Sentencia Civil Nº 541/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 896/2009 de 29 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 896/2009-C4ª

JUICIO ORDINARIO Nº 929/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 33 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 541

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de Septiembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 929/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Barcelona, a instancia de D/Dª. Luis Miguel , contra CIA. ARRENDADORA DE AUTOMOVILES Y GARAJES S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 28 de mayo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador Don Leopoldo Rodés Menéndez en representación de DON Luis Miguel , contra COMPAÑIA ARRENDADORA DE AUTOMOVILES Y GARAJES, S.L., debo declarar y declaro RESUELTO el contrato de arrendamiento de fecha 8 de junio de 1.999, sobre la finca sita en calle DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Barcelona, condenando a la entidad demandada a estar y pasar por esta declaración, y a poner a disposición de la propiedad dentro del plazo legal, la finca objeto del contrato de arrendamiento, libre, vacua y expedita, con apercibimiento de lanzamiento, en caso de no verificarlo. Que igualmente condeno a la entidad demandada al pago de las costas originadas en el presente juicio."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 28 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT, Presidente de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 8.6.1999 sobre el "local-nave" sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , planta NUM002 y piso, de Barcelona, al amparo de los arts. 35 en relación con el 27.2.e (actividades ilícitas y destino distinto al pactado) LAU . Intentado el emplazamiento de la demandada, por providencia de 27.11.2008 se declara a la arrendataria en rebeldía procesal.

La sentencia de instancia estima la demanda, con imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la demandada por (1) infracción de normas o garantías procesales generadora de indefensión y fraude procesal de la parte actora, al amparo del art. 459 LEC, en base a lo cual interesa la nulidad de actuaciones (la primera vez que tuvo conocimiento del procedimiento fue el día señalado para el juicio, al haber sido advertido por el administrador de fincas Sr. Eulogio , y quien podía haber suministrado el domicilio): a) el local arrendado no era el domicilio social de la demandada, pudo haberlo suministrado Don. Eulogio , y no lo interesó la actora, provocando la indefensión del demandado; b) no debió por ello, utilizarse la notificación edictal; (2) subsidiariamente, interesa la revocación de la sentencia por error en la apreciación de la prueba, pues no se ha probado que la actividad desarrollada en el local, fuese distinta a la pactada, ni que, en su caso, fuese imputable a la arrendataria, subarrendadora, considerando que las concretas obras realizadas estaban autorizadas en el contrato (subdivisiones para hacer estudios para ocio, lo que encuentra su acomodo en "otras actividades lícitas" según los términos del contrato). Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 15 y ss), concertado entre (propiedad de DIRECCION001 CB, f. 10 y ss, todos cuyos integrantes suscriben el contrato) y D. Remigio como administrador de la entidad "Compañía arrendadora de automóviles y garages SL" (arrendataria demandada), por una renta inicial de 100.000 pts mensuales, asumiendo el arrendatario el pago de 2/3 del IBI anual y una duración de 15 años, con destino a "REALQUILER DE TRASTEROS Y PLAZAS DE GARAJE de MOTOS y/u OTRAS ACTIVIDADES LÍCITAS" (condición 3ª anexa), haciéndose constar que la arrendataria conoce el estado de "abandono" de la nave, asumiendo la arrendataria las reparaciones o acondicionamientos necesarios (condición adicional 1ª) y la autorización de la propiedad para "realización de cuantas obras y subdivisiones precise... para el desenvolvimiento de su negocio por mientas dure el contrato" (condición adicional 4ª), así como que la arrendataria la calificación urbanística y los "usos administrativamente permitidos" (condición 8ª). 2) La demandada ha realizado obras consistentes en la creación de 7 trasteros en la planta baja, con un altillo y 11 departamentos en la planta piso de unos 25 m2, dotándolos de los correspondientes servicios para su uso o habitación como viviendas o habitaciones, y con contadores de electricidad individuales sin la correspondiente licencia urbanística sin cédula de habitabilidad y sin conocimiento de la propiedad, según se infiere (con independencia de los expedientes sancionadores por ilegalidad urbanística): a) inspección de 25.1.2007 del Ayuntamiento, constatando las obras consistentes en la creación de un altillo dentro de cada una de las 7 divisiones de los locales de la planta baja y la división en 11 entidades, destinadas a vivienda, en la planta primera, divisiones hechas con "pladur" (f. 23); b) del Informe de la Inspección del Ayuntamiento de 17.12.2007 (f. 19, según el Ayuntamiento, con fotografías, describiendo el apartamento 9 que "dispone de agua sanitaria, calentador eléctrico, water y ducha...la cocina es de dos fuegos, integrado en mueble único con pica", f. 31), acompañando presupuesto de derribo de las obras realizadas "sin licencia no legalizables" (creación de 7 trasteros en la planta baja y 11 departamentos en la planta piso, de unos 25 m2 destinados a funciones de vivienda), por un importe de 94.089'47 € (f. 20); se constata la existencia de contratos de arrendamiento de los estudios; c) En las propuestas de resolución del Ayuntamiento aparece el Sr. Basilio como administrador único e) escrito de 24.1.2008 reconocido por Don. Eulogio asumiendo que la arrendataria realizó las obras sin intervención de la propiedad en relación con la admisión de su representante legal en el interrogatorio (f. 47) y la testifical Don. Eulogio . 3) Los actores comunicaron, vía burofax ("no entregado, dejado aviso", en el primer caso, y entregado el 6.6.2008, en el segundo), a la demandada y a su administrador de fincas, D. Eulogio , su voluntad de resolver, por incumplimiento de la cláusula 3ª al desarrollar en la finca actividad distinta de la pactada y la realización de obras sin conocimiento ni consentimiento de la propiedad, y requiriendo para entrega de llaves y renuncia al contrato de arrendamiento (f. 52 y ss). 4) Desde julio del 2008 la propiedad dejó de presentar recibos de alquiler en la entidad domiciliataria (admisión de la demandada, en escrito de 7.9.2008), formulando la demanda en 25.7.2008. 5) aquellas actas de inspección dieron lugar a diversos expedientes sancionadores (por alquiler de viviendas sin habitabilidad y por realización de obras sin licencia), en los que recayeron resoluciones con sanción, que fueron recurridas por la demandada ante el correspondiente juzgado de lo contencioso administrativo (f. 106 y ss), y que según la demandada (escrito formalizador del recurso) terminaron con anulación de la sanción del Ayuntamiento por caducidad o prescripción administrativa; pero la misma demandada, aparte de la revocación de la sanción, nada dice sobre que se hubiese convalidado el carácter de obras ilegables y no legalizables, susceptibles de derribo

TERCERO.- Respecto de la nulidad interesada (art. 225.3º LEC en relación con el 238.3 LOPJ), han de tenerse en cuenta los siguientes datos: a) El burofax al Sr. Eulogio , entregado el 6.6.2008, administrador de fincas de la demandada, D. Eulogio , su voluntad de resolver, por incumplimiento de la cláusula 3ª al desarrollar en la finca actividad distinta de la pactada y la realización de obras sin conocimiento ni consentimiento de la propiedad, y requiriendo para entrega de llaves y renuncia al contrato de arrendamiento (con cuyo administrador se llevaba la "operativa arrendaticia y de realquiler", y fue quien, según la apelante, comunicó al Sr. Basilio la existencia del procedimiento y el día señalado para el juicio), requerimientos que no fueron contestados, lo cual ha de ponerse en relación con el hecho de dejar de cobrar la renta por parte de la propiedad, desde julio 2008, lo que por de pronto suponía posibilidad de realizar actuaciones ante lo que pretendían los actores, sin que conste desde entonces - hasta la comparecedncia de la demandada para formular el recurso - intentos de consignación de la renta. b) los intentos de citación a la demandada en el local arrendado en 2 y 4.9.2008 (f. 67, domicilio que consta en los estatutos, f. 83, y que no se trataba de un domicilio transitorio, sin que conste cambio de domicilio social comunicado a la arrendadora), ante lo cual, los actores interesan en emplazamiento a través del administrador de la entidad arrendataria, Don. Basilio (consta como tal en las resoluciones del Ayuntamiento, acompañadas con el escrito inicial); se intenta, y resulta negativa (f. 78), ante lo cual, se interesa la averiguación de domicilio de la entidad o de su administrador, por vía telemática, resultando negativo, sin el DNI del administrador (f. 86); por lo que se interesa la citación por edictos (se cumplen los arts. 156.4 y 164 LEC ). c) Por providencia de 27.11.2008 se declara a la arrendataria en rebeldía procesal. d) Traidos a los autos los expedientes administrativos, en los que aparece que la demandada formuló recursos administrativos contra las resoluciones del Auntamiento, se interesó por los actores su citación para interrogatorio, a través de su Procuradora en tales actuaciones, Sra. Carrión Rubio; por providencia de 28.4.2009 se acordó requerir a dicha procuradora a fin de que indicase "el domicilio de su poderdante" (f. 110), compareciendo la misma, por escrito, como procuradora de la demandada y aportando el domicilio de la referida SL en S. Joan de Torruella (el mismo que consta en su escritura de poder, a los f. 133 y ss; en todo caso, desde entonces pudo comparecer el administrador, e incluso interesar la nulidad de actuaciones por defectos en el emplazamiento), constando diligencia en la que se pone de manifiesto que dicha población y domicilio, "es la misma de S. Joan de Vilatorrada como en su día había indicado la actora y en donde resultó negativo el emplazamiento a la entidad demandada" (f. 115), no obstante lo cual, se practica la citación, resultando negativa (f. 120). e) El Sr. Basilio , compareció al juicio como administrador único de la demandada, exhibiendo la correspondiente escritura (f. 121) y siendo interrogado como tal; se citó como testigo al Sr. Eulogio (que comunicó al Sr. Basilio la existencia del procedimiento y el día del juicio). f) La notificación de la sentencia se intentó en el domicilio a suministrar por el Sr. Eulogio , a instancia de los actores, quien aportó uno del Sr. Basilio en Ginestar (f. 130), constando efectuada (f. 132)

Es decir, el referido administrador, pudo tener conocimiento - por cualquier medio ajeno al proceso - para ejecercer el derecho de defensa, incluso antes de iniciarse el procedimiento y en éste, empleando una diligencia razonablemente exigible, atendiendo la situación del inmueble y su precinto (por todas, la STS 14.9.2007 ). No procede la nulidad interesada, faltando tanto la infracción esencial de las normas del procedimiento, como el núcleo de la nulidad, que es la indefensión.

CUARTO.- En orden al objeto del arrendamiento (enlazando con la resolución instanda), conviene hacer las siguientes precisiones: a) Se trata de un arrendamiento, para uso distinto del de vivienda, sobre la "nave o casa", sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de Barcelona, pactándose como destino "realquiler de trasteros, plazas de garage de motos y/u otras actividades lícitas excepto almacenamiento de explosivos, líquidos nocivos contaminantes o pestilentes". b) el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación del local y aceptarlas expresamente; así como su calificación urbanística y los usos administrativos permitidos" (condición anexa 8ª); haciéndose constar en las condiciones adicionales al contrato (1) el estado de abandono de la nave, con deterioro en sus elementos por el paso del tiempo y extensas goteras, asumiendo la sociedad arrendataria "cuantas reparaciones o acondicionamientos sean necesarios...mientras dure el contrato de arrendamiento, para el uso a que se destine la nave arrendada..."(1ª), (2) que la "sociedad arrendataria declara conocer la situación y afecciones urbanísticas del solar donde se ubica la nave arrendada y especialmente la...consistente en la prolongación de la Rambla del Prat" (2ª). c) se autoriza "la realización de cuantas obras y subdivisiones precise desarrollar para el desenvolvimiento de su negocio por mientras dure el contrato de arrendamiento...siempre y cuando no modifiquen paredes maestras y actuales elementos estructurales de la nave".

Según el resultado de la prueba practicada, el resultado de las obras fueron viviendas pequeñas, dotadas de los correspondientes servicios para tal finalidad, más allá de los "estudios de ocio" que admite el LR de la demandada (desvirtuado por las inspecciones del Ayuntamiento), sin que se hayan intentado aportar contratos de subarriendo correspondientes a dicha finalidad (más allá de las menciones de las inspecciones de que los apartamentos 9 y 10, están ocupados con empadramiento de tres personas, existiendo "contracter d'arrendament com estudis de lleure amb prohicició d'habitatge, comerç o industria") o en los que, expresamente, se prohiba su utilización como viviendas; por el contrario, algunas constan alquiladas, con ocupanres dentro, en las que se hallan empadronadas; en todo caso, el contrato es de "uso distinto del de vivienda gravado por el IVA" (f. 15: "...local objeto del contrato").

El art. 27.2.e LAU (en relación con el art. 1124 CC y aplicable a los locales, conforme al art. 35 LAU ), establece como causa de resolución la realización de "actividades...ilícitas", en cuyo concepto han de comprenderse tanto las de tipo penal, como las de orden civil o administrativo (toda actividad contraria a la legalidad, como manifiestamente conc urre el el presente caso): la autorización de los arrendadores al aludirse expresamente a "otras actividades lícitas" sin duda excluye la construcción de las viviendas sin licencia y no legalizables, atendidas: a) la denominación de la arrendataria; b) la expresión anterior en el contrato (trasteros y garajes para motos); c) el objeto delcontrato "para uso distinto del de vivienda"(entre el objeto de la actividad y el objeto del arrendamiento, quedan excluidas, la construcción y en subarriendo de viviendas, por ilícitas y por entrañas a aquellos objetos); d) la realidad del resultado de tales obras, antes expuesto. e) el conocimiento de la imposibilidad urbanística de construir viviendas en el referido local. f) el desconocimiento de dichas actuaciones por la propiedad.

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apresiarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad "Compañía Arrendadora de Automóviles y Garages SL" contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.