Sentencia CIVIL Nº 538/2018, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 532/2018 de 10 de Julio de 2018

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000538/2018
Presidente
D./Dª. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER (Ponente)
Magistrados
D./Dª. JESUS IGNACIO PEREZ BURRED
D./Dª. ALFONSO Mª MARTÍNEZ ARESO
En ZARAGOZA a diez de julio de dos mil dieciocho
En nombre de S.M. el Rey,
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 005, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 852/2017, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de
ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 532/2018, en los que
aparece como parte apelante, D. Obdulio , representado por el Procurador de los tribunales, Dª MARIA
EUGENIA LOSTAL PRADA, asistido por el Abogado D. JORGE SOLANAS TELLO, y como parte apelada,
SOCIEDAD COOPERATIVA HABITAT NUEVO PIRINEO, representado por el Procurador de los tribunales,
Dª ISABEL ARTAZOS HERCE, asistido por el Abogado D. JAVIER LASHERAS SAN MARTIN, siendo el
Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la resolución apelada de fecha 5-2-2018, cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: ' Que desestimo la demanda presentada por Dª María Eugenia Lostal Prada, Procuradora de los Tribunales, actuando en representación de D. Obdulio frente a 'Hábitat Nuevo Pirineo S. Coop' imponiendo las costas derivadas de las presentes actuaciones al demandante.'

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal D. Obdulio se interpuso contra la misma recurso de apelación, y dándose traslado a la parte contraria se opuso al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Recibidos los Autos y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 25 de junio de 2018.



CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO .- Entre el demandante, D. Obdulio y la demandada 'Hábitat Nuevo Pirineo S. Coop', se suscribió un contrato de arrendamiento con fecha 1- 1-2009, completado el 2-1-2009 con un contrato de opción de compra sobre la vivienda arrendada, con garaje y trastero.

De tal manera que el precio del arrendamiento se fijó en 500 euros mensuales, que, como consecuencia de la concomitante opción de compra, se distribuyó en 300 euros para el alquiler y 200 euros como pago a cuenta de la opción de compra.

De tal manera que el precio de ésta era el siguiente: 3.000 euros, que se satisficieron a la firma, 200 euros mensuales durante 2 años (24 meses: 4.800 euros) que también se pagaron y otros 3000 euros, antes de 30-9-2009, que no se pagaron.

La opción debía ejercitarse hasta el 2-enero-2011.



SEGUNDO .- El 1-4-2012 se firmó un complemento al citado contrato mixto o complejo de arrendamiento y opción de compra. Se reduce la renta de 300 euros a 250 euros durante cinco meses y posteriormente se vuelve a subir a 300 euros. Y se concreta que ese precio será exclusivamente de renta, por lo que no se descontará nada del precio de la opción 'si se llegara a ejecutar'.



TERCERO.- El 31-5-2013 consta un contrato de arrendamiento del Sr. Obdulio , en la misma población (Pedrola) pero en otro edificio y con otra propietaria (Grupo Dinar 2010 S.L.).

El 4-10-2013 se dictó sentencia de desahucio por impago de la renta de la vivienda inicialmente alquilada con la ahora demandada. Impago que se concretó en 4.461,97 euros. Demanda interpuesta a junio de 2013.

El 26-9-2014, se arrendó el piso litigioso a terceros.



CUARTO.- Constan reclamaciones de la Comunidad o acuerdos sobre dieficiencias, el 20-7-2010 (inundaciones en el garaje), 20-2-2013 (subsanación de deficiencias), (17-1-2013 (inundaciones). Todo ello frente a la promotora (aquí arrendadora).

Asimismo, una demanda de conciliación de 11-4-2013 de los arrendatarios para que resuelva el contrato de arrendamiento y la opción de compra. Y un informe pericial sobre deficiencias de la vivienda (fundamentalmente humedades) de 1-7-2013 .



QUINTO.- Opción de compra.- El contrato (o precontrato para algunos) de opción de compra, es un negocio jurídico según el cual el concedente u optario concede a un tercero, optante, el derecho a adquirir un determinado bien. De tal manera que esa adquisición sólo dependerá de la decisión del optante, que vinculará al concedente o promitente; quedando así perfeccionado automáticamente el contrato, la compraventa ( Ss.T.S. 3-4-2006 y 722/14 , 18-2-2015 ).

Por tanto, la opción de compra es esencialmente temporal . Pero, además, esa opinión lleva generalmente consigo un precio o prima. Que es la contraprestación para que el concedente quede sujeto a la opción del optante, durante un determinado plazo.

Cuando no se ejercita la opción, la consecuencia no es que deba indemnizar daños y perjuicios al promitente (salvo pacto), sino la pérdida del precio o canon de la opción ( S.T.S. 191/2015, 8-4 ).



SEXTO.- Ahora bien, la opción de compra, como negocio sinalagmático es susceptible de resolución , ex art. 1124 C.c ., cuando el incumplimiento tenga fuerza resolutoria por su contenido de esencial . ( Ss.T.S.

91/15, 26-2 y 170/15, 26-3 ).

SEPTIMO.- También reitera la jurisprudencia que en el supuesto muy habitual de arrendamiento y opción de compra, como pacto accesorio al de arrendamiento, la resolución de éste, hace decaer el contrato de opción (S.A.P. Palma de Mallorca, secc. 4ª, 78/16, 14-3).

OCTAVO.- En el caso presente es preciso conjugar y valorar una serie de elementos. A la fecha de la opción ( 2-1-2011 ) el arrendatario no la había ejercitado. Tampoco había pagado todo el precio acordado, que vencía el 30-9-2009.

Es cierto que el Anexo al contrato de arrendamiento de 2009, firmado el 1-4-2012 , recoge una frase explicativa de la reducción de la cuantía mensual: todo lo que se pague será renta, no precio de la opción, si se llegara a ejecutar .

Ahora bien, no sólo no ha pagado los 3.000 euros que restaban del precio de la opción, sino que a la fecha de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta del arrendamiento y cantidades asimiladas (junio 2013) adeudaba a la arrendadora (y concedente de la opción) la cuantía de 4.461,97 euros.

Por tanto, se puede concluir que no tenía intención de satisfacer ese precio y, parce ser, tampoco la de ejecutar la opción. Pues ésta no podía tener un plazo ilimitado (sine die).

En todo caso, resuelto el contrato de arrendamiento ( sentencia 4-10-2013 ), decae el derecho de opción.

NOVENO.- Cuestión distinta es si el optante tenía derecho a resolver el contrato de opción por no reunir la vivienda, garage y trastero los requisitos de habitabilidad pertinentes. Si la oferta de la propiedad suponía un incumplimiento esencial respecto a la compraventa que se perfeccionaría al ejercitar la opción.

La prueba sí ha demostrado que la vivienda y la zona de garage y trasteros tenían defectos. Con independencia de que las inundaciones provinieran de un defectuoso sistema de evacuación municipal, el optante o el comprador no tiene por qué discernir cuál pueda ser el responsable final; sino que tiene derecho a decidir si le conviene o no perfeccionar la compraventa. También la prueba pericial coincide en la existencia de deficiente aislamiento de la vivienda, lo que provoca puentes térmicos y formación de mohos, humedades.

Todo ello por un defectuoso tratamiento de los cerramientos.

La documentación de la Comunidad y la testifical obundan esa conclusión.

DECIMO.- Ahora bien, lo cierto es que en 2012, 3 años después de iniciar la ocupación del inmueble, reitera el alquiler, modificando la renta (temporalmente) y admitiendo la posibilidad de ejecutar la opción.

Su reacción se expresa y exterioriza a partir de abril de 2013 , con la demanda de conciliación en la que ya pide la resolución del arrendamiento y de la opción de compra. Fecha en la que ya adeudaba a la arrendadora una importante cantidad (alrededor de 4.000 euros). La pericial técnica es coetánea a la demanda de desahucio (mayo y junio de 2013, respectivamente).

UNDECIMO.- Del conjunto de los datos examinados, este tribunal considera que no se puede calificar de un incumplimiento sustancial del negocio jurídico de opción de compra. El elemento temporal de habitación del demandante en la vivienda arrendada (cuatro años y medio) es un elemento relevante.

La existencia de deficiencias y situaciones de incomodidad no pueden calificarse como de frustración del fin negocial.

Por lo que no procede declarar la resolución del contrato de opción de compra.

DUODECIMO.- Tampoco la acción indemnizatoria, pues no identifica los perjuicios que pretende le sean indemnizados. De hecho, no consta que ejerciera durante la vigencia del arrendamiento el derecho que la L.A.U le concede para obligar al arrendador a que mantuviera la vivienda en condiciones de habitabilidad ( art. 21 LAU ).

DECIMO

TERCERO.- Por fin, no hay enriquecimiento injusto por la producción de los efectos legales derivados del no ejercicio del derecho de opción.

DECIMO

CUARTO.- En todo caso, las dudas de hecho que recoge esta resolución, permite aplicar la excepción del art. 394 y 398 LEC . Dejando sin efecto la condena en costas.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D.

Obdulio , debemos dejar sin efecto la condena en costas de la primera instancia. Confirmándola en lo demás.

Devuélvase el depósito (si lo hubiera).

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en BANCO DE SANTANDER, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.