Sentencia Civil Nº 537, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 1996 de 29 de Noviembre de 2000

Fundamentos

Rollo n° 1.996/99

Apelación civil

SENTENCIA         N° 537/2.000

      En La Coruña, a veintinueve de noviembre de dos mil, la Sección Primera de la Audiencia Provincial, formada por los Iltmos. Sres.  Magistrados D. Miguel Herrero de Padura, Presidente, D.José María Sánchez Jiménez y D.  Dámaso Manuel Brañas Santa María, en el recurso de apelación interpuesto en el  juicio de menor cuantía número 16 de 1997 del Juzgado de Primera Instancia número  tres de Betanzos, promovido por P.S. L., apelante, representada por el procurador Sr. Perreau de P y Z y defendida por el abogado D. Rafael Pereira González, contra Dª. Raquel S, apelada, representada por el procurador Sr. López-Riobóo y Batanero y defendida por el abogado D. Ramón Sabín Sabín, resuelve como se dirá por las siguientes razones:

ANTECEDENTES DE HECHO

      Primero. Se aceptan los de la sentencia recurrida, dictada el veintinueve de enero de 1999, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la excepción de litispendencia y falta de legitimación activa y desestimando como desestimo la demanda planteada por la entidad P.S.L, representado por el Procurador D. Santiago Lopez Diaz y bajo la dirección del Letrado D. Rafael Pereira Gonzalez y contra Dña. Raquel S representada por la Procuradora Dña. Amparo Cagiao Rivas y bajo la dirección del Letrado D. Ramón Sabín Sabín, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contenidas en la demanda contra ellos dirigida, con imposición de costas a la parte actora."

      Segundo. Contra ella interpuso la parte demandante recurso de apelación, que se admitió en ambos efectos, y, una vez emplazadas las partes, se elevaron las actuaciones a este Tribunal, en que se siguió el procedimiento legalmente ordenado y se señaló el pasado día veinte del actual para la vista, que se celebró con asistencia de las aquéllas, que solicitaron la apelante la revocación de la sentencia con costas a la demandada y la apelada su confirmación con costas al recurrente.

      Tercero. Actuó como ponente el Iltmo. Sr. D. Dámaso Mª. Brañas Santa María.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

      Primero. Se aceptan sustancialmente los de la sentencia apelada en lo que no discrepen de los siguientes.

      Segundo. Ciertamente no está en discusión que la sociedad demandante adquirió mediante la escritura pública otorgada el veinticuatro de mayo de 1990 la propiedad de la finca vendida (artículos 609 y 1.462, párrafo segundo, del Código Civil y 34 y 38, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), y, según resulta de la nota marginal a la inscripción tercera (certificación registral, folio 28 vuelto de los autos), la segregación operada sólo alteró el lindero este de la finca matriz, que pasó a ser la parcela segregada; conforme a ello el resto de la finca matriz limitaría a levante con la parcela segregada, en la que se erigió la edificación, y mantendría los linderos norte, sur y Oeste; por tanto en este plano documental es irrelevante si la sociedad actora enajenó o no la totalidad de los pisos y locales del edificio promovido, ya que la porción remanente tras la segregación sería la que en la tesis de la demanda estaría en contacto con la denominada en la demanda finca H (designada así en lo sucesivo por razones de brevedad). Ahora bien, la titularidad dominical no supone por sí sola la legitimación activa para el deslinde; requiere además la colindancia real de la finca propia con la de la parte demandada. En la referida escritura pública, que transcribe la descripción obrante en la otorgada el cinco de marzo anterior a favor de los transmitentes en aquélla, se reseñan como linderos actuales de la finca matriz en el momento de su otorgamiento, al norte, "edificio de apartamentos Torre Playa de Miño y carretera de la Urbanización", al sur, "de Antonio Q y José V ", al este, "Manuel P y otros, "Crisol de las Rías", y al Oeste, "setos vivos y muro que contiene herederos de María Vicente C, Pedro Valiño Cagiao y otros"; como es patente, no aparecen mencionados la demandada Dª. Raquel S y su marido, a diferencia de lo que ocurría en la descripción sustituida (al Oeste, "más de esta pertenencia"), lo que hace extraño que pasasen simplemente, de ser entonces limítrofes, a estar incluidos en el indefinido "otros"; además su mención anterior, procedente de la descripción del predio formado por agrupación efectuada en 1975, puede explicarse porque los rumbos están girados con relación a la nueva descripción; en efecto figura en la anterior Antonio Q como lindero este (sur en la actual, como corrobora el plano presentado con la demanda) e igualmente sucede con la descripción de la finca colindante ocupada por El Crisol de las Rías resultante asimismo de agrupación hecha por el Sr. S en 1969, como revela con claridad la fijación como linde norteño de la carretera pública o propiamente dicha y como linde occidental de la particular que parte de ella (folios 133 y 152); se trataría, por tanto, del terreno en que se erigió la Torre referida, antes de su pertenencia (folios 76, 77 y 133, así como la división que se menciona en la inscripción primera del folio registral certificado). El examen del informe del ingeniero técnico topógrafo, acompañado a la demanda e incorporado a ella como pieza básica de la causa de sus pretensiones, y, en particular, de su plano adjunto revela que las parcelas o porciones designadas como B, C, D y E no tienen punto alguno de contacto con la finca H, al estar separadas de ésta por el terreno en que se asienta la Torre Playa de Miño y el marcado con la letra J. Así pues la única posibilidad de colindancia se reduce a éste último. Contra lo que entiende la demandante, al contestar a la demanda se afirmó que dicha porción J no fue objeto de la venta (folio 64, primer párrafo, en relación con el adjunto documento número tres, obrante al folio 75, en el que figura pintado de gris, como se infiere de su comparación con el meritado plano topográfico) o, lo que es igual, se negó que formase parte de la finca después adquirida por dicha sociedad; siendo así la controversia al respecto ha de resolverse a la luz de los elementos de juicio que figuran en el proceso, bien entendido que, de no justificar la tesis de la demanda, ello redundaría en perjuicio de la parte ahora apelante de acuerdo con las reglas de distribución de la carga de prueba, al ser hecho constitutivo de sus pretensiones.

      Tercero. En realidad el único medio que puede invocar la parte apelante, aparte la interpretación documental, es el informe topográfico, ratificado por su autor, que no da razón específica alguna de su inclusión, más allá de la de buscar el modo de completar sobre el terreno la superficie atribuida en la escritura pública, con lo que incurre en una aparente petición de principio, como es dar por supuesto que la finca adquirida tenía esa superficie en la realidad; frente a ello ha de tenerse en cuenta que la sociedad actora compra la finca por precio alzado y como cuerpo cierto, al no estipularse el precio por unidad de medida, y con unos linderos definidos y no dependientes de la determinación de una superficie, y que la inclusión en ella de la porción J supondría la necesidad de señalar como lindantes por el Oeste, no ya a la demandada y su esposo, sino a los dueños de la porción I, amén de hacer incomprensible la mención como confín septentrional de la mentada Torre (sita precisamente al sur de la parcela J), que en tal caso debería figurar como occidental, al estar al Oeste de la finca en su conjunto o, si se prefiere, a la vez como límite norte, Oeste y sur en razón de su posición con referencia, respectivamente, a las porciones D, C y J; por otra parte la propia apelante no sabe si la finca adquirida linda con alguna propiedad de la demandada o, concretamente con la finca H (respuestas a las posiciones segunda, cuarta y novena) y en el acta de requerimiento notarial de diciembre de 1994 no se mencionó la porción J como parte de la finca adquirida, bien que en la posterior de marzo de 1995 se atribuyese a un error, difícilmente explicable, dadas las circunstancias. Tampoco hay error del testigo Sr. Nogueiras Mascarenhas al responder a la pregunta quinta, porque, con arreglo a lo que aparece en el documento número cinco de los presentados al proponer prueba, la edificabilidad consumida (6.903,4 metros cuadrados) resulta de aplicar el coeficiente de edificabilidad (2,5 metros cúbicos por metro cuadrado) a una superficie de 2.761,36 metros cuadrados, inferior a la suma (3.321 metros cuadrados) de las fincas A, D y E (adquiridas éstas dos mediante las escrituras públicas cuyas copias autorizadas obran a los folios 215 y siguientes) del plano de emplazamiento que forma parte de dicho documento; por otra parte, como resulta de la comparación con el plano acompañado a la demanda, la finca A de aquél está formada en parte por la porción A de éste, que la demandante no incluye entre las que integran la finca propia que pretende deslindar, pero en cambio se refunde en la superficie de 1.421 metros cuadrados que se señala a aquél, coincidente con la de la finca segregada de la adquirida, pero que curiosamente (en razón del único cambio de lindero reseñado) se sitúa hacia el Oeste de la finca matriz, donde debería estar el resto de ésta; en todo caso el referido plano de emplazamiento del arquitecto Sr. Nogueiras no favorece en absoluto la tesis de la demanda, porque en él no se comprende en la superficie registral (resultante de la suma de las atribuidas a las parcelas A, B, C, D y E) la porción J, que no aparece en él, y en cambio abarca la totalidad de la finca C, que correspondería a la designada como H, cuya colindancia con la A se grafía en contradicción con el plano topográfico acompañado a la demanda, corroborado en este aspecto por la prueba pericial. Así pues no está probado que la propiedad de la actora colinde con la finca H; obviamente tampoco lo está (ni siquiera se alega) que lo adquirido fuese una superficie discontinua, en la que estuviese integrada la totalidad o parte de la finca H.

      Cuarto. Aunque se prescindiese de la falta de prueba de la colindancia, en la hipótesis de que la finca de la recurrente comprendiese parte de la finca H, la ausencia de mención de la Sra. S y su cónyuge entre los colindantes sería entonces enormemente llamativa, con mayor razón al no estar definido el lindero, ni siquiera idealmente, pues hay más posibilidades que la reflejada en el anexo I del dictamen del perito judicial; en efecto cabría una orientación de la línea divisoria en sentido este-oeste u oblicua con relación a ella o, incluso, quebrada (por no mentar las menos probables curvas o mixtas) y ciertamente ninguna explicación ilustra sobre el motivo que tendrían los vendedores en su momento para quedarse con una pequeña parte de la finca de muy dudosa utilidad en lugar de enajenarla entera, por no hablar del probable enclavamiento sin previsión de la oportuna servidumbre de paso, que a la vez mermaría el valor de la parte enajenada; en todo caso se echaría en falta la reseña de colindantes, distintos de los que figuran en la descripción de la finca adquirida, por el norte y el sur, sean los antes mentados, sean los dueños de las fincas marcadas como G e I, y el Oeste, ya aquéllos, ya los dueños de las fincas números 62 o 74 del croquis catastral o de ambas.

      Quinto. Asimismo, aparte de lo razonado en la sentencia recurrida sobre la perfecta definición en el terreno de los límites de la finca H (también en el ya mencionado plano topográfico aportado con la demanda), cabe añadir que tal definición luce igualmente en la descripción documental de la finca de la recurrente, que señala por el Oeste (véase transcripción anterior) elementos materiales de separación, y está proclamando la innecesariedad de un deslinde por ese rumbo, al menos en tanto subsistan, corno es el caso, sin que se pueda olvidar que, como es obvio (respuesta a la posición primera propuesta por la actora), la finca fue inspeccionada antes de su adquisición. Cabe notar que ni siquiera se adujo que tales elementos materiales de separación existan en el interior de la finca H.

      Sexto. Mantenido el fracaso de la pretensión de deslinde, ha de examinarse la subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios; se ejercita, se dice, por subrogación de la sociedad demandante en la posición de sus vendedores como compradora de la misma finca exactamente frente a quien le vendió a aquéllos. En primer término conviene constatar que el fundamento de tal pretensión, salvo las referencias a la legitimación que se hacen en los de derecho, aparece en la propia súplica y no, como procedería en buena técnica procesal, en los hechos de la demanda; está claro que se trata de una acción basada en el incumplimiento del contrato de compraventa convenido entre la demandada y otras personas que no son parte en este proceso; por de pronto aquélla no podría ser condenada a más de la mitad de la indemnización solicitada (artículos 1.137 y siguiente del Código Civil), ya que el contenido del contrato no determina la solidaridad de los vendedores ni expresa ni tácitamente; por otra parte la característica relatividad del contrato que proclama el artículo 1.257, párrafo primero, del propio Código impide que, salvados los casos de la cesión del derecho, cuando es posible (artículo 1.112 del Código Civil), y las excepciones legalmente previstas de sustitución procesal o acción directa de un tercero, uno de éstos pueda ejercitar acciones contractuales; incluso si se entiende que la transmisión del dominio conlleva la de las acciones que para su protección, en el más amplio sentido, correspondían al transmitente, tal criterio sólo podría jugar respecto al daño que afectase directamente al adquirente, que, en otro caso experimentaría un enriquecimiento sin causa si recibiese la reparación de un daño de aquél que no le alcanza; como ya se dijo, la sociedad mercantil apelante compró la finca por precio alzado y como cuerpo cierto definido por unos linderos determinados, en particular por el Oeste, y, por consiguiente, no sufre daño alguno por razón de la mayor o menor cabida de la finca, como se desprende del artículo 1.471 del Código Civil, que le veda cualquier acción contra los vendedores, que le entregaron todo el terreno comprendido dentro de los confines indicados, sin que su derecho se extendiese a más. Tampoco se alegó que se hubiese producido la cesión a la apelante de la acción indemnizatoria que pudiese corresponder a sus transmitentes, que, por su objeto y naturaleza, no es accesorio de la cosa transmitida. En todo caso no semeja excesivo agregar que no considera en forma alguna la recurrente la disminución que pueda suponer respecto de la cabida documentada la ejecución de la sentencia a que hace referencia la escritura pública de cinco de marzo de 1990, ni explica la razón de excluir la porción A del plano del Sr. F como parte de la finca adquirida, cuando la sitúa intermedia entre sus lindantes meridionales y las porciones B, D y E del referido gráfico, ni, por otra parte, inferir que, dada la dedicación empresarial a la promoción inmobiliaria, la mercantil actora no desconocía la discordancia entre la superficie real y la documentada, superior, según su propia tesis, a una cuarta parte; al hilo de la referida actividad empresarial, no es aventurado entender que tal diferencia en más se conservó voluntariamente en las sucesivas transmisiones por el beneficio que podría suponer su posible empleo como base de cálculo de la edificabilidad, porque la pretendida superficie de 2.331 metros cuadrados se atribuía en el croquis del Sr. P, datado en 1975, a una zona que llegaba desde el límite sur de la finca de la finca adquirida por la actora hasta la calle o carretera particular que por el norte de la finca ocupada por El Crisol de las Rías procede de la carretera propiamente dicha, con inclusión del terreno en el que se edificó la repetida Torre.

      Séptimo. No se oculta a la Sala el problema procesal que subyace al planteamiento de la pretensión de deslinde del modo en que llega al momento decisorio, pero concluye que no procede hacerse cuestión de ello, al considerar que no trasciende indefensión y, en definitiva, recaen sus consecuencias desfavorables sobre la propia demandante.

      Octava. Las costas de segunda instancia se rigen por el 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

      VISTOS los artículos citados y demás de aplicación. En nombre de S. M. El Rey

FALLAMOS:

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la parte recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, confirmamos la Sentencia apelada e imponemos las costas de esta instancia a la parte apelante.