Sentencia CIVIL Nº 55/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 726/2018 de 14 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0214286
Recurso de Apelación 726/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 91 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1107/2017
APELANTE: Dña. María Cristina
PROCURADOR D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
APELADO: FIDERE VIVIENDA SLU
PROCURADOR Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO GARCIA
PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
SENTENCIA Nº 55
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a catorce de febrero de dos mil diecinueve.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio
verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1107/2017, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 91 de Madrid,
a los que ha correspondido el Rollo nº 726/2018, siendo parte demandada-apelante Dña. María Cristina ,
representada por el Procurador D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE, y parte demandante-
apelada FIDERE VIVIENDA, S.L.U. representada por la Procurador Dña. MARIA DEL CARMEN OTERO
GARCIA, sobre acción de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual; todo
ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de
fecha 09/07/2018 .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 91 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 9 de julio de 2018 , cuya parte dispositiva dice: ' FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la mercantil FIDERE VIVIENDA S.L CONTRA doña María Cristina , debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento sobre las fincas descritas en el hecho primero de esta resolución por expiración del plazo contractual, y en consecuencia, debo condenar y condeno a la citada parte demandada a desalojarla, con apercibimiento de que, en caso contrario, se procederá a su lanzamiento a su costa, lo que se verificará el día 10 de septiembre del presente año, a las 11.45 horas, y para lo que se librará el correspondiente mandamiento al S.C.N.E una vez que la presente resolución sea firme, sin necesidad de ningún otro trámite, sirviendo esta resolución de orden de ejecución a tales efectos, ello con expresa imposición de costas a la referida parte demandada.' Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dña. María Cristina , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 13 de febrero de 2019, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Son hechos documentalmente acreditados, de interés para resolver la cuestión litigiosa, los siguientes: 1º La promoción realizada por la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) en que se encuentra la vivienda arrendada, sita en C/ DIRECCION000 , nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 , de Madrid, obtuvo la calificación provisional de vivienda de protección oficial en fecha 26 de julio de 2.001, y definitiva el 16 de junio de 2.004. Según la cédula de calificación definitiva, tal régimen se prolongaría por treinta años.

2º La EMV arrendó la vivienda, el 6 de agosto de 2.004, a Doña María Cristina por concurrir en ella las condiciones exigidas en el Decreto 11/2001, de 25 de enero, para acceder al alquiler de Vivienda con Protección Pública.

En dicho contrato se hacía constar expresamente que la vivienda estaba sujeta a las prohibiciones y limitaciones del 'régimen de viviendas con protección pública establecidas en el Decreto 11/2001, de 25 de enero y en la Orden de 13 de marzo de 2.011 de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte de la Comunidad de Madrid'.

La duración del contrato se estableció en dos años, con prórroga obligatoria 'por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración de diez años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'.

El día 31 de octubre de 2.013, FIDERE VIVIENDA S.L.U. adquirió la vivienda arrendada, de modo que, aunque nada se ha dicho en este proceso, debió quedar subrogada en la posición del arrendador.

3º Al tratarse de una promoción con financiación cualificada, conforme al Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, se consideró por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid que a los diez años se extinguía el régimen de protección oficial, de modo que informó a la hoy demandante que 'en virtud de lo dispuesto en la Disposición Adicional Primera de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre' tenía, 'a todos los efectos la promoción el carácter de libre'.

4º Extinguido dicho contrato por el transcurso de los diez año previstos en el mismo, la hoy demandante concluyó el 7 de agosto de 2.014 con Doña María Cristina nuevo contrato de arrendamiento ya sujeto en su integridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos (estipulación primera), con una duración de un año, prorrogable por períodos anuales sucesivos hasta un máximo de 3 años (estipulación 3ª).

5º El 27 de junio de 2.017 se notificó por la hoy demandante a la demandada oposición a la renovación del contrato, si bien le ofrecía la posibilidad de concluir otro nuevo con aumento de renta.

6º La inquilina contestó estimando que el contrato debía tener una duración mínima de quince años, admitiendo únicamente la actualización de la renta conforme al IPC.

7º Contestado dicha comunicación por FIDERE insistiendo en la extinción del contrato, se interpuso la demanda el 15 de diciembre de 2.017.



SEGUNDO.- Pues bien, para resolver la cuestión suscitada en este proceso, es preciso partir de la consideración de ser el juicio por expiración de plazo un proceso especial y sumario, en el que sólo cabe discutir la única cuestión que constituye su objeto, sin implicar ninguna otra, que queda reservada para el proceso plenario correspondiente, al no producir la sentencia que se dicte en el presente cosa juzgada material ( artículo 447.2 fe la Ley de Enjuiciamiento Civil ), por lo que, incluso, la propia duración del contrato puede ser replanteada en ese eventual proceso plenario.

Por tanto, no cabe revisar en este proceso sumario la validez de declaraciones de voluntad de las partes, ni hacer declaración de nulidad del propio contrato o de otros anteriores que puedan estar vinculado, aunque sea materialmente, aquel al que se refiere el proceso.



TERCERO.- Decimos esto, porque el caso sometido a nuestra decisión presenta la especialidad, a diferencia de aquellos con los que en la cita jurisprudencial de las partes se les trata de comparar, de constituir ya un nuevo contrato otorgado cuando el régimen de protección oficial había sido considerado por el organismo público correspondiente, extinguido (documento 7 presentado en el juicio por la demandante).

Lo que en la contestación en el recurso se sostiene es que el contrato actual, por ser sucesor del anterior que tenía concertado la demandada con la EMV, tendría un único régimen, que sería el del Decreto 100/1986, y por ello una duración mínima de quince años.



CUARTO.- Ahora bien, en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid, y en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, han venido concurriendo distintos regímenes que cristalizan finalmente en la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid y en su Reglamento aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero.

Uno de los regímenes fue el establecido en el Decreto 11/2001, de 25 de enero.

A este, concretamente, y a su complementaria norma constituida por la Orden de 13 de marzo de 2.001, se acogió el primitivo contrato suscrito por la demandada con la EMV en el que, por compra del inmueble efectuada el 31 de octubre de 2.013, se subrogó la demandante.

Pues bien, si tomamos tal contrato como antecedente del actual, resulta que tampoco estaba sometido aquél al Decreto 100/1986, sino al Decreto 11/2001, como expresamente se recoge en el texto del contrato.

Parejamente al régimen establecido por esta norma, la duración del contrato se estableció en diez años.

En efecto, el artículo 16 del Decreto 11/2001 , dispone que 'las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento deberán destinarse al régimen de arrendamiento durante un período de veinticinco años, a partir de su calificación definitiva, cuando no se hubiese obtenido financiación cualificada, o habiéndose obtenido, ésta consista únicamente en subvención. Cuando se hubiese obtenido financiación cualificada y ésta se refiera al préstamo cualificado, deberán destinarse al régimen de arrendamiento durante diez años o veinticinco años, según el plazo inicial de amortización del préstamo, a contar desde la fecha de la calificación definitiva. Transcurrido ese período el destino y el precio de las viviendas será libre'.

Dentro de ese plazo, en el que la propiedad debía imperativamente dedicar el inmueble al arrendamiento, el contrato que se otorgase con cada inquilino había de establecer el plazo que fijara la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 26.2 ).

Y bajo esas condiciones se otorgó el contrato inicial entre la EMV y la hoy demandada.

Por tanto en aquel contrato se rehuyó conscientemente el Decreto 100/1986, para acogerse por parte del organismo público arrendador a otro que se hallaba vigente y era plenamente aplicable.

Y bajo esas condiciones se adjudicó el arrendamiento por la MV a la inquilina, y bajo las mismas aceptó ésta el arrendamiento.



QUINTO.- Aun hay otro acto relevante, a los efectos de estas proceso sumario.

Una vez concluso el referido plazo, se otorga nuevo contrato, con nueva duración y con nueva renta.

Éste, al estar ya descalificada la vivienda del régimen de protección oficial (documento nº 7 aportado en el juicio), se rige totalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, conforme a ello se fijó una duración total de tres años.

A ello ha de estarse, en este proceso sumario, para determinar si el plazo transcurrió o no.



SEXTO.- Lo que, en último término y de forma implícita, pretende la demandada es que se tenga por nula tanto la extinción del primitivo contrato como la determinación del régimen del actual, y, especialmente, la duración pactada que se consignó.

Pero tales declaraciones, si la demandada entiende que hay base para ello, habrán de petenderse en juicio plenario, al no entrar en el ámbito del presente proceso.

SÉPTIMO.- Procede, por todo ello, desestimar el recurso de apelación, si bien, no se hará imposición de costas en ninguna de las instancias, al considerar que la cuestión presenta serias dudas de derecho, por cuanto la coexistencia de distintos regímenes, que no siempre aparecen debidamente coordinados, entraña una dificultad jurídica añadida a la que es inherente a todo proceso judicial.

OCTAVO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe recurso de casación, siempre que se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dña. María Cristina contra la sentencia dictada el 9 de julio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 91 de Madrid en el procedimiento Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) nº 1107/2017, a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos.

No hacemos imposición expresa de las costas causadas en ninguna de las instancias.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0726-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe