Sentencia Civil Nº 547/2002, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 449/2001 de 05 de Noviembre de 2002

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:547/2002
Número de Recurso:449/2001
Procedimiento:CIVIL

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 11ª

Rollo Nº 449/2001

Autos: 176/2000

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE MAJADAHONDA

Demandante/Apelado: HILLDRIVE PROPERTIES LTD.

Procurador: SR. MARTIN CANTON

Demandado/Apelante: CISTERRA SA

Procurador: SR. ZULUETA LUCHSINGER

Ponente: ILMO. SR. D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

SENTENCIA N° 547

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

Ilmo. Sr. D. Jesús Gavilán López

Ilma. Sra. Dª María de los Angeles Rodríguez Alique

En Madrid, a cinco de Noviembre de dos mil dos.

La Sección Decimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid compuesta por los señores Magistrados expresados al margen ha visto en grado de apelación los autos de juicio de cognición sobre desahucio procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Majadahonda seguidos entre partes, de una como demandante y apelado HILLDRIVE PROPERTIES SL., representado por el Procurador Sr. Martín Canton y defendido por el Letrado Sr. Gil Evangelista y de otra como demandado y apelante CISTERRA SL., representado por el Procurador Sr. Zulueta Luchsinger y defendido por el Letrado Sr. Doncel Morales.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FÉLIX ALMAZÁN LAFUENTE

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes. Y

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que, estima, en su integridad, la demanda iniciadora de esta litis, se alza la entidad demandada CISTERRA, SL., quien aduce, en primer lugar, que dicha resolución ha confundido el carácter de las obras realizadas, las cuales conforme a lo dispuesto en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, entran dentro del capitulo de infraestructuras del inmueble, en concreto la factura aportada como documento número 9 y por tanto ha de ser abonado por el arrendador, reclamándose 2.589.325 pesetas, una vez descontado el importe de pequeñas reparaciones, poniendo de manifiesto el reiterado mal funcionamiento de la caldera. Por otra parte se indica que tan citada sentencia no ha tomado en consideración que, a la firma del contrato, la arrendataria abonó 541.666 pesetas, cantidad que la arrendadora no ha deducido tampoco de la suma reclamada, indicando, además, que atendiendo a la extensión de la vivienda arrendada y al importe de la renta, no es de aplicación la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, tal y como establece el artículo 4 de la citada Norma; además considera que no es ajustada a derecho la condena al pago de las rentas devengadas hasta sentencia, por entender que el contrato se encontraba resuelto desde el momento en que se abandonó la vivienda, no estando de acuerdo, tampoco, con la condena al pago de intereses. En lo referente a la reclamación de 462.781 pesetas en concepto de energía eléctrica, agua y gas, además de poner en duda la razón de su reclamación acumulada, se indica que no ha quedado acreditado que tales consumos correspondan a la vivienda arrendada, no logrando conocer su importe, al no haber permitido el arrendador su domiciliación, tal y como figuraba en el contrato, solicitando, en definitiva la revocación de la sentencia de instancia, dictándose otra por la que se acoja la deducción predicada, absolviendo a la demandada, con imposición de costas a la parte actora.

En el acto de la vista del recurso, necesaria ante la aportación de prueba documental por la parte apelada, el Letrado de CISTERRA, SL., tras reiterar lo ya aducido, negó trascendencia al documento presentado por la arrendataria, haciendo referencia a la demora habida en cuanto a la entrega del carrete de fotografía a que se refiere el acta notarial en cuestión, añadiendo que la chapa identificativa de la caldera es fácilmente cambiable, indicando que dicho acto se lleva a cabo dos días después de tener la llave de la vivienda.

SEGUNDO.- Es fundamental, a la hora de resolver el presente recurso, dejar sentado que el mismo dimana de un procedimiento en el que se acumulan la acción de desahucio y la de reclamación de rentas adeudadas, tal y como permitía el número 2 del extinto articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, y decimos que es importante esta referencia, porque acogiendo la sentencia tanto la pretensión resolutoria como la reclamación de rentas y suministros, el grueso del recurso se ha dirigido a cuestionar la estimación de la acción de reclamación de cantidad, no llevando a cabo razonamiento alguno referente al desahucio, salvo la afirmación de que el contrato se encontraba de hecho resuelto, que se contiene en el anteúltimo párrafo de la alegación primera del escrito de apelación, referencia que es a todas luces insuficiente para aceptar que el contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes, el 20 de Mayo de 1.996, se encontrara extinguido, pues aunque es cierto que existieron conversaciones al efecto entre los contratantes, tratando sobre el desalojo de la vivienda, no puede pasarse por alto que CISTERRA, SL., continuó con la posesión del chalet hasta el 28 de Marzo de 2.001, fecha en que compareció ante el Juzgado su representación y defensa procesal, haciendo entrega de las llaves del inmueble, es decir que con independencia de que la recurrente ocupara o no la vivienda arrendada, lo cierto es que dispuso de ella hasta indicada fecha, circunstancia que comporta una doble consecuencia: por una parte la corrección de la sentencia de instancia en cuanto acuerda la resolución del contrato y la condena a la arrendataria a desalojar el inmueble arrendado y, por otra, la obligación, por parte del arrendatario, del abono de las rentas, servicios y suministros devengados hasta la resolución del contrato, obligación incuestionable cuando se mantiene dicha posesión hasta un mes después de la resolución judicial.

Consecuencia de lo expuesto es el mantenimiento de la sentencia en cuanto a dos de sus pronunciamientos fundamentales, cuales son la resolución del contrato y la condena al pago de las rentas devengadas hasta sentencia.

TERCERO: Sentado lo anterior y dando un paso más, hemos de analizar la procedencia o improcedencia de compensar las cantidades que la arrendataria dice haber abonado como consecuencia de las reparaciones que ha tenido que realizar en la vivienda arrendada, correspondientes, en su gran mayoría, a trabajos de fontanería y calefacción.

De entrada ha de indicarse que, contrariamente a lo mantenido por la sentencia de instancia, no siempre es preciso invocar la compensación por vía reconvencional, pues como pone de manifiesto la STS. de 16 de Noviembre de 1.993 "cuando el crédito cuya compensación se invoca, es igual o inferior, la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, es decir, en este último supuesto no se pretende un pronunciamiento independiente con reflejo en la parte dispositiva de la sentencia que reconociendo el crédito del demandado lo compense judicialmente con el del actor", planteamiento que es seguido por la STS. de ocho de Junio de 1.996, cuando dice que "es manifiesto que la sentencia que rechaza la compensación que resulta alegada en el relato de los hechos de la contestación a la demanda, única y exclusivamente por no haberla hecho valer explícitamente a través de la reconvención formal o de la correspondiente excepción explícita, está infringiendo aquella doctrina, tanto más si se tiene en cuenta que a diferencia del supuesto en que el crédito opuesto por el demandado es superior al del reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional que conduzca al correspondiente pronunciamiento de condena al demandante por tal plus crediticio, por el contrario, cuando el crédito cuya compensación se invoca, es igual o inferior, la posición procesal del demandado tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, es decir, en este último supuesto no se pretende un pronunciamiento independiente con reflejo en la parte dispositiva de la sentencia que reconociendo el crédito del demandado lo compense judicialmente con el del actor, sino que lo mismo que ocurre cuando se excepcional el pago, se pretende que se razone la extinción del crédito del actor en la fundamentación jurídica y en el fallo se absuelva al demandado", argumentación que pone en entredicho la necesidad de reconvenir en supuestos como el presente, situación que nos obliga a examinar la compensación pretendida, para lo cual hemos de analizar si concurren los requisitos precisos para que tal compensación opere, siempre teniendo en cuenta que dicho medio de extinción de las obligaciones, recogido en el articulo 1.156 del Código Civil, constituye un instrumento de pago abreviado y tácito que presenta dos variedades perfectamente diferenciables. Efectivamente, junto a la compensación legal, cuyos presupuestos enumera el citado artículo 1.196 del Código Civil, aparece la compensación judicial, esto es la que se declara en el seno de un proceso por el órgano judicial, a resultas de las alegaciones y pruebas en el realizados, aunque falte alguno de los requisitos legales para la compensación, siendo susceptible de desplegar la totalidad de sus efectos en el trámite de ejecución de sentencia, compensación judicial que, como reitera la STS. de 17 de Julio de 2.000, con cita de las de 7 de Junio de 1.983, 17 de Mayo de 1.984 31 de Mayo y 24 de Octubre de 1.985, 11 de Octubre y 21 de Noviembre de 1.988, 2 de Febrero de 1.989, 30 de Enero y 2 de Julio de 1.991, 19 de Febrero, 12 de Junio y 16 de Noviembre de 1.993, 9 de Abril y 30 de Diciembre de 1.994, 1 de Febrero, 8 de Junio y 27 de Diciembre de 1995, 8 de Junio de 1.998 y 18 de Enero de 1.999 se configura como una especie de compensación, para la que no son de exigencia todos los requisitos que el Código fija para la legal, y que la ordena el órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso. Entre los requisitos que no son de aplicación se encuentra el que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede deferirse, en la concreción del montante de la deuda compensable, a la sentencia y como resultado de un proceso, precisando la STS. de 26 de Marzo de 2.001 que "si bien la doctrina de esta Sala no impone para la compensación judicial que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, sí requiere que concurran créditos y títulos recíprocos y que las partes sean recíprocamente acreedoras y deudoras por derecho propio (SSTS 23-12-91 y 8-6-98 entre otras)".

Es patente que, refiriéndonos a los créditos dimanantes de las reparaciones que la recurrente pretende compensar, el primer control que ha de llevarse a cabo es el de su existencia. Recogiendo una doctrina legal ya consolidada, dice la STS. de 20 de Febrero de 1.960, citada en la del mismo Tribunal de 17 de Octubre de 1.981, que "se llega a establecer como principio a seguir para precisar a quien debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario, es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cual es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otras, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición"; y la sentencia de 18 de Mayo de 1.988, con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba "según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte".

Pues bien, aplicando esta doctrina jurisprudencial al supuesto de autos, habrá de convenirse que la demandada, a quien la compete hacerlo, en modo alguno acredita la realidad de las reparaciones que reclama y ello porque impugnadas las facturas por la misma aportadas, las emitidas por Don Jon , no han sido adveradas en forma, ya que dicho señor, citado como testigo, no compareció, a la práctica de tal prueba que, por vía de exhorto, se intentó llevar a cabo ante los Juzgados de Móstoles, -folios 280 a 301-, y si bien es cierto que al folio 178 consta certificación, expedida por el mismo, referente a meritadas facturas, tal actuación no es bastante para adverarlas, por dos razones: porque quien certifica no tiene atribuciones para ello y, porque por esta vía se eludiría la prueba testifical, modo idóneo para conocer, tras pasar el obligado tamiz de la contradicción, la autenticidad tanto de los documentos como de la realidad de las obras y trabajos facturados.

Mención especial merece la factura emitida por Instalaciones F. Arribas, mejor dicho, las facturas emitidas por dicha empresa, ya que en autos aparecen dos que, coincidiendo en cuanto al importe y fecha, difieren, en parte, en lo relativo a los conceptos por los que se factura. Así, a los folios 88 y 232 aparecen sendas fotocopias de una factura en la que figuran distintos trabajos, pero no consta la sustitución de la caldera; por el contrario, al folio 130 figura, aportada por la demandada, factura original, en la que expresamente se recoge el cambio de la caldera y que, tras volverse a presentar por el propio expedidor de la factura -folio 163-, es luego adverada por el mismo -folio 322-, declarando que se procedió a la sustitución de la caldera -pregunta 4ª- y reconociendo que la factura en cuestión se emitió como consecuencia del presente litigio - repregunta sexta-. Según se establece en el contrato, en concreto en su estipulación cuarta, las reparaciones que afecten a la infraestructura y que no puedan considerarse de mantenimiento regular, corresponderán al arrendador. Siendo de esta naturaleza las reparaciones contenidas en la factura litigiosa, en cualquiera de sus versiones, no es de recibo que, de haberse llevado a cabo tales reparaciones, en su momento no se librara la oportuna factura, máxime si se tienen en cuenta dos factores: la puntual facturación de otras reparaciones de mucho menos importancia y la condición de sociedad mercantil de la arrendataria, quien lógicamente precisaría de tal documento para llevar a cabo el correspondiente asiento contable. Si esto se añade el supuesto requerimiento a la arrendadora para que llevara a cabo tal reparación y la negativa de la misma a hacerlo, es incomprensible que no se emitiera la factura una vez realizada la obra, sin esperar al presente pleito, o incluso a los inicios de las negociaciones tendentes a la resolución del contrato -10 de Marzo de 2.000, según consta al folio 86-. Por último tampoco puede olvidarse lo consignado en el acta notarial de 30 de Marzo de 2.001, en la que aparecen dos fotografías de la caldera supuestamente cambiada, en la que figura la placa de características de la originaria, extremos todos ellos que nos hacen llegar a la conclusión de la falta de acreditación de la reparación en cuestión, quedando en entredicho la realidad del crédito examinado por lo que hemos de denegar la compensación invocada.

En lo que atañe a la compensación de la fianza con la deuda probada y reconocida en la sentencia, nada obste a que la misma se lleve a cabo, como ya se ha indicado respecto a otros conceptos, siempre y cuando no se acredite que la misma deba aplicarse a un fin distinto, en pago o indemnización de otros conceptos, en concreto al fin específico de dicha fianza, esto es a incumplimientos contractuales de la arrendataria, y como quiera que en la citada acta notarial de 30 de Marzo de 2.001, levantada pocos días después de la recepción del inmueble arrendado, se pone de manifiesto la existencia de desperfectos en el mismo, no es posible dicha compensación debiendo quedar tal cantidad a resulta de la reparación de tan citados desperfectos, procediéndose en su día a la liquidación de unos y otros.

CUARTO.- En lo referente a la reclamación de 462.781 pesetas en concepto de energía eléctrica, agua y gas, es evidente que continuando la posesión, la arrendataria viene obligada al pago de la renta y de las cantidades reclamadas, una vez que consta que las mismas se corresponden a gastos de la vivienda generados en dicha época, sin que su reclamación acumulada y los problemas que pudieran haber existido a la hora de su domiciliación sean motivo bastante para exonerar de dicho pago, ya que la única consecuencia de la supuesta acumulada de tales gastos no es otra que la imposibilidad de incurrir en mora hasta que dicha reclamación se produzca, por lo que también en este capítulo ha de mantenerse la resolución de apelada, habida cuenta de que en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes, expresamente se establecía que el abono de estos gastos era por cuenta de la arrendataria.

Por último, en cuanto al devengo de intereses de la cantidad reclamada, improcedente la supuesta compensación, procede mantener el pronunciamiento de la sentencia de instancia, esto es imponer su pago a la demandada, desde la fecha de la interpelación judicial.

QUINTO.- La desestimación del presente recurso, obliga a imponer a la apelante, las costas causadas en el mismo, tal y como establece el artículo 398, en relación con el articulo 394, ambos de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de aplicación al presente recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO: Por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Majadahonda con fecha de 21 de febrero de 2001 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Estimando la demanda formulada por el Procurador D. Anibal Casamayor Madrigal en nombre y representación de HILLDRIVE PROPERTIES LTD. contra CISTERRA SL. debo acordar la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes litigantes respecto del chalet construido sobre la parcela 56 de la Urbanización "Prado Largo" en Pozuelo de Alarcon, condenando a la demandada, CISTERRA SL. al desalojo del inmueble, con apercibimiento de que si no lo hiciere en el plazo legal se procederá a su lanzamiento.

Asimismo, debo condenar a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 3.429.998 pesetas, así como las rentas que se han devengado hasta sentencia y al pago de los intereses.

Asimismo, debo condenar a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 462.781 pesetas, en concepto de energía eléctrica, agua y gas y al pago de los intereses. Con expresa condena en costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada que, alegó lo que estimó necesario y solicitó la revocación de la sentencia apelada. Admitido el recurso en ambos efectos se dio traslado a la parte apelada la que lo impugnó por lo que se elevaron los autos ante esta Sala para sustanciar el recurso.

TERCERO: La vista fue celebrada y tuvo lugar con la asistencia de los letrados de las partes litigantes que informaron de sus pretensiones

CUARTO.- En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales a salvo la del plazo para dictar sentencia en esta alzada por acumulación de asuntos.

FALLO

Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la mercantil CISTERRA, SL., representada por la Procuradora Sra. Zulueta Luchsinger, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Majadahonda, en fecha 21 de Febrero de 2.001, en el proceso de cognición de referencia, debemos confirmar y confirmamos referida resolución; todo ello con expresa imposición, a la recurrente, de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.