procedente compartiendo el criterio de la sentencia impugnada en este punto.

En consecuencia deben ser acogidas todas las partidas del informe pericial a excepción de la correspondiente a limpieza, que precisamente es la menos relevante económicamente, por tanto en la suma de 4.386,20 € de la que debe deducirse la suma a reintegrar al arrendatario en concepto de fianza arrendaticia ex art. 36 LAU, ascendente a 1.800 €, por lo que el tras dicha compensación ( arts. 1195 y ss CC y art. 408 LEC) el arrendatario adeuda al arrendador demandado reconviniente la suma de 2.586,20 €, lo que conlleva la desestimación de la demanda y la estimación en lo sustancial de la demanda reconvencional.



TERCERO.- Dada la estimación parcial del recuso no procede especial imposición de las costas de esta alzada, y en cuanto a las de primera instancia, la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención en lo sustancial implica su imposición a la parte demandante y demandada reconvenida ( arts. 394 y 398 LEC).

En efecto, en el presenta caso la demanda reconvencional ha sido estimada en lo sustancial, y al respecto esta Sala ha señalado con reiteración, entre otras en sentencia nº 256/18 de 23 de mayo, que se remite a la sentencia nº 120/18 de 15 de marzo, que la denominada doctrina de la 'estimación sustancial' de la demanda, podría sintetizarse en la existencia de un 'cuasi-vencimiento', por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, y en la práctica es de especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del 'quantum' es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por mor de la misma, resulta oportuno un cálculo 'a priori' ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas, y además se centra la reclamación en relación al 'valor' del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles. La jurisprudencia ( sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003, 24 de enero de 2005, 26 de abril de 2005, 6 y 9 de junio de 2006, 9 de julio de 2007 , 25 de marzo y 18 de junio de 2008 y 18 de julio de 2013, entre otras) señala que en los supuestos de estimación sustancial de la demanda, es decir, la obtención de una victoria que no fuera total, pero sí casi completa, en el seno del proceso, cabe aplicar el principio del vencimiento objetivo del artículo 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en principio, está reservado para las decisiones íntegramente estimatorias de la demanda. De esa manera se soslaya la regla que, en otro caso, se aplicaría para las decisiones que implicasen una mera estimación parcial de la demanda ( artículo 394.2º de la LEC), lo que supondría que cada parte correría con las propias y con las comunes por mitad, a no ser que hubiera méritos para imponerlas a una de ellas por haber actuado con temeridad. El criterio de la sustancialidad en la estimación de la demanda supone incluir, por vía jurisprudencial, una cierta flexibilidad en la aplicación de la norma que permite equiparar, a la hora de decidir sobre la imposición de costas, a las decisiones íntegramente estimatorias de la demanda aquellos otros casos que, aunque no lo sea en su literalidad, implican la consecución de la victoria sobre la contraparte en todos los aspectos más importantes de aquello que era lo peticionado en la demanda. Se da cobertura así, por ejemplo, en las reclamaciones de cantidad, a los casos en los que el importe concedido en la sentencia, si bien no coincidiese con el reclamado, tuviera una escasa diferencia con él. O también a los casos en los que, en otro tipo de reclamaciones, lo que no se concediese en la sentencia se refiriera a circunstancias meramente accesorias o de menor relevancia en relación con la tutela judicial postulada en la demanda. La reciente sentencia del TS, Civil sección 1 del 13 de febrero de 2018 ( ROJ: STS 405/2018 ) reitera la doctrina jurisprudencial y así dice: 'Como recuerda la sentencia 715/2015, de 14 de diciembre, con cita de otras muchas, para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quien se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho'.

En el presente caso la diferencia entre lo reclamado en la demanda reconvencional y lo concedido en sentencia es mínima y a tal efecto basta comparar el suplico de la demanda con el fallo, por lo que es perfectamente aplicable en este caso el principio que permite considerar que existe una estimación de la demanda cuando las pretensiones son estimadas 'en lo sustancial', como aquí ha sucedido, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación este Sala pronuncia el siguiente

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Enrique y Dª. Leonor contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mislata en autos de juicio ordinario nº 571/18, revocamos la misma y en consecuencia: 1.-) Desestimamos la demanda formulada por la representación procesal de FUTURA MARKUSS S.L. contra D. Pedro Enrique y Dª. Leonor .

2.-) Estimamos en lo sustancial la demanda reconvencional formulada por D. Pedro Enrique y Dª. Leonor contra FUTURA MARKUSS S.L. y condenamos a la misma a satisfacer a los actores reconvinientes la suma de 2.586,20 €.

3.-) Condenamos a FUTURA MARKUSS S.L. al pago de las costas procesales causadas en primera instancia, sin que proceda especial imposición de las causadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal ( DA 15ª LO 1/2009).

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella podrán formular, en su caso, recurso de casación por el motivo previsto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y recurso extraordinario por infracción procesal, a deducir este último únicamente acumulado con el anterior, a interponer en un único escrito, conforme al Acuerdo adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo reunida en Pleno no Jurisdiccional el 27 de enero de 2017, sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, ante esta Sala, para ante el Tribunal Supremo, en el plazo de veinte días desde su notificación. Y, en su caso, de la necesidad de constitución de depósito o de prestación de tasa para recurrir, así como la forma de hacerlos efectivos.

Así por esta, nuestra Sentencia, que se llevará al Libro de las de su clase y sendos testimonios al rollo de su razón y al procedimiento de que trae causa, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.