Sentencia Civil Nº 540/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 409/2010 de 22 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00540/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7006690 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 409 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 868 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID

De: Natalia

Procurador: EDUARDO MOYA GOMEZ

Contra: INTERNACIONAL FARBEN S.L.

Procurador: MARIA CONCEPCION LOPEZ GARCIA

Ponente: ILMO. SR. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

D. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a veintidós de noviembre de dos mil diez.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 868/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante Doña Natalia , representada por el Procurador Don Eduardo Moya Gómez y defendida por el Letrado D. Amador González Vidal, y de otra como apelada la entidad INTERNACIONAL FARBEN, S.L., representada por la Procuradora Doña Concepción López García y defendida por la Letrado Dª. Marta Argote Rodríguez, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ ZARZUELO DESCALZO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 21 de enero de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que debo estimar y estimo la excepción de caducidad de la acción alegada por la representación procesal de la parte demandada, y en consecuencia procede desestimar la demanda deducida por el Procurador de los Tribunales D. Eduardo Moya Gomez en nombre y representación de Dª. Natalia contra Internacional Farben, S.L., todo ello con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 11 de octubre de 2010, se acordó el señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 10 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formuló en las presentes actuaciones de juicio ordinario por la representación de la arrendadora Doña Natalia demanda frente a la entidad INTERNACIONAL FARBEN, S.L., arrendataria de los locales comerciales sitos en la C/ Lagasca nº de Madrid propiedad de la actora, a los efectos de determinar la renta que debe satisfacer la demandada desde la comunicación de actualización de la renta notificada a la arrendataria con fecha de 25 de julio de 2006 y dado que entendía que se había aceptado tácitamente dicha actualización, conforme a lo dispuesto al respecto en el artículo 101 de la LAU de 1964 , al haberse contestado extemporáneamente por la demandada en fecha 4 de octubre de 2006 transcurridos los treinta días que marca el referido precepto, por lo que solicitaba en definitiva se dictara Sentencia estimando la demanda y determinando la renta que tiene que abonar la demandada desde el mes siguiente al que le fue comunicada en la cantidad de 1.823,73 euros mensuales hasta la fecha en que se diese traslado de la demanda y en la cantidad de 1.953,21 euros a partir del mes siguiente, con imposición de las costas del procedimiento. A las pretensiones de la demanda se opuso la demandada alegando en primer lugar la caducidad de la acción por no haberse planteado por la demandante la revisión ante la negativa a la actualización pretendida en el plazo de tres meses desde esa oposición conforme a lo dispuesto en la regla 5ª del artículo 101 de la LAU de 1964 y, subsidiariamente, para el caso de no estimarse la caducidad de la acción, mostraba su oposición a la aplicación de la actualización pretendida porque no existiría derecho a la aplicación del porcentaje del 100% que se aplica desde la comunicación debiendo realizarse gradualmente conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

La Sentencia dictada en primera instancia estimó la caducidad de la acción formulada por la demandada, y consiguientemente desestimó la demanda con imposición de costas a la actora, por entender de aplicación lo dispuesto en el artículo 101 de la LAU de 1964 , en relación con el artículo 106 del mismo texto legal, al ser necesario el juicio de revisión ante la oposición a la pretendida actualización por parte de la arrendataria demandada y considerando que la misma se opuso en tiempo y forma en fecha 4 de octubre de 2006 y dado que la demanda del procedimiento se había presentado con fecha de 7 de abril de 2009.

Frente al indicado pronunciamiento se alza el presente recurso de apelación por la representación de la demandante que viene a mostrar su disconformidad con la aplicación legal que se ha efectuado de lo dispuesto en el artículo 101.5 de la LAU de 1964 , señalando que el plazo de los tres meses que en dicho precepto se establece no se contempla para el concreto supuesto de hecho del presente caso y puesto que tal plazo de caducidad se fija exclusivamente para el supuesto en que el arrendador pretenda reclamar al arrendatario las diferencias de renta desde el día en que debieron serle satisfechas o para la resolución del contrato si fuere temeraria la oposición del arrendatario a la actualización.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO.- Planteado el debate en esta alzada en los términos que sucintamente se han expresado en el fundamento jurídico precedente ha de comenzarse indicando, al objeto de despejar estériles polémicas que se apuntan en la oposición al recurso y que realmente no debieran haberse suscitado entre las partes porque lo que se cuestiona en el recurso no es la aplicabilidad del precepto sino la concreta aplicación al supuesto de hecho sometido a enjuiciamiento, que resulta de aplicación al presente procedimiento de determinación de rentas el art. 101 TRLAU 64, ante el silencio de la LAU 94 que no lo ha derogado ni modificado, sea directamente o por analogía, singularmente porque la actualización lo es por imperativo legal (no por pacto) y porque el apartado 1º de las Disposiciones Transitorias 2ª y 3ª establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 , como es el caso, continuarán rigiéndose por el TRLAU 64, salvo las modificaciones introducidas por dicho régimen transitorio. Así, conforme a tal precepto, desde la recepción del requerimiento, se abre un plazo de caducidad de 30 días, en que el arrendatario puede adoptar una de las siguientes posturas: 1) Aceptar expresamente la actualización, dentro del plazo de 30 días siguientes a la recepción del requerimiento, en la misma forma fehaciente: en tal caso el arrendador podrá girar el siguiente período de renta, el recibo incrementado con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el arrendatario. 2) No decir absolutamente nada en el plazo de 30 días naturales desde la recepción del requerimiento (aceptación tácita), por resultar de aplicación el art. 101 TRLAU 64 , con todas sus reglas. En principio, se estaría en el mismo supuesto anterior, pero a diferencia de éste, dentro de los 3 meses de caducidad del art. 106 TRLAU siguientes al primer pago de la nueva renta, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado (art. 101.2.4 TRLAU ), si la cantidad girada resultase superior a la autorizada. 3) Oponerse expresamente a la actualización en ese plazo: a) por considerarla incorrecta (cálculo erróneo, incorrecta aplicación de la ley, defecto de forma, inicio extemporáneo, plazos o períodos de actualización, porcentajes...); b) por considerarla improcedente; c) pura y simplemente el inquilino opta por la no actualización (sin tener que justificar nada), lo que debe comunicar al arrendador, fehacientemente, en el plazo de 30 días naturales (plazo de caducidad) siguientes a la recepción del requerimiento de actualización.

Sentado lo anterior y en cuanto a la cuestión relativa a la caducidad de la acción actualizadora de la renta este Tribunal no comparte él criterio de la Juez a quo al respecto al estimar la alegación de caducidad efectuada por la demandada, ya que, una vez ejercitada por la arrendadora la facultad de actualización que la Ley pone a su disposición y dejando al margen si la contestación se realizó o no en plazo dada la ausencia en las actuaciones del acuse de recibo que hubiera despejado las dudas sobre la fecha de su recepción, si la arrendataria manifiesta por escrito a la propiedad su oposición al incremento dentro de los treinta días siguientes a la notificación, no viene obligada a su pago, pues pesa sobre la propiedad la carga de interponer, si así lo desea, el correspondiente juicio de declaración de renta, acción que puede ejercitar en cualquier tiempo mientras no haya prescrito por el transcurso de 15 años conforme a la disposición adicional décima LAU/1994 , que menciona expresamente los arrendamientos subsistentes a su entrada en vigor, en relación con el art. 1964 del Código Civil , y al no ser aplicable al ejercicio de esta concreta acción el invocado plazo de caducidad del art. 101.2.5ª LAU/1964 , puesto que el mismo está previsto para supuesto distinto al de actualización de renta y ya que establece un régimen distinto para las acciones a ejercitar por parte del arrendador y del arrendatario, señalando la regla 4ª del art. 101.2 que el arrendatario puede ejercitar la acción de determinación de renta en el plazo del art. 106, mientras que la regla 5ª establece el plazo de tres meses de caducidad para el caso de que el arrendador quiera reclamar las diferencias de rentas desde el día en que debieron serle satisfechas o resolver el contrato, es decir, el plazo de tres meses viene referido a las oposiciones del arrendatario injustificadas a las oportunas elevaciones de rentas o conceptos asimilados a ella facultándose al arrendador para reclamar las diferencias en el importe de las rentas o a resolver el contrato en caso de temeridad en esa oposición del arrendatario, sin embargo para las demás acciones que quiera ejercitar el arrendador, como es el caso que nos ocupa, no se contiene en dicho precepto previsión alguna de caducidad, siendo, a su vez, inaplicable el art. 106, ya que en su número 2º excluye las acciones reguladas en los artículos 101 y 103 y en este sentido ya se ha expresado esta Audiencia Provincial de Madrid en diversas ocasiones entre las que pueden citarse las Sentencias de su Sección 8ª de 25 Noviembre1996 y 24 enero 1997 .

Así pues no puede acudirse a la caducidad prevista en el art. 101.2.5° ya que va referida exclusivamente al ejercicio de unas acciones distintas a las de actualización de renta, en cuanto tienen por objeto la reclamación de las rentas debidas o la resolución del contrato de arrendamiento, sin que pueda aplicarse a supuestos distintos y tampoco cabe aplicar por analogía el plazo de caducidad previsto en el artículo 101.2.4° de la LAU de 1964 , por referirse exclusivamente a la acción del arrendatario, en caso de oposición tácita, para pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de la indebidamente pagada. No cabe, pues, aplicar a la arrendadora un plazo de caducidad no previsto legalmente siendo dueña de ejercitar la actualización de la renta "en cualquier tiempo" siempre que la acción no esté prescrita de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1964 del Código Civil .

Debe por tanto estimarse el recurso de apelación en este extremo

TERCERO.- Descartada pues la caducidad de la acción formulada ha de entrarse a conocer del fondo de la cuestión debatida que versa sobre la procedencia de aplicar el porcentaje de actualización de la renta en su totalidad como se pretende con la demanda o bien, como sostiene la demandada, ha de procederse a la actualización gradual de la renta. Ha de partirse de que la arrendadora no ha practicado el oportuno requerimiento hasta trascurridos varios años desde la entrada en vigor de la actual LAU y la cuestión suscitada es si en tal caso el carácter progresivo de la pretensión actualizadora, los periodos y porcentajes, se empiezan a contar desde el momento en que se notifica, o si el computo se realiza tomando como punto de partida la entrada en vigor de la Ley, esto es, si los plazos descritos como máximos en la Disposición Transitoria se cuentan, en todo caso, desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994 , o sólo a partir de la fecha en que se inicie el proceso de actualización, a requerimiento del arrendador.

Este tribunal, siguiendo el parecer mayoritario de doctrina y jurisprudencia, entiende que la ley no establece una revisión actualizadora automática sino que concede el derecho o facultad de actualización, que el arrendador podrá o no ejercitar si le conviene y, en caso de hacerlo, sin efectos retroactivos y en los plazos y porcentajes permitidos legalmente y no de golpe, resultando así del contenido de la Disposición Transitoria 2ª D. 11 y 3ª C.6 de la LAU de 1994 , siendo por tanto la actualización un proceso gradual establecido por la Ley mediante la aplicación de unos porcentajes anuales de revisión de la renta a los que queda vinculado el arrendador, sin que, en consecuencia, pueda éste desconocer los tramos correspondientes a anualidades con respecto a las cuales no hizo uso de tal derecho, pues ello supondría una quiebra de la disciplina legal que reglamenta la revisión y una suerte de aplicación retroactiva no permitida por la Ley.

Así pues, la Sala entiende que dados los términos en que se expresa el apartado 6 letra C de la Disposición Transitoria 3ª y, por remisión de su apartado 4ª, la regla 9ª y las expresas referencias a "porcentajes" y "plazos", que en ellas se contienen, el período de actualización de renta comienza a correr, no desde la fecha de entrada en vigor de la citada ley, sino desde el momento en que el arrendador haciendo uso de la facultad de actualizar la renta, comunica al arrendatario su voluntad de actualizar y de ahí que el legislador haya diseñado un mecanismo paulatino y gradual, tendente a equilibrar los intereses en juego ya que al tiempo que tutela la legitima aspiración del arrendador de incrementar la renta evita un cambio brusco en la cuantía de la contraprestación debida por la arrendataria, a quien concede un período de adaptación, escalonando anualmente los porcentajes de la renta total actualizada, hasta alcanzar el cien por cien de la actualización.

En consecuencia debemos entender que asiste razón a la demandada en cuanto a su oposición a la pretensión de la actora de que se actualice la renta aplicando la integridad del porcentaje previsto legalmente desde el momento de la notificación de actualización de la renta y debe declararse que procede esa actualización con el carácter gradual establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU por lo que, siguiendo lo expresado por la propia demandada y ratificado en su escrito de oposición al recurso en orden a que correspondería aplicar el porcentaje del 30% de la renta actualizada, debe estimarse parcialmente la demanda para fijar la renta que debe abonar la arrendataria en ese porcentaje.

Consecuencia de lo expuesto es la estimación parcial del recurso y la consiguiente estimación parcial de la demanda.

CUARTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.C ., no se hará expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia y procede dejar sin efecto la condena en costas efectuada en primera instancia sin hacer expresa imposición a ninguna de las partes, por lo que cada una de ellas abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando en parte el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador Don Eduardo Moya Gómez, en representación de Doña Natalia , contra la sentencia dictada en fecha 21 de enero de 2.010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid , en autos de juicio ordinario nº 868/2009; acuerda revocar dicha resolución para dejar sin efecto el pronunciamiento relativo a la caducidad de la acción y estimar en parte la demanda para declarar que la arrendataria debe abonar la renta actualizada gradualmente en los porcentajes y plazos previstos en la Disposición Transitoria 3ª de la vigente LAU, dejando sin efecto la condena en costas efectuada y sin hacer expresa imposición a ninguna de las partes.

No se hace expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 409/10, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.