Sentencia Civil Nº 540/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 9/2013 de 22 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 9/2013-I

Procedencia: Juicio Ordinario nº 103/2012 del Juzgado Primera Instancia 35 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 540/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de noviembre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario en reclamación de cantidad nº 103/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 35 Barcelona, a instancia de D/Dª. Benito y Dª. Tamara , contra D/Dª. Camino , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 3/10/2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

1.- Desestimar la demanda formulada por D. Benito y Dª Tamara , absolviendo a la demandada Dª Camino , de sus pretensiones.

2.- Imponer las costas a los actores.

3.- Hacer saber que contra esta resolución cabe recurso de APELACIÓNante la Audiencia Provincial de Barcelona ( arts. 455 y 458 LEC ).

Líbrese testimonio de la presente resolución para su unión a los autos principales y llévese el original al libro de Sentencias de este Juzgado.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 12 de noviembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO : La sentencia desestima la demanda, al considerar legítima la retención de la fianza y aval para hacer pago de los desperfectos ocasionados por los actores en el escaso año y medio que ocuparon la vivienda sin que se hubiera generado mejor alguna para la propiedad.

Estos interponen el presente recurso, en el que en síntesis, alegan: que existía errónea valoración de la prueba y que existían defectos al inicio del arrendamiento por valor de 1015 €, cuyo coste fue sufragado por los arrendatarios, factura de 30 abril 2010, por dos concretos trabajos consistentes en, arreglar paredes y pintar habitación doble interior y limpiar y abrillantar el parquet de la vivienda, factura ratificada por su emisor, desperfectos también corroborados por el Sr. Jon , encargado de la inmobiliaria.

En segundo lugar, que también existió error n la valoración de la prueba, por los supuestos desperfectos alegados del contrario para compensar el crédito de los recurrentes, que la prueba de aquellos recaía en la arrendadora, la cual ni siquiera aportó un informe pericial y sí tan solo fotografías, cuya fecha se desconoce y documentos, la mayoría presupuestos sin la correspondiente factura, lo que comportaba que no se supiera el costo real.

En concreto :

La conexión de lavadora y lavavajillas ,30 €, la simple conexión no podía ser considerado una deficiencia o daño, que los electrodomésticos no funcionaban , tuvieron que comprar nuevos y al finalizar el contrato decidieron intercambiarlos con los de su casa y que tampoco se probó al pago de dicho importe.

Sustitución de escalera ,45 €, que la demandada no había acreditado que la escalera no tuviera la pequeña deformidad al inicio del periodo de arrendamiento, que simplemente se acredita con una fotografía, lo cual no daba derecho a comprar una escalera nueva e imputar su coste y que el documento seis es un albarán sin número, sin IVA, y sin formalidad alguna.

Pulir el barniz del parquet, 2616,06 €. En relación al mismo, se alega que el Juez no tiene en cuenta que al inicio del período de arrendamiento costearon, a sus expensas , la limpieza y abrillantado del parquet, luego no podía pretender que al finalizar el contrato se hallara impoluto, que asimismo se da por sentado que las manchas negras obedecen a orines del perro, sin acreditarse por la oportuna pericial y ello porque la demandada destruyó las pruebas ,no valorando la testifical del señor Torcuato que manifestó que cuando él se encargó de limpiar y abrillantar ya había manchas negras, luego no podían ser imputadas a los actores y que la única prueba sobre ello fue la testifical del señor Abelardo , quien manifestó que no podía afirmar taxativamente que las manchas obedecían a orines, manifestando asimismo que la sustitución de las lamas manchadas y la rayadas ,más las tareas necesarias para dar uniformidad hubieran costado 500 a 600 € y que la diferencia con los 2600 obedecía al hecho de haber pulido y abrillantado el parquet de la totalidad de la vivienda.

Limpieza del sofá del salón, sillas el despacho, plato de lucha y piso ,180 € y que si el contrato previó que eran de cuenta de la arrendataria, era sólo en caso de ser necesario, y además firmaron un contrato tipo sin que pese a ser consumidores se les permitiera negociación.

Pantallas de las dos lámparas 32 €, que no se probaba por las fotografías la fecha de la rotura de las mismas, no reconociendo que las hubieran roto, sólo se indicó que el papel estaba seco y un poco deteriorado del normal uso.

Tarima madera plato de ducha, 102,52 euros, ni se apreciaba la rotura en la fotografía, ni reconocieron que estuviera rota.

Restauración papel tela del salón-comedor y pasillo ,919 €, si bien se reconocen agujeros al objeto de poder colgar cuadros y altavoces, nunca hubieran imaginado que conllevara un importe tan elevado, y la actora sólo aporta un presupuesto y como se infería del testimonio del señor Eladio , son muchos los profesionales que disponiendo de las sobras del papel original, son capaces de empapelar por encima de donde se halla de los agujeros y dejarlo en perfectas condiciones, no cupiendo duda que dicha solución hubiera sido más barata que la adoptada.

Desperfectos varios ,225 €, desperfectos horno, grifo encimera de la cocina, desatasco del lavabo pequeño y sustitución de la ducha teléfono de lavado grande, no eran desperfectos o daños sino debidos a desgaste y uso normal reiteraban que a pesar de que se comprometieran al pago de los mismos con la firma del contrato, no tuvieron capacidad de negociación y que era evidente que los actores no pudieron romper la goma que queda entre los cristales del horno y que correspondían al arrendador la reparaciones derivadas del normal uso, no aportándose tampoco documentos acreditativos del pago de la reparaciones.

Despegado vinilo cajón despacho ,145 €, expresaba que se exageraba un simple despegado, documento 37 y en el fundamento tercero concluía que la demandada incumplió el deber de liquidación , que le obligó a acudir a la vía judicial para reclamar las fianzas, no pudiendo solicitar un informe pericial por la contraria optó por efectuar la reparaciones conforme le interesó destruyendo pruebas, lo cual debía tener su importancia por cuanto, aun en el supuesto de desestimarse por completo la demanda, no podía imponerse las costas.

SEGUNDO:Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC EDL 1889/1 q ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC EDL 1889/1 q ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC EDL 1889/1 , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC EDL 1889/1 ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC EDL 1889/1 ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC EDL 1889/1 ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 , ...).

En el caso presente consideramos, una vez visionado el DVD que contiene la grabación del juicio y pruebas documentales, que no hay méritos para sustituir la conclusión del Juez de deducir todo lo reclamado por la propiedad como deducción de fianza y aval, excepto lo que más adelante se compensará. Y así, ya de antemano significar que aun cuando no conste la fecha de las fotografías, se tienen como correspondientes al estado en que se dejó el inmueble, pues se corresponden con las partidas del presupuesto que en fecha próxima al desalojo envió la parte demandada y que aportan los actores, y que por el mero hecho de que un contrato sea redactado por la otra parte, ello no significa que sus cláusulas sean nulas, amen de que lo descontado , es por partidas imputables a conducta de la arrendataria o pequeñas reparaciones a su cargo, que no vulneran la LAU.

Así, si cambió los electrodomésticos, debió conectar los que dejó, por lo que la partida de la conexión no tiene por qué soportarla la arrendadora, constan los daños en lámparas, escalera, plato de ducha , limpieza, horno, encimera, tarima o cajón, sin que la contraria haya realizado `prueba alguna que evidenciase que los precios presupuestados o abonados fueran incorrectos.

Mención especial merece la partida de pintura y parquet, ratificadas por los emisores de los respectivos documentos. En primer lugar, y respecto de aquella, aun cuando hemos mantenido en ocasiones que cuando se está un dilatado periodo de tiempo no siempre debe exigirse que el piso se deje pintado o sin agujero alguno, ello no es el caso, al superar la normalidad los agujeros en la tela, que era especial, máxime cuando se ha optado por solución más barata, como ha sido la pintura, y el tiempo de estancia ha sido muy inferior al pactado, poco más de un año y los propios arrendatarios exigieron que estuviera dicha pintura y parquet en óptimas condiciones, así factura aportada en la audiencia previa.

En cuanto a dicho parquet, tuvo que realizarse la sustitución de lamas y barnizado, ( doc obrante al folio 73), debidamente explicado por quien lo confeccionó, en el acto del juicio, expresivo del origen de las manchas tanto por su color , como por su olor, sin que se contradijera con la testifical Don Torcuato , ya que refirió que algunas manchas estaban, más sin la necesaria concreción ,ni convicción.

Ahora bien si ello es así, debe tenerse en cuenta que aun cuando los arrendatarios voluntariamente hicieron los trabajos que se concretan en la factura, obrante al folio 111 ( arreglar paredes , pintar habitación, limpiar y abrillantar parquet, importe 1.015 €, ), su realidad se probó no solo con el documento sino con el testimonio Don Torcuato , y aun cuando Don Jon expresó que el piso estaba aceptable para el arriendo, Don Torcuato concretó que no era `presentable, y que en su casa no le hubiera gustado tener un parquet como se encontraba en origen, y como la comparación debe realizarse entre los estados inicial y final, a nuestro juicio debe descontarse esta factura, para lograr la equiparación entre lo recibido y cómo la casa queda con las actuales reparaciones, y que no se obtenga una mejora de su estado, beneficiando a la propiedad.

TERCERO:Consecuencia de lo anterior, es que sea acoja parcialmente el recurso, y se concrete la cantidad a deducir de fianza y aval, en 3.285,58 €. Como quiera que lo entregado por fianza y aval ascendía a 3.900, la diferencia entre ambas, esto es , 614,42 € es la que deberá satisfacer la parte recurrida, e intereses del artc 576 desde esta resolución , al haber tenido que realizarse liquidación de la cantidad a retornar.

CUARTO:No ha lugar a efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de Tamara y D. Benito , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 103/2012, de fecha 3 de octubre de 2012, debemos revocar en igual forma dicha resolución y ,en su lugar, estimando en parte la demanda que aquellos interpusieron contra Dª Camino , debemos condenar a esta última a que abone a los actores 614,42 €, e intereses del artc 576 de la LEC desde esta resolución, sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.