Sentencia Civil Nº 546/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 297/2011 de 13 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00546/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

ROLLO Nº: 297/2011

PROCEDENCIA: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº34 DE MADRID

AUTOS:846/2009 (ORDINARIO)

DEMANDADOS-APELANTES:D. Justo ,Dª Reyes

PROCURADOR: Dª CARMEN MONTES BALADRÓN

DEMANDANTE-APELADO: D. Raimundo

PROCURADORA: Dª ALMUDENA GIL SEGURA

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ Mª TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº546

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ Mª TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

DÑA. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a trece de septiembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 846/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 34 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 297/2011, en los que aparece como parte demandada-apelante Dª Reyes y D. Justo representados por la procuradora Dª MARÍA DEL CARMEN MONTES BALADRÓN, y como parte demandante- apelada D. Raimundo representado por la procuradora Dª ALMUDENA GIL SEGURA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ Mª TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 34 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de Octubre de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "ESTIMO LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora doña Almudena Gil Segura, en nombre y representación de DON Raimundo , frente a DON Justo y DOÑA Reyes , y, en consecuencia, declaro el derecho del actor a ser reintegrado en las cantidades abonadas indebidamente a los demandados y condeno a éstos a abonar al actor la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA CON DIECISEIS EUROS (37.490,16 euros), más los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su completo pago y los intereses judiciales, todo ello con imposición de costas a la parte demandada."

Notificada dicha resolución a las partes, por Reyes y Justo se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 12 de septiembre, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos esenciales de este proceso, que admiten demandante y demandados, son los siguientes:

1º El demandante, Don Raimundo y su esposa suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 26 de junio de 1.997 en relación a la vivienda dita en C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid, siendo los arrendadores los demandados, Don Justo y Doña Reyes . La renta pactada fue de 135.000 pesetas mensuales, y el plazo de duración el de cinco años.

2º A dicho contrato sucedió otro, suscrito el 24 de junio de 2.007, siendo en este caso la renta la de 950 euros mensuales, y por plazo también de cinco años.

3º La vivienda tenía la calificación de protección oficial, lo que no se hizo constar en el contrato.

4º Enterados de esa circunstancia los arrendatarios, presentaron denuncia en fecha 4 de abril de 2.005 ante el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). En el expediente incoado a raíz de dicha denuncia, Don Justo compareció y, alegando desconocer que el piso arrendado tuviera cualquier tipo de calificación, se comprometió a devolver la cantidad que se considerase sobreprecio de la renta.

5º Por otra parte, los arrendadores presentaron en fecha 2 de febrero de 2.005 solicitud de descalificación de la vivienda, lo que fue acordado mediante Resolución de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid de fecha 24 de febrero de 2.006.

6º La descalificación motivó, además, el archivo del expediente incoado en virtud de la denuncia de los arrendatarios.

SEGUNDO.- Sobre esta base, el demandante reclama la cantidad que considera constituye el sobreprecio entre lo pagado y el límite que impone a la renta el régimen de protección oficial, incluyendo en su reclamación el período correspondiente al primer contrato y el comprendido entre el inicio del segundo y la mensualidad de febrero de 2.006.

Estimada la demanda, recuren en apelación los demandados, reiterando la excepción de prescripción que, conforme a los artículos 1.301 , 1.961 , 1.966 y 1.969 del Código Civil se habría producido; subsidiariamente, entienden que existe exceso en la reclamación, pues desde que se presentó la solicitud de descalificación de la vivienda, se ha de entender producido ese efecto, conforme al artículo 57.3 de la Ley 30/1.992 ; y, finalmente, consideran que, en ningún caso, se le deben imponer las costas de primera instancia.

TERCERO.- Para resolver el motivo principal del recurso, es preciso calificar la nulidad que se deriva del establecimiento de un precio o renta superior al que permite el régimen de propiedad horizontal.

En este sentido, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha despejado definitivamente la cuestión, al superar la dualidad de regímenes que se derivaban de un determinado entendimiento de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, unificando, en cuanto a las consecuencias civiles, los contratos de arrendamiento, con independencia que se refiriesen a viviendas calificadas antes o después de la vigencia de la Ley.

Además de las Sentencias de dicho Tribunal citadas en la resolución de primera instancia, la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2.011 reitera la doctrina jurisprudencial, diciendo que "el apartado 5.º de la Disposición Adicional 1.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial. En aplicación de tal precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 lo siguiente: «En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994 , en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez ( Sentencias del Tribunal Supremo 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 ). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.» Esta jurisprudencia ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de 2010 ".

CUARTO.- Siendo esto así, la nulidad que establece la citada Disposición Adicional 1ª es una nulidad absoluta o de pleno derecho, en cuanto se produce por la contravención de una norma imperativa ( artículo 6.3 del Código Civil ), como es la que establece la limitación del precio, sea de venta sea de alquiler, de las viviendas protegidas.

La imperatividad de la norma excluye la posibilidad de pacto alguno que la contravenga, de modo que el efecto que se produce se superpone incluso a la voluntad de los interesados.

Por eso, en un supuesto similar, esta Sección de la Audiencia, en Sentencia de 29 de junio de 2.011 , excluyó la posibilidad de apreciar la prescripción, diciendo al respecto que: "En este sentido señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2005 y reitera la de 4 octubre 2006 que aunque ciertamente la literalidad del artículo 1301 del Código Civil podría llevar a un lector profano a considerar que la acción de nulidad caduca a los cuatro años, tanto la jurisprudencia como la doctrina coinciden unánimemente en interpretar que el artículo 1301 del Código Civil se aplica a la anulabilidad y no a la nulidad, que es definitiva y no puede sanarse por el paso del tiempo, habiendo declarado la sentencia de 4 de noviembre de 1996 , que "la nulidad es perpetua e insubsanable, el contrato viciado de nulidad absoluta en ningún caso podrá ser objeto de confirmación ni de prescripción" (en el mismo sentido la sentencia de 14 de marzo de 2000 , entre muchas otras)".

Por tanto, decae el motivo en que se sostiene la prescriptibilidad de la acción.

Por lo demás, que en la demanda se mencionara el error o el dolo, derivados de la alegada ocultación del carácter de la vivienda arrendada, no es tal alegación la causa petendi de la demanda, que se basa directamente en el establecimiento de un sobreprecio prohibido, y de tal circunstancia, sin nada más, se deriva el efecto pretendido por el demandante.

En todo caso y a lo sumo, si se atiende a que lo que se deriva del pago del sobreprecio es un pago indebido, lo que trata de evidenciar el demandante ejercitando la acción de enriquecimiento injusto, la prescripción se produciría a los quince años ( artículo 1.964 del Código Civil ), al no haber plazo específico señalado en la Ley.

Resultan, pues, inaplicables los preceptos que citan los apelantes.

QUINTO.- El motivo subsidiario que se alega en segundo lugar tampoco puede ser estimado.

Y ello, no porque se trate de una cuestión nueva, como denuncia el apelado, pues ya en la contestación a la demanda de Don Justo (párrafo segundo del hecho cuarto) se mencionaba la fecha de febrero de 2.005 como la final para considerar que existiera sobreprecio, al ser aquélla en la que se solicitó la descalificación, luego reconocida, sino porque no existe la pluspetición o exceso en la reclamación que aducen los apelantes.

Citan éstos, en apoyo de sus tesis, el artículo 57.3 de la Ley 30/1.992 .

Pues buen, examinando dicho precepto en relación al caso enjuiciado, lo que entraña un sí una cuestión prejudicial a resolver por este Tribunal ( artículo 42 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y, por tanto, a los exclusivos efectos y fines de este proceso, deben tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

1ª El acto administrativo es, por lo general constitutivo, en cuanto crea, modifica o extingue una determinada situación jurídica del administrado.

Por ello, la regla general, es que tales actos "producirán efectos desde la fecha en que se dicten, salvo que en ellos se disponga otra coda" (artículo 57.1 de la citada Ley).

2ª La retroactividad de la eficacia del acto a momento anterior, supuesto contemplado en el apartado 3º del artículo 57, presenta unos contornos muy precisos, en cuanto:

a) es excepcional, lo que revela que se constituye como una excepción a la regla general de eficacia ex nunc del acto administrativo.

b) se refiere sólo a los actos favorables al administrado, y requiere que los supuestos de hecho necesarios existieran ya a la fecha en que se retrotraiga esa eficacia.

c) y, lo que es esencial en este caso, se ciñe únicamente a los casos en que la relación o situación jurídica que crea, modifica o extingue el acto afecta únicamente a la Administración y al interesado, pues se deniega la posibilidad de retroacción cuando "lesione derechos o intereses legítimos de otras personas".

En este caso, por un lado, en la Resolución de descalificación no se otorga expresamente eficacia retroactiva alguna; y, por otro, sería imposible en términos jurídicos, en cuanto existen derechos legítimos de otros, en este caso de los arrendatarios, que quedarían lesionados.

El motivo, por tanto, se desestima.

SEXTO.- Finalmente, en cuanto a las costas de primera instancia, no se aprecian las dudas de derecho en que se basan los apelantes para interesar su exoneración.

Cuando contestaron la demanda (1 de julio de 2.009) ya se había producido el cambio jurisprudencial, iniciado en Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008 , por lo que pudieron y debieron estructurar su defensa sin negar la aplicación de la Disposición Adicional 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En todo caso, su oposición al pago no se concretó sólo a esa consideración, sino que se alegó una prescripción a todas luces inaplicable, manteniendo un litigio que tenía, cuando se opusieron, una clara solución legal y jurisprudencial.

No existe, por tanto, razón alguna para excepcionar el régimen general del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de imposición de costas.

SÉPTIMO.- Las costas de esta segunda instancia son de preceptiva imposición al apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

OCTAVO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Justo Y Dª Reyes contra la sentencia dictada el 18 de octubre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Madrid en el Procedimiento Ordinario nº 846/09, a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art.208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.