Sentencia Civil Nº 550/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 674/2015 de 03 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933929

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0050148

Recurso de Apelación 674/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 05 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 296/2015

APELANTE: D. Evaristo

PROCURADOR: D. GABRIEL DE DIEGO QUEVEDO

APELADA: REGATO, S.L.

PROCURADOR: Dña. MARÍA RODRÍGUEZ PUYOL

SENTENCIA Nº 550/2015

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En Madrid, a tres de diciembre de dos mil quince. La Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Juicio Verbal 296/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Madrid a instancia deDON Evaristo como parte apelante, representado por el Procurador de los Tribunales D. Gabriel de Diego Quevedo, contra la mercantilREGATO, S.L.,como parte apelada, representada por la Procuradora de los Tribunales D. ª María Rodríguez Puyol; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/5/2015 .

VISTO, Siendo Magistrado PonenteD. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/5/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente:'Que, ESTIMANDO la DEMANDA formulada por REGATO S.L. representada por el Procurador de los Tribunales doña María Rodríguez Puyol y dirigida por el Letrado doña Mar Díez Sotes, contra DON Evaristo , representado por el Procurador de los Tribunales don Gabriel de Diego Quevedo y dirigido por el Letrado don Juan Carlos Recio González, debo DECLARAR Y DECLARO RESUELTO, por expiración del plazo legal, el contrato de arrendamiento que vinculaba a ambas partes litigantes, de fecha 23-01-1965, en el que se subrogó, en virtud del traspaso operado en fecha 13-03-1996, el hoy demandado, y que se encuentra referido al inmueble sito en la calle Espoz y Mina nº 1, local tienda izquierda nº 3 del nº 2 de Madrid, acordando el DESAHUCIO de la parte demandada, quien deberá dejar libre y expedito el citado inmueble, vacío de enseres y objetos personales que no guarden relación con el título, dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento y de tener por abandonados los mencionados efectos para el caso de no verificarlo en el plazo concedido, y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.

Hágase saber a la parte demandada que la fecha del lanzamiento se encuentra fijada para el día veinticinco de Junio de dos mil quince a las 10,30 horas de su mañana'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal del demandado, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales. En fecha de 11 de noviembre del actual se celebró la deliberación y votación del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.-Se recurre en apelación por la representación del arrendatario demandado, Don Evaristo , la sentencia dictada en primera instancia que, en los términos concretamente expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, estimaba la demanda origen del presente procedimiento deducida por la representación de la mercantil REGATO, S.L., en ejercicio de acción de resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio tienda izquierda nº 3, del nº 2, sito en la Calle Espoz y Mina nº 1 de Madrid por expiración del plazo fijado legalmente.

Se fundaban las pretensiones deducidas con la demanda en la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera B) 3, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , y habiéndose efectuado el traspaso al demandado con fecha de 13 de marzo de 1996 por el primitivo arrendatario Don Segundo con el que se había concertado contrato de arrendamiento el 23 de enero de 1965 que se encontraba en situación de prórroga forzosa.

En la sentencia que ahora es objeto de recurso se razonaba la procedente aplicación de la norma en la que sustentaba su pretensión la arrendadora demandante, señalando que constaba en las actuaciones que el traspaso efectuado a favor del señor Evaristo se llevó a cabo el 13 de marzo de 1996, si bien respecto de un contrato de arrendamiento de local de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, lo que determina que, al haber sido el anterior arrendatario, Don Segundo , quien traspasara el local en los términos previstos en el artículo 32 de la LAU , la Disposición aplicable al nuevo inquilino sea precisamente la que invoca la parte actora, no resultando posible, tal y como pretende el demandado, ampliar el plazo de vigencia del contrato a los cinco años adicionales que se contemplan en la norma porque ello exigiría que el traspaso se hubiera verificado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 y tampoco puede ser admitido el argumento de que el contrato debe pervivir hasta la jubilación del demandado, ya que el mismo 'se subrogó en todos los derechos del anterior arrendatario', pues es lo cierto que el tenor literal de la DT Tercera B) no permite efectuar dicha interpretación al impedir prolongar el arriendo más allá de los limitados plazos que establece, no resultando aplicable, por otra parte, el apartado 7º de la DT 3ª, letra C de la LAU , ya que la actualización de la renta se llevó a cabo no en la primera cuota que le correspondía pagar al Sr. Evaristo sino de forma progresiva y en diferentes tramos, debiendo rechazar igualmente la tácita reconducción que pretende el demandado, por haberse abonado el recibo correspondiente al cuarto trimestre de 2014, teniendo en cuenta que la renta se abonaba por trimestres adelantados y una vez abonado ese período se habría producido la extinción del arriendo, sin que conste acreditado que la propiedad hubiera aceptado las consignaciones efectuadas con posterioridad, de lo que se infiere que la arrendadora no permitió la tácita reconducción, todo lo cual implica la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo en atención a la fecha de aprobación de la LAU de 1994 y, en todo caso, la de su entrada en vigor, lo que determina que a la fecha de presentación de la demanda el contrato se encontraba extinguido.

Frente al referido pronunciamiento se alza el recurso de apelación de la representación del arrendatario-demandado, que viene a invocar como motivos de su impugnación:

1.- Infracción del principio de autonomía de la voluntad.

2.- Infracción del principio de interpretación literal de los contratos.

3.- Infracción, por aplicación indebida, de la DT Tercera, letra B)

4.- Infracción de la doctrina de los actos propios.

5.- Error en la apreciación de la prueba en cuanto de la misma se deduce la existencia de un subarriendo cuya vigencia finalizaba en septiembre de 2015.

6.- Aplicación indebida de la DT Tercera, letra C, apartado 7, en relación con la regla 6ª del apartado 6 de la misma DT.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en los términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO.-Planteado el recurso en los términos anteriormente enunciados no puede obtener favorable acogida.

Al contrato de arrendamiento que nos ocupa le es indudablemente de aplicación la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos: 'Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985. A) Régimen normativo aplicable. 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria. B) Extinción y subrogación. 2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes. 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley. La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60. El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 '. La Disposición final segunda misma ley dispone: 'La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995'.

Dejando al margen las supuestas infracciones que invoca el recurrente en relación con el principio de autonomía de la voluntad o con relación a la interpretación del contrato constituye el núcleo del presente enjuiciamiento la interpretación que deba darse a la Disposición Transitoria Tercera B) 3, párrafo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que, tras reconocer el derecho de traspaso al arrendatario, persona física, de un local, cuyo contrato fuese anterior al 9 de mayo de 1985, y que recoge en su párrafo cuarto que:'El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ',fija la duración del contrato sometido a traspaso diciendo:'Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley'.

La sentencia recurrida, estimando, en tal sentido la demanda, considera que la interpretación que debe darse al precepto es que los contratos cuyo objeto sea traspasado no pueden tener una duración superior a veinte años, quedando sometidos a un plazo que expira en todo caso el 31 de diciembre de 2014. Apoya tal interpretación en el fundamento temporal de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, y su voluntad expresa de poner plazo de extinción a los contratos sometidos a la prórroga forzosa, así como en una interpretación sistemática del texto.

La cuestión debatida se ciñe a los contratos anteriores a la vigencia del RDL 2/1985, sometidos a prórroga forzosa, en los que, en principio, el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente, sin que pueda atenderse por tanto a cualquier eventual interpretación errónea del contrato de cesión o a la infracción de la autonomía de la voluntad cuando no existe pacto expreso alguno entre los intervinientes al momento de formalizar el traspaso a los efectos de establecer un plazo de duración distinto al previsto legalmente y cuando el Tribunal Supremo viene en la actualidad interpretando la Disposición Transitoria Tercera de la siguiente forma (por todas, la reciente sentencia de 28 de abril de 2.015 ):

- Si la prórroga legal no ha entrado en vigor, tal derecho del arrendatario, sea persona física o jurídica, desaparece y el periodo de duración del contrato es, como queda dicho, el contractual o el establecido para los contratos de local de negocio cuyo arrendatario sea persona jurídica. De forma que, en caso de traspaso, el plazo ya está fijado, no ofrece dudas.

- Si la prórroga ha entrado en vigor, de acuerdo al espíritu de la ley sus normas lo que tratan es de poner un límite temporal al contrato de arrendamiento, y es en tal sentido que, bajo el epígrafe: Extinción y subrogación, de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1994, dedicada a los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la primera norma es que: 'Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes'.

Siguiendo la ley, la misma lo primero que hace es diferenciar:

a) Si el arrendatario es persona jurídica, se fija un plazo general y máximo de duración de veinte años, no se prevé el derecho de traspaso pero sí que el arrendatario actual tenga tal condición en virtud de un traspaso, de forma que cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiere producido el traspaso, los plazos de extinción se aumentarán cinco años.

b) Si el arrendatario es persona física, no se fija plazo general de duración más allá de la referencia a la jubilación o muerte del arrendatario, que, además, se amplía expresamente a la jubilación o muerte del cónyuge que continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Y además se reconocen:

El derecho a una única subrogación, a ejercer dentro de los veinte años desde la aprobación de la ley, por las personas que se indican, y el contrato sólo durará el plazo que reste hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

El derecho a traspasar el local, y que conforme a su literalidad permite la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Con la excepción de que:'Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años'.

Y debe entenderse que lo que la norma quiere es que el traspaso tenga la duración mínima de diez años, salvo que tal plazo sea inferior al periodo que reste desde el traspaso hasta completar los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley, en cuyo caso el traspaso tendrá una mayor duración limitada al transcurso de veinte años desde la aprobación de la ley.

En definitiva:

1.- Como acaece en el presente caso, todos los traspasos realizados, vigente ya la ley de 1994, de contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea persona física y estén sometidos a prórroga legal, determinan que el contrato tenga una duración mínima de 10 años.

2.- Y los contratos cuyo traspaso se realiza entre 25 de noviembre de 1994 (publicación de la Ley en el Boletín oficial del Estado, conforme a la Disposición final segunda ) y el día 31 de diciembre de 2004, quedan sometidos en su duración al día 24 de noviembre de 2014, porque los diez años es una duración inferior a la de veinte.

Tal debe ser la interpretación que ha de darse al precepto porque con ello no sólo se cumple la voluntad de la norma de limitar temporalmente el contrato de arrendamiento, -temporalidad, que, en ningún caso, queda a la voluntad de las partes, pues está predeterminada por la ley, siendo una cuestión distinta el momento en que se ejercite el derecho a traspasar- y de mantener el derecho reconocido al arrendatario por la ley en vigor al momento de formalizar el contrato.

Así pues, en el presente caso, efectuado el traspaso tras la aprobación de la LAU de 1994, con fecha de 13 de marzo de 1996, no cabía adoptar otra solución distinta a la prevista legalmente y a la que anteriormente se ha hecho referencia en tanto el contrato no puede prorrogarse más de veinte años desde la entrada en vigor de la Ley, sin que la pretendida tácita reconducción, o más bien, en expresión del apelante, la doctrina de los actos propios, pueda dar lugar en este caso a otra solución distinta a la de considerar extinguido el contrato y puesto que, en base a los datos obrantes en las actuaciones, no podrían en modo alguno considerarse actos inequívocos y concluyentes capaces de generar estado, a los efectos de la aplicación de la referida doctrina y de tener por aceptada una suerte de tácita reconducción por voluntad de la arrendadora, en base al simple pago de un trimestre por adelantado conforme a lo previsto contractualmente, por más que comprenda un cierto período en el que el contrato ya habría expirado, cuando no hay aceptación expresa de esa cantidad ni de las posteriores que son objeto de consignación, como tampoco podría basarse en el simple error en la designación de la fecha de expiración cuando por las comunicaciones claramente se infiere la de aprobación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, o la imposible pervivencia del subarriendo de una mínima porción del local que necesariamente había de seguir la suerte del arrendamiento extinguido.

Tampoco puede obtener mejor acogida el motivo de recurso que refiere la aplicación indebida de la Disposición Transitoria Tercera, C) apartado 7 por cuanto el término 'revisar' significa que en el primer año de vigencia de la ley del 94, el arrendatario habría de poner al día la renta anterior, incrementándola en lo que pueda resultar necesario para que quede inicialmente actualizada a la que correspondería pagar en el primer año, sin perjuicio de que en las anualidades siguientes se incrementen también, conforme a la variación del IPC de dichos períodos, por lo que a partir del primer año la renta entraría en una situación análoga a la que se prevé para la actualización de la misma una vez alcanzado el 100% de su importe. El designio del legislador es que, en tal caso, el incremento del tiempo de duración del contrato sea una compensación por el esfuerzo económico que hace el arrendatario abonando desde el primer año las cantidades que correspondan a los incrementos imputables a las anualidades venideras y renunciando a hacerlo mediante el incremento porcentual que supone su acogimiento a las previsiones legales que distribuyen el aumento a lo largo de cinco o diez años.

El arrendatario, frente a la pretensión de la actualización de la renta por parte del arrendador, puede optar: 1°) por negarse a que se actualice la renta y continuar entonces con la renta que venía satisfaciendo, cuando se trate de arrendamientos de local de negocio cuyo titular sea una persona física..., en cuyo supuesto el contrato se extinguirá cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Disposición Transitoria 3ª, apartado 8 ); 2°) por admitir la actualización gradual de la renta en la forma establecida en las reglas 1ª a 6ª del apartado 6 de la Disposición Transitoria 3ª, en cuyo supuesto habrá de estarse a los plazos de duración establecidos en los apartados 3 y 4 de dicha Disposición Transitoria; o 3°) por elegir en el sentido de que la actualización se haga de una sola vez, y no gradualmente, con lo que la primera renta que satisfaga, una vez requerido para la actualización, ha de ser igual a la renta que venía satisfaciendo, incrementada en el 100 por 100 de la actualización, lo que puede manifestarse, bien porque el arrendatario 'motu propio' se lo notifique el arrendador o aprovechar la comunicación de éste en orden a tal actualización de la renta, siendo esta única opción, no utilizada en el presente caso, la que se compensa con la concesión de un plazo de duración suplementario de cinco años, a sumar a la duración máxima fijada conforme a los apartados 3 y 4 de esta Disposición Transitoria 3ª, según establece el apartado 7 de la misma.

En tal sentido se pronuncian reiteradamente diversos tribunales como se refleja en las sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga 10 de mayo de 2001 , de Navarra de 31 de julio de 2001 , de Salamanca de 7 de diciembre de 2001 , de Barcelona de 25 de julio de 2002 o de Ávila de 14 de noviembre de 2003 entre otras muchas.

Así pues, no puede ser en este caso de aplicación el plazo suplementario de cinco años a que se refiere el apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª, procediendo, en consecuencia, la completa desestimación del recurso y la plena ratificación de la resolución recurrida.

TERCERO.-La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia al apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos, los artículos citados, concordantes y de general y especial aplicación.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Evaristo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Madrid en el procedimiento de Juicio Verbal nº 296/2015, de fecha 18 de mayo de 2015 , DEBEMOS CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la referida resolución con imposición de las costas de esta segunda instancia al apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido por la parte apelante, D. Evaristo , de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2575-0000-00-0674-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia definitivamente juzgado en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe