Sentencia Civil Nº 541/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 782/2008 de 22 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 782/08

JUICIO ORDINARIO Nº 1183/07

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 53 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 541/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de octubre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1183/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona, a instancia de Doña Alicia , representada por el Procurador Don Francisco Fernández Anguera y asistida por el Letrado Don Eudald Vendrell Ferrer, contra Don Luis Alberto , representado por el Procurador Don Carles Arcas Hernández y asistido por el Letrado Don Xavier Prades Queralt; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de junio de 2008, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de DOÑA Alicia , representada por el Procurador de los Tribunales Don Francisco Fernández Anguera y asistida por el Letrado Don Eudald Vendrell, contra DON Luis Alberto , representado por el Procurador de los Tribunales Don Carles Arcas Hernández y asistida por el Letrado Don Xavier Prades Queralt, la cual versa sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano por falta de ocupación, y en consecuencia, ABSUELVO a la parte demandada de todos los pedimentos frente a la misma deducidos, con expresa imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de octubre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sra. Magistrado de instancia señala que todos los testigos que depusieron en el acto del juicio, excepto la Sra. Petra que se trata de un testigo de referencia, corroboran que el demandado y su esposa residen en la vivienda arrendada, en la que aquél se encuentra empadronado, y a la que se le ha dirigido correspondencia, así como las citaciones del Juzgado, mientras que no fue hallado en el domicilio de la calle Torrent de l'Olla, propiedad de su esposa, habiendo suscrito una póliza de seguro del hogar con la entidad "Catalana Occidente", un contrato para estacionar su vehículo en un garaje próximo a dicha vivienda, y encargado durante los meses de junio y octubre de 2006 determinados arreglos y trabajos de fontanería y electricidad, lo cual evidencia que la vivienda arrendada no se encuentra descuidada y es un indicio de que el demandado vive allí, sin que los consumos indispensables para el normal desarrollo de la vida de las personas, esto es, agua y luz, revelen que la vivienda no esté siendo destinada al uso que le es propio, ya que, si bien es mínimo, es regular y constante. Por todo ello, desestima la acción de resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes, relativo a la vivienda sita en la calle DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 NUM001 , de Barcelona, y ejercitada al amparo del artículo 114.11 en relación con el artículo 62.3 del TRLau 1964 , con imposición de costas a la actora.

Esta última se alza frente a la sentencia dictada y alega, en síntesis, error en la valoración de la prueba practicada, poniendo de manifiesto las evidentes contradicciones de los testigos que acreditan la falta de fundamento de la versión del demandado, así como la posibilidad de que el piso de la calle Torrent de l'Olla, propiedad de la Sra. Adoracion , pueda constituir vivienda suficiente para el matrimonio, y la versión contradictoria sobre el uso de la plaza de parking en la calle Torrent de l'Olla. Destaca, asimismo, que los consumos de los suministros en la vivienda litigiosa son insuficientes, siendo la media en tres años de los recibos de agua de tres metros cúbicos cada tres meses, consumo cero de gas desde octubre del 2005, y siempre lectura estimada en los recibos de la compañía Fecsa Endesa, y el evidente estado de abandono de la vivienda arrendada. Cita varias sentencias en apoyo de su tesis y solicita la estimación de la demanda.

La parte contraria se opone a las alegaciones vertidas en el recurso y solicita que se mantenga la sentencia impugnada, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- En la sentencia apelada se expone con acierto la doctrina jurisprudencial aplicable a la acción ejercitada, poniéndose de relieve que se centra en la falta de ocupación, dado que en el acto de la audiencia previa sólo se fijó como hecho controvertido la concurrencia de la primera de las causas resolutorias invocadas en la demanda, en los mismos términos en que el debate se ha planteado en el recurso interpuesto.

En efecto, se ha indicado con reiteración que la escasez de viviendas y su elevado coste determinaron que la legislación arrendaticia urbana tuviera un marcado carácter tuitivo de la posición del inquilino y de su estabilidad en la vivienda, una de cuyas concreciones es la institución de la prórroga legal forzosa como obligación que se impone al arrendador, ahora bien, cuando se prueba la desaparición de la necesidad del inquilino, desaparece en forma correlativa la protección legal, como sucede cuando la vivienda arrendada se halla desocupada durante más de seis meses en un año (artículo 62, 3º LAU 1964), en cuyo supuesto se permite al arrendador denegar la prórroga, según establece el artículo 114, causa once, del mismo texto legal, indicando la doctrina jurisprudencial mayoritaria que cuando la Ley habla de ocupar una vivienda arrendada se está refiriendo al hecho de habitarla, con mayor o menor temporalidad en la estancia, pero de modo real y efectivo como domicilio y lugar propio donde se realice el ordinario desenvolvimiento de la vida doméstica, constituyendo la utilización de la misma no sólo un derecho del inquilino sino también una obligación que recae sobre éste.

Asimismo, la doctrina jurisprudencial enseña que, si bien corresponde al actor la demostración de la efectiva desocupación, tal imposición, por tratarse de un hecho negativo, no puede ir más allá de lo razonable y posible, motivo por el cual, si en autos aparecen datos bastantes que justifiquen inicialmente la realidad del desuso, corresponde entonces al demandado demostrar el hecho positivo de la ocupación, aplicando el principio de facilidad probatoria, pues, en efecto, el accionado debe tener un mejor acceso y disponibilidad de los medios de prueba, por su propia posición y por la naturaleza del hecho que debe acreditar.

Tal planteamiento hace necesario precisar, de una parte, que corresponde a los Tribunales en cada caso concreto apreciar la concurrencia de circunstancias determinantes de la justificación del no uso, teniendo en cuenta que el concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad; y de otra, que lo que hay que indagar es si el piso alquilado, constituye verdaderamente el domicilio habitual del arrendatario, como hogar propio y estable, pues los términos literales del citado artículo 62.3 TRLau dan a entender claramente que la intención del legislador no fue otra que la de conferir al arrendador la facultad de denegar la prórroga forzosa del contrato cuando la vivienda no es utilizada como tal durante más de 6 meses en el curso de un año, no siendo preciso que los 6 meses exigidos en la Ley discurran de modo continuo, ya que la desocupación durante esos meses puede computarse con o sin interrupción y no es preciso que se verifique durante el año natural. La jurisprudencia, por ello, de forma reiterada ha venido declarando que la palabra "ocupar" empleada en el art. 62.3 TRLAU se refiere propiamente al uso y disfrute habitual del piso arrendado en lo que se entiende usualmente como hogar por parte del inquilino y sus familiares y no la mera ocupación del piso con muebles y enseres correspondientes para su uso, aunque se visite esporádicamente, es decir, usar la vivienda conforme a su destino natural, cual es utilizándola en satisfacer las necesidades de la vida familiar y doméstica. En consecuencia ha de existir equivalencia entre la actividad de ocupar o utilizar una vivienda y el de habitarla de modo real y efectivo y ello porque finalidad de dicha causa de resolución depende de que el arrendamiento es un negocio jurídico en que la contraprestación al pago de la renta es el goce de la cosa; de que si ésta no se usa o goza desaparece la causa originaria del contrato; de que el uso de la cosa está configurado no como un derecho de uso sino como una obligación o deber de uso; y de que la legislación especial arrendaticia protege, por tanto, a los arrendatarios que cumplan tal deber de uso, pero su protección no alcanza a quienes la incumplen y no se sirven de la vivienda para satisfacer su necesidad primera y básica de utilizarla como hogar permanente, sino para satisfacer una comodidad de rango inferior en la jerarquía de valores o de rango ínfimo, o por mero capricho o conveniencia (SAP Madrid de 14 de marzo de 2005 ).

TERCERO.- Así, pues, la cuestión litigiosa se centra en dilucidar si la ocupación que el demandado realiza de la vivienda arrendada es suficiente para obtener los beneficios que otorga la legislación arrendaticia.

El hecho de que la vivienda esté o no ocupada es un dato objetivo, de la realidad física, pero que no siempre se incorpora con facilidad y la necesaria nitidez al proceso. No en vano la parte que tiene interés en acreditar tal realidad se encuentra ante un hecho negativo -el no uso- que, como todos los de esta clase, es de difícil acreditación. Por ello, en la práctica de los Tribunales se desplaza el "onus probandi" hacia el demandado una vez el actor acredita indiciariamente el hecho del no uso, y, en asuntos como el que nos ocupa, ha declarado este Tribunal en infinidad de ocasiones, que es determinante la prueba acerca de los consumos de suministros fluidos imprescindibles en la vida actual, tales como agua, combustible, electricidad, teléfono, etc., con la ventaja de que la constatación de esos suministros tiene carácter objetivo y normalmente distanciado en el tiempo del pleito en el que se aportan como prueba, frente a otros medios de prueba, como los testigos, mucho más maleables y con frecuencia teñidos de un cierto subjetivismo.

Una nueva valoración de la prueba practicada lleva a este tribunal a conclusión distinta de la sentada en la sentencia impugnada respecto de la ocupación que el demandado efectúa de la vivienda arrendada, pues no se trata en este supuesto de que se haya cerrado la vivienda arrendada, o la haya desocupado totalmente, sino de que la ocupación que realiza de la misma no supone la utilización a que antes se ha hecho referencia, exigida por la jurisprudencia para obtener los beneficios de la legislación especial.

El demandado manifestó en el acto del juicio que reside con su esposa en la vivienda litigiosa, aunque ella tiene sus cosas en el piso de su propiedad, sito en la calle Torrent de l'Olla, donde recibe su correspondencia. Que en la vivienda arrendada hay instalación de gas, que se utiliza para la cocina, y que el calentador es eléctrico. Que el vehículo de su propiedad, que prácticamente no utiliza, lo guarda en un parking cercano a la vivienda litigiosa.

La esposa del demandado, Doña Adoracion , afirmó al declarar como testigo que vive desde hace ocho años en la DIRECCION000 con su marido, y que en el buzón de la calle Torrent de l'Olla sigue estando su nombre. Que va al piso de su propiedad de vez en cuando para trabajar y preparar sus clases, conservando allí los libros y alguna otra cosa. Que trabaja en un Hospital de Badalona al que se desplaza en el coche de su propiedad que deja en la calle, utilizando sólo ocasionalmente el parking que tiene en la calle Torrent de l'Olla. Que hicieron la instalación de gas en la vivienda arrendada, y hay un calentador y una cocina. Que el vehículo de su marido lo utilizan muy poco, pero lo conservan por si se estropea el suyo.

Poco aporta el interrogatorio del demandado, que se limita a mantener su ocupación de la vivienda arrendada, y también la declaración testifical de su esposa, que describe como desorden el mal estado de la vivienda a que se refiere la actora, incurriendo ambos en una contradicción importante a la hora de referirse al calentador, que según el demandado es eléctrico y según su esposa de gas. Las declaraciones testificales de la Sra. Lina y del Sr. Darío acreditan que hay calentador en dicha vivienda pero no aclaran si es de gas o eléctrico.

En su declaración testifical, la Sra. Lina manifestó que es ella la que acude a la vivienda cuando es preciso realizar alguna intervención en la misma, sin que Don. Darío haya visto al arrendatario ni a su esposa cuando ha ido a hacer algún trabajo en dicha vivienda, siempre por encargo de la Sra. Lina , quien no sólo le abre la puerta sino que también le paga las facturas. Los vecinos del piso NUM001 NUM002 afirman ver habitualmente al Sr. Luis Alberto y a su esposa, que por las mañanas oyen como salen del piso y por la noche ven como llegan. El Sr. Samuel dice que por el balcón hablan de los gatos, y el Sr. Alexis dice que verles, les ve por el balcón cuando salen a regar las plantas, sin que ninguno de los dos conozca a la Sra. Lina .

Como suele ocurrir en la mayoría de supuestos, la prueba testifical arroja poca luz sobre la real ocupación de la vivienda, y debe acudirse a la prueba de consumos, por ser precedente a la resolución, no se prepara para el litigio, y sobre todo porque de ellos se infiere el tiempo y modo de ocupación.

Así, comenzando por el teléfono, aporta el demandado como documento nº 1 (folios 33 a 37) tres facturas de 28 de octubre de 2007, 27 de noviembre de 2007 y 28 de diciembre de 2007, sin ninguna precedente ni tampoco con detalles del consumo, cuando siendo el tenedor de las mismas o con posibilidad de que le fueran facilitados los históricos con la compañía, hubieran podido concretarse los mismos, y los días y horas en que se efectuaron llamadas.

En relación con el gas, documento nº 3 (folios 40 a 49) los consumos son de cero metros cúbicos desde el periodo correspondiente a los meses de febrero a abril de 2006, a que se refiere la factura más antigua de las aportadas. Lo cual implica una nula utilización de la cocina, y también del calentador en el caso de que fuera de gas.

Con la electricidad, documento nº 4 (folios 50 a 63), los consumos que aparecen en las facturas son prácticamente siempre estimados.

Finalmente, en cuanto al consumo del agua, documento nº 5 (folios 64 a 71), oscila entre los 3 y los 4 metros cúbicos trimestrales, apareciendo 5 metros cúbicos en el periodo de diciembre a marzo de 2006.

Así pues, aun siendo cierto que el demandado mantiene una póliza de seguro del hogar, que ha efectuado determinados arreglos en la vivienda litigiosa, en la que continua empadronado, y que guarda un coche que apenas utiliza en un parking cercano a la misma, en la que recibe las cartas que se le remiten comunicándole el incremento de la renta, que sería muy extraño se enviaran a otro domicilio, así como otras notificaciones, es más cierto que el consumo de agua es claramente muy escaso y, además de que todo apunta a que el demandado utiliza la vivienda arrendada de forma esporádica, dicho mínimo consumo no responde al que correspondería a un uso normal de tal servicio por dos personas.

CUARTO.- Así, lo anterior lleva a la conclusión de que la prueba aportada por la parte demandada, que como se ha dicho al inicio goza de mayor facilidad probatoria, se estima insuficiente para desvirtuar que el uso que el demandado efectúa de la vivienda arrendada, sea el de domicilio permanente donde se desarrolla habitualmente su vida doméstica, acudiendo a la misma de forma esporádica.

En efecto, no se trata en este supuesto de que el demandado haya cerrado la vivienda arrendada, o la haya desocupado totalmente, pero el hecho de acudir a la misma en ocasiones, con mayor o menor frecuencia, que recoja la correspondencia que se le remite a la misma, y efectúe alguna reparación puntual, no supone la utilización de la vivienda a que antes se ha hecho referencia, exigida por la jurisprudencia para obtener los beneficios de la legislación especial.

En consecuencia, el recurso debe prosperar y procede estimar la demanda, y declarar resuelto el contrato de arrendamiento, condenando al demandado a desalojar la vivienda litigiosa y al pago de las costas de primera instancia.

La estimación del recurso conlleva que no se efectúe especial imposición de las costas ocasionadas en esta alzada, conforme disponen los artículos 398 y 394 LEC .

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Alicia , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Barcelona en los autos de Juicio Ordinario nº 1183/07 de fecha 11 de junio de 2008, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y en su lugar estimando la demanda deducida contra Don Luis Alberto , debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1988 relativo a la vivienda sita en la DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 NUM001 , de Barcelona, y condenamos al arrendatario demandado a desalojarla, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa en el plazo legal, y al pago de las costas; todo ello sin efectuar especial imposición de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.