Sentencia Civil Nº 54/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 114/2014 de 23 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , 914933873 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0001991

Recurso de Apelación 114/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcobendas

Autos de Procedimiento Ordinario 297/2012

APELANTE:MESENA 19, S.L.

PROCURADOR D./Dña. ASCENSION DE GRACIA LOPEZ ORCERA

APELADO:D./Dña. Jose Enrique

PROCURADOR D./Dña. FELIPE SEGUNDO JUANAS BLANCO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

Dª VIRGINIA VILLANUEVA CABRER

En Madrid, a veintitrés de febrero de dos mil quince. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 297/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alcobendas, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: MESENA 19, S.L., y de otra, como Apelado-Demandante: D. Jose Enrique .

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Alcobendas, en fecha 30 de mayo de 2013, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. JUANAS BLANCO en nombre y representación de Jose Enrique contra MESENA 19, S.L., y estimando parcialmente la demanda formulada por la procuradora Sra DE GRACIA LOPEZ ORCERA en nombre y representación de MESENA 19, S.L., contra Jose Enrique debo condenar y condeno a MESENA 19, S.L., al abono de la cantidad de 2.830 euros a favor de Jose Enrique y no ha lugar a declarar resuelto el contrato de arrendamiento y sin expresa condena en costas. '

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 26 de enero de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 16 de febrero de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Don Jose Enrique formula demanda de reclamación de cantidad contra MESENA 19 S.L. en la que solicita que se le restituya la cantidad de 3.150 euros en concepto de fianza arrendaticia que había entregado a fecha de celebración del contrato de arrendamiento de la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000 , URBANIZACIÓN000 , Residencial Augusta, vivienda NUM001 , 28700 San Sebastián de los Reyes (Madrid).

MESENA 19 S.L. se opuso a la demanda y formuló a su vez demanda reconvencional en la que solicitaba se declarara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento de 22 de noviembre de 2.007 entre las partes, ante el incumplimiento del demandado por su desistimiento unilateral y anticipado del mismo. Se condene al demandado a estar y pasar por tal declaración y a abonarle la cantidad de 1.289,20 euros (cantidad que se correspondería con las rentas del periodo agosto a 22 de noviembre de 2.011 y coste del cerrajero -4.439,20 euros- deducida la fianza no devuelta de 3.150 euros), intereses legales y costas.

Se dictó sentencia en fecha 30 de mayo de 2.013 en la que se estimaban parcialmente la demanda y la reconvención y se condenaba a la mercantil demandada a pagar al actor la cantidad de 2.380 euros ( resultado de restar a la fianza que no había sido devuelta y a cuyo pago se condena al demandado la cantidad de 22 días de alquiler del mes de agosto de 2.011 por importe de 1.050 euros), no declarándose resuelto el contrato de arrendamiento por haber sido ya resuelto por las partes ni condenando al pago de costas, por lo que cada una de ellas debía abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Formula recurso de apelación MESENA 19 S.L. en el que tras exponer los motivos del mismo solicita se dicte sentencia por la que revocando la de instancia se desestime la demanda y se estime la demanda reconvencional, con expresa condena al apelado al pago de las costas. La representación de don Jose Enrique se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Tras exponer en la alegación primera del recurso los hechos que la recurrente considera acreditados invoca como primer motivo del recurso infracción de los artículos 9 y 11 de la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre en relación con los artículos 1.281 , 1.282 , 1.088 , 1.089 , 1.090 , 1.091 , 1.254 , 1.256 y 1.258 del Código Civil .

El motivo ha de ser rechazado por cuanto de las pruebas practicadas en la instancia ha quedado acreditado que no se han infringido en la sentencia los preceptos legales invocados:

El 22 de noviembre de 2.007 Juana en calidad de arrendadora y don Jose Enrique concertaron un contrato de arrendamiento de la vivienda unifamiliar sita en AVENIDA000 número NUM000 , URBANIZACIÓN000 , Residencial Augusta, vivienda NUM001 , 28700 San Sebastián de los Reyes. Pactaron expresamente una duración del contrato de 9 meses. Por lo tanto el contrato vencía el día 22 de agosto de 2.008. (documento 2 de la demanda)

A dicha fecha el arrendatario siguió ocupando la vivienda y las partes el día 1 de octubre de 2.008 firmaron una ampliación del contrato anterior hasta el día 31 de marzo de 2.009. (documento 4 de la demanda)

Vencido el contrato el arrendatario siguió ocupando la vivienda y el día 1 de mayo de 2.009 ambas partes vuelven a firmar una ampliación del contrato hasta el día 30 de abril de 2.010 (documento 5 de la demanda).

El día 1 de mayo de 2.010 se firma un contrato de subrogación de arrendamiento de vivienda entre el mismo arrendatario y don Jacobo en nombre y representación de MESENA 19 S.L. que mantiene las mimas cláusulas y condiciones del contrato original, excepto la duración que se pacta hasta el 30 de abril de 2.011 (documento 6 de la demanda).

Llegada la fecha del vencimiento de este último las partes no firman un nuevo contrato ni ampliación si bien el arrendatario sigue ocupando la vivienda y pagando la renta, todo ello sin oposición de la parte arrendadora, por lo que conforme a las previsiones contenidas en el Art. 1566 del Código Civil se produjo la tácita reconducción del mismo, tácita reducción que conforme ha venido señalándose por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 14 de Septiembre de 2010 (recurso de casación 1477/06 ) supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto en lo que se refiere a la duración del contrato.

Suponiendo la tácita reconducción un nuevo contrato lo que entendemos que no es posible es aplicar al mismo las previsiones contenidas en el número 2 del Art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que se refiere al plazo de duración de este nuevo contrato, y ello por cuanto que no podemos olvidar que la tácita reconducción se regula en el propio Código Civil, no en la Ley de Arrendamientos Urbanos referida, remitiéndose el Art. 1566 de dicho Texto en lo relativo a la duración del contrato en tácita reconducción a lo dispuesto en el Art. 1581 en el que se dice que si no se hubiera fijado plazo en el arrendamiento se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando sea diario, sin que desde luego el Art. 1581 del Código Civil deba entenderse modificado, por lo dispuesto en el Art. 9.2 de la vigente Ley Arrendaticia , y ello en tanto que conforme a lo establecido en el Art. 4.2 de esta Ley , los arrendamientos de viviendas se rigen por lo dispuesto en la Ley, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil, de forma que siendo la tácita reconducción institución regulada en el Código Civil son las previsiones contenidas en éste como derecho supletorio las que deben ser aplicadas para determinar la duración de este nuevo contrato de arrendamiento que supone la tácita reconducción, sin que los principios tuitivos y protectores al arrendatario recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos puedan extenderse más allá del tiempo propiamente previsto en ella como de prórroga de un contrato de arrendamiento, decayendo precisamente la finalidad protectora de la Ley citada por el transcurso o paso del tiempo.

Partiendo de lo expuesto entendemos que encontrándose como hemos dicho en situación de tácita reconducción el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes desde el día 30 de abril de 2011, habiéndose pactado en el contrato inicialmente convenido entre ellos que el devengo de la renta sería mensual, una vez que Don. Jose Enrique , como arrendatario, manifestó expresamente al Sr. Juana , como arrendador, su voluntad de dar por finalizada la relación arrendaticia que les vinculaba a partir del 31 de julio de 2.011, no es posible entender que se produjo un desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario ni que el contrato continuaría vigente hasta el día 22 de noviembre de 2.011, fecha en que la arrendadora considera, con una interpretación errónea de la legislación, que vencería el contrato al haber transcurrido cinco años desde su celebración.

A finales del mes de julio de 2.011 la esposa del demandante, doña Brigida y la esposa del administrador de la demandada doña Juana se reunieron al efecto de entregarse el aval que el arrendatario había prestado a la firma del contrato, las llaves y la fianza. El aval se devolvió sin embargo como no se devolvió la fianza en el mismo acto por el arrendador no se entregaron las llaves por el arrendatario. Cuestión esta que se deduce de lo declarado por ambas en el acto del juicio y del cruce de sms de móviles, que constan en la documental de la actora.

Al no formalizarse la entrega de las llaves se entiende por el arrendador que el contrato de arrendamiento seguía vigente hasta el mes de noviembre de 2.011, lo que no es posible por lo anteriormente dicho y por los actos propios del arrendador que el día 22 de agosto de 2.011 toma posesión nuevamente de la vivienda al acceder a la misma. Se dice por el Sr. Jacobo que accedió a la finca porque le avisaron de que había una fuga de agua, lo que no deja de ser una mera declaración de parte pues en modo alguno ha sido acreditado, pero tal acceso a la vivienda lo efectuó sin lugar a dudas por cuanto tenía pleno convencimiento de que el contrato había sido resuelto y el demandante se había marchado a Estados Unidos ( así se reconoció en el acto del juicio) en todo caso en dicho momento cambió la cerradura de la vivienda y tampoco ha quedado acreditado que pusiera a disposición del arrendatario las nuevas llaves, lo que debía haber hecho si efectivamente entendía seguía vigente el arrendamiento.

La conclusión a la que llega la Sra. Juez de instancia es correcta ambas partes dieron por resuelto el contrato debiendo tenerse por fecha de la resolución por voluntad de ambas partes el día 22 de agosto de 2.011, cuestión que no ha sido recurrida por el demandante, que ha de abonar las rentas de 22 días de agosto.

Estando resuelto el contrato a fecha de presentación de la demanda reconvencional por voluntad de ambas según lo anteriormente expresado no procede en modo alguno declarar como se pretende por el arrendador que se efectúe tal declaración como solicita en su demanda reconvencional.

TERCERO.-Ha reconocido la esposa del demandante en la declaración efectuada en el acto del juicio que durante la vigencia del arrendamiento tuvieron que cambiar la cerradura de la finca y el arrendador que al tomar posesión de la misma el 22 de agosto cambió nuevamente la cerradura porque no disponía de las llaves, y no disponía de ellas porque no había devuelto la fianza al no ponerse las partes de acuerdo. No habiéndose acreditado ni reclamado cantidad alguna a descontar de la fianza que se establece en garantía del cumplimiento de la obligación del arrendador de pagar las rentas y sobre todo, para garantizar la conservación del mobiliario, enseres e instalaciones, no procede estimar la reclamación que se efectúa de pago del cambio de cerradura al hacerse por cuenta y riesgo del arrendador.

Por lo que antecede, el recurso debe ser totalmente desestimado, confirmando la sentencia apelada.

CUARTO.-La desestimación del recurso de apelación determina la expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la apelante en virtud de lo que dispone el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Ascensión de Gracia López Orcera en representación de MESENA 19 S.L. frente a la sentencia dictada el 30 de mayo de 2.013 por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 Alcobendas en autos de procedimiento ordinario 297/2.012 que debemos confirmar íntegramente con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la recurrente.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.