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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 547/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 546/2010 de 17 de Noviembre de 2010
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Orden: Civil
Fecha: 17 de Noviembre de 2010
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: ILLESCAS RUS, ANGEL VICENTE
Nº de sentencia: 547/2010
Núm. Cendoj: 28079370102010100523
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10
MADRID
SENTENCIA: 00547/2010
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE MADRID
Sección 10
1280A
C/ FERRAZ 41
Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916
N.I.G. 28000 1 7008889 /2010
Rollo: RECURSO DE APELACION 546 /2010
Autos: JUICIO VERBAL 1347 /2009
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID
De: Carla
Procurador: MARIA ELVIRA ENCINAS LORENTE
Contra: Pedro
Procurador: MATILDE SANZ ESTRADA
SOBRE: Proceso de declaración. Procedimiento ordinario. Acción personal de condena pecuniaria.
Ponente: ILMO. SR. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS
SENTENCIA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS
D.JOSE ZARZUELO DESCALZO
En MADRID , a diecisiete de noviembre de dos mil diez.
La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1347/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandadas-apelantes Dª Carla Y Dª Pilar , representadas por la Procuradora Dª Elvira Encinas Lorente y defendidas por la Letrada Dª Carla , y de otra como demandante-apelado D. Pedro , representado por la Procuradora Dª Matilde Sanz Estrada y defendido por el Letrado D. Enrique Naveros Sierra, seguidos por el trámite de juicio verbal.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS.
Antecedentes
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid, en fecha 9 de marzo de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Dª MATILDE SANZ EXTRADA, en nombre y representación de D. Pedro contra, Carla Y Pilar , condenamos a las demandadas a que de forma conjunta y solidaria abonen al actor la cantidad de 1.556,09 euros y debo absolver y absuelvo al actor de la reconvención formulada por Dª Carla . Con imposición de intereses y costas conforme a los fundamentos jurídicos cuarto y quinto que no se trascriben en evitación de reiteraciones.".
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.
TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 13 de octubre de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de noviembre de 2010.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
Fundamentos
PRIMERO.- Se aceptan en lo sustancial los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.
SEGUNDO.- (1) En fecha 5 de marzo de 2010 se dictó sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 35 de los de Madrid en los autos de proceso de declaración seguidos por los trámites del procedimiento verbal ante dicho órgano con el núm. 1347/2009, en la que con estimación de la demanda principal interpuesta por la representación procesal de don Pedro frente a doña Carla y doña Pilar , resolvió condenar a dichas demandadas a satisfacer al actor la cantidad de 1556,09 euros e intereses legales; y con desestimación de la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de la parte demandada principal, absolver al reconvenido con imposición a la parte demandada y reconviniente vencida de las costas procesales causadas.
(2) Frente a dicho pronunciamiento se alza la parte demandada vencida a través de recurso de apelación formulado mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 31 de mayo de 2010, fundado en las siguientes «... ALEGACIONES
I- PREVIA.- A los efectos de centrar el objeto de! presente Recurso de Apelación formulado frente a la Sentencia dictada en los Autos de referencia, hemos de indicar que esta representación entiende que existe conformidad entre las partes en lo que a continuación se transcribe:
-El 1 de julio de 2003 las demandadas suscriben contrato de arrendamiento con Don Pedro y Doña Eugenia , ambos casados en régimen de gananciales, los cuales firman en nombre propio.
-Dicho contrato llega a su fin a los cinco años, por comunicación del arrendador de la no renovación del contrato en fecha 26 de Mayo de 2008 Ninguna de las partes reclama nada sobre dicho contrato puesto que este quedó liquidado y extinguido quedando pendiente la devolución de la fianza (1050 €) a la parte arrendataria.
-El mismo día 26 de Mayo de 2008 Doña Carla llega a un nuevo acuerdo con Don Pedro en el que se mantiene en la posesión de la vivienda por el plazo de seis meses, es decir de 1 de Julio a 31 de Diciembre de 2008, y por tanto reteniendo Don Pedro la fianza depositada para futuras responsabilidades que surgieran del nuevo alquiler. Dicho acuerdo verbal sería redactado por escrito con sometimiento expreso a la Ley, y en particular a La Ley de Arrendamientos Urbanos
II.- Esta parte muestra disconformidad con el fallo proferido en la sentencia en cuanto a los pronunciamientos de la misma y el gravamen que ello le produce por excesivamente lesiva a sus intereses y que desarrollamos en el presente recurso
PRIMERA.- La sentencia apelada recoge en su fundamento jurídico segundo el planteamiento de la demanda: que el contrato de arrendamiento quedo extinguido por acuerdo de ambas partes y que la parte demandada se mantuvo en la ocupación sin justo título, por tanto se ejerce por el demandante la reclamación de cantidades por indemnización por ocupación de la vivienda,
Este planteamiento ha sido aceptado por el Juez de instancia para declarar en el fundamento tercero: Dicho lo anterior se hace preciso entrara
resolver el fondo del asunto y desde ahora hemos de decir que debe ser estimada la demanda y desestimada la reconvención"
Esta parte no está conforme por los siguientes motivos
1.1 ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA
El juez de instancia no ha considerado que mis representadas se mantienen en la vivienda en base al acuerdo que se llega con el arrendador Don Pedro , una vez extinguido el anterior contrato de arrendamiento.
De la aprueba practicada se deduce la argumentación de esta representación:
-Los e-mail aportados por la partes que acreditan que había una conversación previa para establecer un nuevo alquiler y que se dejó su redacción por escrito para un momento posterior (Doc. 1, Doc. 2, Doc. 3, Doc. 4, Doc. 5, presentados por la parte demandada)
-La propia demanda de la actora que declara en el hecho 4, que las arrendatarias podían permanecer en la vivienda, acreditan la posesión legítima que ostentaban mis representadas.
Art. 1282 Código Civil : Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.
El juzgador de instancia a la hora de enjuiciar el asunto de referencia parte de un error desde ese mimo punto, al considerar a mis representadas, inquilinas en precario, realizando una valoración a priori de las demandadas que le condiciona a una sentencia excesivamente lesiva para las mismas, privándolas de cualquier respaldo jurídico en general y en particular de la propia LAU, como se detalla en lo que se ha escrito anteriormente y en lo que se dirá a continuación.
1.2 VULNERACION DE LAS NORMAS RELATIVAS A OBLIGACIONES Y CONTRATOS
1.2.1 Infracción de los Art. 1254 a 1258 del Código Civil
Lo que ha quedado claro y ninguna de las partes se ha opuesto, es la voluntad de extinguir el contrato anterior y crear uno nuevo que genera nuevos derechos y obligaciones y cesan las obligaciones originales
"... Sentencia Juzgado de 1 Instancia de Santander de 20 de Enero de 2004 :
La calificación de nuevo contrato ha sido mantenida desde antiguo por la Jurisprudencia se nova deforma extintiva); con ella cesan por extinción las obligaciones originales
El contrato existe desde que varias partes consienten en obligarse desde que nace la obligación, las partes deben someterse a los derechos y obligaciones reciprocas con sometimiento expreso a la ley, y a los principios generales del derechos.
La sentencia apelada obvia el criterio de reciprocidad declarando sólo los derechos del arrendador y olvidando la obligación fundamental del arrendador de respetar el plazo pactado (Plazo que se realiza en un principio hasta el 31/12/2008, siendo éste incumplido por el arrendador en la medida que pide el abandono del inmueble desde el 29 de julio de 2008, a pesar de estar recibiendo las rentas (Doc. 10 a 12 Telegramas presentados por la parte actora para el abandono del inmueble)
La sentencia apelada en el fundamento tercero desarrolla la normativa aplicable al caso concreto describiendo los artículos de pertinente aplicación para acabar declarando refiriéndose a la demandada: "... que lo por ella pretendido no puede tener acogida ni respaldo jurídico puesto que los contratos deben tener un plazo de vencimiento fijo y determinado..."
Pero esta representación está de acuerdo con dichos preceptos los cuales son aducidos por la misma para el presente recurso, sin embargo el juez de instancia, dicho con el debido respecto y en términos de legitima defensa está confundiendo el asunto litigioso, porque precisamente mis representadas no están alegando una prórroga legal o una tacita reconducción, sino lo que pretendían, porque estaban en su derecho era el respeto escrupuloso al plazo pactado de seis meses.
Mis representadas cumplen la obligación de pagar el precio del alquiler el 1 de Julio, pago que es aceptado por el arrendador y comienza para él la obligación de respetar ese plazo, pues como dice el juzgador los contratos deben tener un plazo fijo, garantía indispensable tanto para arrendador como arrendatario (Art. 9 LAU ).
En resumen a partir de 1 de julio de 2008 que se realiza el primer pago de la mensualidad comienzan los derechos y obligaciones para ambas partes.
No hay por tanto ocupación ilegal, si no arrendamiento consentido por parte del arrendador, y sometimiento a las consecuencias jurídicas que de dicho arrendamiento se produzcan para ambas partes a la ley
Sobre todo lo dicho, esta parte entiende que nos encontramos en la sentencia apelada, ciertos elementos que no han sido aclarados por el juzgador y que producen una sentencia contradictoria:
-Que sentido tienen las comunicaciones vía e-mail que se realizan entre las partes para la redacción del contrato si no hay un acuerdo verba!.
- Que sentido tiene reclamar rentas y otros conceptos arrendaticios, si como se dice de contrario hay ocupación ilegal
- La contradicción evidente en el pronunciamiento de la sentencia (fundamento tercero último párrafo) cuando se refiere que esta parte está obligada a pagar los conceptos que por contrato asumimos. ¿A qué contrato se refiere?
- Por qué se vuelve al contrario anterior que la parte ha asumido como extinguido para aplicar sólo las cláusulas que favorecen al arrendador sin soportar las consecuencias jurídicas de un prórroga tacita.
- Si el arrendador consiente a que se ocupe la vivienda recogiendo las rentas mensuales que se realizaban, por qué empieza a realizar un hostigamiento para el abandono del inmueble al mismo tiempo que acepta las cantidades que se depositan en concepto de alquiler
-Que sentido tiene hablar de renuncia anticipada del contrato por parte del arrendatario, para el mismo tiempo decir que es legítimo que el arrendador obligue a mis representadas a irse del inmueble.
1.2. 2 Infracción del Art. 1283
Las obligaciones que asumen las partes no pueden comprender cosas distintas que las que se propusieran obligarse
El arrendador no deja permanecer en la vivienda como un acto de liberalidad, sino que es una obligación que el asume a cambio de un precio, es decir un alquiler de vivienda y sometido por tanto a LAU, y los pactos que se realicen deben ser aceptadas por ambas partes y en lo que no se expresa sometido a la propia ley, en este sentido se pronuncia el art. 6 de la LAU .
1.2. 3 Infracción del Art. 1090 del código civil
El juez de instancia en la sentencia apelada no ha tenido en cuenta que los pedimentos de la dernanda exceden lo previsto en la ley, declarando ajustados a derecho los mismos y estimando la demanda íntegramente
1.3 VULNERACION DE LAS NORMAS SOBRE ARRENDAMIENTOS (LAU)
1.3.1 EI Art. 6 LAU . Sobre las cláusulas nulas
El juzgador no ha considerado que esta representación siempre aceptó todas aquellas obligaciones que aún no estando expresas, están dentro de la ley, la moral, las buena costumbres y la buena fe, y así lo hizo pagando el precio acordado lo que se opuso es a la aplicación abusiva de las condiciones que quiere imponer unilateralmente el arrendador, y que son claramente abusivas y que se condensan en el Doc. 3 presentado por la parte actora con la demanda
- Cláusula 7 .- La remisión al contrato anterior
Si la parte actora acude al contrato anterior para aplicar cláusulas que le favorecen pero al mismo tiempo manifiesta que el contrato anterior quedo extinguido
-Cláusula 3 .- Si se refiere a indemnización por ocupación de vivienda, la misma debe incluir todos los conceptos que incluyen la ocupación de la misma (tributos, impuestos, comunidad etc.)
1.3.2 Infracción del Art. 17 LAU . Sobre la imposibilidad de exigir el arrendador el pago anticipado de las rentas
-Cláusula 4 .- Se pide el pago adelantado de los meses de julio y agosto
Cuando además el arrendador disponía ya, en el mes de julio, de la fianza que no había devuelto a las arrendatarias de 1050 € del alquiler anterior.
1.3.3 Art. 20 LAU . Sobre la obligación de pacto por escrito con determinación del importe anual de los gastos individuales y tributos
-Cláusula 6 . Pago del IBI, no hay desglose.
El juzgador de instancia ha dado respaldo jurídico al arrendador que pretende aplicar estas cláusulas totalmente abusivas sin el consentimiento expreso del arrendatario perjudicando a sus derechos irrenunciables
1.4 INFRACCION DEL ART. 7 DEL CODIGO CIVIL
Esta parte entiende que la sentencia apelada, reiterando que se dice con el debido respeto y en términos de legítima defensa, protege el abuso del arrendador y acepta cada una de sus reclamaciones, pero no tiene en cuenta que los derechos de mis representadas estaban siendo vulnerados desde el momento que quiere desalojarlas de la vivienda que estaban pagando.
El juez de instancia no ha valorado que este comportamiento del arrendador excede lo razonable, vulnera la armónica convivencia social y no tiene nin una justificación puesto que el piso estaba disponible para el alquiler, siendo por parte del mismo un abuso de derecho porque se realiza con la intención decidida de hacer daño. (animus nocendi o intención dañosa)
SEGUNDA: La sentencia apelada declara en el fundamento tercero, párrafo tercero al final de la sentencia: "... Que se ha ocupado la vivienda sin contraprestación ninguna..."
Esta parte muestra su disconformidad con dicho pronunciamiento por los siguientes motivos:
-2.1.1 ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA
En la sentencia apelada no se han tenido en cuenta los siguientes. pagos realizados por las arrendatarias.
-De julio a noviembre de 2008, se han pagado: 1252+1252+1252+1252 +1050 (que disponía el arrendador por no devolución de fianza del contrato anterior) + 46 € que se abonan por revisión del gas para cuatro años y que va a disfrutar el arrendador) (Todos estos pagos han quedados documentados por la parte actora)
Total: 6058 €
-En diciembre, mis representadas ante la situación de hostigamiento que estaban recibiendo, por el deseo del arrendador injustificado de que abandonasen el inmueble, y que le impedían el goce pacífico de la cosa arrendada por el plazo pactado, deciden adelantar el alquiler del nuevo inmueble al que esperaban irse a partir del año siguiente al 15 de Diciembre, debiendo desembolsar al nuevo arrendador la cantidad de 1000 € en concepto de fianza y 500 € por el mes de diciembre. (Doc. 4 presentado por la demandada Contrato de arrendamiento suscrito por la demandada el 1511212008)
Total: 1500 €
El juzgador de Instancia omite, que el arrendador a pesar de que pide el desalojo procede a retener la fianza deposita de 1050 €. Es claro y solo hay que acudir a lo obligado en los alquileres que para que mis representadas puedan irse a otro inmueble es necesario depositar fianza, por ello cuando se realiza el pago de la fianza al nuevo arrendador y el adelanto del mes de alquiler de diciembre, mis representadas no pueden duplicar los pagos: pagar a ambos arrendadores.
-Así mismo se han pagado los recibos correspondientes de luz y gas al uso de vivienda como se demuestra también con la documental aportada por la demandada (Doc: 8, 9, 10, 11).
En cuanto a los servicios del agua el arrendador nunca pasó dichas facturas para su cobro puesto que estaban a la nombre del arrendador en el recibo de la comunidad.
Incluso a pesar del hostigamiento que se está produciendo y el desalojo que pretenr4e el arrendador, mis representadas no proceden a dar de baja los servicios de luz y gas, ofreciéndole al arrendador la posibilidad de cambiar la titularidad.
Doc. 5 y Doc. 6 de la demandada
*e-mail actora: No he dado de baja a los servicios para que no procedan a la retirada de contadores pues sería un coste elevado volver a reactivarlos (para el arrendador) en el plazo de una semana procederé a darlos de baja si no cambian la titularidad)
Contestación del arrendador Los servicios ya han sido cambiados a mi nombre.
Sin embargo el arrendador reclama las facturas que ya estaban a su nombre y que se refieren a consumos que se- producen con posterioridad a la desocupación de la vivienda e incluso reclama facturas que ya han sido abonadas por la demandada (Doc. 27 y 28 presentada por el actor, por consumos que van hasta la fecha posterior a la ocupación de la vivienda)
No ha apreciado el juez de instancia que el arrendador reclama consumos de facturas cuando ya es titular y siendo el gasto de dichas facturas con posterioridad al abandono del inmueble que se produce el 15 de Diciembre de 2008, fecha en la que realiza el nuevo contrato de alquiler y el cese real de la ocupación del inmueble litigioso.
La actuación del arrendador al reclamar pagos que le corresponde que propiamente le corresponden, evidencian su mala fe.
Todo esta prueba ha sido aportada y la demandada lo ha alegado en el acto de juicio sin que el juzgador lo haya apreciado con el examen de la documental
Con todo ello lo que el juzgador no ha considerado es que mis representadas han cumplido con las obligaciones del alquiler en todo tiempo que duró la relación con el arrendador y siempre han cumplido cuando correspondía: tanto en el contrato anterior que duró cinco años que siempre abonaron y por el que el arrendador obtuvo rendimientos cuantiosos, y en el que incluso asumieron ciertos pagos que aún no correspondiéndoles esperaban que en el futuro se compensarían en base a la buena fe, y tanto como en este nuevo.
La falta de apreciación de estos elementos en la sentencia apelada evidencia un error del juzgador de instancia en la valoración de la prueba documental aportada y que le lleva a un fallo estimatorio de la demanda y desestimatoria de la demanda reconvencional
2.2.2 VULNERACION DE LA DOCTRINA DEL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO
El juzgador de instancia a la hora de enjuiciar el asunto, considera acertados cada uno de los pedimentos de la demanda y condena a esta parte al pago de 1556.09 €, que entendemos excesiva por lo que se ha detallado anteriormente y se detallará a continuación y que supone para la parte actora un enriquecimiento injusto porque incrementa el patrimonio del arrendador sin justa catiáa en detrimento del patrimonio de las arrendatarias hasta el punto que les obkga a duplicar pagos.
Y ello en base a lo siguiente:
A) - Si esta parte ha abonado la cantidad de 6058 € que se suman al de condena 1556.09 € resulta una cantidad toral de 7614 € que dividida por 5 meses y 15 días de ocupación efectiva, el día de ocupación se valora en 46.15 € por 30 días que tiene el mes, se esta hablando de una cantidad mensual de alquiler de 1385 €
Cantidad que recibiría el arrendador y que le supone estar por encima del alquiler pactado de 1250 y por encina del alquiler de mercado (en el contrato anterior se estaba pagando 1197€) y que supone una ganancia extraordinaria para la parte actora que ha incumplido sus obligaciones al no respetar el plazo y ha actuado con abuso de derecho y mala fe.
Dicha cantidad además es incrementada por intereses y costas a los que más adelante me referiré
B) -Por el contrario supone para las arrendatarias un detrimento en dicho patrimonio al tener que pagar al arrendador más de lo pactado, y de lo que se acostumbra en el mercado, a los que hay que sumar las cantidades que tienen que pagar al nuevo arrendador por la marcha anticipada del inmueble por imposibilidad de disfrutar del goce pacifico de la cosa arrendada en el plazo convenido.
La sentencia que se recurre al emplear estos criterios, que no pueden tener fundamentación jurídica, escapa de toda lógica, al amparar al arrendador incumplidor beneficiándole generosamente y priva a las demandadas del respaldo jurídico necesario
TERCERA:- La sentencia apelada en el fundamento tercero (último párrafo) por cuanto se ha dicho y anticipado DESESTIMA LA DEMANDA RECONVENCIONAL
El juez de instancia en el párrafo anterior realiza una declaración sobre la renuncia anticipada del contrato de arrendamiento de mis representadas, esto es a todo punto un error del juzgador, porque quien que está impidiendo el que el contrato llegue a su vencimiento es el arrendador.
3.2.1. INFRACCION del Art. 10554 El arrendador está obligado mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato
La voluntad de resolver el contrato unilateralmente por el arrendador ha quedado completamente acreditada con todas las comunicaciones y burofax que se envían para el abandono del inmueble
Pero es más, a pesar de que es evidente y que el juzgador advierte que existían comunicaciones entre las partes que acreditaban lo expuesto y declara : cierto es que la documentación que se aporta por las partes " ....discrepando de lo que debía ser una normal relación arrendaticia... si se tiene en cuenta que la codemandada Doña Carla es letrado en el ejercicio y ha ejercido su propia autodefensa por lo que poco podía intimidarla sabedora de sus derechos las comunicaciones del arrendador"
Esta argumentación es, a todo punto, ilógica porque precisamente por ser letrada y conocedora de sus derechos pide al arrendador el cumplimento de lo acordado y se niega a firmar un documento abusivo y solicita el sometimiento expreso del alquiler a ley de arrendamientos urbanos, a las buenas costumbres y sobretodo a la buena fe, sin embargo el arrendador incumplidor y con nulo respeto a la ley intenta desalojarlas de un inmueble que debían ocupar pacíficamente. Por lo visto, el juzgador de instancia pretende que mi representada conocedora de sus derechos se aquiete a esta pretensión contraria a derecho.
Y por lo tanto mi representada conocedora de sus derechos sabe que la parte que incumple no puede pedir a la otra el cumplimiento y basta con que se frustre la le ¡tima as iración de la otra arte de mantenerse en el oce pacífico de la cosa arrendada, es decir la completa y satisfactoria utilización del inmueble en los términos convenidos
*- Sentencia n° 973/2002 del T Supremo del 15 de Octubre de 2002
Sólo se exige como suficiente que se frustre el fin de contrato y que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo sin que sea necesario una tenaz y persistente resistencia obstativa al incumplimiento, bastando que se malogren, como dice las legítimas aspiraciones de la contraparte
3.2 INFRACCION DEL ART. 1124 EN RELACIÓN AL ART. 27 LAU
Si una parte no cumple lo que le incumbe la otra puede pedir la resolución del contrato con el resarcimiento de daños y albono de intereses.
Esta representación valora según lo acostumbrado, la indemnización de un mes por año que quede por cumplir de contrato (La LAU establece como plazo mínimo de arrendamiento un año ( El arrendador empieza a expulsarlas en Julio 2008, a los pocos días de comenzar el alquiler) por ello esta parte ha valorado en 1250 € el valor de esa indemnización atendiendo al precio del alquiler mensual No los de 1428 € que pretende el arrendador como hemos detallado en el apartado anterior) y los gastos : 500 € que incurrió por verse obligada a irse del inmueble antes del plazo (15 de Diciembre), más los desembolsos que se realizaron y que no le correspondían (46 €)
La doctrina del Tribunal Supremo es clara y determinante en este aspecto resumiendo en este apartado las principales características para solicitar la indemnización de daños y perjuicios:
-El incumplimiento debe afectar a uno de los compromisos principales de forma que haga ineficaz el contrato que se trate de resolver.
El plazo es un elemento esencial en un contrato como se prohui ocia el propio juzgador
-El incumplimiento ha de ser constante, temerario y reiterado
El arrendador desde el comienzo del alquiler hostiga al abandono del inmueble impidiendo la satisfactoria utilización del inmueble sin haber causa para el mismo porque se estaban pagando las rentas.
-Que no puede denunciar por incumplimiento el que ha incumplido la obligación que le corresponde.
No puede pedir el arrendador el cumplimento de las obligaciones al arrendatario (obligaciones que ha cumplido por otra parte hasta que ha sido imposible por no poder duplicar pagos), cuando el mismo incumple: el respeto a las condiciones marcadas, el respeto a la ley, a la buena fe y en esencial el plazo convenido.
CUARTA: Nos oponemos el pronunciamiento del Fundamento Cuarto de la sentencia: Estimación de los intereses moratorios
Nuestra oposición se basa en la medida que como hemos argumentado en el presente recurso las cantidades reclamadas por la actora, es cuanto menos dudosas.
Y en cualquier caso no ha habido ningún requerimiento fehaciente a esta parte para el pago de dichas cantidades, la paree actora sólo ha aportado un fax que dice haber enviado pero que nunca llegó a su destino por respuesta incorrecta del mismo (Doc. 29 de la actora) y que en cualquier caso sería ineficaz en la medida que no detalla las cantidades ni acompaña las facturas correspondientes a los conceptos reclamados.
Pero además hay que indicar que en el acto de juicio ha aportado una documental (Doc. 1 a 5 comunicaciones del año 2007 que se refieren al contrato anterior) del que nada se reclama y que quedaron completamente saldados y finiquitadas en mayo de 2008, en un intento forzado de justificar su falta de requerimiento.
Elementos que no han sido apreciados por el juez de instancia por errónea valoración de la prueba.
QUINTO: El pronunciamiento del Fundamento Quinto donde se Imponen las costas procesales a las parte demandada y las de la reconvención a la demanda rencoveniente, es extremadamente lesivo por los siguientes motivos
-En cuanto a las costas de la demandada, discrepamos de dicho pronunciamiento por cuanto el presente proceso «presenta serias dudas de hecho o de derecho», tal como prevé el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por todo lo expuesto nos encontramos ante un caso «jurídicamente dudoso» y, consiguientemente, no cabe hacer pronunciamiento expreso sobre la condena en costas por no ser aplicación el principio del vencimiento. Máxime cuando las «dudas» también alcanzan a los hechos controvertidos.
- En cuanto a las costas de la demanda reconveniente, además del argumento anterior, el Art. 391.2 establece que si una parte se allanaré a la pretensión de la otra parte no procedería la imposición de costas.
En el presente procedimiento la parte actora se ha allanado a la pretensión del abono de los 46 €, estimando el juez de instancia de manera irrazonable y arbitraria que por su cuantía y concepto carece de relevancia.
III.- CONCLUSION
En conclusión La arbitrariedad de la sentencia apelada con una interpretación del juez de instancia al estimar cada uno de los pedimentos de la demanda es irrazonable , y ampara el abuso de derecho ejercido por el arrendador privando a esta parte de cualquier respaldo jurídico y aplicando una sentencia extremadamente lesiva par los intereses de mi representadas con la aplicación de las costas procesales en demanda y reconvención.
Exponemos a continuación los principales puntos en el que basamos nuestra disconformidad:
-Aceptar cada uno de los conceptos que la parte arrendadora reclama supone que se acepten condiciones que no estaban pactadas y suponen INFRACCION DE LEY como hemos detallado en el presente recurso
-Si lo que se reclama por parte del demanóante tal como dice el juez de instancia indemnización por ocupación de la vivienda, las cantidades abonadas por esta parte son los SUFICIENTEMENTE CUANTITATIVAS para satisfacer al arrendador ya que supone un alquiler del mercado, lo que no se puede solicitar es conceptos que no estaban aceptados por escrito, ni tampoco puede acudir al contrato anterior porque el mismo dice que se ha extinguido, ni puede reclamar pagos que le corresponden a él.
-EL DEMANDANTE NO CUANTIFICA LA INDEMNIZACIÓN POR OCUPACIÓN DE LA VIVIENDA si no que acude a los propios actos de la demandada pues si esto fuera así las demandadas han pagado la cantidad expuesta que es suficiente por los propios actos de la demandada al entender del arrendador.
- El arrendador acude al contrato anterior para beneficiarse de la cláusulas que le favorecen pero sin embargo afirma que este contrato se tia extinguido y pretende la aplicación unilateral de cláusulas abusivas, que al no ser aceptadas por esta parte impiden el cumplimiento del contrato y actuando con ABUSO DE DERECHO al intentar desalojar del inmueble a mis representadas sin justa causa.
-El arrendador inicia un HOSTIGAMIENTO a las arrendatarias para que abandonen el inmueble que estaban legítimamente ocupando ya que pagaban la renta y el propio arrendador aceptaba, por lo que se les impide el GOCE PACIFICO DE LA COSA ARRENDADA lo ¡que supone que tenga que indemnizar por dicho incumplimiento : INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS
-La aplicación de costas e intereses no procede en la medida que el presente caso es jurídicamente dudoso.
Por todo ello entendemos que debe ser desestimada la demanda y estimada la reconvencional...».
Y terminaba solicitando que se dictase «... Sentencia en virtud de la cual se acuerde la estimación del presente RECURSO DE APELACION, revocando la Sentencia de fecha 9 de marzo de 2010 dictada por el juzgado de Primera Instancia de Madrid n° 35 (Juicio Verbal 1347/2009) y desestimando la demanda formulada por Pedro contra Doña Carla y Doña Pilar y estimando la reconvencional contra Don Pedro con imposición de costas de ambas instancias a la parte demandante y ahora apelada».
(3) Mediante escrito con entrada en fecha 2 de julio de 2010, la representación procesal de don Pedro evacuó oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando su desestimación.
TERCERO.- I. Hechos probados
La resolución de las cuestiones litigiosas suscitadas en el recurso que ante Nos pende precisa partir de los siguientes hechos, que resultan de la apreciación combinada de los medios de prueba practicados, señaladamente documentales:
a) Entre las partes litigantes se celebró un contrato de arrendamiento que expiraba el 30 de junio de 2008;
b) En fecha 26 de mayo de 2008, anterior, el arrendador don Pedro comunicó a las arrendatarias su voluntad de extinguir la relación arrendaticia al término del período convenido (30 de junio de 2008);
c) Aun cuando se admite la existencia de conversaciones entre las partes orientadas a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, no consta que el mismo llegara a celebrarse en forma alguna.
d) Las antiguas arrendatarias permanecieron en el disfrute del inmueble hasta el 21 de diciembre de 2008, fecha en la que procedieron a efectuar la entrega de llaves y la restitución de la posesión de la vivienda al arrendador.
CUARTO.- II. Las facultades del órgano «ad quem» en relación con la prueba
En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos, no como «novum iudicium» sino como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") ( SSTC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero (Supl. al «BOE» núm. 17, de 19 de enero); núm. 212/2000, de 18 de septiembre (Supl. al «BOE» núm. 251, de 19 de octubre); núm. 101/2002, de 6 de mayo (Supl. al «BOE» núm. 134, de 5 de junio), y núm. 250/2004, de 20 de diciembre (Supl. al «BOE» núm. 18, de 21 de enero de 2005 . Y de la Sala Primera, 9/1998, de 13 de enero (Supl. al «BOE» núm. 37, de 12 de febrero); 120/2002 , de 20 de mayo (Supl. al «BOE» núm. 146, de 19 de junio); 139/2002, de 3 de junio (Supl. al «BOE» núm. 152, de 26 de junio) y ATC, Sala Primera, núm. 132/1999, de 13 de mayo (EDJ 1999/11286 ).
QUINTO.- Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el «factum» de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (ex pluribus, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero , 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989 , 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003 ), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, y del carácter extraordinario del recurso de casación en el seno del cual se efectúa, en el entendimiento de que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia -por citar sólo las más recientes, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003 (CD , 03C127); 15 de abril de 2003 (CD , 03C433 ); y 12 de mayo de 2003 (CD, 03C438)-. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, ex deffinitione, y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia [ SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963 ; 11 de julio de 1990 (CD , 90C835); 19 de noviembre de 1991 (CD , 91C1132); 13 de mayo de 1992 (CD , 92C522); 21 de abril de 1993 (CD , 93C301); 31 de marzo de 1998 (CD , 98C545); 28 de julio de 1998 (CD, 98C1176 ); y 11 de marzo de 2000 (CD, 00C347-; entre otras).
Expresión cabal de la orientación que esta Sección mantiene la hallamos en la STS, Sala de lo Civil, de 5 de mayo de 1997 (CD, 97C928 ), en la que puede leerse:
«... TERCERO.- El motivo segundo de casación se basa igualmente en el n.º 4.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por "infracción de doctrina jurisprudencial", sin dar más explicación que la extraña afirmación de que el recurso de apelación "viene vinculado por el criterio del juzgador de instancia en cuanto no resulte ilógico o exista error de hecho". Lo cual es exactamente lo contrario. El recurso de apelación da lugar a la segunda instancia (la casación, por el contrario, no es una tercera instancia), como fase procesal que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada; la apelación se extiende a todo el objeto de la primera instancia. Tal como dice la sentencia de esta Sala de 7 de junio de 1996 , el recurso de apelación supone una total revisión de lo actuado en la instancia, por lo que procede entrar a resolver todas las cuestiones litigiosas (fundamento 3.º). Lo cual lo dijo también el Tribunal Constitucional, en relación con la legalidad hoy derogada en sentencia 3/1996, de 15 de enero : en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos (arts. 862 y 863 de la LEC 1881 ) como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso (fundamento 2.º, primer párrafo). Asimismo, la sentencia de esta Sala de 24 de enero de 1997 dijo: La apelación ha abierto la segunda instancia, creando la competencia funcional de la Audiencia Provincial y, por ello, su resolución sustituye a la dictada en primera instancia. La apelación implica un nuevo examen sobre la cuestión litigiosa sobre la que ha recaído ya sentencia. La sentencia dictada en apelación debe ser congruente con las peticiones de las partes, por razón del principio dispositivo que rige el proceso civil. El motivo, pues, debe ser desestimado».
SEXTO.- III. La apreciación de la prueba documental privada
En relación con la prueba producida mediante documentos privados, que una lectura superficial del art. 1.225 C.C. -no derogado por la LEC 1/2000 - propiciaría una valoración de la eficacia probatoria del documento privado tan terminante como simplista: reconocido por la persona a quien perjudica, tendría el mismo valor que el art. 1.218 atribuye al documento público; falto de tal reconocimiento, carecería de todo efecto probatorio.
La respuesta, sin embargo, no es tan elemental: lo primero, no sólo porque el art. 1.218 está sometido a una interpretación jurisprudencial muy restrictiva, casi derogatoria, sino también porque la remisión a él del art. 1.225 ha de ponerse en relación con las limitaciones para terceros del art. 1.227 ; lo segundo, porque no es cierto que la falta de reconocimiento prive de todo valor al documento privado. Se impone, por ello, como se ha hecho para las cuestiones ya examinadas, más que teorizar, intentar una ordenada y resumida exposición de la doctrina jurisprudencial sobre el particular.
SÉPTIMO.- A) Tratándose de un documento privado reconocido, la autenticidad del documento, esto es, la correspondencia entre su autor real y su autor figurado o aparente, es presupuesto que condiciona la eficacia del mismo: si se desconoce su autoría, no es posible referir a sujeto alguno el dato o datos que el documento contiene.
Las desventajas en este particular del documento privado frente al público son bien conocidas: éste es auténtico "per se", por cuanto que la presencia de fedatario público en su otorgamiento garantiza la verdad de su procedencia subjetiva; falto aquél de tal mediación, carece de esa virtualidad por sí mismo, adquiriéndola tan sólo cuando es reconocido por el sujeto a quien se atribuye o a sus causahabientes: la sentencia de 25 de marzo de 1988 (A. C ./564-1988 ) marca muy bien esta "fundamental diferencia".
El reconocimiento puede ser espontáneo o provocado: el primero se produce cuando la parte a quien perjudica lo anticipa en sus escritos alegatorios: art. 604 LEC ; el segundo es provocado por la parte contraria en defecto del anterior. Entre una y otra modalidad existen diferencias no sólo de tiempo y forma, sino también de efecto: la admisión, a más de espontánea, ha de ser expresa, sin que el silencio en los actos de alegación deba valorarse como "ficta confessio"; en cambio, la "resistencia sin justa causa" de otorgante o causahabientes frente al requerimiento de reconocimiento -en los términos diferenciados para uno y otros de los párrafos 1º y 2º del art. 1.226 - puede ser estimada "como una confesión de la autenticidad del documento". En el supuesto excepcional de aportación fuera del tiempo ordinario, al amparo del art. 506 , dispone el art. 508 un traslado específico que posibilita la impugnación de la admisibilidad y legitimidad - autenticidad- del documento en términos que el silencio se valora como conformidad.
Entre las partes, el documento privado admitido o reconocido adquiere la condición de auténtico y queda equiparado al documento público en expresión del art. 1.225 C.C . En la jurisprudencia son frecuentes los pronunciamientos en que se confirma expresamente tal equiparación: por ejemplo en sentencias de 7 de abril de 1986 (A. C./626-1986 ) EDJ 1986/2368 , 23 de junio de 1987 (A. C ./ 790-1987 ), 8 de julio de 1988 (A. C./15-1989 ) EDJ 1988/5989 y 17 de febrero de 1992 (A. C ./615-1992 ). Esta última define en estos términos el alcance del reconocimiento de firma: «... lo es de un hecho pretérito y acredita no sólo la intervención y admisión de lo que el documento refiere, sino que también es la prueba endógena de lo que contiene, porque, al integrarse en el documento, lo autentifica en cuanto lo finaliza, cierra y ratifica en lo que expresa».
La equiparación supone, ante todo, que la doctrina jurisprudencial sobre la eficacia probatoria del documento público es trasladable al documento privado, con la importante, casi definitiva, devaluación que comporta respecto de su valor de prueba legal.
Como se recordará, a tenor del art. 1.218 C.C ., hace prueba aquél frente a todos del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste; frente a otorgantes y causahabientes, de las declaraciones hechas por los primeros: lo primero constituye un claro efecto de prueba tasada, sustraído a la apreciación judicial, que sólo desvirtúa la declaración de falsedad en sentencia firme, preferentemente penal; lo segundo expresa un efecto, no tanto probatorio, cuanto sustantivo: el correspondiente al negocio jurídico que las declaraciones acreditadas por el documento pueden entrañar; puesto que éste hace prueba de que las mismas han sido vertidas por unos sujetos, en unas circunstancias y con un contenido determinados, si son de naturaleza negocial, esto es, consisten en declaraciones de voluntad, el precepto les reconoce -con valor presuntivo "iuris tantum"- los efectos correspondientes, desvirtuables únicamente mediante prueba de ser simulados o más genéricamente, de carecer de alguno de los elementos esenciales, subjetivos, objetivos y causales, que condicionan su validez y eficacia. Si consisten en declaraciones de conocimiento, con un contenido meramente confesorio o testimonial, al efecto probatorio de haber sido vertidas no se suma el segundo sustantivo, visto en el caso anterior, pues obviamente el documento no acredita la verdad de los hechos narrados, que aprecia libremente el juez en función de ésta y otras posibles pruebas.
Finalmente, no se refiere el precepto, ni por tanto están comprometidas en el ámbito de la privilegiada eficacia del documento público, las calificaciones o valoraciones que fedatario u otorgantes hayan podido consignar en él, sin perjuicio del valor que el juez pueda discrecionalmente otorgarlas en función de su fundamento y circunstancias.
Pero tan fundado y diáfano régimen legal ha sufrido por parte de la jurisprudencia la importante devaluación que comporta el expediente de la apreciación conjunta de la prueba, que es contrario no sólo a ley y continua siéndolo a pesar de las reformas casacionales que ha propiciado, sino también al derecho fundamental de defensa: según aquélla, la eficacia frente a otorgantes y causahabientes de las declaraciones negociales acreditadas por el documento puede destruirse, no ya mediante impugnación y prueba desvirtuadoras directas, según corresponde frente a toda presunción "iuris tantum", sino a través de la inexpresiva y descomprometida apelación al conjunto de las pruebas practicadas, que prescinde del enjuiciamiento singularizado y contrastando de éstas y, a la postre, del mismo juicio de hecho.
El traslado de este régimen probatorio devaluado es patente, entre otras, en sentencias de 6 de julio de 1989 (A. C./1.039-1989 ) EDJ 1989/2368 y 8 de julio de 1988 (A. C ./15-1989 ) EDJ 1988/5989 : así, según ésta, reconocido el documento privado, su veracidad ha de resultar del contraste con otras pruebas; y de su "conjugación con la resultancia general de la prueba", según la sentencia de 1 de marzo de 1983 (T. 1.414) EDJ 1983/1357 . A su vez, la falta de cobertura por el documento privado de apreciaciones o calificaciones subjetivas contenidas en él se consigna, entre otras, en sentencia de 2 de junio de 1987 (A. C ./796-1987 ) EDJ 1987/4360.
La equiparación "inter partes" documento público-documento privado reconocido sitúa a uno y otro en pie de igualdad probatoria, sin prevalencias apriorísticas del primero sobre el segundo, de modo que la jurisprudencia salva las posibles contradicciones entre ellos en función de la particularidad de cada caso: así la sentencia de 25 de marzo 1988 (A. C ./564-1988 ) EDJ 1988/2548 atiende a la cuantía del precio y forma de pago en compraventa figurados en documento privado reconocido frente a lo consignado en escritura pública; la sentencia de 14 de junio de 1989 (A. C ./948-1989 ) EDJ 1989/6039 considera que el documento privado completa en el caso la escritura pública otorgada en la misma fecha y fija los exactos términos del vínculo obligatorio entre las partes; la sentencia de 3 de julio de 1992 (1.207-1992 /A.C.) EDJ 1992/7278 prima a documento privado sobre otro público; la sentencia de 31 de diciembre de 1992 (A. C ./501-1993 ) EDJ 1992/12929 rechaza la preminencia de borrador sin firma sobre documento público.
Frente a terceros, el evidente riesgo de fraude de que éstos pueden ser objeto justifican que no se extienda al documento privado reconocido el efecto de probar frente a tercero el hecho que motiva su otorgamiento y la fecha de éste, que los públicos sí producen: únicamente esta última se tendrá por cierta a partir de uno u otro de los eventos que previene el art. 1.227 ; son ellos, pues, los que aportan una certidumbre cronológica, de datación, que el documento por sí solo no tiene. Pero, fijada la fecha de acuerdo con el precepto, la veracidad del contenido del documento frente a terceros queda sometida a la libre apreciación del juzgador de instancia: sentencia de 3 de marzo de 1990 (A. C ./518-1990 ) EDJ 1990/2390. Todo ello significa en definitiva que frente a terceros el documento privado por sí solo carece de valor de prueba legal: sentencia de 26 de septiembre de 1991 (A. C ./72-1992 ) EDJ 1991/9008 .
Con frecuencia, los pronunciamientos de la Sala primera se atienen a la literalidad del precepto, datando el documento en la fecha, por ejemplo, de su presentación a Hacienda para liquidación fiscal, o en cualquier otro registro oficial: así en sentencias de 30 de septiembre de 1985 (A. C./72-1986 ) EDJ 1985/7580 , 26 de octubre de 1985 (A. C ./ 53-1986 ), 8 de mayo de 1986 (A. C./) EDJ 1986/3027 , 30 de noviembre de 1987 (A. C./187-1988 ) EDJ 1987/8787 , 13 de diciembre de 1989 (A. C./328-1990 ) EDJ 1990/11219 , 26 de septiembre de 1991 (A. C ./72-1992 ) EDJ 1991/9008 , etc.
Pero tampoco escasean las que se apartan del riguroso condicionamiento del precepto permitiendo que la datación del documento se obtenga de otras posibles fuentes de conocimiento: tales, la sentencia de 25 de enero de 1988 (A. C ./312-1988 ) EDJ 1988/10343 que, invocando la de 6 de julio de 1982 , se atiene, no a la fecha en que había muerto uno de los firmantes del documento, sino a la figurada en éste "corroborada por otros elementos probatorios"; y en parecidos términos se manifiestan las de 9 de julio de 1988 (A. C./898-1986 ) EDJ 1988/6032, 6 de marzo de 1990 EDJ 1990/2488, 18 de noviembre de 1991 (A. C./297-1992 ) EDJ 1991/10920 y 12 de marzo de 1992 (A. C./851-1992 ) EDJ 1992/2400 ; también la sentencia de 30 de mayo de 1989 (A. C ./897-1989 ) admite otros medios para datar un documento privado, en el caso, no reconocido. Incluso la sentencia de 20 de octubre de 1989 (A. C ./160-1990 ) EDJ 1989/9317 parece atribuir al art. 1.227 alcance de mera subsidiariedad, al afirmar que opera sólo si no hay otros medios para acreditar la fecha.
OCTAVO.- B) Si el documento no ha sido reconocido el documento privado no adquiere -conforme al diseño legal- la condición de autenticidad y no produce efecto de prueba tasada ni frente a las partes o sus causahabientes ni frente a terceros, pues los mecanismos supletorios de adveración (cotejo de letras u otros idóneos) es claro que conduce a resultados de apreciación por el juez conforme a las reglas de la sana crítica, según corresponde a toda prueba pericial.
Sin embargo, es criterio jurisprudencial unánime que la falta de reconocimiento no le priva de todo valor, pues, de otro modo, según argumento que reitera constantemente la Sala, quedaría en manos de las partes y al servicio de sus privativos intereses la eficacia de tal prueba: la jurisprudencia, superando en este punto las previsiones legales reducidas al cotejo pericial de firmas mencionado, permite que la autenticidad del documento privado quede acreditada por otros medios e incluso que sea obtenida por el juzgador en valoración conjunta del mismo con las restantes pruebas practicadas.
Afirmaciones de que el documento privado produce efecto a pesar de no ser reconocido, o de que el art. 1.225 no impide su relevancia aun no adverado, se encuentran en muy numerosas sentencias: 29 de mayo de 1987 (A. C./709-1987 ) EDJ 1987/4252 , 1 de febrero de 1989 (A. C./456-1989 ) EDJ 1989/863 , 16 de noviembre de 1992 (A. C ./319-1993 ) EDJ 1992/11315 , etc. La sentencia de 11 de mayo de 1987 (853-1987) EDJ 1987/3653 precisa que ha de atenderse a su específico grado de credibilidad; e incluso la sentencia de 29 de octubre de 1992 (A. C ./204-1993 ) EDJ 1992/10575 exige que sea valorado el no reconocido.
Son correlativamente frecuentes las sentencias que permiten medios distintos del reconocimiento para acreditar la autenticidad del documento privado: sentencias de 12 de julio de 1988 (A. C./903-1988 ) EDJ 1988/6139 , 30 de noviembre de 1989 (A. C./408-1989 ) EDJ 1989/10775 , 1 de febrero de 1989 EDJ 1989/858 , 25 de febrero de 1991 (A. C./441-1991 ) EDJ 1991/1955 , 6 de febrero de 1992 (A. C ./595-1992 ) EDJ 1992/1030 , llegando a afirmar la sentencia de 5 de junio de 1985 (A. C ./768-1986 ) EDJ 1985/7402 que opera la falta de reconocimiento cuando debe ser el único medio de autenticación posible en el caso; y la sentencia de 23 de febrero de 1991 (A. C ./441-1991 ) EDJ 1991/1916 permite que: «... negada la autenticidad de un documento puede la parte a quien interese utilizar cuantos medios de prueba estime adecuados para demostrarla».
Tampoco escasean las sentencias en que la autenticidad es resultado de la apreciación conjunta de la prueba practicada: así en sentencias de 2 de octubre de 1985 (A.C ./ 75-1985 ), 5 de junio de 1986 (A.C./768-1986 ) EDJ 1986/3832 , 30 de diciembre de 1988 (A.C ./ 408-1989 ), 21 de septiembre de 1991 (A. C ./122-1992 ) EDJ 1991/8815. Justamente, la ausencia de otros elementos probatorios determina la denegación de efecto de prueba para documento no reconocido en sentencias de 17 de febrero de 1992 (A. C ./ 615-1992 ), 5 de abril de 1987 (A.C./566-1987 ) y 29 de octubre de 1991 (A. C ./337-1992 ). En algún caso, como el de las sentencias de 4 de marzo de 1987 (A.C./482-1987 ) EDJ 1987/1762 y 24 de septiembre de 1990 (A. C ./61-1990 ); el apoyo en que se funda la atribución de eficacia probatoria es tan tenue que se reduce a la falta de impugnación del documento por la parte a quien se atribuye, poniendo de cargo a ésta una iniciativa impugnatoria que contradice abiertamente el diseño legal, en que se reduce su actuación a contestar en sentido afirmativo o negativo al requerimiento de reconocimiento.
En efecto, es incontrovertible y reiterada doctrina jurisprudencial la que estatuye que si, como regla, para la existencia de un documento privado se requiere que lleve la firma del que en el mismo contraiga o reconozca alguna obligación " Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 1949 ", la falta de reconocimiento del documento no puede provocar su ineficacia a efectos del artículo 1.226 del Código Civil siempre y cuando haya sido adverado por cualquiera de los otros medios de prueba " Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 1968 "; máxime si no se acredita, como acaece en el caso enjuiciado, su inexactitud por cuanto quien alega que el contenido de un documento no es el exacto debe probarlo, por enervar la presunción «iuris tantum» reseñada " Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1990 ". A su vez, respecto a la eficacia o valor probatorio de los documentos privados, la jurisprudencia viene interpretando el artículo 1.225 del Código Civil , en el sentido de que, si bien no impone el reconocimiento de la autenticidad de un documento privado por aquellos a quienes afecta como el único medio de acreditar su legalidad, lo que equivaldría a dejar al exclusivo arbitrio de la parte a quien perjudique la validez y eficacia del documento por ella suscrito, pudiendo, en definitiva, darse la debida relevancia probatoria a un documento privado siempre que en el proceso existan otros elementos de juicio susceptibles de ser valorados junto con aquél, conjugando así su contenido con el resto de la prueba " Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1981 , 16 de julio de 1982 EDJ 1982/4929 , 23 de mayo de 1985 EDJ 1985/7365 , 12 de junio de 1986 EDJ 1986/4038 , 30 de diciembre de 1988 , 1 de febrero de 1989 EDJ 1989/858 , 18 de diciembre de 1990 EDJ 1990/11619 y 6 de febrero de 1992 EDJ 1992/1030, entre otras".
NOVENO.- C) En el régimen de la LEC 1/2000 EDL 2000/77463, la fuerza probatoria de los documentos privados será la misma del documento público, si no hay impugnación (art. 326,1 ). Si media impugnación, el que lo presentó podrá pedir cotejo de letras, o proponer cualquier otro medio útil y pertinente al efecto. Naturalmente, si de la prueba resulta la autenticidad, hará prueba plena. Y si el resultado del cotejo es la autenticidad, las costas, gastos y derechos que origine el cotejo serán de cargo del impugnante. En cambio, si la impugnación hubiere sido temeraria, el tribunal tiene facultades para imponerle una multa. Cuando no resulte posible concluir la autenticidad, o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica (libre valoración).
Es decir, también puede continuar la constante doctrina jurisprudencial a propósito de que no es que el documento privado no reconocido legalmente carezca en absoluto de valor probatorio, ya que ello supondría tanto como dejar al arbitrio de una parte la eficacia probatoria del documento ( SS. de 27 de enero de 1987 EDJ 1987/602 y 25 de marzo de 1988 EDJ 1988/2541 ). Así, pues, podrá valorarse mediante su apreciación con otros elementos de juicio ( S. 12 de junio de 1986 ), pues en definitiva, los documentos privados, aún impugnados, poseen un valor probatorio deducido de las circunstancias del debate ( SS 22 de octubre de 1992 y 10 de febrero de 1995 ).
DÉCIMO.- IV. Indicación previa
Con harto deficiente técnica procesal, los diferentes motivos en los que artificialmente se descompone desde el punto de vista formal el recurso de apelación articulado por la parte demandada vencida en las actuaciones a que se contrae el presente Rollo se asientan -y esa es la razón cardinal de la quiebra de toda su argumentación- en la falta conocida con la denominación de «supuesto de la cuestión».
Es decir, se basa y parte de datos de hecho distintos a los declarados en la sentencia de primer grado, sin, a la vez, atacarlos oportuna y debidamente, v. gr., por una posible infracción de normas sobre valoración de la prueba (Cfr., SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero de 2003 ; 17 , 20 y 25 de marzo de 2003 ; 3 , 4 , 14 y 29 de abril de 2003 ; 12 de mayo de 2003 -que cita, a su vez, las SS. de 18 de octubre de 1999 , 26 de noviembre de 1999 y 23 de diciembre de 1999 -; 23 de mayo de 2003 , 14 de marzo de 2007, entre otras). Como recuerda la reciente STS, Sala Primera, núm. 314/2007, de 9 de marzo (RC 2349/2000; Pte.: Excmo. Sr. Auger Liñán; Id. Cendoj 28079110012007100270): «.. en el desarrollo argumental del motivo se basa en conclusiones fácticas distintas de las alcanzadas por el Tribunal de apelación, y elude otras que son desfavorables a sus tesis, exponiendo su propia, parcial e interesada valoración probatoria. Incurre, se insiste, en el defecto casacional de la petición de principio, que consiste en partir de un supuesto fáctico contrario al proclamado por la sentencia recurrida ( SSTS 20 de febrero de 1992 , 12 de noviembre de 1992 , 29 de diciembre de 1998 y 5 de julio de 2000 , entre otras muchas), o, lo que es lo mismo, no respetar los hechos probados y las determinaciones de carácter eminentemente fáctico que pertenecen al ámbito sentenciador de la instancia ( SSTS 15 de noviembre de 1995 y 24 de marzo de 1995 o, también, soslayar los hechos probados para, a partir de una construcción propia y unilateral, extraer consecuencias jurídicas en oposición a lo resuelto de conformidad con aquellos ( SSTS 25 de febrero de 1995 , 30 de mayo de 1995 y 14 de julio de 1997 ), todo ello sin haber desvirtuado previamente la base fáctica de la sentencia recurrida por la vía casacional adecuada, pues si la parte actora no estaba conforme con la valoración de la prueba efectuada por la sentencia recurrida debió articular uno o varios motivos de casación, al amparo del ordinal 4.º del art. 1692 de la LEC , con cita además de norma de valoración de prueba que contenga regla legal tasada, que se considere como infringida con exposición de la nueva resultancia probatoria ( SSTS 6 de mayo de 1997 , 1 de marzo de 1999 , 26 de abril de 2000 y 2 de marzo de 2001 )..».
En efecto, la parte actora incurre en una «petitio principii», en cuanto se propone fundamentar el recurso en unos hechos que, lejos de hallarse declarados probados, son precisamente aquéllos que debería demostrar acreditados: la vigencia de un contrato de arrendamiento posterior al vencimiento del precedente.
UNDÉCIMO.- La comunicación remitida por el arrendador con precedencia a la fecha en que debía finalizar el plazo corriente de vigencia del contrato es suficientemente expresiva de su voluntad contraria a la tácita reconducción del contrato. Así lo corrobora, además, que no se conviniese por las demandadas en las cláusulas y estipulaciones propuestas por el arrendador para, de forma absoluta y rigurosamente provisional, disciplinar la relación entre los contratantes en adelante. Y es precisamente esta falta de acuerdo la que convierte en abusiva y contraria a la voluntad común de los interesados (y no sólo la unilateral de las demandadas) la ocupación subsiguiente del inmueble.
No hay prueba alguna de la existencia ni de autorización del arrendador, ni de convenio alguno que se afirma para «legitimar» la indebida y abusiva ocupación del inmueble tras la extinción del contrato, únicamente interesadas, subjetivas e infundadas especulaciones ayunas de la debida justificación.
Tras la extinción de la relación amparada por el contrato suscrito, no se reclaman rentas, sino «fructum percipiendi», abstracción hecha de que, como parámetro valorativo se acuda a hacer equivalente las cantidades devengadas con las pactadas con anterioridad en concepto de renta. Y lo mismo acaece con los consumos de energía devengados con posterioridad.
DUODÉCIMO.- A criterio de la recurrente -y sólo en su criterio- en la sentencia recurrida se incurre en un sinnúmero de infracciones normativas, ninguna de las cuales merece favorable acogida por la potísima razón de que parten del inexacto presupuesto de la pretendida vigencia de un contrato que expiró al llegar la fecha convenida para la terminación de la relación arrendaticia. Otra cosa es que, a los únicos efectos de determinar el resarcimiento adecuado y proporcional a la ocupación realizada (que ha privado irregularmente al arrendador de la oportunidad de suscribir un nuevo contrato sobre el mismo inmueble en las condiciones lícitas que tuviera por conveniente), se acuda como criterio rector a las estipulaciones del contrato extinguido. Ninguna infracción normativa hay en ello ni es por lo mismo anómala la sentencia recaída.
Tampoco hay infracción alguna en la justa compensación del retraso en la percepción de la cantidad adeudada con los intereses hasta el momento del pago.
DÉCIMO TERCERO.- Y lo mismo es predicable de las costas procesales. En relación con este particular, la
STS de 9 de junio de 2006 ha venido a desarrollar la cuestión que nos ocupa estableciendo que: "El sistema general, que se recoge en el
artículo 523, introducido en aquel Texto Legal de la
Pues bien, en cuanto a las "serias dudas de hecho o de derecho" que excluyen la expresa imposición de costas a pesar de producirse el vencimiento previsto en el artículo 394 , los requisitos para su apreciación son los do s siguientes:
1º) Que tales dudas sean fundadas, razonables, basadas en una gran dificultad para determinar, precisar o conocer fuera del proceso judicial la realidad de los hechos fundamento de la pretensión deducida, o aun no habiendo dudas sobre los hechos, los efectos jurídicos de los mismos se presenten dudosos por ser la normativa aplicable susceptible de diversas interpretaciones, o bien en el supuesto de las de derecho, porque exista jurisprudencia contradictoria en casos similares.
2º) Ha de concurrir la "seriedad" de la duda, esto es, la importancia de los hechos sobre los que recae la incertidumbre en orden a decidir la razonabilidad de la pretensión, de manera que no todas las pretensiones razonablemente fundadas impedirán la condena en costas en caso de su desestimación, porque la regla de vencimiento objetivo no es sólo una sanción a la conducta arbitraria o caprichosa del que pretende y es vencido, sino también una regla de protección del sujeto contra el que se dirige la pretensión a no padecer perjuicio económico".
DÉCIMO CUARTO.- La proyección de la doctrina expuesta al caso ahora examinado y teniendo en cuenta la controversia jurídica que se planteaba al órgano jurisdiccional sobre la calificación de la ocupación del bien arrendado sin autorización ni consentimiento del arrendador no ofrecía duda alguna en sus aspectos fácticos, no obstante el empeño de la parte demandada en extremos que, alegados, no han podido ser acreditados. En el caso nos encontramos con el incumplimiento de las obligaciones por una de las partes (las arrendatarias) y la otra parte ha cumplido con su prestación, limitándose a exigir el resarcimiento consecuente con una ocupación irregular e ilegítima; por tanto, no cabe apreciar la existencia de dudas de hecho o de derecho como se alega y que es absolutamente indispensable para no imponer las costas. Procede, pues, confirmar también este pronunciamiento de la Sentencia.
DÉCIMO QUINTO.- De conformidad con lo prescrito en el art. 398 LEC 1/2000, la desestimación del recurso de apelación principal apareja que haya de imponerse a la parte recurrente vencida la condena al pago de las costas procesales ocasionadas con su recurso.
Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación
Fallo
En méritos de lo expuesto, y con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Carla y doña Pilar frente a la sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 35 de los de Madrid en los autos de proceso de declaración seguidos por los trámites del procedimiento verbal ante dicho órgano con el núm. 1347/2009, procede:
1.º CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la expresada resolución:
2.º CONDENAR a la parte apelante vencida al pago de las costas procesales ocasionadas en esta segunda instancia.
Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal, previniéndoles que, contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario o extraordinario.
Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 0546/2010 lo pronunciamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.