Sentencia CIVIL Nº 540/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 734/2018 de 21 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.045.00.2-2017/0004674
Recurso de Apelación 734/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Colmenar Viejo
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 507/2017
APELANTE: AAO OPTICO S.A.
PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL
APELADO: IMMOCHAN ESPAÑA SA
PROCURADOR D./Dña. ASUNCION ALONSO RUIZ
SENTENCIA Nº 540/2018
ILMAS SRAS. MAGISTRADAS:
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
En Madrid, a veintiuno de noviembre de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio verbal (Desahucio
falta pago - 250.1.1) 507/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Colmenar
Viejo a instancia de AAO OPTICO S.A. apelante - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña.
FRANCISCO ABAJO ABRIL y defendido por Letrado, contra IMMOCHAN ESPAÑA SA apelado - demandante,
representado por el/la Procurador D./Dña. ASUNCION ALONSO RUIZ y defendido por Letrado; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
22/05/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. M. DOLORES PLANES MORENO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Colmenar Viejo se dictó Sentencia de fecha 22/05/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'ESTIMAR la demanda interpuesta por la representación procesal de INMOCHAN ESPAÑA, SA frente a AAO OPTICO, SA (anteriormente, ALAIN AFFLELOU OPTICO, SA) y declarar que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambos el 1 de julio de 2007 que tenía por objeto el local de negocio núm. 39 del Centro Comercial 'El Ventanal de la Sierra' de la localidad de Colmenar Viejo (Madrid), quedó resuelto por expiración del plazo el día 8 de octubre de 2017, debiendo el arrendatario desalojar el mismo, en los términos legalmente establecidos.

Todo ello sin expresa imposición de las costas del procedimiento a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 8 de noviembre de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 20 de noviembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la entidad INMOCHAN ESPAÑA SA, se ejercitó en su día acción de desahucio por expiración del plazo contractualmente pactado, contra AAO OPTICO SA, en base al contrato firmado por las partes el 1 de julio de 2007. Señalaba que dicho contrato fijaba una duración para el arrendamiento de 5 años, prorrogable por otros cinco, venciendo el plazo pactado el 8 de octubre 2017. La demandante, hacía constar en su demanda que con anterioridad al vencimiento del contrato, la parte demandada solicitó una ampliación del plazo, hasta el uno de abril de 2020, sin que las partes llegaran a ningún acuerdo, por lo que el plazo ha expirado. La parte demandada se opuso, manifestando haber llegado a un acuerdo con la arrendadora, para prorrogar el contrato hasta el por dos años más. Se dictó sentencia en la instancia por la que se estimó la demanda formulada, interponiéndose por el demandado el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la, a su juicio, errónea valoración dela prueba con infracción de los arts. 378 y 379 LEC Y 1.203 DEL Código Civil .



SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada es evidente que teniendo el contrato de arrendamiento un carácter esencialmente temporal, la voluntad de las partes en cuanto a su duración es muy relevante y determina la extinción del arriendo por expiración del plazo cuando se ha pactado una fecha fija para ello conforme dispone el artº. 1565 del Código Civil , sin necesidad de requerimiento. Sin embargo existen excepciones a ello como lo son las prórrogas contractuales voluntarias o lo eran las forzosa que se regulaban en la legislación arrendaticia urbana anterior a la vigente, así como las derivadas de la tácita reconducción regulada en el artº. 1566 C.c . que supone un nuevo arriendo derivado del consentimiento presunto entre las partes que se deriva de la aquiescencia de ambas para que el arrendatario siga disfrutando del objeto arrendado al concluir el plazo previamente fijado y por el tiempo que presume el artº. 1581 C.c .

Pero la cuestión es que, si bien el arriendo tenía contractualmente pactado un término temporal claro, de cinco años, prorrogable por otros cinco, y constando también acreditado que antes del que expirase el plazo la parte demandada solicitó al arrendador una ampliación de este plazo, lo cierto es que no consta que las partes llegaran a ningún acuerdo, estimando que la sentencia de instancia ha realizado una correcta valoración de la prueba practicada.

Hemos de partir de que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda, el cual, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 4.3 LAU 29/1994, se rige, salvo escasas excepciones que no son del caso, por la voluntad de las partes. En el caso de autos, las partes, mediante el uso de la facultad otorgada por el citado artículo 4.3 y, por tanto, con pleno acogimiento al principio de la autonomía de voluntad (1255 CC ).

Las partes están de acuerdo, en el plazo inicialmente pactado, y en que ambos aceptaron la prórroga por cinco años más, que concluía el día 58 de octubre de 2017. La controversia se plantea, respecto a si en el procedimiento existe prueba sobre si las partes llegaron al acuerdo de prorrogar el contrato por dos años más, hasta el 8 de octubre de 2019, o si por el contrario, las partes no se pusieron de acuerdo, sobre esta prórroga, por lo que el contrato habría expirado el pasado 8 de octubre de 2017.



TERCERO.- El primer motivo del recurso de la actora se centra en el error en la valoración de la prueba, en concreto respecto a las declaraciones del testigo Sr. Esteban , propuesto por la demandante y al que la parte demandada tachó, por enemistad manifiesta, en base a los distintos procesos judiciales seguidos, con el que fuera director general de la demandada hasta su despido en el año 2012.

Manifiesta la apelante, que la declaración del Sr. Esteban , es inconsistente y contradictoria, y en esencia manifestó no recordar el contrato objeto del procedimiento.

Comenzar reiterando una vez más, que, cuando se alega error en la valoración de la prueba, es premisa conocida por todos que no cabe sustituir la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente al Juzgador 'a quo' y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990 , 4 de mayo de 1993 , 29 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997 ; de modo y manera que siendo cierto que el Tribunal de alzada puede verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la conjunta apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso, a la postre, el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, -porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia- y, finalmente, tal clase de error tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

La actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez 'a quo' resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez 'a quo' por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.

La jurisprudencia ha declarado que resulta innecesario examinar pormenorizadamente todas las pruebas, pues no se exige una investigación detallada de cada una de las practicadas, siendo suficiente que de su análisis se extraiga con convicción, un resultado fruto de la conjunción de dichos elementos probatorios (S TS 18 marzo y 7 noviembre 1994, 19 diciembre 1996, 9 junio y 31 diciembre 1998, entre otras).

El artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado, por lo que valoración de la prueba testifical no está sometida a regla tasada de prueba, sino que debe valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, sin que las circunstancias concurrentes en los testigos (sean o no causa de tacha) impidan la valoración de la prueba según dichas reglas, no siendo admisible que la parte pretenda imponer una personal e interesada valoración, estando dentro de las facultades valorativas conceder mayor credibilidad a unos testigos respecto de otros ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2016 , 4 de febrero de 2016 y 28 de junio de 2012 entre otras). Estas reglas se han identificado, sin ánimo de exhaustividad, con las más elementales directrices de la lógica humana, con normas racionales, con el sentido común, con las normas de la lógica elemental o las reglas comunes de la experiencia humana o con el razonamiento lógico, de ahí que la valoración de la credibilidad de los testigos, apreciada en función del principio de inmediación, sólo podrá refutarse en cuanto que la ponderación llevada a cabo sea ilógica o disparatada, lo que aquí no ocurre.

Asimismo para apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta como dijimos en sentencia de esta sección del 26 de abril de 2018 (ROJ: SAP V 1487/2018 ) recordamos citando el AAP, Valencia sección 6 del 04 de octubre de 2017 (ROJ: AAP V 3306/2017 )que: Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aun siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es por qué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho. La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos. El resultado del resto de las pruebas, lass reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana, no están sujeta a reglas legales de valoración. El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.' Igualmente, sobre la valoración de la prueba testifical, se recuerda la sentencia de esta A.P, Sección 10ª, de 11-11-2003, 'que ha de tenerse en cuenta que es reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial que el art. 376 LEC ' Valoración de las declaraciones de testigos. Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica...', contiene sólo una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de prueba, y el mismo, faculta al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos según las reglas de la sana crítica...teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran...operando como límites valorativos las conclusiones obtenidas de las mismas que se evidencien arbitrarias, irracionales o contrarias a la razón de ciencia y demás circunstancias de los testigos deponentes', lo que no se aprecia en el presente supuesto.

Por el contrario, las dudas sobre la coincidencia de voluntades para la ampliación del plazo contractualmente, no surgen solo de la declaración del testigo, y la valoración que hace la Juez de instancia de la misma, no carece de lógica. Por una parte, el contrato en el que se acuerda la ampliación del plazo, no aparece firmado por una de las partes, la demandada, que deseaba ampliar el plazo un año más respecto a plazo ofrecido por la entidad arrendadora. Consta igualmente, que en un principio, el plazo del arrendamiento coincidía con el de la franquicia, pero tras la prórroga de esta por tres años, se rompió la coincidencia. El testigo, pese a manifestar que no recordaba ese contrato en particular, lo cual es lógico, dado el tiempo trascurrido, y la cantidad de contratos que se dicen firmados por el Sr. Esteban , pero manifiesta que estima que no se firmó porque no se llegó a un acuerdo. Lo cual no carece de lógica. La parte arrendataria, no dispone del contrato firmado, pese a que en el ejemplar aportado por la actora se hace constar que se firma por duplicado.

Tampoco resulta contrario a la lógica estimar que si no dispone la parte del contrato firmado, es precisamente porque no se llegó al acuerdo. Y que la parte demandada lo que pretendía era hacer coincidir la duración del arrendamiento del local con el de la franquicia, y que lo contrario les planteaba en todo caso un problema, y ello aun cuando la testigo propuesta por la demandada manifestara que no suponía un problema, puesto que no necesariamente coinciden siempre los contratos, puesto que llegado el momento se renegocian los plazos.

El motivo debe desestimarse.



CUARTO .- Respecto al acuerdo de novación entre INMOCHAN AAO ÓPTICO SA, si bien no es preciso que el contrato conste por escrito para que exista jurídicamente ( artículo 1278 del Código civil ), debe probarse que existió acuerdo de voluntades en torno a la cosa y causa del contrato, tal y como indica el artículo 1261 del Código civil .

Dicho acuerdo de voluntades requiere la voluntad inequívoca de ambos contratantes de quedar obligados como consecuencia de los acuerdos alcanzados sobre los aspectos que configuran la esencia del contrato.

El documento aportado con la demanda, consistente en el anexo al contrato de arrendamiento, de 1 de octubre de 2010, no queda probado que fuese aceptado por la demandada. Resulta indudable que para que exista un auténtico acuerdo de voluntades el receptor de del documento debería disponer del original firmado por las dos partes, o al menos acreditar por cualquier otro medio el acuerdo de voluntades. No constando ni la firma del documento, ni el acuerdo por ningún otro medio, ya que ninguno de los testigos fue concluyente en sus declaraciones, la sola manifestación de la demandada resulta insuficiente para probar tal hecho, toda vez que si la declaración unilateral de una de las partes por sí sola no es suficiente para acreditar el acuerdo de voluntades, y tampoco el documento nº 3 de los aportados con la contestación a la demanda aparece firmado por la actora, confirmando como pusieron las partes en evidencia que INMOCHAN no aceptó la prórroga propuesta por AAO ÓPTICA (entonces ALAIN AFFLELOU ÓPTICO SA), Por lo tanto, solo con una copia firmada por una sola de las partes, no puede considerarse debidamente celebrado el contrato. El documento 5 aportado con la contestación a la demanda, consistente correos remitidos entre las partes, lo que pone de manifiesto es precisamente la falta de acuerdo entre las partes en cuanto a la prórroga del contrato.

En cuanto a que el señor Hipolito manifestó que las obras podrían comenzar con una hoja de pedido, aparte de que tal afirmación es de carácter genérico, es decir no referido al presente supuesto sino como forma de actuar en general, indicó que así acontece en pequeñas obras, actuando las empresas de cierta envergadura en otro sentido, es decir exigiendo la firma del contrato antes del comienzo de las obras (35:20 a 36:30), en todo caso manifestó que para la obra objeto de autos se le hizo suscribir el correspondiente contrato, aparte de remitir debidamente firmada la hoja de pedido (35:00).

En definitiva, la prueba practicada en el presente proceso no prueba debidamente la existencia de un contrato debidamente perfeccionado entre ambas partes, por lo indicado, la documental aportada dista de probar la existencia de un contrato perfecto entre las partes, revelando por el contrario la existencia de meros tratos precontractuales, y la prueba testifical practicada tanto a instancia de la actora, como de la demandada, aparte de que ya de por sí presenta las deficiencias y carencias tampoco acredita el acuerdo de voluntades, por lo que con independencia de la interpretación que pueda darse a la forma necesaria para la novación de los contratos de conformidad con lo que establece el artículo 1.203 del Código Civil , el elemento esencial que debe quedar acreditado, es la concurrencia de voluntades, para poder al acuerdo trascendencia jurídica, lo que en el presente procedimiento no ha ocurrido, por lo que procede desestimar el recurso de apelación formulado.



QUINTO.- Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y desestimándose el recurso de apelación interpuesto, procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en la presente alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Abajo Abril, en nombre y representación de la entidad AAO ÓPTICO, S.A., contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2018, dictada en el procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Colmenar Viejo , con el nº 507/2017, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo a la recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577- 0000-00-0734-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 734/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe