Sentencia Civil Nº 54/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 470/2009 de 01 de Febrero de 2010

Encabezamiento

SENTENCIA N. 54/2010

Barcelona, uno de febrero de dos mil diez

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez

Mª Carmen Vidal Martínez (Ponente)

Rosa Mª Agulló Berenguer

Rollo n.: 470/2009

Juicio Ordinario n.: 386/2007

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 33 de Barcelona

Objeto del juicio: acción declarativa de dominio y elevación a público del contrato de compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad con rectificación el

mismo

Motivo del recurso: actores: infracción art. 394.1 LEC (costas, no imposición)

demandados: incongruencia, supuesto de doble venta, tercero de buena fe a efectos del artículo 34 LH

Apelante: Rosana y Raimundo

Abogada: Sra. Rangel Garcia

Procuradora: G. Ferrer Massanas

Apelante: Comercial Smith & Watson, S.L. y Jose Ángel

Abogado: J. Serra Ruaix

Procuradora: E. Suñer Ollé

Apelado: Arques de San Jaume, S.A.

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 17 de abril de 2007 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se dicte sentencia "en los siguientes extremos: 1.- Se declare cierta la titularidad dominical de mis representados sobre la finca de autos desde la fecha de compra, el 27 de septiembre de 1983, que figura en el contrato privado de compraventa y se obligue a la parte demandada a pasar por dicha declaración. 2.- Se condene a la parte demandada bien a Les Arques de Sant Jaume, S.A. o bien a Don Jose Ángel a elevar a público el documento privado de compraventa para poder así practicar la inscripción a que hace alusión el artículo 3 de la LH , y para el caso de que no cumplieren, sea suplida dicha voluntad por éste órgano jurisdiccional mediante el otorgamiento judicial en cumplimiento de la sentencia que se dicte. 3.- Se proceda a la rectificación de la inscripción relativa a la finca núm. NUM000 , parcela NUM001 , tomo NUM002 , Libro NUM003 de San Jaume, del Registro de la Propiedad del Vendrell, de la que resulta como titular registral la parte demandada. 4.- La condena de los demandados al pago de las costas de este juicio de oponerse a lo instado."

Relatan que son propietarios de la parcela NUM001 , que forma parte de la finca registral NUM000 , y que la adquirieron de sus propietarios (Arques de Sant Jaume S.A.) en virtud de contrato privado de fecha 27 de septiembre de 1983. Afirman que han pagado el precio y que no han podido obtener la elevación de dicho contrato a escritura pública. Demandan también al Sr. Jose Ángel por constar como titular de dicha parcela desde el año 1990.

La parte demandada (Sr. Jose Ángel ) contesta y opone las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario y de falta de legitimación pasiva. Afirma que aportó la finca a la comercial Smith & Watson S.L. en el acto de constitución de la misma (11 de febrero de 2003) y admite que dicha operación no está inscrita en el Registro de la Propiedad. Afirma que es propietario de la parcela por haberle sido adjudicada en subasta judicial en fecha 23 de enero de 1990, tras el impago de la hipoteca constituida a favor de Les Arques de Sant Jaume S.L. Invoca el artículo 34 LH y defiende que es un tercero de buena fe.

En el acto de la audiencia previa se acordó dirigir la demanda contra la comercial Smith & Watson S.L.

Dicha codemandada presentó escrito en términos similares a la contestación el Sr. Jose Ángel .

Les Arques de Sant Jaume S.L. fue declarada en rebeldía.

La sentencia recurrida, de fecha 27 de octubre de 2008 contiene la parte dispositiva del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador Doña Gloria Ferrer Massanas en representación de Don Raimundo y Doña Rosana , contra la entidad Arques de Sant Jaume, S.A., Don Jose Ángel y Comercial Smith and Watson, S.L., debo declarar y declaro la titularidad dominical de los ahora demandantes sobre la Parcela número NUM001 (integrante de la Finca matriz nº NUM000 ) de la Urbanización " DIRECCION000 " sita en Sant Jaume dels Domenys, Provincia de Tarragona, desde la fecha de 27 de septiembre de 1983 que la adquieren por medio de contrato privado de compraventa. Que debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por esta declaración, y a la entidad codemandada Les Arques de Sant Jaume, S.A. a elevar a público el documento privado de compraventa de fecha 27 de septiembre de 1983, con la finalidad de proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, declarando la procedencia de la rectificación de la inscripción relativa a la finca nº NUM000 , Parcela NUM001 , Tomo NUM002 , Libro NUM003 de Sant Jaume, del Registro de la Propiedad nº 2 de El Vendrell de la que resulta titular registral el codemandado Sr. Jose Ángel , condenando a la entidad Comercial Smith & Watson, S.L. a otorgar con esa finalidad el documento público que para ello sea necesario con la finalidad de segregar la parcela nº NUM001 propiedad de los actores del presente juicio. Que no procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas originadas en el presente juicio, debiendo cada parte hacer frente a las originadas a su costas y las comunes por mitad.".

El juzgador de instancia descarta que los demandados sean terceros de buena fe, pero no efectúa una especial imposición de costas en atención a la existencia de dudas de derecho.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

Los actores recurrentes impugnan el pronunciamiento relativo a las costas.

El Sr. Jose Ángel y comercial Smith & Watson S.L. defienden que las acciones ejercitadas eran improcedentes y que no instó ninguna acción de nulidad que pueda justificar el fallo apelado. Defienden que se trata de un supuesto de doble venta y que el contrato privado de compraventa de los actores carecía de objeto determinado, circunstancia que determina su falta de validez. Sostienen que los actores pudieron comparecer en el proceso judicial en el que se produjo la adjudicación de la finca y que no existía ningún signo visible de ocupación. Defiende que deben considerarse terceros de buena fe.

Los apelados se oponen y coinciden con la argumentación contenida en la sentencia apelada.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto presenta diligencia de reparto de fecha 29 de mayo de 2009. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo el día 28 de enero de 2010 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, circunstancia que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. CONSIDERACIONES PREVIAS

Revisadas las actuaciones el tribunal deberá ratificar los correctos y detallados razonamientos de la sentencia apelada.

Resulta inadmisible que los demandados aleguen la existencia de incongruencia, cuando la sentencia apelada ha resuelto la controversia en los términos planteados por ambas partes. No debe olvidarse que los demandados recurrentes no impugnaron el título de los actores y por ello todas las cuestiones introducidas en el escrito de recurso, con relación a dicha cuestión, son cuestiones nuevas, inadmisibles en este trámite. Por otra parte los demandados alegaron ser terceros de buena fe y dicha cuestión ha sido examinada y resuelta en la sentencia apelada.

2. LA DOBLE VENTA Y LA VENTA DE COSA AJENA

El pleno del Tribunal Supremo, en sentencia de 5 de marzo de 2007 , tras analizar la jurisprudencia recaída hasta la fecha, declaró: "el panorama jurisprudencial que se acaba de describir aconseja que para resolver el presente recurso, fundado en infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y de la jurisprudencia al respecto, se fije definitivamente la doctrina de esta Sala sobre si dicho precepto ampara o no las adquisiciones a non domino, especialmente cuando éstas se producen a consecuencia de procedimientos de apremio sobre bienes embargados después de haberlos enajenado ya su titular registral."

En este sentido, la STS de fecha 5 de mayo de 2008 , aplica la anterior doctrina y declara que "la venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz.

Y la doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena. Así, el artículo 1473 del Código civil soluciona quien deberá ser el adquirente, si se ha vendido la cosa a varias personas y todavía ninguna de ellas la ha adquirido. Distinción que, entre otras sentencias anteriores, hace con detalle la de 10 de junio de 2003 .

En cuanto a la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de marzo de 2007 (reiterada, como no podía ser menos, por las de 16 de marzo y 20 del mismo mes y año) fija definitivamente la doctrina jurisprudencial sobre si dicho precepto ampara o no las adquisiciones a non domino y dice en su fundamento séptimo :

La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.

Esto último se comprende mejor si la conjunción "aunque" se interpreta como equivalente a "incluso cuando", o imaginando antes de aquélla un punto y coma en vez de una coma, y mejor aún si se recuerda que la Ley de 30 de diciembre de 1944 , de reforma hipotecaria, antecedente inmediato del vigente Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946 , suprimió el artículo 23 de la ley anterior, equivalente al 32 del vigente texto, por considerarlo innecesario tras el fortalecimiento de la posición del tercero del artículo 34 y la consagración del principio de la fe pública registral como elemento básico del sistema. Por eso el preámbulo de dicha ley reformadora, al explicar la precisión del concepto de "tercero " que se llevaba a cabo en el artículo 34 , aclaraba que por tal se entendería "únicamente al tercer adquirente es decir, al causahabiente de un titular registral por vía onerosa. Podría, es verdad, haberse sustituido la palabra 'tercero' por la de 'adquirente', pero se ha estimado más indicado mantener un término habitual en nuestro lenguaje legislativo.

Por tanto, la doctrina de la Sala es que si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la Propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe -venta de cosa ajena- se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad jurídica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ".

En dicha sentencia se añade que todo lo expuesto respecto al tercero hipotecario, adquirente del titular registral, requiere la concurrencia de los presupuestos que enumera el artículo 34 de la Ley Hipotecaria : haber adquirido el derecho de quien en el Registro de la Propiedad aparecía con facultades para transmitirlo; tener buena fe, que se presume; adquisición a título oneroso y haber inscrito su derecho.

3. LA BUENA FE

Sobre la buena fe la jurisprudencia del Tribunal Supremo es constante al exigírsela también tanto al adquirente del párrafo segundo del artículo 1473 del Código Civil como al tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria aunque ninguno de los dos preceptos la mencione.

En sentencia de 7 de septiembre de 2007 ha declarado que "en cuanto a la configuración de este requisito, que se presume a favor del segundo adquirente en el párrafo segundo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , la jurisprudencia suele identificar la buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con eficacia traslativa. Sin embargo, sentencias como las de 25 de octubre de 1999, 8 de marzo de 2001 y 11 de octubre de 2006 también consideran desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia de la negligencia del ignorante".

4. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Tras el visionado del CD relativo a la diligencia final, es de afirmar que de la propia declaración del codemandado Sr. Jose Ángel , resulta que no puede considerarse como un tercero de buena fe.

En línea con lo correctamente razonado por el juzgador de instancia es de resaltar que reconoció saber que de la finca matriz hipotecada y posteriormente adjudicada, se habían segregado y vendido varias parcelas, por lo que sólo le correspondían las no vendidas (minuto 17). También admitió que, a diferencia de los aquí apelados, no había pagado impuesto alguno por la parcela NUM001 y a preguntas del juzgador de instancia reconoció que no sabía donde se encontraba dicha parcela, por lo que las alegaciones contenidas en el escrito de recurso, en el sentido que la parcela no mostraba signos de ocupación, quedan sin contenido.

En definitiva no puede considerarse como tercero de buena fe a quien acepta la hipoteca sobre una finca matriz pese conocer que se hallaba dividida en parcelas y que varias de ellas se encontraban vendidas. La adjudicación se efectuó con el mismo conocimiento y por ello procede la íntegra confirmación de la sentencia apelada, con la correlativa desestimación del recurso de los demandados.

5. RECURSO DE LOS ACTORES. COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA

Como ya se adelantó, la sentencia apelada no efectúa una especial imposición en relación a las dudas de derecho existentes sobre la cuestión y la doctrina jurisprudencial divergente, que se relaciona en la misma sentencia. El tribunal deberá ratificar dicha conclusión, toda vez que no ha sido hasta la sentencia dictada por el pleno del Tribunal Supremo, de fecha 5 de marzo de 2007 , cuando se resolvió de forma definitiva la cuestión relativa a las adquisiciones a non domino y por ello resulta procedente la excepción a la regla general del vencimiento efectuada en la sentencia apelada.

6. LAS COSTAS

Las costas de los recursos deben imponerse a los respectivos recurrentes, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos los recursos de apelación y confirmamos íntegramente la sentencia apelada.

2. Imponemos las costas de los recursos a los respectivos apelantes.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.