Sentencia CIVIL Nº 54/2018, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1047/2017 de 22 de Enero de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA.
SECCIÓN 1ª- CIVIL.
S E N T E N C I A Nº 54/2018.-
Iltmos. Sres.:
Presidente
DON PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO
Magistrados:
DON FELIPE LUIS MORENO GOMEZ
DON FERNANDO CABALLERO GARCÍA
APELACIÓN CIVIL
Juzgado: 1ª Instancia nº 2 de Córdoba
Autos: Procedimiento Ordinario nº 1610/14
Rollo nº 1047
Año 2017
En Córdoba, a veintidós de enero de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al
margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por Rodolfo
, representado por el procurador Sr. Garrido Giménez y asistido del letrado Sr. Peña Ibánez; siendo parte
apelada Jose Miguel , representado por el procurador Sr. Bravo Guzmán y asistido de la letrada Sra. García
García.
Es Ponente del recurso D. FERNANDO CABALLERO GARCÍA.

Antecedentes

Se aceptan los hechos de la resolución recurrida, y
PRIMERO .- El día 9 de mayo de 2017 por el Juzgado referido dictó sentencia cuya parte dispositiva establece: «Que estimando parcialmente la demanda de juicio ordinario, interpuesta por el Procurador Sr. Garrido Giménez, en nombre y representación de D. Rodolfo contra D. Jose Miguel , debo condenar y condeno al referido demandado a abonar a la actora la cantidad de 480 € por las rentas debidas y devengadas hasta la entrega de las llaves del inmueble (a compensar con la fianza prestada por el arrendatario) más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago, y todo debiendo cada parte abonará las costas causadas a sin instancia y las comunes por mitad. »

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de Rodolfo , con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria, que se opuso; tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el día 18 de enero de 2017.-

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- En el presente procedimiento ha recaído sentencia de 9 de mayo de 2017 en el procedimiento ordinario 1610/14 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Córdoba , por la que se estimaba parcialmente la demanda y se condenaba al demandado a que abonase la suma de 480 euros por las rentas debidas y devengadas hasta la entrega de las llaves del inmueble (a compensar con la fianza prestada por el arrendatario) más los intereses.

Frente a dicha sentencia el procurador Sr. Garrido Giménez en representación de D. Rodolfo ha interpuesto recurso de apelación en el que alega: i) incongruencia ultrapetita del pronunciamiento compensatorio de la sentencia con fractura de la delimitación de hechos controvertidos causando indefensión, fractura de los artículos 1091 y siguientes del Código Civil en conexión con el artículo 1255 del Código Civil , incongruencia ultrapetita de la sentencia proferida con infracción del artículo 218 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y ii) infracción de ley y de jurisprudencia con error en la valoración de la prueba practicada, infracción de los artículos 3 y 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los artículos 214 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto a la valoración contractual y causal errónea.



SEGUNDO .- En el presente procedimiento nos encontramos que D. Rodolfo (en calidad de arrendador) y D. Jose Miguel (en calidad de arrendatario) celebraron un contrato de arrendamiento el 1 de junio de 2013 (folios 7 a 10 de las actuaciones) sobre la vivienda sita en URBANIZACIÓN000 , CALLE000 NUM000 , con una duración de 5 años y una renta inicial de 450 euros, incluyendo un anexo que contemplaba la opción de compra sobre la referida vivienda.

El 31 de octubre de 2014 el arrendador recibió un correo electrónico del Notario D. Pedro Velamazán Perdomo conteniendo un acta de manifestaciones del arrendatario de fecha 9 de octubre de 2014, recogiendo su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento y depositando las llaves a disposición del arrendador.

Manifiesta la parte demandante (arrendador) que, con anterioridad, el arrendatario había manifestado su interés por la terminación del arrendamiento sin causa alguna, a lo que había opuesto el arrendador su disconformidad.

Por todo ello, el arrendador formuló demandada en la que al amparo del artículo 21 de la Ley de Arrendamiento Urbanos reclamaba: Dado que el arrendamiento se concertó antes que entrase en vigor la reforma del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos procedía indemnizar con una mensualidad por cada año que restaba de duración el contrato lo que suponía un total de 1.800 euros.

Dos mensualidades de rentas impagadas (septiembre y octubre de 2014), lo que suponía un total de 480 euros.

En la sentencia de instancia (apelada) se desestimó la primera de las pretensiones y se estimó la segunda por lo que se condenaba al demandado a abonar la suma de 480 euros por las rentas debidas y devengadas hasta la entrega de las llaves del inmueble (a compensar con la fianza prestada por el arrendatario).



TERCERO .- Con carácter previo debemos indicar que la pretensión estimada en la sentencia (condena al demandado a abonar la suma de 480 euros por las rentas debidas y devengadas hasta la entrega de las llaves del inmueble a compensar con la fianza prestada pro el arrendatario) no ha sido objeto de impugnación, recayendo el recurso de apelación sobre la primera de las pretensiones (indemnización por desistimiento al amparo del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ).

Por otro lado, resulta conveniente alterar el orden de los motivos de apelación ya que el segundo se refiere a la pretensión principal y el primero a una pretensión accesoria.

En el segundo motivo de apelación se alega la infracción de ley y de jurisprudencia con error en la valoración de la prueba practicada, infracción de los artículos 3 y 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los artículos 214 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto a la valoración contractual y causal errónea. Concretamente se plantea en el recurso de apelación que la cláusula de resolución contractual se localiza en el anexo destinado a la regulación de la opción de compra, lo que supone una confusa referencia. Además, el arrendamiento se fija con una renta muy baja en atención a la duración del contrato e incluyendo una opción de compra que no tendría prima alguna asociada y que la fianza ha de tener también la condición de prima de oposición de compra.

Para resolver la cuestión controvertida debemos atender a que en el contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2013 se contempla un Anexo I que lleva como rúbrica 'opción de compra' . En dicho anexo se establece: Que se imputarían al precio de la compra (150.000 euros) el 100 % de las mensualidades abonadas y la fianza.

Que se entrega a la firma del contrato 1350 euros como fianza que se descontará del precio final.

Que la parte arrendataria podrá rescindir el contrato avisando con 2 meses de antelación, recuperando el importe entregado como fianza siempre que el inmueble se devuelva en perfectas condiciones.



CUARTO .- En el caso que nos ocupa nos encontramos que, tal y como consta en el acta de manifestaciones remitido vía notarial, el arrendatario ha rescindido ( rectius desistido) del contrato. En la regulación vigente en el momento de celebración del contrato, es decir antes de la reforma operada por la Ley 4/13 de 4 junio, que resulta aplicable al caso que nos ocupa, establece el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos : 'Artículo 11 Desistimiento del contrato En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.' Tal y como se indica en la sentencia de instancia, este precepto regula el desistimiento para el arrendamiento de plazo superior a los cinco años siempre que haya durado al menos cinco años. En presente supuesto, el contrato tiene una duración de 5 años y el desistimiento se ha formulado cuando el arrendamiento ha durado un año y cinco meses. En la Sentencia de esta Sección de 31 de marzo de 2016 ya indicábamos respecto al desistimiento anterior a la reforma operada el 5 de junio de 2013 lo siguiente: 'La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año. Es decir, el artículo 11 prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe recordarse que este precepto no es aplicable a los arrendamientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario - art. 6.2 -); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU , cabe distinguir: a) Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato). Nos encontramos en un supuesto de resolución bilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b) Caso de no aceptación del arrendador. Nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CC ( art. 27.1 LAU ).

En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo.

Por lo tanto, nos encontramos en este último supuesto, es decir que existe pacto y habrá de estarse a lo previsto en el mismo. Así, ya hemos indicado que en el Anexo se establecía que: ' la parte arrendataria podrá rescindir el contrato avisando con 2 meses de antelación, recuperando el importe entregado como fianza siempre que el inmueble se devuelva en perfectas condiciones.' Conviene recordar que el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que resultará de aplicación, de forma imperativa, lo dispuesto en los títulos I y IV de la referida Ley (recordemos que el artículo 11 que regula el desistimiento se encuentra en el Título II) y respetando estas normas, se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes en el marco del título II de la presente Ley . Por lo tanto, habrá de estarse a lo pactado entre las partes para el supuesto que se produjera la circunstancia de la 'rescisión' del contrato.



QUINTO .- Es cierto, tal y como plantea la parte apelante, que no resultaba especialmente adecuada la inserción de esta cláusula en el Anexo I que regulaba la opción de compra en lugar de incardinarse en el clausulado general. Ahora bien, esta inadecuación sistemática no puede llevarnos a otro interpretación como pretende la parte apelante que limita la rescisión (desistimiento) a la opción de compra, ya que ello carece de sentido. Así tenemos que el arrendatario puede ejercitar o no la opción de compra, pero no tiene sentido el desistimiento, ya que el no ejercicio de la opción de compra conduce a los mismos efectos que el desistimiento de la opción de compra. Además, nos encontraríamos que si no se ejercita la opción de compra no se está sujeto a requisito alguno mientras que si desiste se contemplan unos requisitos temporales.

Por otro lado, la pretensión de que los 1.350 euros entregados en el momento de celebración del contrato se configuran como una prima de la opción no se planteó en la demanda, ni en la Audiencia Previa y ni siquiera en el momento procesal de resumen de prueba, formulándose por primera vez en la apelación. Nos encontramos por tanto ante una contravención del principio de preclusión, en virtud del cual las manifestaciones que hagan los litigantes en los escritos rectores del proceso han de ser vinculantes en cuanto a lo que es objeto de debate, en acatamiento de las reglas de la buena fe que son directriz esencial de todo procedimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993 y en semejantes términos Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 ), no siendo admisible que aquellos planteen cuestiones nuevas con base en afirmaciones diferentes de aquellas de las que se parte en los escritos rectores de la litis, pues ello causaría indefensión a la contraparte, en cuanto no pudieron ser rebatidas por ésta ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de abril , 1 y 14 de octubre de 1991 , 28 de enero y 28 de noviembre de 1995 , 23 de noviembre de 2004 ), implicando lo contrario infracción del artículo 24 de la Constitución Española , al no darse a la adversa posibilidad de alegar y probar lo que estime conveniente a su derecho ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1993 , que cita las de 5 de noviembre y 20 de diciembre de 1991 , 18 de junio y 20 de noviembre de 1990 e igualmente Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1995), tal y como apuntó igualmente la Sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de septiembre de 1990 , que razonó que la introducción de hechos posterior a la fase expositiva del proceso supone una modificación sustancial de los términos del debate procesal que afecta al principio de contradicción y por ende al fundamental derecho de defensa. La decisión judicial no puede por ello tener en cuenta las innovaciones que las partes introduzcan en los escritos de apelación.

Por último, respecto a las alegaciones relativas a que la renta contemplada en el contrato era más baja de la habitual, lo que obedecía a que había sido fijada en atención a la duración del contrato hay que indicar que la parte apelante no ha desplegado actividad probatorio sobre este extremo, incumbiéndole la carga de la prueba de los hechos que constituyen el fundamento de su pretensión de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Todo lo expuesto, nos lleva a la desestimación del segundo motivo del recurso de apelación.



SEXTO .- El primer motivo de apelación se refiere ala incongruencia ultrapetita del pronunciamiento compensatorio de la sentencia con fractura de la delimitación de hechos controvertidos causando indefensión, fractura de los artículos 1091 y siguientes del Código Civil en conexión con el artículo 1255 del Código Civil , incongruencia ultrapetita de la sentencia proferida con infracción del artículo 218 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Concretamente plantea la parte apelante que la demandada no promovió compensación procesal alguna, por cuya razón no interesó el régimen del artículo 408 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Debemos comenzar indicando que en el hecho 4º de la contestación a la demanda se indica: ' Disconforme con el correlativo. Mi mandante abonó 3 meses como fianza, imputándose dicho importe a los últimos 2 meses, y condicionando la devolución de la última mensualidad a la comprobación por el demandante, del perfecto estado en el que mi representado abandonó el inmueble '.

Por lo tanto, nos encontramos que la parte demandada invocó la compensación de las cantidades entregadas como fianza de conformidad con el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , si bien no citó expresamente dicho precepto legal. Frente a ello, el actor no ha planteado controversia alguna respecto a esta pretensión a través de la forma prevista para la contestación a la reconvención tal y como establece el artículo 408 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Tampoco ha alegado nada en la Audiencia Previa sobre el estado del inmueble, invocando la existencia de algún desperfecto que pudiera justificar la improcedencia de la devolución de la fianza. Por lo tanto, la devolución de la fianza resulta un crédito vencido, líquido y exigible al no existir controversia sobre el estado de la vivienda, concurriendo los presupuestos para la procedencia de la compensación de conformidad con el artículo 1196 del Código Civil . Por todo ello, también procede desestimar este motivo de apelación.

SEPTIMO .- Dado el sentir desestimatorio de la presente resolución, deben imponerse a la parte apelante las costas causadas en esta alzada, según determinan los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Garrido Giménez en representación de D. Rodolfo contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Córdoba de 9 de mayo de 2017 en el procedimiento ordinario 1610/14, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución en todos sus pronunciamientos. Todo ello con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que el régimen de recursos será el resultante del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2017.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.