Sentencia Civil Nº 543/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 137/2008 de 22 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00543/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DOCE

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN 137/2008

AUTOS: 332/2006

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE MADRID

DEMANDANTE/APELANTE: Dª Eulalia

PROCURADOR: Dª MARÍA LUISA LÓPEZ-PUIGCERVER PORTILLO

DEMANDADO/APELADO: Dª Salvadora Y Dª Clara

PROCURADOR: D. JOSÉ ANTONIO VICENTE-ARCHE RODRÍGUEZ

PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA Nº 543

Ilmos. Sres. Magistrados:

FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

MARGARITA OREJAS VALDES

ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a veintidós de julio de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 332/2006, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 137/2008, en los que aparece como parte demandante-apelante Dª Eulalia representada por la Procuradora Dª MARÍA LUISA LÓPEZ-PUIGCERVER PORTILLO, y como demandadas-apeladas Dª Salvadora y Dª Clara representadas por el Procurador D. JOSÉ ANTONIO VICENTE-ARCHE RODRÍGUEZ, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de septiembre de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora Sra. López-Puigcerver Portillo en nombre y representación de DOÑA Eulalia frente a DOÑA Salvadora Y DOÑA Clara representadas por el procurador Sr. Vicente-Arche Rodríguez, y en consecuencia debo absolverlas y las absuelvo de los pedimentos instados en su contra, con imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte actora."

Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Eulalia se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 13 de mayo de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia debido al excesivo trabajo del ponente.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora interpuso demanda indicando, en esencia, que el 6 de noviembre de 1970 suscribió con doña Mercedes contrato de arrendamiento sobre el piso sito en la CALLE000 NUM000 piso NUM001 NUM002 . las demandadas adquieren dicha vivienda el 16 de mayo del año 2004. El 14 de febrero del año 1996 la actora recibe burofax de la anterior propietaria, comunicándole la actualización de la renta con arreglo a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, si bien dado que los ingresos de la actora no superaban 2,5 veces el salario mínimo interprofesional se lo comunicó así a la propietaria por medio de carta de 26 de febrero del año 96, por lo cual continuó pagando la renta como hasta entonces, si bien actualizándola con arreglo al IPC. El 11 de marzo de 2005 las hoy demandadas envían burofax notificando nueva actualización de la renta, actualización improcedente, continúa indicando la demanda, por cuanto ya había existido una actualización previa y fue aceptada por la difunta propietaria aplicar únicamente el IPC. La hoy actora continuó abonando la renta de 197,07 ?, si bien ante la intranquilidad que le producía el hecho de que no le pasasen los recibos de comunidad, contestó el 2 de agosto del año 2005 a las propietarias indicando que no procedía la actualización puesto que ya así se lo acreditó a la anterior propietaria. En esas fechas las codemandadas habían presentado desahucio por falta del pago, por lo que la hoy actora se vio obligada a consignar las cantidades que se le reclamaban para poder enervar la acción de desahucio, por lo que se dictó auto de enervación que la actora recurrió. La actora reclamaba que se declarase la no procedencia de la actualización de renta y que únicamente procedía incrementar la renta a tenor de las variaciones experimentadas por el IPC y se condenase a las demandadas a devolver toda las cantidades que por consecuencia de dichas actualizaciones hubiesen tenido que pagar.

Las demandadas se opusieron a la demanda alegando, entre otras cuestiones, litispendencia al haberse promovido juicio de desahucio, habiendo recurrido la hoy actora el auto que declaraba la enervación. Igualmente impugnaban los documentos 3 y 4 de la demanda, puesto que las demandadas no recibieron ninguna información de la anterior propietaria, habiéndose limitado las demandadas a ejercer su derecho a actualizar la renta, no habiéndose opuesto a ello la hoy actora, transcurriendo cuatro meses hasta que se interpone juicio de desahucio.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.

SEGUNDO.- La recurrente considera que la sentencia recurrida es errónea cuando entiende que el hecho de que se comunicase en su día la actualización por la propiedad y la arrendataria se opusiera a ello, no significa que existía un pacto para no proceder nunca a la actualización, ya que contraviene tanto la doctrina como la jurisprudencia que son unánimes en entender que el proceso de actualizaciones es único, y una vez iniciado obliga a ambas partes, sin que tenga que existir pacto expreso alguno sobre si la no actualización es o no indefinida y sin que ello suponga renunciar a derecho alguno, ya que el derecho que asiste al arrendador a actualizar la renta lo ejercitó la propietaria en su día.

TERCERO.- El recurso debe ser estimado, puesto que, pese al profundo estudio que de la cuestión revela la sentencia recurrida, esta Sala discrepa de las conclusiones alcanzadas por la misma.

Efectivamente, tal y como indica la sentencia recurrida, y tal y como se desprende de lo actuado, la anterior propietaria remitió el 13 de febrero de 1996 (folio 12 a 14) a la hoy demandada comunicación en la que le indicaba que se procedía a actualizar la renta con arreglo a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, considerando como renta a abonar la de 24.133 Ptas. mensuales. A este respecto debe tenerse en cuenta que si bien la demandada impugnó dichos documentos al contestar a la demanda, sin embargo en el acto de la audiencia previa manifestó no tener que impugnar documento alguno (folio 112, y 3:10, aproximadamente, de la grabación de la audiencia previa), siendo el momento procesal oportuno para la impugnación de documentos dicho acto de la audiencia previa, tal y como se desprende del artículo 427.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , e igualmente, en la contestación a la demanda no se llega a negar que haya existido dicho acto, únicamente se manifiesta que "mis representadas no recibieron de la anterior propietaria ninguna información sobre su inquilina, hoy demandante" (folio 85), es decir, simplemente se manifiesta ignorar todo lo acontecido con respecto al contrato antes de que las codemandadas llegasen a ser arrendadoras, pero sin negar que efectivamente haya existido el requerimiento previo de la arrendadora, lo cual si bien no permite aplicar lo dispuesto en el artículo 405.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no obstante es un hecho a tener en cuenta a la hora de valorar dichos documentos, puesto que la propia parte demandada manifiesta ignorar lo concerniente al contrato de arrendamiento antes de ser arrendadoras, de tal manera que, indudablemente, no alega ésta que le conste que no haya existido dicha comunicación, simplemente manifiesta su ignorancia al respecto.

Por otro lado, y aún considerando a efectos dialécticos que aun cuando en la audiencia previa se indique que no se impugna documento alguno, se pueda tener por válida la impugnación realizada en la contestación a la demanda con respecto a los documentos 3 y 4, debe indicarse que tal impugnación no priva a tales documentos de valor probatorio, puesto que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 326.2, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil , aunque un documento privado haya sido impugnado y aún cuando no se hubiese propuesto prueba, o de la prueba no se pueda deducir su autenticidad (habiendo indicado el servicio de correos que por el tiempo transcurrido se carecía de copia del burofax, folio 128), los documentos impugnados serán valorados "conforme a las reglas de la sana crítica", y así el referido burofax no ofrece muestra alguna que permita sospechar siquiera que haya sido objeto de algún tipo de manipulación, constando por otro lado firma con el nombre de la causahabiente de las codemandadas (folio 13), sin que exista motivo para dudar de que dicha firma corresponda a la tía de las codemandadas. Por otro lado, se trata de un documento que obra en poder de la demandada y que está sellado por el correspondiente Servicios de Correos, por lo cual su manipulación implicaría, no sólo el falseamiento de la firma de la anterior arrendadora, sino además los impresos de correos y el sello de imposición del mismo (folio 12), y como se señalaba nada permite sospechar que dicho documento haya sido manipulado o tergiversado en alguna forma, por lo cual debe tenerse por probado que el mismo fue remitido a la hoy actora por la causahabiente de las codemandadas.

Igualmente consta que la actora venía abonando la cantidad de 197,07 ? mensuales, tal y como resulta de la certificación emitida por Caja Madrid y de la propia comunicación de actualización remitida por las hoy demandadas (folios 11 y 16 respectivamente), cantidad manifiestamente inferior a la actualización propuesta inicialmente por la anterior propietaria del inmueble, la cual ascendía a la cantidad de 24.133 pesetas ya en su tramo inicial (folio 13). De lo indicado debe deducirse (artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) que el incremento de la renta que proponía la actualización pretendida por la arrendadora no se llevó a efecto.

CUARTO.- Debe entenderse que el proceso de actualización de la renta previsto en la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , es un proceso único, en el sentido de que los actos realizados en orden a la actualización de la renta, tanto por el arrendador como por el arrendatario, les vinculan, debiendo por ello ajustarse los diferentes actos que integran la actualización a las actuaciones que previamente se hayan ido realizando, y ello no sólo por resultar así del conjunto del propio texto de la referida Disposición Transitoria segunda , sino además porque de lo contrario las partes vulnerarían sus propios actos, ya que ya que existe un acto propio, según señala reiterada doctrina del Tribunal Supremo, cuando se realicen: "los mismos como expresión del consentimiento han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivos (SSTS 16 de febrero de 1988, 25 de enero de 1989, 6 de noviembre de 1990, 14 de mayo de 1991 y 27 de junio de 1991 , con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto (SSTS de 22 de septiembre y 10 de octubre de 1988 y 4 de junio de 1992 )" (transcrito de la STS de 21-05-2001, y en igual sentido las también citadas anteriormente STS 12-07-1997, 24-05-2001 y 24-04-2001 , entre otras); y así acontece en los actos que integran la actualización de renta, y así debe entenderse que acontece, en lo que el presente supuesto se refiere, cuando el arrendador ha ejercitado su derecho a obtener la actualización de renta, sin que pueda, so pena de contradecir sus propios actos, intentar posteriormente otra actualización diferente.

Efectivamente, si se entendiese que lo actuado en orden a la actualización de renta no impidiese apartarse posteriormente de la postura adoptada al efecto, por ejemplo, podrían realizarse tramos de actualización (apartado 11.9 de la Disposición Transitoria segunda ) que nada tuvieran que ver con los cálculos realizados inicialmente a la hora de fijar el importe de la actualización, o bien podría el arrendatario oponerse al pago de la actualización, pese a haberla aceptado inicialmente, por el hecho de que posteriormente considerarse que realmente no tenía ingresos que justificasen la actualización de renta.

Es claro, por tanto, que los actos que se realizan en orden a la actualización de renta causan estado y condicionan las actuaciones posteriores que a tal efecto se pretendan realizar, sin que puedan desconocerse y obviarse actuaciones previas, apartándose de las mismas y actuando en contra de ellas y en sentido diferente al que de las mismas resulte.

QUINTO.- De lo actuado se desprende, como se decía anteriormente, que pese a que la anterior propietaria pretendió la actualización de renta, comunicándolo así a la hoy actora, dicha actualización no tuvo lugar. Por tanto, la actualización pretendida por las hoy demandadas en el año 2005 es contraria a la actuación previa realizada por la anterior arrendadora y causahabiente de las hoy demandadas, puesto que no cabe entender que una vez que se pretende la actualización de renta y ésta no se realiza -por el contrario, se continúa abonando una renta claramente inferior a la que correspondería, y sin que conste pese al largo tiempo transcurrido, que la anterior arrendadora haya objetado nada al pago de dichas cantidades-, quepa posteriormente intentar una nueva actualización, ya que ello contraría a los propios actos, tal y como queda dicho, y por otro lado lo que se desprende del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , es que existirá un único acto de actualización de la renta, el cual puede concluir o bien con la actualización pretendida por el arrendador (regla 9ª del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ), o bien aplicando únicamente el IPC por existir acuerdo entre las partes, si bien teniendo en tal caso el contrato una duración de ocho años (regla 6ª del apartado 11 anteriormente referido), o bien no proceder a la actualización, aplicando igualmente el IPC, porque el inquilino no alcanza ingresos con arreglo a lo previsto en la (regla 7ª del apartado 11 anteriormente referido), ahora bien lo que no queda previsto es que, una vez que se haya iniciado el procedimiento de actualización, el arrendatario o el inquilino puedan volver nuevamente a reconsiderar los términos en los que debe realizarse la actualización.

Por tanto, cabe concluir que la actualización que se pretendió realizar por las hoy demandadas el 11 de marzo del año 2005 carecía de efectos jurídicos por contravenir la actualización en su causahabiente ya realizó en el año 1994, que se desprende de lo actuado no trajo como consecuencia la actualización pretendida, por el contrario la arrendataria continuó abonando rentas muy por debajo de las que se consideraba la renta correspondiente al primer tramo que procedería con arreglo a la actualización pretendida, y tal y como prueba el hecho de que las hoy demandadas pretendiesen realizar la actualización en el año 2005, tomando como renta sobre la que realizar la actualización, precisamente la que hasta entonces venía abonando la hoy actora (folio 16). Por tanto, si la arrendadora ya ejercitó su derecho a actualizar la renta en un momento anterior, con el resultado referido, no cabe que las actuales arrendadoras puedan realizar otra actualización cual si la anterior no se hubiera efectuado.

Cabe añadir a mayor abundamiento que en el presente supuesto, además, de haberse opuesto la actora en plazo legal a la actualización pretendida por las demandadas, ni tan siquiera hubiese sido preciso acudir al análisis de las actuaciones efectuadas por la anterior arrendadora, puesto que, aparte de que la parte demandada no se llega a cuestionar que la actora no tenga ingresos superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, de la declaración de renta aportada por la demandante, se desprende que ésta tiene unos ingresos por trabajo de 16.521,45 ? (folio 23), estando fijado del Salario Mínimo Interprofesional en el año 2004, es decir en el periodo impositivo anterior a aquél en que se pretendía efectuar la actualización, en la cantidad de 7.182 ? en cómputo anual (Real Decreto 2388/2004, de 30 de diciembre ), por lo cual 2,5 veces el salario mínimo interprofesional ascendía a 17.955 ?, cifra superior a los ingresos obtenidos por trabajo, sin que quepa computar a tal efecto los 1503, 10 ? los obtenidos por venta o amortización de letras del tesoro, puesto que deben evaluarse los ingresos que se perciban con carácter regular, y no los ingresos que de forma esporádica y/o puntual puedan percibirse en un determinado periodo impositivo, puesto que de lo contrario, quedaría al albur de que en un determinado periodo impositivo se hubiesen podido tener beneficios que no hay por qué considerar que se puedan obtener en lo sucesivo, el hecho de que por tal motivo puntual se actualizase una renta, aun cuando en los sucesivos periodos impositivos no se alcanzase un nivel de ingresos que supérase los 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Lo dicho, por un lado afianza la conclusión alcanzada, en el sentido de que no se procedió a la actualización pese a haberlo intentado la anterior arrendadora ya que nada permite afirmar que los ingresos de la hoy actora fuesen superiores en el momento en que la anterior arrendadora pretendió actualizarlos, y por otro lado desde un punto de vista de justicia material, en definitiva la conclusión a la que se llega es que, pese a que la hoy demandada no haya hecho valer en plazo su oposición al actualización pretendida por las demandadas, de haberlo hecho oportunamente, sin necesidad y con independencia de la actualización efectuada anteriormente, hubiera procedido igualmente considerar la actualización como improcedente.

SEXTO.- No obsta a lo indicado anteriormente el hecho de que las demandadas manifiesten desconocer la actuación realizada por su causahabiente, ya que obviamente la sucesión mortis causa, título por virtud del cual las hoy demandadas adquirieron el inmueble, no nova ni modifica laS relaciones jurídicas preexistentes, indicando a tal efecto el artículo 661 del Código civil que los herederos suceden al difunto en todos sus derechos y obligaciones, por lo cual la relación jurídica entre arrendador e inquilino no se ve modificada por la sucesión mortis causa, asumiendo el nuevo arrendador la misma posición jurídica que en el contrato tuviese su causahabiente.

SÉPTIMO.- Tampoco puede entenderse que lo resuelto en el juicio de desahucio impida llegar a la conclusión de que la demanda interpuesta por la actora es procedente, puesto que el juicio de desahucio se limita única y exclusivamente a determinar si el arrendatario ha procedido al pago de las rentas, tratándose de un procedimiento que no produce efectos de cosa juzgada, tal y como indica expresamente el artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precisamente por lo limitado del objeto de dicho proceso que se ciñe única y exclusivamente a determinar si el arrendatario ha procedido al pago de las rentas, si bien cuestiones tales como si pese a la no oposición del inquilino en el plazo legalmente establecido con respecto a la actualización pretendida de contrario, no procede la actualización al haber existido otro procedimiento previo de actualización, como ocurre en el presente caso, son cuestiones que pueden y deben ser resueltas en el oportuno juicio declarativo, como es el presente.

Por todo lo indicado a lo largo de esta resolución, el recurso debe ser estimado, y en consecuencia estimada la demanda. Cabe indicar que es procedente la pretensión formulada en el apartado 5 del suplico, que solicita se determinen ejecución de sentencia del importe de lo adeudado a la actora, puesto que -aparte de que la parte demandada no ha objetado con respecto a dicha forma de cuantificar el importe de lo debido-, en tal apartado del suplico de la demanda se fijan las bases sobre las que realizar la correspondiente operación aritmética tal y como establece el artículo 219. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puesto que habrá que determinar la renta que resulte por aplicación del IPC, y de ello deducir el importe de la rentas que se hayan venido abonando como consecuencia de las actualizaciones.

OCTAVO.- Pese a la estimación de la demanda, no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso, dado que el mismo ofrecía dudas de hecho y de derecho que justifican la no imposición de costas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que para dirimir la cuestión litigiosa ha sido preciso determinar la existencia de la previa reclamación por parte de la anterior arrendadora y las consecuencias jurídicas que ello pudiera tener de cara a una posterior actualización, cuestión que dista de suponer una materia litigiosa al uso y que permita formarse a las partes, antes de acometer su demanda y contestación respectivamente, una idea siquiera aproximada de cuál pudiera ser el resultado del litigio; prueba de las dudas que el presente supuesto suscita, radica en el hecho de que la juzgadora de instancia, sobre la base de los detallados argumentos que expone su sentencia, llega a otra conclusión distinta a la que alcanza esta Sala, argumentos que si bien esta Sala no comparte, tal y como queda dicho, revelan las dudas de hecho y fundamentalmente de derecho existentes a la hora de resolver la cuestión objeto de autos.

Estimándose el recurso de apelación interpuesto, no procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Dª Eulalia contra la sentencia de fecha 17 de septiembre de 2007 dictada en autos 332/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid en los que fueron demandadas Dª Salvadora y Dª Clara , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida sentencia, dejándola sin efecto y en consecuencia DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS la demanda interpuesta por la referida actora contra las citadas demandadas, declarando la no procedencia de la actualización de renta notificada por carta de fecha de 11 de marzo de 2005, en la que la renta quedaba actualizada en la cantidad de 282,90 ? al mes, declarando la no procedencia de la actualización de renta notificada por medio de carta de fecha 1 de diciembre de 2005, en la que la renta quedaba actualizada en la cantidad de 390,48 ? al mes, declarando que únicamente procede incrementar la renta a tenor de las variaciones experimentadas por el IPC en los 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, debiéndose aplicar dicho incremento sobre la cantidad que se venía pagando de 197,07 ? al mes, condenando a las demandadas a la devolución de las cantidades que indebidamente ha pagado la arrendataria a las codemandadas por dichas actualizaciones y las que se vayan pagando a lo largo de este proceso, debiéndose determinar en ejecución de sentencia la cantidad exacta a devolver, todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria0 certifico.