Sentencia Civil Nº 54/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 231/2009 de 01 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00054/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACION 231/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

D. Juan Ángel Moreno García

D. José Antonio Nodal de la Torre

En Madrid, a uno de febrero de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal 1078/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo 231/2009, en los que aparecen como partes: de una, como demandantes y hoy apeladas Dª. Patricia , Dª. Araceli , Dª. Josefina y Dª María Cristina , representadas por el Procurador Sr. D. Jorge Deleito García; y de otra, como demandada y hoy apelante JARDIN DE INFANCIA GÉMINIS, S.L. representada por la Procuradora Sra. Dª. Rosa García González; sobre resolución contrato de arrendamiento,

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. Juan Ángel Moreno García.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Madrid, en fecha veinticuatro de septiembre de dos mil ocho, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:"Fallo: Estimo la demanda interpuesta por el Procurador SR. DELEITO GARCIA en nombre y representación de Patricia , Araceli , Josefina Y María Cristina contra el JARDIN DE INFANCIA GEMINIS, S.L. declaro haber lugar a la misma y en su virtud declaro resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1.980 que tiene por objeto el chalet sito en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, condenando a la demandada a pasar por esta resolución y dejar libre el referido inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento. Todo ello con expresa condena en costas de la demandada.".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la representación procesal de la parte apelante y denegado por Auto de fecha ocho de mayo de dos mil nueve, no estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día veintisiete de enero de dos mil diez.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los de esta resolución en cuyo caso deben entenderse sustituidos por estos.

Segundo.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se solicita la revocación de la sentencia en la que se estimó la acción de desahucio por el impago de 10 ? en el recibo de la renta de los meses de Marzo a Mayo de 2008, por repercusión de obras para la reparación de unas goteras que existían en el local, al entender la arrendataria y ahora apelante que en la fecha en que se presentó la demanda se tenía abonada la totalidad de las cantidades reclamadas, dado que a dicha fecha se había abonado la cantidad de 23.444,92 ? por renta y el restos de las cantidades por servicios y repercusión por obras que debía abonar la arrendataria, mientras que el importe que se debía abonar hasta dicha fecha era de 23.430,19 ?, por lo que a su juicio las cantidades que se habían abonado de más en los anteriores recibos, debían compensarse con las cantidades reclamadas. Alegando como segundo motivo del recurso de apelaciónque al no existir el derecho de repercusión del importe de las obras, tal presunto impago no puede servir de base a la acción de desahucio.

Tercero.- El régimen jurídico de los contratos de arrendamiento del locales de negocios y arrendamiento de viviendas suscritos al amparo de la Ley de 1964, en base a lo establecido en la disposición transitoria tercera de la Ley de 24 de noviembre de 1994 , es el establecido en dicha Ley con las únicas novedades o modificaciones que dicha disposición transitoria establece.

Por lo tanto el derecho del arrendador de repercutir en el arrendatario, en el recibo de renta, pero de forma separada por las obras de conservación o mantenimiento del local está regulado en los artículos 17 a 109 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que remite a su vez al artículo 101 de la citada Ley a los efectos de ejercitar ese derecho de repercutir el arrendador al inquilino el importe de dichas obras.

Tal como se recoge en la sentencia apelada una vez ejecutadas las obras por parte del arrendador, deberá proceder a comunicar al arrendatario las obras ejecutadas y la causa de ellas, teniendo un plazo de un mes para manifestar su oposición, transcurrido dicho plazo y en virtud de la aceptación expresa o tácita del arrendatario, en el siguiente recibo de renta podrá incluirse la cantidad correspondiente a dicha partida siendo obligatorio su pago para el arrendatario o inquilino.

Debiendo con relación a esta cuestión entenderse, tal como hace en la sentencia apelada, que el arrendador ha procedido formalmente al cumplimiento de dichos requisitos, dado que se ha procedido a su comunicación al arrendatario, y al no haber manifestado el mismo su oposición a la citada repercusión por las obras llevadas a cabo, es obligatorio su pago por el inquilino, toda vez que si el inquilino entiende que se le ha repercutido unas cantidades que no proceden, le queda a salvo su derecho a reclamar lo indebidamente abonado, debiendo ejercitar la acción en el plazo de tres meses que establece el artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Por lo que no cabe en el limitado cauce del juicio de desahucio examinar otra cuestión, que, si ha existido el impago alegado por el actor en su demanda, y si tal hecho debe ser causa de desahucio.

Cuarto.- Partiendo del hecho que se declara en la sentencia ahora apelada, como es la obligación del inquilino de abonar las cantidades que se le han girado en concepto de obras, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder al arrendatario, en el caso de que se le haya repercutido cantidades que no viene obligado a su pago, o que se le ha repercutido de forma indebida debe examinarse si en el supuesto planteado se ha producido el impago de las cantidades en las que se funda la demanda, y en su caso si el simple hecho de haberse retrasado en el pago del incremento de la renta en 10 ? los meses de marzo, abril y mayo de 2008 puede ser base para ejercitar y que prospere la acción de desahucio.

El artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1964 , establece como causa de resolución del contrato de arrendamiento la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, siendo doctrina legal recogida entre otras en las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 26 de marzo de 2009 y de fecha 24 de julio de 2008 de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, debiendo aplicarse por lo tanto esta misma doctrina legal al resto de las cantidades asimiladas a la renta que deba abonar el inquilino, como ocurre en el presente caso por la repercusión por las obras.

Debiendo examinarse como última cuestión del recurso de apelación que si a pesar de las alegaciones realizadas por ambas partes la entidad apelante y arrendataria había venido abonando cantidades superiores a la renta adeudada en los meses anteriores y por lo tanto, sin las cantidades correspondientes a la repercusión por las obras debe entenderse compensado por dicha cantidad.

De la amplia prueba documental aportada con la demanda y con la contestación ha quedado acreditado que la renta y el resto de las cantidades asimiladas a la renta en el mes de agosto de 2007 ascendía a la cantidad de 2.119,35 ? habiendo abonado por transferencia la arrendataria la cantidad de 2.112,65 ?, siendo la misma renta y cantidad abonada por el arrendatario en el mes de septiembre de 2007, por el contrario el recibo de renta y cantidades asimiladas del mes de octubre de 2007 era de 2.119,35 ? constando que se habían abonado por transferencia la cantidad de 2.141,48 ?, ocurriendo lo mismo en los meses de noviembre y diciembre de 2007, por lo que en virtud de dichos pagos la cantidad abonada asciende a un total de 10.659 ?, cuando la cantidad a abonar por parte del arrendatario debía ser de 10.596 ? , habiéndose abonado en exceso la cantidad de 53?, mientras que siendo el recibo correspondiente al mes de enero de 2008 de 2.130,74 ?, la cantidad abonada fue de 2.141,48 ?, habiendo un exceso de pago de rentas y cantidades asimiladas de 10 ?, mientras que en los recibos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, y junio en virtud de la comunicación realizada por el arrendador al arrendatario, las cantidades a abonar mensualmente eran de 2.140,54 ? al mes, mientras que el arrendatario venía abonando por transferencia la cantidad de 2.130,74 ?. Costando en los autos que el arrendatario remitió al arrendador en fecha 2 de julio de 2007 una transferencia por importe de 92,40 ?, en concepto de diferencias de rentas.

En base a los hechos expuestos y si bien partiendo de la doctrina legal recogida en el fundamento de derecho anterior el impago de una sola mensualidad de la renta o de las cantidades asimiladas a la renta, son base suficiente para estimar la acción de desahucio, no se puede desconocer como se deduce de los hechos expuestos, que a la fecha de la presentación de la demanda, y al menos de los datos aportados por ambas partes, consta que el arrendatario a la fecha de presentación de la demanda tenía abonadas en concepto de renta y de cantidades asimiladas a la renta, unas cantidades superiores a las adeudadas por dichos conceptos incluida la partida de 10 ? mensuales a partir de la renta de marzo de 2008 en concepto de obras; por otro lado y con independencia de la doctrina legal anteriormente citada, no puede llevarse hasta el limite de entender que el mero retraso, que no se ha producido en este caso, del pago no de la renta, sino de una cantidad ínfima, con relación al resto de las cantidades que se recogen en el recibo de la renta, pueda dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, cuando de las pruebas practicadas, como ocurre en el presente caso ha existido una clara y evidente voluntad de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y de forma especial de proceder al pago de las cantidades asimiladas a la renta.

Quinto.- De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil si bien se desestima la demanda no procede hacer expresa imposición de las costas de primera instancia, dadas las dudas de hecho y de derecho que presenta el presente litigio. Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada en virtud de lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de JARDÍN DE INFANCIA GEMINIS SL, contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Madrid el 24 de septiembre de 2008 , se revoca dicha sentencia desestimando la acción de desahucio. Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de primera instancia ni de las de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE recurso, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.