Sentencia CIVIL Nº 548/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 31/2015 de 17 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA

SECCIÓN CUARTA.

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO.

Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ

PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO OCHO DE MARBELLA.

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 16/2013.

RECURSO DE APELACIÓN 31/2015.

S E N T E N C I A Nº 548/16

En la ciudad de Málaga a diecisiete de octubre de dos mil dieciséis.

Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 16/2013, procedente del juzgado de Primera Instancia número Ocho de Marbella, por D. Felicisimo parte actora en la instancia, que comparece en esta alzada representada por la procuradora Sra. Barbadillo Gálvez, defendida por la letrada Sra. Gómez Bravo. Es parte recurrida la mercantil ROCABELLA HERITAGE, S.L., demandada en la instancia que comparece en esta alzada representada por la procuradora Sra. Rodríguez Fernández, defendida por la letrada Sra. De Ron Vega.

Antecedentes

PRIMERO.- La Magistrada del juzgado de Primera Instancia número Ocho de Marbella dictó sentencia el cinco de mayo de 2014 , en el procedimiento ordinario16/2013 cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Felicisimo contra la entidad Rocabelle Heritage, S.L. absolviendo a la parte demandada e imponiendo las costas a la parte actora'.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la parte actora y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 10 de octubre de 2016, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpone la representación procesal de D. Felicisimo recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia, que desestima la demanda por dicho señor interpuesta contra la mercantil ROCABELLA HERITAGE, S.L., mostrando disconformidad con la fundamentación jurídica de la misma alegando error en la valoración de la prueba al absolver a la mercantil demandada por considerar que había caducado la posibilidad de la opción de compra sin ejercicio de la misma por la parte actora.

La mercantil demandada se opone al recurso reproduciendo lo expuesto en su contestación a la demanda y solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En la demanda rectora del procedimiento D. Felicisimo insta una acción de resolución del contrato de opción de compra celebrado con la parte demandada en fecha 24 de julio de 2012, manifestando que había dejado caducar dicha opción ante el hecho de que el inmueble objeto del contrato había sufrido un incendio en fecha anterior a la fijada para el ejercicio de la opción y que, no permitiéndole la entidad demandada conocer el estado del inmueble, optó por dejar caducar la opción de compra reclamando la prima abonada que asciende a 65.000 euros. En la fundamentación jurídica de la demanda la parte alegaba el art. 1124 del CC referido a la resolución de los contratos, junto con el art. 1153 del CC referido a las obligaciones con cláusula penal , 1255 del CC referido a los contratos y 1454 del CC referido a las arras o señal, para a continuación alegar el enriquecimiento injusto. Y el suplico de la demanda se limitaba a solicitar que se declarase la caducidad de la opción de compra y la declaración como indebida de la suma entregada en concepto de prima como consecuencia del incendio sufrido en la finca y el consecuente enriquecimiento injusto por parte de la demandada, solicitando asimismo la condena de la demandada a la devolución de la cantidad de 65.000 euros entregados como pago de la prima.

La sentencia dictada en la instancia desestima la demanda por entender que el plazo para ejercitar la opción de compra había caducado con anterioridad al incendio que se produjo en el inmueble por lo que no existe motivo para acoger las pretensiones del actor.

TERCERO.- En nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la prueba, han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS 11 abril 1988 , 18 octubre 1989 , 8 julio 1991 , entre otras muchas). En este sentido, la jurisprudencia viene estableciendo, como doctrina constante y reiterada, que a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ( SSTS de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 ).

Teniendo ello en cuenta, en el caso presente ha de llegarse a la conclusión de la acertada valoración de la prueba que hace la Magistrado de Instancia, debiendo confirmarse la sentencia dictada.

Hay que partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui géneris que no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la fuente de regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza. De este modo la opción de compra ha sido definida como aquel contrato en que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en un plazo determinado a una oferta de venta que resulta vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción - T.S. 1ª SS. de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 , 17 de marzo , 21 de julio y 22 de noviembre de 1993 , 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995 , entre otras muchas-. Por lo tanto para la existencia de un contrato de opción de compra se exige la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima - T.S. 1ª SS. de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 -, encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo Cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutorio se prorrogaría 'sine die', de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optante quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante - T.S. 1ª S. de 10 de diciembre de 1982 -. El derecho de opción queda supeditado al pago del precio de la compraventa dentro del plazo pactado para su ejercicio de tal manera que transcurrido dicho plazo sin abonarse el precio, aunque hubieses llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiese llevado a perfeccionarse ( STS 8/4/2011 ; 11/10/02 ; 6/07/01 ; 8/04/01 , entre otras).

Por otra parte establece el art. 1281 del CC que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre a intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas; y el art. 1285 del mismo Cuerpo Legal que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.

En el caso de autos el contrato de opción de compra de fecha 25/7/2012 es claro. En el mismo intervienen Dª Caridad en representación de la mercantil ROCABELLA HERITAGE, S.L. y D. Felicisimo en su propio nombre y suscriben un contrato de opción de compra sobre la finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de Marbella al libro NUM000 , tomo NUM001 , folio NUM002 , finca NUM003 . Así lo califican las partes y del análisis de dicho contrato esa es la naturaleza jurídica que ha de darse al mismo. En la estipulación 1ª se dice textualmente que 'La mercantil ROCABELLA HERITAGE, S.L....concede a D. Felicisimo una OPCIÓN DE COMPRA sobre la finca descrita en la manifestación 1 del presente contrato...'. El precio de la prima de opción se pacta en 65.000 euros y el plazo para el ejercicio de dicha opción es hasta el día 22 de agosto de 2012. En el contrato aportado como doc. nº 2 de la demanda aparece tachado el mes 'agosto' y sustituido a mano por 'september', pero tal tachadura no fue admitida por la parte demandada y en el contrato aportado como doc. nº 1 de la contestación no aparece la misma, no habiendo probado la parte actora, a quien le correspondía, que hubiese sido modificada dicha fecha de común acuerdo por las partes. En la estipulación 4ª del contrato se establecían las condiciones de la compraventa para el caso de que se ejercitase en tiempo y forma la opción. Y en dicha cláusula vuelven a aparecer tachaduras que no constan en el contrato aportado por la parte demandada y la parte actora en ningún momento prueba la veracidad de tales modificaciones. Es más; las fechas señaladas en el contrato de opción de compra aportado por la parte demandada sin tachaduras coinciden con las expuestas en el borrador que fue acompañado por la propia parte actora con la demanda. Todavía más; en la sentencia de primera instancia se fija como hecho admitido por ambas partes que la fecha pactada para el ejercicio de la opción era el 22 de agosto de 2012 y este extremo no es discutido en ningún momento en el escrito interponiendo recurso de apelación. Antes al contrario; es la fecha que se fija en la pág 3 del escrito de interposición del recurso.

Por lo tanto, llegados a este punto, solo cabe analizar nuevamente la prueba practicada en orden a determinar si el incendio acaecido en la finca -motivo por el cual la parte actora manifiesta que no ejercita la opción de compra- ocurre antes o después de dicha fecha. Y la conclusión alcanzada por la Magistrado de instancia es totalmente correcta, ya que la única prueba obrante en autos en cuanto al incendio ocurrido es el informe del Servicio de Extinción de Incendios y Salvamentos del Excmo. Ayuntamiento de Marbella (doc. nº 2 de la contestación), donde se indica que 'Según el parte de actuación nº 323/12, firmado por el Cabo de Servicio D. Benedicto , el día 17 de septiembre de 2012, a las 21:42 horas se recibe en la central de comunicaciones de este Servicio aviso para incendio de parcela en URBANIZACIÓN000 , San Pedro Alcántara. Se da salida a los vehículos de este Servicio B-12 y B-9, con sus correspondientes dotaciones. Una vez en el lugar se procedió a la extinción del incendio...'. Esto es; ninguna duda existe sobre que el incendio se produce el día 17 de septiembre de 2012 y por tanto posterior al plazo de ejercicio de la opción de compra que había sido fijado en fecha 22/8/2012.

En consecuencia no puede estimarse la pretensión de la parte apelante de que se dejó caducar el plazo de la opción ante el hecho de que no podía visitarse el inmueble para apreciar el estado del mismo tras el incendio, pues la opción de compra había caducado a la fecha en que se produce dicho incendio. Y el no ejercicio de dicha opción implica la pérdida de la cantidad entregada en concepto de prima. Irrelevante resulta a efectos de resolver el presente recurso el alcance que tuvo el incendio y a qué partes del inmueble afectó, puesto que lo único relevante es que el mismo se produce cuando el hoy apelante ya no tenía posibilidad de optar a la compra al haber caducado el plazo de ejercicio de la misma. Y no solo no bastaba con que el actor comunicase dentro de plazo su intención de ejercitar la opción sino que además debía abonar el precio pactado en la forma establecida, siendo el primer plazo también para 22/8/2012 (estipulación 4ª del contrato).

Procede por tanto la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.- Desestimado el recurso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la recurrente las costas procesales devengadas en esta alzada.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra.Barbadillo Gálvez en nombre y representación de D. Felicisimo frente a la sentencia dictada el 5 de mayo de, en el juicio ordinario 16/2013 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Marbella, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la parte recurrente las costas procesales devengadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.