Sentencia CIVIL Nº 547/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1006/2021 de 23 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0809642120208064900

Recurso de apelación 1006/2021 -E

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 371/2020

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012100621

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012100621

Parte recurrente/Solicitante: Alfredo, Amadeo, Josefa

Procurador/a: Ramon Davi Navarro, Jaime-Luis Aso Roca

Abogado/a: Paula Caballero Guilera

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 547/2022

Magistrados:

Marta Dolores del Valle García Federico Holgado Madruga Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 23 de noviembre de 2022

Ponente: Marta Dolores del Valle García

Antecedentes

Primero. En fecha 18 de octubre de 2021 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 371/2020 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Jaime-Luis Aso Roca, en nombre y representación de Amadeo y de Josefa contra Sentencia - 16/03/2021 y en el que consta como parte apelada-impugnante el Procurador Ramon Davi Navarro, en nombre y representación de Alfredo.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que me confiere la Constitución, he decidido estimar parcialmente la demanda interpuesta por D. Alfredo, representado por el procurador de los tribunales D. RAMÓN DAVÍ NAVARRO, contra D. Amadeo y Dª Josefa, representados por el procurador de los tribunales D. JAUME LLUIS ASO ROCA, y, en consecuencia:

1. Condenar solidariamente a D. Amadeo y Dª Josefa al abono a la actora de 2.884,43€, así como los intereses referidos en el fundamento cuarto.

2. No hacer pronunciamiento sobre costas.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/07/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle García .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de los demandados, D. Amadeo y Dª Josefa, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria en parte de la demanda presentada en su contra por parte de D. Alfredo, quien, a su vez, impugna la citada sentencia.

En la demanda, el actor ejercitó acción personal frente a los demandados, con quienes concertó en fecha 13 de febrero de 2017 un contrato de arrendamiento en relación con la vivienda sita en en LES FRANQUESES DEL VALLÈS, PASEO000, núm. NUM000 (o NUM001), por el plazo de tres años. Alegó que, ante el impago durante varios meses de la renta y de facturas de suministros de dicha vivienda, les requirió de pagó y que, voluntariamente, abandonaron la misma en fecha 13 de febrero de 2020, con entrega de llaves, pero dejaron impagados 93,25 euros de la renta de julio de 2019, la renta de octubre de 2019 (873,80 euros), la renta de diciembre de 2019 (873,80 euros) y 495,20 euros de la renta de febrero de 2020; precisaron que los 93,25 euros de la renta de julio de 2019 se correspondían con una factura de igual importe que los demandados, unilateralmente, descontaron de la renta de julio de 2019, por considerar que debía ser el arrendador quien afrontase una fuga habida en la caldera, cuando, a tenor del contrato, las pequeñas reparaciones iban a cargo de los arrendatarios, quienes no avisaron, además, de dicha intervención.

Asimismo, alegó que los demandados no abonaron diversos recibos de luz y gas, ni la tasa de basuras, si bien procedieron finalmente al abono de 497,06 euros por suministros, de modo que solo adeudaban 78,39 euros de tasa de basuras de 2017, así como las tasas de basuras de 2018 y de 2019, por importe de 111,62 euros y 113,85 euros, respectivamente, esto es, un total de 303,86 euros, que habían sido abonados por el actor.

Finalmente, alegó que los demandados habían causado desperfectosen la vivienda, los cuales había sido apreciados y valorados pericialmente en fecha 21 de febrero de 2020, y que una perito Arquitecta técnica dictaminó que habían sido debidos a un uso negligente de los demandados, siendo los siguientes: 1. Horno de la cocina quemado y rejilla de ventilación rota; 2. Rotura de placa de inducción; 3. Deterioro del armario de bajo fregadera por la caída de agua en su interior; 4. Fuga en caldera que ya fue pagada la reparación por el propietario en junio de 2019; 5. Rotura de cortina de cocina; 6. Picadas en algunas baldosas de cocina y comedor; 7. Rotura de peldaños en la escalera de subida a la planta superior del dúplex; 8. Deterioro de estantería y mesa de madera del comedor; 9. Desprendimiento del toallero; 10. Oxidación de sifón de lavabo; 11. Rotura de puerta corredera de armario habitación principal; 12. Rotura de lavadora; 13. Incorrecto pintado de paredes en planta dúplex, y 14. Ralladas en puerta da acceso a planta superior dúplex; aplicado un porcentaje de depreciación del 60% los elementos a sustituir (horno y rejilla, placa de inducción y lavadora), la valoración de daños efectuada por la perito ascendió a 3.257,23 euros.

En total, el actor reclamó la suma de 5.897,14 euros.

Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, partiendo de afirmar que fueron ellos quienes comunicaron a la propiedad su decisión de dar por finalizado el contrato en esa fecha y de no continuar en el arrendamiento de la citada vivienda, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto de fecha 8 de enero de 2020, por el que comunicaron también que estaba pendiente de abono por el actor el importe de 130,68 euros correspondiente a la reparación urgente efectuada en julio de 2019 sobre el equipo de aire acondicionado, consistente en el 'cambio del condensador de arranque de motor', a pesar de ser un gasto a sufragar por la propiedad, y que el 22 de septiembre de 2019 ya comunicaron el problema surgido en uno de los escalones de la escalera que da acceso a la planta dúplex de la vivienda y que, ante dicho problema, no habían podido utilizar la planta superior de la vivienda desde dicha fecha, lo cual les causaba perjuicios, pues la escalera interior que comunica una planta con la otra es una instalación esencial que debe estar en perfecto estado de funcionamiento. Alegaron que no adeudaban las cantidades reclamadas en concepto de rentas, suministros y tasas, pues, respecto de los 93,25 euros de la renta del mes de julio 2019, como aceptaba el actor en la demanda, se correspondían con el importe de la factura que la actora aportaba como documento nº 5, generada por la reparación de urgencia que se debió realizar sobre la caldera de gas de la vivienda, cuyo importe fue abonado por los demandados, y que fue compensado en el importe del alquiler del mes de julio, tal y como convinieron las partes; la realidad de dicha compensación aceptada por las partes se hallaba en el propio informe pericial aportado de contrario, donde constaba 'FUGA EN CALDERA QUE YA FUE PAGADA LA REPARACIÓN POR EL PROPIETARIO EN JUNIO DEL 2019', aportando como factura acreditativa del pago de dicha reparación la factura a nombre del demandado por importe de 93,25 euros, siendo evidente que finalmente fue abonada por la propiedad, pero mediante la compensación con la renta que ahora era negada en la demanda. Respecto de la suma de 495,20 euros reclamada como correspondiente a la renta de febrero de 2020, estaba mal calculada, pues, si el contrato finalizó en fecha 13 de febrero, tan sólo se debería computar la cantidad proporcional resultante de esos 13 días, de modo que, si el mes completo era de 873,80 euros, a los13 días de febrero 2020 corresponderían 378,60 euros, aparte de que, en la carta enviada por el propietario en enero 2020, se les recordaba que deberían abonar ' la parte proporcional de febrero (13 días)... que asciende a 379 euros', y de que dicha suma fue abonada mediante ingreso en la cuenta corriente habitual para el abono del arrendamiento el 18 de febrero de 2020, siendo que el extracto bancario de la cuenta del actor abarcaba desde el 01-01-2019 al 15-12-2019. Respecto de la reclamación de 303,86 euros, correspondiente a tasa de basuras de los ejercicios 2017 (78,39,- euros), 2018 (111,62,- euros) y 2019 (113,85,- euros), nunca les fue reclamado, ni tampoco fue objeto de individualización y determinación de importes en el contrato de arrendamiento, en cuya estipulación 10, párrafo segundo se recoge una manifestación genérica, sin que en momento alguno se detalle el importe de dicho concepto, ni tan siquiera el importe inicial correspondiente al año de la firma del contrato, cuando, para que sea válido el pacto de las partes por el cual los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, deberá constar por escrito y determinarse el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato ( art. 20 LAU).

Negaron la existencia de desperfectos, pues alegaron que entregaron la vivienda en perfectas condiciones; en la fecha de entrega de llaves y posesión de la misma (13-02-2020) estuvieron presentes ambas partes, firmando el documento de entrega de posesión, sin que en el mismo se recogiera la existencia de ningún defecto o daño por parte de la propiedad, y, tras la revisión de la vivienda, firmaron el documento de entrega de posesión de la finca, por lo que en momento alguno se puede alegar la existencia de daños en la finca, y menos aquellos que son apreciables a simple vista; además, el día anterior a la entrega de la posesión de la finca, los demandados requirieron la presencia en la finca de la empresa constructora 'LOPEZ OBRES I SERVEIS' de Ignacio, a los efectos de que pudiera valorar los desperfectos existentes en dos de los escalones de la escalera que comunicaba la planta dúplex por el interior de la vivienda, así como el estado general de la vivienda e instalaciones, con anterioridad a ser puesta en posesión de la propiedad, determinando que la rotura de los mismos se debía a la fragilidad de las láminas que se utilizaban como peldaños, junto con las deficiencias que presentaba la escalera en los puntos de apoyo de los peldaños, lo cual provocaba el desprendimiento de los escalones, con el consiguiente peligro que ello suponía para los ocupantes del inmueble, y se efectuó una revisión general de la finca, determinando que la misma no existían daños o desperfecto alguno; asimismo, en la fecha de entrega de la posesión, se tomaron fotografías del estado del inmueble(documentos nº 5-45 de la contestación); cuestionaron que el perito del actor acudiese a la finca el día 21 de febrero de 2020 (8 días después de la entrega de la posesión), de modo que no podía acreditar en forma alguna el estado de la vivienda el 13 de febrero de 2020. Y pasaron a detallar cada uno de los desperfectos expuestos de contrario, negando que fueran de su responsabilidad.

Finalmente, adujeron que procedía la compensación de la fianza que por importe de 1.720 euros entregaron en su momento, a tenor de la estipulación 14ª del contrato, el cual ya quedó resuelto por las partes en su día, así como entregada la posesión del inmueble a la propiedad; alegaron que las deudas (rentas y fianza) estaban vencidas y que eran exigibles y líquidas, cumpliendo los requisitos que para la compensación se establecen en el art. 1196 del código civil, y que la cantidad a favor del actor aplicada la compensación sería de 27,60 euros.

La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se parte de que, en el acto de la vista, el actor minoró las cantidades reclamadas en la demanda, pues admitió que la renta reclamada correspondiente al mes de febrero de 2020 había sido abonada, y reconoció que la fianza de 1.720 euros tampoco había sido devuelta, por lo que fijó en 3.686,14 euros la suma reclamada. Fijada la suma reclamada por rentas en 1.840,85 euros (descontada la del mes de febrero de 2020), se señala que debe descontarse el importe de 93,25 euros correspondiente a la renta de julio de 2019, pues lo que realmente se está reclamando no es la renta de dicha mensualidad, sino la reparación de la caldera, coincidiendo la cuantía que la que se refleja en la factura aporta por el servicio técnico oficial (documento nº 5 de la demanda), y siendo dicha reparación obligación a cargo del arrendador, que ha de mantener la vivienda en condiciones adecuadas para su utilidad como vivienda arrendada; la reparación de una fuga sobrevenida en la caldera no es una reparación derivada del uso ordinario de dicho elemento, por lo que no es subsumible en las obligaciones del arrendatario ex art.21.4 LAU; de ahí que la condena por impago de rentas ascienda a 1.747,60 euros. Se señala, seguidamente, que procede la reclamación por los suministros devengados en concepto de electricidad por importe de 303,86 euros, sin que haya sido acreditado el pago de los mismos por los demandados, y que habrá de rechazarse la reclamación atinente a las tasas de basuras, toda vez que en el contrato de arrendamiento no figura estipulación alguna a tal respecto que cumpla con los presupuestos fijados en el art.20.1 de la LAU para que sean aquellos gastos de cargo del arrendatario. En relación con los desperfectos, se parte de la jurisprudencia aplicable, y se razona que el propio contrato especifica en su estipulación quinta que los arrendatarios reciben la finca en perfecto estado de conservación, y que la misma cláusula establece unas obligaciones de conservación especiales de cargo de los arrendatarios, de mayor exigencia que las que expresa la ley con carácter general; en la estipulación sexta, también obliga a los arrendatarios a reparar o sustituir los contadores de suministros, y en virtud de la estipulación13.i) consta que los arrendatarios se comprometieron a restituir la finca en el mismo estado en que fue entregada, tanto de pintura como estado general; se tienen por acreditados los desperfectos descritos en la demanda, a partir del dictamen pericial aportado, unido a las fotografías aportadas con la demanda y a la declaración del administrador de la finca, y se pasa a determinar cuáles son imputables al arrendatario, teniendo presente que el mismo no responde de los que se deriven del mero transcurso del tiempo y del normal uso; en ese sentido, se señala que no son de cargo del arrendatario, al ser debidos al mero desgaste natural por el transcurso del tiempo, los daños consistentes en deterioro del armario del fregadero, la fuga de agua de la caldera (que aun siendo reparada por el arrendador volvió a producirse), la rotura de la cortina de la cocina, las picadas en algunas baldosas del comedor y de la cocina, el deterioro de la estantería y de la mesa del comedor, el desprendimiento del toallero, la oxidación del sifón del lavabo, el pintado defectuoso de paredes, y las ralladas en la puerta de acceso a la planta superior; el resto, son atribuidos al mal uso de los arrendatarios demandados: la quema del horno de la cocina y el mueble que lo contiene por importe de 85,99 euros, la sustitución de la lavadora por un valor de 93,20 euros, la sustitución de la placa de inducción por 89,78 euros, y la recolocación en los peldaños y escalones fracturados en la escalera por 564 euros, en total,832,87 euros. La suma de los conceptos anteriores a los que se da lugar asciende a 2.884,43 euros, a cuyo pago son condenados los demandados, más los intereses de los arts.1100 CC y 1108 CC.

Los demandados apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida en cuanto a los extremos objeto de recurso.

El actor apelado se opone al recurso de apelación y, a su vez, impugna la sentencia recurrida, a fin de que se dé lugar a todos los pedimentos de la demanda.

Los demandados se oponen a la impugnación.

SEGUNDO.- Recurso de apelación de los demandados

Sobre la omisión del pronunciamiento sobre la compensación de la fianza en la cantidad total objeto de condena

Parten los apelantes de que, en el antecedente de hecho tercero de la Sentencia, de conformidad con lo reconocido por la actora en el acto de la vista, se señala que ' La parte demandante minoró las cantidades reclamadas en tanto que admitió que la renta reclamada correspondiente al mes de febrero de 2020 se encuentra abonada, así como reconociendo que la fianza por importe de 1.720,00,- euros tampoco ha sido devuelta, con lo que fijó la cantidad definitiva cuyo abono se insta en 3.686,14 euros',y que, en el fundamento de derecho primero, párrafo tercero, parte final, se señala que ' Tampoco resulta controvertido que la renta correspondiente al mes de febrero de 2020 ha sido abonada por los demandados, sin que se haya sido devuelta la fianza a aquellos', si bien luego se omite la compensación de la fianza de 1.720 euros, de modo que son condenados a abonar la suma de los diversos importes reclamados a los que se da lugar, ascendentes a 2.884,43 euros, cuando, descontada dicha fianza, la cantidad a abonar al actor sería de 1.164,43 euros.

Ciertamente, analizados los conceptos computados en la sentencia recurrida para fijar la cantidad objeto de condena, se observa que, finalmente, no se procedió a descontar el importe de 1.720 euros entregado como fianza arrendaticia.

Por tanto, procede acoger este motivo de apelación, sin perjuicio de lo que resulte de la resolución de la impugnación de la sentencia por parte del actor.

TERCERO.- Sobre el error en cuanto a la condena al abono de suministros por importe de 303,86 euros

Aducen los apelantes que, en la sentencia recurrida, son condenados al pago de los suministros devengados en concepto de electricidad por importe de 303,86 euros, y no se da lugar a la reclamación atinente a las tasas de basuras, cuando el actor no solicitó el abono de cantidad alguna en concepto de suministros de electricidad, sino que, finalmente, tras hacer referencia a impagos de suministros, el actor reclamó el pago de tasas de basura por importe de 303,86 euros, concepto al cual no se dio lugar. Consideran que procede establecer como cantidad total a asumir por los demandados por todos los conceptos reclamados de rentas adeudadas y desperfectos de la vivienda la de 2.580,57euros (2.884,43 euros- menos 303,86 euros), cantidad de la que, una vez deducida la fianza entregada por importe de 1.720 euros euros, resultaría una cantidad final objeto de condena de 860,57 euros.

El motivo debe ser estimado, en el sentido de que, en efecto, si bien en el hecho segundo de la demanda, de forma algo equívoca, se alude por el actor al impago por los demandados de suministros de luz, agua y gas, en el mismo hecho de la demanda se reconoce que los suministros fueron finalmente pagados por los demandados, y solo se mantiene la reclamación por tasa de basuras de 2017 (78,39 euros), de 2018 (111,62 euros) y 2019 (113,85 euros), lo que totaliza 303,86 euros, pero lo cierto es que luego se razona que no procede la condena al pago de la tasa de basuras, porque en el contrato de arrendamiento no figura estipulación alguna que cumpla con los presupuestos fijados en el art.20.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato para que sean de cargo del arrendatario ('1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario (...) Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración').

Por lo demás, los demandados se aquietan a la apreciación y a la valoración de desperfectos efectuada en la sentencia recurrida, dado que no apelan por dicho concepto.

El recurso es, pues, estimado, sin perjuicio de lo que resulte de la impugnación de la sentencia recurrida formulada por el actor.

CUARTO.- Impugnación de la sentencia por el actor

Sobre la reclamación de parte de la renta de julio 2019 (93,25 euros)

Aduce que, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, se señala que por el actor se está reclamando la reparación de la caldera, cuando lo que reclama el actor en su demanda es la parte de la renta del mes de julio de 2019 que los arrendatarios dejaron de abonar unilateralmente (93,25 euros), pues practicaron una compensación con el importe de un presupuesto que presentaron para la reparación de la caldera; aducen que no procedía dicha compensación unilateral, y que, constando aún por reparar la caldera a la fecha de la entrega de llaves, se reclama el importe de parte de dicha mensualidad, que sigue impagado. Aclara que no es que se reclame dos veces, sino que se reclama la parte de la renta que dejó de abonar la arrendataria y, posteriormente el importe de los daños en la caldera, que persisten en el momento de la entrega de llaves y que son valorados por el perito; los arrendatarios descontaron el importe de la factura de reparación de la caldera sin conformidad del arrendador, por lo que dicha cantidad no es compensable; la factura va, incluso, a nombre del arrendatario; se añade que dicha reparación era a cargo del arrendatario, conforme a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento: ' 5.- Los arrendatarios declaran recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y en las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido, comprometiéndose a mantenerla en el mismo estado en que se encuentra acometiendo a su cargo, de conformidad con el artículo 22.4 de la LAU , aquellas reparaciones y entretenimiento que exijan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, tales como los desperfectos en cristales, cerraduras, persianas, cocina, fregaderos, elementos sanitarios, grifos, atascos en tuberías, desagües, calentadores, antenas de TV, calefacción y demás elementos propios de las instalaciones de que se encuentra dotada toda la vivienda. Se dan por parte de la propiedad 6 meses de garantía.'

Un nuevo examen de lo actuado ex art.456.1 LEC indica que, en contra de lo aducido por el actor impugnante, el documento nº 5 de la demanda es una factura -no un presupuesto- de reparación de la caldera, emitida por la empresa 'Vaillant' a nombre del demandado, tras la visita realizada el 17 de junio de 2019, y que fue abonada por el demandado, pues consta lo siguiente:

'OBSERVACIONES

Técnico: El vaso de expansion estaba a O bar, se la compensado a 0,9 bar.

(...)

Renuncio al pressupost anterior per escrit i autoritzo la reparació Hora de la Firma: 13:13

(...)

DATOS DE FACTURACIÓN

Concepto Importe

(1.0) ANALISIS DE COMBUSTION 14,24 €

(1.0) SALIDA DE TALLER 26,28 €

(30.0) MANO DE OBRA (POR MINUTOS) 32,40 €

(5.0) MANO DE OBRA (POR MINUTOS) 4,15 €

SUBTOTAL 77,07 €

I.V.A. 21,00% 16,18 €

TOTAL 93,25 €

COBRADO 93,25 €

COBRADO POR SMARTPAY 93,25 €'

Por tanto, el trabajo realizado consistió en un análisis de combustión, valorado en 14,24 euros, si bien la factura se encarece luego por el cargo de conceptos habituales, tales como el desplazamiento. Ello nos conduce a considerar que, en cualquier caso, esa reparación no tenía carácter extraordinario, y que era encuadrable en el marco de las reparaciones a asumir por los arrendatarios.

De ahí que proceda acoger este motivo de impugnación, pues, aparte de que se reitera que no consta pacto alguno al respecto con el arrendador, los arrendatarios no debieron descontarse el importe de la factura de la renta de julio de 2019, de modo que adeudan al actor la suma de 93,25 euros por dicho concepto.

QUINTO.- Sobre el error derivado de la falta de condena del IVA de los daños que se reclaman

Aduce el impugnante que, como prueba de la existencia de desperfectos, aportó un dictamen pericial, donde se detallan los mismos con la suma del IVA en el total, si bien, en la sentencia recurrida, se condena al importe de la reparación, pero sin el correspondiente IVA, reclamado también en la demanda. Considera no es que expresamente no se otorguen los importes por un razonamiento jurídico, sino que es un error de la sentencia recurrida en la suma de los mismos.

Los impugnados aducen que no procede computar el IVA, puesto que no se presenta factura alguna en la que conste que se ha devengado y abonado por el actor dicho impuesto, y que el actor está formulando una reclamación de daños y perjuicios en base a una valoración pericial, por lo que se está reclamando una indemnización por dichos daños y no el reintegro del importe abonado por facturas de reparación de daños que hubiera sufragado la actora.

Sin embargo, consideramos que procede acoger este motivo de impugnación, puesto que, en efecto, en la valoración efectuada en el dictamen pericial aportado con la demanda, aparece la relativa a cada uno de los desperfectos apreciados más el IVA al tipo aplicable del 21%. No hay razón para no aplicar ese impuesto, al que habrá de hacer frente el actor al tiempo de la reparación.

Como señalamos ya en sentencia de esta Sección de la Audiencia de 21 de diciembre de 2016 ( ROJ: SAP B 12804/2016 - ECLI:ES:APB:2016:12804 ):

'Es criterio de esta sección de la Audiencia de Barcelona la inclusión del IVA, como ya dijimos en sentencia de 29 de marzo de 2012 :

' Finalmente, se cuestiona por el apelante la exclusión del IVA de la indemnización reclamada por vía de subrogación. El juez, en su muy razonada sentencia, dice que la actuación de la actora, al ser por subrogación del perjudicado, sólo puede comprender los derechos que a éste le corresponden. Al estar acreditado que el perjudicado es autónomo, el mismo podía deducirse el IVA por lo que no podría reclamarlo, y así tampoco lo puede hacer su cesionaria, la actora.

Ya dijimos en el rollo 578/07 que aunque el perjudicado pueda deducirse el IVA soportado, mientras se hace o no efectiva esa deducción, el causante del daño debe pagar su importe dentro del principio de indemnidad total que preside nuestro derecho de daños. La deducción no pasa de ser una eventualidad (...) En nuestro caso desconocemos esas circunstancias, cuya carga soporta la demandada en tanto son excepcionadas por ella a la reclamación, por lo que hay que partir de la inclusión del IVA '.

En sentencia de la sección 11ª de esta Audiencia de 1 de septiembre de 2009 :

' Desde luego, no hay razón para eliminar esta partida pues corresponde al pago hecho a un industrial por unos trabajos de reparación y que, como tales, están gravados con IVA que debe satisfacer el pagador de la factura. La alegación de que la compañía demandante percibirá el importe por la vía de la compensación tributaria, es decir, que lo podrá deducir, está carente de toda justificación y no parece, además, que éste sea el caso. El tema ha de plantearse en sede de enriquecimiento injusto, de tal modo que sólo podrá deducirse de la factura el importe del impuesto cuando quien reclame su pago lo haya deducido en sus declaraciones trimestrales o se sepa con seguridad que lo va a deducir, correspondiendo la carga de tal prueba a quien alega el enriquecimiento, y nada de eso ha sucedido en el caso presente '.

Así también, en sentencia de la sección 1ª de esta Audiencia de 10 de febrero de 2016 :

' Insiste la recurrente en que el actor podría deducirse el IVA de la factura de reparación en sus declaraciones fiscales el IVA, al estar el taxi afecto a su actividad.

Por lo que se refiere a la inclusión del IVA en el importe indemnizatorio objeto de condena, es de observar que se trata de operaciones sujetas a dicho impuesto ( arts. 4 y 11 Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el valor añadido ), luego su inclusión en la indemnización reclamada resulta procedente.

Como tiene declarado este Tribunal con reiteración, (por ejemplo, en S. de 29 de septiembre de 2015 , entre las más recientes), conviene recordar a este respecto como la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sostiene que el ámbito de la jurisdicción civil queda limitado a la procedencia o improcedencia del IVA en función de la relación jurídico-privada entre los litigantes, sin resolver cuestiones jurídico- tributarias correspondientes a otro orden jurisdiccional ( SSTS, Sala 1ª, 31 mayo 2006 y 7 noviembre 2007 ); advirtiendo que las cuestiones relativas a posibles deducciones después de pagado el impuesto habrán de ventilarse en el ámbito económico-administrativo ( STS, Sala 1ª, 15 enero 2013 ).

Por tanto, la mera alegación de la parte demandada referida a la posibilidad del actor de deducirse el IVA soportado no basta para rechazar su inclusión en la indemnización reclamada en autos por cuanto de lo actuado no resulta que efectivamente tal deducción fiscal se haya llevado a cabo; y en este sentido ya la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1997 declaraba que 'la hipotética posibilidad de una desgravación fiscal posterior del importe de dicho IVA no puede constituir dato suficiente y probatorio de un beneficio patrimonial incorrecto con respecto al asegurado, parejo a un empobrecimiento de la aseguradora; y se habla de hipotética posibilidad, pues no existe en autos dato probatorio alguno que sustente la tesis de la deducción en su correspondiente declaración de IVA el importe correspondiente a la mencionada factura'.

En conclusión, lo que alega la demandada es que si se incluye el IVA, se estará produciendo un enriquecimiento injusto para el actor, pero el enriquecimiento injusto no se presume, incumbe su prueba a quien lo alega, y en este caso ninguna prueba se ha intentado al respecto '.

En similares términos, la SAP Cádiz, sección 8ª, de 8 de febrero de 2016 .

Y la STS, Sala 1ª, de 21 de octubre de 2014 hace la siguiente precisión:

' Dicha cuestión ya ha sido abordada por esta Sala en reciente sentencia núm. 347/2014, de 26 junio (Recurso núm. 1688/2012 ). En ella se dice que la indemnización de daños y perjuicios no devenga IVA según lo previsto en el artículo 78.3.1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre , reguladora del impuesto sobre el valor añadido, pero no es lo mismo la aplicación del impuesto a una indemnización que la inclusión en la misma de lo que el perjudicado ha de pagar por ello a un tercero que realiza el servicio de que se trata, pues en tal caso el IVA va comprendido necesariamente en la propia indemnización de daños y perjuicios ya que, de no ser así, la misma no sería íntegra como requiere el artículo 1101 y concordantes del Código Civil '.'

También en sentencia de esta Sección de la Audiencia de 23 de septiembre de 2020 ( ROJ: SAP B 8460/2020 - ECLI:ES:APB:2020:8460 ) señalamos que ' es evidente que el actor cuando proceda a ejecutar las reparaciones de los daños y desperfectos apreciados, deberá abonar al profesional que desempeñe tales trabajos la partida correspondiente a los gastos generales de los mismos, el beneficio industrial del profesional que los ejecute y el IVA de la factura que se emita al respecto, por lo que tales gastos deben serle abonados por las demandadas para la completa reparación de los perjuicios sufridos.'

En el presente supuesto, ni siquiera se baraja que el actor pueda deducirse el IVA, y el principio de la 'restitutio in integrum' del perjudicado conduce a que proceda dar lugar a la reclamación de dicho concepto.

SEXTO.- Sobre el error en la valoración del horno.

El impugnante aprecia error en la falta de valoración de los daños del horno, pese a reconocerse en la sentencia que son por culpa del arrendatario por un mal uso, y aunque la perito reconoció la presencia de quemadas en el horno; se computan en la sentencia recurrida la quema del horno de la cocina y el mueble que lo contiene por importe de 85,99 euros, cuando el apelante aduce que corresponde una condena a 142,61 euros por la valoración del horno reconocido como daño causado por el arrendatario.

Ciertamente, se computan en la sentencia recurrida 85,99 euros, correspondientes, según el dictamen pericial, a la reparación del mueble de cocina, cuando la valoración de la sustitución del horno y de la rejilla, aplicada una depreciación del 60%, asciende a 117,86 euros más IVA.

Procede acoger este motivo de impugnación.

SÉPTIMO.- Sobre los daños que, por error, son responsabilidad de los demandados y no han sido reconocidos en la sentencia recurrida

El impugnante niega que los desperfectos reclamados y valorados en el informe pericial se deban al uso, pues la propia intervención del perito y la naturaleza de los propios daños así lo corrobora, sin que los demandados hayan practicado una sola prueba al objeto de contradecir el criterio pericial. Considera que, al margen de valorar si la causa de cada uno de los desperfectos se debe a un uso ordinario o a un mal uso, debemos estar a lo pactado por las partes en el contrato y, en concreto, en la cláusula 5ª: ' Los arrendatarios declaran recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y en las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido, comprometiéndose a mantenerla en el mismo estado en que se encuentra acometiendo a su cargo, de conformidad con el articulo 22.4 de la LAU , aquellas reparaciones y entretenimientos que exijan e/ desgaste por e/ uso ordinario de la vivienda, tales como los desperfectos en cristales, cerraduras, persianas, cocina, fregaderos, elementos sanitarios, grifos, atascos en tuberías, desagües, calentadores, antenas de TV, calefacción y demás elementos propios de las instalaciones de que se encuentra dotada toda vivienda. Se dan por parte de la propiedad 6 meses de garantía'. Además, el actor ha acreditado que la totalidad de los daños no son producidos por el uso ordinario, y así lo declaró la perito en el acto del juicio, y resulta de las fotografías aportadas con el dictamen: estos desperfectos se deben a un mal uso explícito del arrendatario. Pasa a detallar cada uno de los desperfectos no apreciados en la sentencia recurrida:

1) daños en el mueble de la cocina armario del fregaderopor importe de 104,05 € (85,99 euros + IVA) no son debidos a un uso ordinario, sino a una total falta de diligencia en la manera de ordenar el contenido y el mantenimiento del mismo, por los restos de productos y agua dejado en el interior y sin mantener la limpieza debida; 2) daños producidos por la fuga de la calderapor importe 93,25 € (77,07 € + IVA), pues reitera que no es que se reclame dos veces por dicho concepto, sino que los demandados no repararon en su momento o repararon mal, y, en el momento de la visita del perito, la caldera presentaba daños, pues goteaba; es aplicable la cláusula 5ª del contrato, donde se menciona específicamente al calentador y a la calefacción; 3) daños producidos en algunas de las baldosas del comedor y de la cocina por picadaspor importe de 1.116,63 € (922,84 € + IVA), producidas por golpes de objetos contundentes contra el suelo, ya que es difícil romper baldosas, de modo que esa roturas no pueden deberse a un uso ordinario y diligente, sino a una falta total de cuidado o dolo; 4) reparación de muebles dañados y puertapor importe de 203,24 € (167,97 €+ IVA), debido a un uso anormal de las instalaciones arrendadas, en concreto: a) el deterioro de la estantería y mesa del comedor se debe, como manifestó la perito, a la aplicación de un producto químico que quemó la superficie y que intentaron disimular para la inspección dándole la vuelta a la estantería, una completa falta de cuidado e intento de engaño; b) el desprendimiento del toallero se debe a la sobrecarga de peso ejercida en el mismo, un uso del todo incorrecto del objeto; c) la rotura de la puerta corredera del armario de la habitación principal se debe a un uso descuidado del armario y a una falta de diligencia, como expresó la perito en su declaración, por falta de cuidado en su utilización; d) las ralladas en la puerta de acceso a la planta superior, que no pueden calificarse de desgaste natural, pues no hay manera de rallar una puerta por desgaste natural; 5) la oxidación del sifón del lavabo, debida a una completa falta de mantenimiento del mismo por importe de 82,05 € (67,81 € + IVA); 6) daños por pintado defectuoso de paredespor importe de 611,53 € (505,40 € + IVA), pues, tal y como manifestó la perito durante la vista, no se trata de un desgaste en la pintura, sino de pintadas con spray en la pared para tapar manchas seguramente producidas por daños causados por el arrendatario; de forma muy visible se da un perjuicio estético en la pintura; además, no hace referencia a un deterioro normal en la pintura de paredes por el uso ordinario, sino a que las paredes están pintadas con spray blanco, 'a modo de graffiti', en zonas localizadas donde hubiera manchas.

Debemos partir de que lo que señala la jurisprudencia sobre la materia. Así, como señala la STS, Sala 1ª, de 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ):

'4.ª) En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

'La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada 'a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya', constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que 'El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (...). Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada hasta el punto de que, en el caso de existir tal contrato de locación, el principio general de carga de la prueba en la responsabilidad por culpa -que implica que el demandante deba probar la del demandado para obtener el resarcimiento del daño- se invierte, debiendo ser el demandado el que pruebe que actuó con diligencia. Dicha responsabilidad se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron'.

(...)

Debemos precisar, ahora, que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo 1563 CC -la prueba de 'haberse ocasionado sin culpa suya' el deterioro o perdida de la cosa arrendada - ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluye que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC , a 'las personas de su casa': que excluya que el deterioro o pérdida pueda atribuirse a negligencia de aquél o éstas (prueba del caso fortuito); o, en el supuesto de desarrollarse en el inmueble arrendado una actividad peligrosa, que excluya que el evento dañoso fue realización de un riesgo típico de tal actividad (prueba de la fuerza mayor).'

Como señalamos, a su vez, en la Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia de 27 de enero de 2010 ( ROJ: SAP B 693/2010 - ECLI:ES:APB:2010:693 ):

'TERCERO.- Y partiendo de este hecho, entendemos que los desperfectos cuyo importe de reparación se reclama, no son imputables al arrendatario, ya que se trata, en definitiva, del desgaste propio de una vivienda arrendada. Y el artículo 21 Lau no ampara que sea el arrendatario el que deba correr con la puesta a punto de la vivienda tras su alquiler durante varios años. En la sentencia dictada en el rollo 727/04 decíamos: 'El artículo 1563 CC establece que es el arrendatario el responsable del deterioro de la cosa arrendada, y en interpretación de este precepto hemos dicho que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el piso supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso del mismo. La SAP Tarragona de 4.11.01 dice en este sentido que 'esa obligación no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, tal y como se deriva del art. 1561 C. Civil , lo que nos lleva a considerar que frente al deterioro grave se encuentra el producido por consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos''.

En esa misma sentencia añadíamos que 'En definitiva, lo relevante a los efectos que nos ocupan es la acreditación de que el inmueble presentaba daños y la naturaleza de los mismos. Al igual que en el caso anterior, el artículo 217 Lec impone la carga de probar los hechos alegados a la parte que los aporta al proceso, como regla general y, conforme a lo expuesto, tendremos: a) si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario; b) si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.'

En este caso, se comparten los argumentos del apelante a que tales desperfectos, no negados en cuanto a su existencia por los demandados, rebasan el uso normal de la vivienda o el desgaste propio de los elementos afectados, y quedan patentes en las fotografías aportadas con el dictamen pericial, tras la visita realizada por la perito, la Arquitecta técnica Sra. Elena, el 21 de febrero de 2020, a los pocos días de ser entregadas las llaves el 13 de febrero de 2020, aparte de que las numerosas fotografías obrantes en el contrato de arrendamiento revelan que la vivienda fue entregada al inicio del mismo en buenas condiciones.

Los demandados se oponen a la impugnación, pues aducen que el juez 'a quo' ha desgranado los conceptos que, según su criterio, deben ser imputables a la propiedad y lo que son imputables a los arrendatarios, y que es evidente que los desperfectos acaecidos por el mero transcurso del tiempo y que aparecen por el uso de la finca nunca pueden ser imputados al arrendatario, tal y como de forma interesada pretende el actor, de forma que debe prevalecer el criterio imparcial de aquel, por encima del criterio partidista del actor.

Como señalamos en la SAP Barcelona, sección 4ª, de 30 de julio de 2021 ( ROJ: SAP B 10159/2021 - ECLI:ES:APB:2021:10159 ):

'Planteado el debate en los términos que se expresan en el fundamento jurídico anterior, debe recordarse que el recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero , STC, Sala Segunda, 15-01-1996 ( STC 3/1996 ) Jurisprudencia citada: ' En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862Legislación citada y 863 LEC ), como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum') ( ATC 315/94 Jurisprudencia citadaATC, Sala Segunda, 21-11-1994 ( ATC 315/1994 ) ).'

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011 ).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica.'

Sentado lo anterior, aparte de que, según puso de relieve el actor durante la vista, la entrega de llaves de la vivienda por los demandados el 13 de febrero de 2021 tuvo lugar durante el curso de un procedimiento de desahucio por falta de pago seguido a instancia del actor -el actor aportó decreto de 23 de enero de 2020, dictado en procedimiento de desahucio por falta de pago seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granollers, convocando para juicio verbal el 4 de marzo de 2020, señalando el lanzamiento para el 4 de mayo de 2020-, y aparte de que, examinado el documento de entrega de llaves, en el expositivo quinto consta que sería devuelta la fianza ' una vez resueltos los puntos TERCERO Y CUARTO', relativos a la posible existente de desperfectos y a las rentas impagadas, respectivamente, la prueba practicada conduce apreciar -se reitera- la concurrencia de casi todos los desperfectos reclamados.

El testigo Sr. Roque (ex administrador de la finca que llevaba este contrato de arrendamiento), propuesto por el actor, manifestó que la entrega de llaves fue el día 13 de febrero en la misma finca, a las 20:00 horas, por ser la idea revisar la vivienda, como se hace normalmente, si bien el arrendatario tenía prisa; se firmó el contrato de rescisión, y se acordó que la revisión del piso se haría al día siguiente, con la luz del día; dijo que, en el documento, no se rellenaron las dos casillas de desperfectos -sin desperfectos y con desperfectos-, porque eran las 8:00 de la noche y no se apreciaba bien; dijo que le constaba la existencia del procedimiento de desahucio, y que era el primer contrato de arrendamiento sobre la vivienda; dijo que, en los ocho días siguientes, nadie entró en la vivienda, y que él tenía las llaves -al igual que el propietario-, siendo el encargado de volver a alquilarla, lo cual no tuvo lugar hasta dos o tres meses después; dijo que habían sido reparadas las escaleras y todo, antes de alquilar la vivienda, con sustitución de la placa de inducción, la lavadora y el horno; dijo que el piso no era nuevo, pero que tenía poca antigüedad -consta en su dictamen que, según el Catastro, el inmueble fue construido en 1996-.

El testigo-perito Sr. Sebastián, propuesto por los demandados, manifestó que es constructor y que hace habitualmente reformas, que fue a la vivienda el 12 de febrero de 2020, a requerimiento del demandado, para revisar una escalera con los escalones rotos, y que elaboró un presupuesto (documento nº 4 de la contestación). Dijo que el origen de la rotura de los escalones fue el grueso de la chapa metálica que hacía paso en la escalera, que era muy fina y, con el peso de una persona de envergadura, se doblaba el paso, lo que hacía que los puntos de soldadura se fuesen desoldando con el paso del tiempo, con el uso; precisó que era un defecto de todos los escalones, y que solo se estropeó uno, aunque todos soldados del mismo modo, porque podía verse correcto el punto de soldadura en los otros, pero no todo lo perfecto que tendría que ser, o el resto estaba mejor hecho; dijo que descartaba un mal uso, porque, si el paso se dobla por el peso de una persona de 110 kg. por ejemplo, no si pesa 70 kg, se va tirando de los pasos de soldadura. Aclaró que no sabía cómo estaba el mobiliario, porque solo revisó la obra; pasó a la cocina, al baño, a los pasillos y a la escalera, hablando del estado general de la vivienda en cuanto a golpes, puertas rotas, paredes, lo que entiende más profesionalmente; no subió al piso de arriba, porque no quiso doblar más los pasos, pues él pesa 110 kg. Dijo que el demandado le puso de manifiesto que entregaba el piso, y vio correcto el estado general del piso, sin defecto alguno.

La perito Sra. Elena, quien fue el 21 de febrero de 2020, aclaró que no vivía nadie ni había restos de que la vivienda estuviese habitada, y que siempre pasa un tiempo desde que el asegurado llama. Afirmó que los daños apreciados no se causaron en esos ocho días, y que son debidos a un uso incorrecto. En concreto, todo el frontal del horno estaba quemado; la placa de inducción estaba rota, seguramente por la caída de una olla, con impactos en el lateral, y no se podía usar, con las resistencias debajo, que queman las cosas; deterioro del armario debajo del fregadero, por haber ido cayendo agua, con productos dentro oxidados, y mal uso, pues no aparece como defecto en el inventario al tiempo del contrato; cuando fue, la caldera tenía una fuga en una de las conexiones de la caldera, pues caía una gota y, si se reparó, continuaba estando activa; rotura de balsosas, bastantes y en varias zonas, sobre todo en comedor y cocina, como si se hubieran estado cayendo cosas; la rotura de peldaños no responde a un uso ordinario, sino que será por subir algo de mucho peso por la escalera, pues, si fuera un defecto constructivo, ya se hubiera manifestado a los pocos años, no a los veinte años, y no puede ser problema de soldadura, sino de exceso de peso, cuando supone que estaba pensada para subir y bajar personas, y encontró una lavadora arriba, que es un objeto de mucho peso; en la estantería y en la mesa del comedor hay como una mancha típica de haberse caído lejía o algún producto que ha quemado el brillo; la puerta corredera del armario se había salido de la parte de debajo de la guía, lo típico de abrir y cerrar rápido; la lavadora no funcionaba, por falta de mantenimiento, y se veían fugas de agua, sin tener reparación, por no salir a cuenta. Aclaró a preguntas de los demandados que subió por fuera al piso de arriba, pues tiene también acceso, y dijo que era posible subir la lavadora por la escalera interior, aunque precisó que era solo un ejemplo que ponía; reiteró que no había restos de haber habido alguien desde el 13 de febrero, y le dijeron que estaba vacío; los inquilinos eran los responsables y, en el contrato de alquiler, hay un inventario bastante detallado de cómo se entrega el piso, y cualquier elementos que estuviera roto entonces se habría reflejado en el inventario, para que no pasen estas cosas. Aclaró también que los defectos como picadas, roturas y demás son apreciables a simple vista, y se pueden ver en las fotos, y se podía ver reflejado en un documento. En cuanto a los 93,25 euros de reparación de la caldera, le manifestó la propiedad que el inquilino le notificó que había una fuga, que se arregló y que luego lo pagó, pero que la fuga continuaba activa, y ella adjuntó la factura a nombre del demandado. Las roturas de las baldosas del suelo son debidas a que se han caído cosas.

A diferencia de la perito, el examen efectuado por el testigo-perito se limitó, pues, a la revisión de la escalera y de los elementos de construcción, sin que consideremos que las apreciaciones hechas por este último acerca de la causa de la rotura de los escalones puedan prevalecer sobre el criterio de la perito. Aparte de que no hay constancia del paso constante de una persona de envergadura, en el sentido de que pudiese llegar a pesar 110 kg, se atiene a la lógica lo aclarado por la perito acerca de que, si fuera un defecto constructivo, ya se hubiera manifestado a los pocos años, no a los veinte años, y no puede ser problema de soldadura, sino de exceso de peso. Y el resto de daños aparecen suficientemente explicados por la perito, en cuanto a que revelan un mal uso de la vivienda, siendo conveniente precisar que, por lo que respecta a las baldosas rotas, en el dictamen se contempla solo la sustitución de las rotas, y que, por lo que respecta a la pintura, se limita al pintado de la planta dúplex, y consta en el dictamen que en 'el pintado de los paramentos solo se han valorado el pintado de los afectados ya que las estancias son de color blanco'.

Por consiguiente, consideramos procedente dar lugar a toda la reclamación por desperfectos efectuada en la demanda, salvo la relativa a la caldera.

Como se ha expuesto, la caldera fue reparada por el demandado el 17 de junio de 2019, y no cabe tener acreditado por el actor ex art.217.2 LEC que la fuga detectada por la perito el 21 de febrero de 2020, esto es, más de siete meses después, se corresponda con la intervención que se hizo el 17 de junio de 2019 por el técnico de 'Vaillant', pues en la factura emitida consta que se hizo un análisis de combustión y que ' El vaso de expansion estaba a O bar, se la compensado a 0,9 bar', sin que se haga mención a goteo alguno de agua. Por más que se relacione por la perito la fuga apreciada con una avería anterior, no consideramos que quede probado que se trate de la misma avería, aparte de que, cuando fue la perito, la vivienda llevaba ya ocho días desocupada.

El motivo de impugnación es estimado en parte.

Recapitulando:

- procede dar lugar a la reclamación del actor por el importe de 1.747,60 euros de rentas impagadas de los meses de octubre y diciembre de 2019, más 93,25 euros correspondiente a la renta de julio de 2019, lo que arroja la suma de1.840,85 euros por rentas.

-procede descontar el importe de 303,86 euros por suministros.

-procede dar lugar a la reclamación por desperfectos por el importe peritado y con inclusión del IVA, a excepción del desperfecto relativo a la fuga de la caldera (93,25 euros, IVA incluido), de modo que la suma por desperfectos asciende a 3.163,98 euros.

-procede descontar el importe de la fianza de 1.720 euros.

Por tanto, los demandados deben ser condenados a abonar al actor la suma de 2.980,97 euros(1.840,85 euros - 303,86 euros + 3.163,98 euros - 1.720 euros)

OCTAVO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso de apelación interpuesto por los demandados, y dada la estimación en parte de la impugnación formulada por el actor, no son impuestas las costas procesales de segunda instancia a ninguna de las partes, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados D. Amadeo y Dª Josefa contra la sentencia dictada en fecha 16 de marzo de 2021 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, y estimando en parte la impugnación formulada por el actor D. Alfredo contra dicha resolución, debemos REVOCAR EN PARTE la misma y, en su virtud, debemos CONDENAR Y CONDENAMOS finalmente a los demandados a abonar al actor la suma de 2.980,97 euros, más los intereses legales ya impuestos en la sentencia recurrida.

No son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

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