Sentencia Civil Nº 545/2004, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 686/2003 de 06 de Mayo de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 5 4 5

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 5ª

PRESIDENTE : ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

D. RAFAEL CABALLERO BONALD CAMPUZANO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZG. Nº 1 DE TORREMOLINOS

ROLLO DE APELACION: Nº 686/03

JUICIO Nº 199/02

En la ciudad de Málaga, a seis de mayo de dos mil cuatro.

Visto, por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 199/02 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso la Procuradora Dª Rocío Ruiz Pérez, en nombre y representación de DON Jose Manuel .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 21 de marzo de 2.003, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Manosalbas Gómez, en nombre y representación de D. Juan Pablo y D. Eusebio , declaro que ejercitaron, en tiempo y forma, la opción de compra prevista en la cláusula B del apartado Otras Condiciones del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes en fecha 4 de febrero de 1997; asimismo, que el precio de compra de la finca es de 68.189,01 euros, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración, y que habrán de ser deducidas del total del precio antes indicado todas aquellas cantidades que, en concepto de rentas, hayan sido satisfechas por los demandantes, en relación al referido contrato de arrendamiento, desde el mes de diciembre de 2001 hasta la fecha en que se otorgue la correspondiente escritura pública, condenándose a los demandados al otorgamiento de tal documento público, a favor de los demandantes, en el plazo de un mes, desde la firmeza de la Sentencia, sobre el local sito en la AVENIDA000 , núm. NUM000 , Residencial DIRECCION000 , Arroyo de la Miel, Benalmádena, Málaga, ofreciendo lo actores el cumplimiento simultáneo de pago del precio, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, será otorgada a su costa, debiendo los demandados cancelar todas las cargas que pesan sobre la finca, de las que ellos pudieran disponer, deduciéndose tanto el principal de las cargas como los intereses, gastos y costas que de las mismas pudieran existir, incluso los gastos de cancelación, con cargo a la entrega del importe del precio y que habrían de percibir los demandados en el momento de la firma de la escritura pública, condenándoles igualmente a los demandados al pago de las costas procesales, tanto las derivadas de la demanda principal como las de la demanda reconvencional".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 4 de mayo de 2.004, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado D. INMACULADA MELERO CLAUDIO quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Por los actores principales D. Juan Pablo y D. Eusebio se formuló demanda contra el matrimonio formado por DOÑA María del Pilar y DON Jose Manuel , ejercitando una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra, pretensión a la que se opuso el codemandado Sr. Jose Manuel argumentando que la opción de compra se realizó por su esposa la Sra. María del Pilar sobre un local propiedad de la sociedad de gananciales, no actuando ésta con el consentimiento, ni expreso ni tácito de aquél, y por tanto, al mismo tiempo formulaba demanda reconvencional interesando se dictase sentencia por la que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre los mismos el día 4 de febrero de 1.997.

SEGUNDO.- Conviene hacer cita de algunos criterios jurisprudenciales sobre el contrato de opción. La figura contractual de la opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquel convenio por el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui géneris en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil, siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STS de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Según reiterada doctrina jurisprudencial (STS de 18/6 y 29/10/93 y 14/2/97), el contrato de opción de compra tiene un carácter unilateral en la generalidad de los supuestos, configurándose como bilateral cuando se asigna un precio a la opción, esto es, cuando existe la posibilidad de que se establezca un precio individualizado, lo que se denomina prima. Siempre se trataría de un elemento accesorio la existencia del pago de esa prima, siendo tal opción onerosa, puesto que se había pactado un precio de la compraventa; cabe, por tanto, la posibilidad, cuando se articula alguna prima independiente, y al margen de que sea un elemento accesorio, que se entienda que el contrato en cuestión es oneroso, por lo cual parece ser en términos generales que no cabe calificar el contrato de opción como de tal carácter, cuando, efectivamente, al no ser tal elemento esencial del contrato, no se pacta el mismo, en cuyo caso la regla general sería la gratuidad del precio de la opción, sobre todo teniendo en cuenta que la contraprestación que se pacte, en el caso de que se consume la venta no equivale al concepto de onerosidad en la contraprestación pactada, sino que responde al exclusivo pago del precio de la compraventa.

Señalado lo anterior, debemos decir, también que el contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso por la Ley especial de Arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido (STS 25/5/92; 29/3, 18/5 y 18/6/93, 26/1/94 y 15/12/97).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo es uniforme sobre la anulabilidad del acto de disposición a título oneroso sobre bienes gananciales y así la Sentencia de fecha 2 de julio de 2.003 dice que "es doctrina reiterada de esta Sala (sentencias de 20 de febrero y 6 de octubre de 1988, 26 de junio de 1989, 7 de junio de 1990, 20 de junio y 25 de noviembre de 1991, 22 de diciembre de 1992, entre otras) la de que la venta de un bien inmueble ganancial (disposición a título oneroso), por uno de los cónyuges, sin el consentimiento del otro no es nula de pleno derecho, sino simplemente anulable a instancia del cónyuge que no concurrió a prestar el consentimiento o sus herederos, no a instancia del que vendió, ni de la persona que con él contrató, por lo que si tal acción de anulabilidad no se ejercita, el contrato es plenamente válido y vinculante para los que lo concertaron.

Todo ello aparte de que el consentimiento de uno de los cónyuges, cuando concurren el expreso del otro, puede revestir firma tácita o presunta, tanto por su asentimiento como por su aquietamiento y conformidad a la actividad dispositiva materializada por el otro, pero con apoyo en las voluntades coincidentes de ambos (sentencias de 10 de octubre de 1982, 28 de enero y 6 de diciembre de 1983, 5 de mayo de 1986 y 20 de junio de 1991, entre otras). Y es que según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de 16 de abril de 1985, 6 de octubre y 6 de diciembre de 1986, 20 de junio de 1991 y 19 de junio de 1993) el consentimiento de la esposa puede ser expreso o tácito, anterior o posterior al negocio y también diferido de las circunstancias concurrentes, debiendo ponderarse la pasividad de la esposa y su no oposición a la enajenación conociendo la misma, así como la ausencia de fraude perjuicio incluso el silencio puede ser, en estos casos, revelador del consentimiento...........".

TERCERO.- Examinadas las actuaciones queda acreditado que con fecha 4 de febrero de 1.997 se suscribió un contrato de arrendamiento del local de negocio sito en la AVENIDA000 , local NUM000 , Residencial DIRECCION000 , en Arroyo de la Miel, Benalmadena, actuando como arrendadora DOÑA María del Pilar y como arrendatarios DON Juan Pablo y DON Eusebio , comenzando el contrato el mismo día de su firma y finalizando el día 3 de febrero de 2.002; y en el mismo se estableció la siguiente cláusula (folio 15): "ESTE CONTRATO LLEVA IMPLICITA UNZA OPCION DE COMPRA DEL LOCAL EN BASE A UN PRECIO DE DIEZ MILLONES DE PESETAS, UN PLAZO DE CINCO AÑOS (COINCIDENTE CON LA DURACION DEL PRESENTE CONTRATO) Y CON UN INCREMENTO SOBRE EL ANTEDICHO PRECIO, IGUAL AL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMO (IPC) SOBRE EL PERIODO TRANSCURRIDO DESDE EL PRIMER AÑO Y EL MOMENTO EN QUE SE EJECUTARA ESTA OPCION DE COMPRA".

Se trata por tanto de determinar si el recurrente Sr. Jose Manuel tuvo o no conocimiento de la cláusula de opción de compra establecida en el contrato de arrendamiento de fecha 4 de febrero de 1.997, suscrito entre su esposa la Sra. María del Pilar , como arrendataria, y los Sres. Juan Pablo y Eusebio como arrendatarios, y la Sala después de visionar el soporte audivisual y analizar las pruebas practicadas en las presentes actuaciones llega a la conclusión de que el apelante desconocía tal cláusula.

Es cierto que no puede discutirse que tuviere conocimiento expreso de que si iba a celebrar un contrato de arrendamiento sobre un local de negocios propiedad de la sociedad de gananciales, no solo por así comunicárselo su esposa, sino porque el mismo negocio con el Banco las letras de cambio que como forma de pago se recogían en el citado contrato; pero ello no implica que tuviera conocimiento, ni por supuesta prestara su consentimiento a la opción de compra recogida en el mismo documento.

Así resulta totalmente esclarecedora la declaración prestada en el acto del juicio por el testigo Don Marcelino , DIRECCION001 de Fincas, que fue la persona que redactó el contrato de arrendamiento con opción de compra. Su declaración fue precisa, contundente y sin titubeo o imprecisión alguna. Manifestó al Tribunal que el contrato se redactó "sobre la marcha" en su oficina, como normalmente ocurre en este tipo de contratos que ya viene redactados y a los que hay que añadir las cláusulas o condiciones solicitadas por los intervinientes; que se encontraban presentes la Sra. María del Pilar y los arrendatarios, y que el Sr. Jose Manuel sin duda alguna no se encontraba presente; que la rectificación sobre la duración del contrato y que aparece recogida a mano se hizo por él personalmente porque reconoce su letra, y sobre todo, y en lo que aquí nos interesa, informó a todos los presentes y con relación a la opción de compra que si el local era un bien ganancial tenía que ratificarlo el otro cónyuge para ser válido; se advirtió expresamente de lo que suponía una opción de compra y les advirtió que no tenía validez si no estaba ratificado por el otro cónyuge.

Por tanto, correspondía a los demandantes principales haber comprobado o haberse cerciorado si el bien en cuestión tenía o no carácter ganancial, máxime cuando en el contrato de arrendamiento consta que la arrendadora era de estado civil casada, sin que se reflejase en el citado documento el nombre de su esposo y si actuaba igualmente como mandataria de él, a pesar de las advertencias expresas que sobre el tema les hizo el Administrador de Fincas, y cuando, a mayor abundamiento, tal circunstancia podían haberla conocido simplemente con acudir al Registro de la Propiedad como así hicieron en marzo de 2.002 y aportan la nota simple de dicho registro como documento nº 2 del escrito de demanda, en el que claramente se prueba que el local litigioso es titularidad de Jose Manuel y María del Pilar al 100% del pleno dominio por título de compra con carácter ganancial.

En consecuencia con lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Manuel en lo que respecta a esta cuestión, debiendo analizarse a continuación si, como interesa el mismo recurrente, procede estimar la demanda reconvencional en cuyo suplico se solicitase se declarase la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito con fecha 4 de febrero de 1.997.

Este motivo de impugnación por el contrario no puede tener total acogida. De todas las pruebas practicadas en las presentes actuaciones ha quedado debidamente acreditado que el recurrente tenía pleno y perfecto conocimiento de que su mujer iba a suscribir un contrato de arrendamiento sobre el local de negocio ganancial, pues así mismo él lo reconoció, y por tanto no se puede solicitar la nulidad total de un acto que él conocía, y todo ello con independencia de señalar que el arrendamiento es subsumible entre los actos que un cónyuge puede realizar con independencia del otro.

Por ello, procede estimar en parte la demanda reconvencional en el solo sentido de declarar la nulidad de cláusula "OTRAS CONDICONES B" que establecía la opción de compra sobre el local, permaneciendo invariables las demás cláusulas y condiciones del citado contrato de arrendamiento; y todo ello imponiendo expresamente a los actores principales las costas causadas en la primera instancia, a excepción de las de la demanda reconvencional que serán abonadas las de cada uno a su instancia y las comunes por mitad.

CUARTO.- Que por aplicación de lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hará expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación formulado por la Procuradora D. Rocío Ruiz Pérez, en nombre y representación de D. Jose Manuel , contra la sentencia dictada en fecha 21 de marzo de 2.003 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Torremolinos, en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 199/02, y en su consecuencia se revoca dicha sentencia en el sentido de desestimar la demanda rectora de este pleito formulada por D. Juan Pablo y D. Eusebio contra D. Jose Manuel y Dª María del Pilar , absolviendo a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas, imponiendo expresamente a los demandantes las costas causadas; y se estima parcialmente la demanda reconvencional formulada por D. Jose Manuel contra aquellos, declarándose la nulidad de la cláusula de opción de compra contenida en el contrato de arrendamiento de fecha 4 de febrero de 1.997, permaneciendo invariables las demás cláusulas y condiciones del mismo, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No se hace expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.