Sentencia Civil Nº 551/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 176/2006 de 14 de Junio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00551/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº 551/7

Rollo: RECURSO DE APELACION 176 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. SAGRARIO ARROYO GARCIA

Dª. MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a catorce de junio dos mil siete.

La Sección 11ª de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid ha visto en grado de apelación, los autos de Procedimiento Ordinario nº 646/2003 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid seguido entre partes, de una como apelante PROMOCIONES Y FINANCIACIONES SANTA MÓNICA S.A, representada por el Procurador D. JAIME BRIONES MÉNDEZ, y de otra, como apelada DA. Ariadna , representada por la Procuradora Da. SARA GARCÍA-PERROTE LATORRE, y D. Carlos Jesús , sobre nulidad de contratos.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. SAGRARIO ARROYO GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio ordinario nº 646/2003 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 35 de Madrid, por el mismo se dictó sentencia con fecha 7 de julio de 2005 , cuyo fallo dice: "Que estimando la demanda deducida por el Procurador Da. Inmaculada Romero Melero en nombre y representación de D. Carlos Jesús Y DA. Ariadna , contra PROMOCIONES Y FINANCIACIONES SANTA MÓNICA S.A, debo de DECLARAR Y DECLARO nulos los contratos de compraventa de 12 de agosto de 1992, otorgado en la notaría del Sr. Notario de Murcia D. José Lucas Fernández, suscrito entre las partes y que consta al número de su protocolo 2603; e igualmente declarar la nulidad de los contratos privados de fecha 13 de agosto de 1992 de arrendamiento y opción de compra, por encubrir los mismos un préstamo usurario con devolución de los actores a la parte demandada de la suma que en ejecución de sentencia se acredite como pagada por gastos registrales y de cancelación de la hipoteca que la parte actora mantenía en el momento de la firma de los contratos, con la entidad hipotecaria Bilbao Hipotecario S.A, Sociedad de Crédito Hipotecario, todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandada y reconviniente, debiendo librarse en ejecución de la presente resolución los mandamientos oportunos a los efectos del cumplimiento de la presente sentencia"

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de PROMOCIONES Y FINANCIACIONES SANTA MÓNICA S.A se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que presentó escrito de oposición. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 7 de junio de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y dan por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- La sentencia de instancia estima la demanda y desestima la reconvención, por lo que declara la nulidad del contrato de compraventa de fecha 12 de agosto de 1992, así como los contratos de arrendamiento y opción de compra, todos ellos referidos a la finca sita en Monteagudo (Murcia) Plaza DIRECCION000 nº NUM000 , finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Murcia, por entender que los citados contratos encubren un préstamo usurario a los efectos del artículo 9 de la Ley de Represión de la Usura . Como consecuencia de la nulidad que se acuerda se ordena que por los actores se abone a la demandada la cantidad que en ejecución de sentencia se determine "como pagada por gastos registrales y de cancelación de la hipoteca que la parte actora mantenía en el momento de la firma de los contratos, con la entidad hipotecaria Bilbao Hipotecario S.A, Sociedad de Crédito Hipotecario", y por último, se acuerda librar los mandamientos oportunos para el cumplimiento de la sentencia, lo que deberá de entenderse como la cancelación del asiento registral referido a la compraventa cuya nulidad se declara y en los términos del apartado a) del suplico de la demanda.

El recurso planteado por la representación procesal del apelante solicita la revocación de la sentencia, y se dicte otra por la que se desestime la demanda y se estime la reconvención, tal recurso se fundamenta en los siguientes motivos: 1.- La sentencia fundamenta la nulidad de los contratos por encubrir los mismos un préstamo usurario, pero no se analiza el hecho básico de si los intereses pactados en tal préstamo son o no usurarios. 2.- Se fundamenta la sentencia en que el precio pactado para ejercer la opción de compra coincide con el importe de la hipoteca pendiente de pago a la fecha de la compraventa. Tal afirmación de la sentencia no es correcta, por cuanto de conformidad a la estipulación segunda del contrato de opción de compra (documento 5 de la demanda) se establece "para la determinación del precio de la compraventa en el ejercicio de la opción se partirá de la cifra de 1.842.064 ptas. Incrementándose o disminuyéndose acumulativamente este precio conforme a las variaciones que experimente uno de los índices de precios al consumo de los relativos a viviendas...a cuyo efecto se tomará como índice 100 el correspondiente al día de la fecha del presente contrato", y a su vez, la cantidad de 1.842.064 ptas, no es el importe de la carga hipotecaria, por cuanto como se deriva del contrato de compraventa la carga hipotecaria ascendía a 1.700.000 ptas. 3.- Se fundamenta la sentencia en que el arrendamiento se pactaba por un plazo fijo de 15 años. Tal conclusión no es correcta, por cuanto de conformidad al contrato de opción, en su estipulación segunda se hace constar "...el optante podrá ejercitar la opción en el periodo comprendido entre el 1.10.1992 y 1.10.2007 si bien en este caso el optante en el momento del ejercicio de la opción se subrogará, mediante la correspondiente escritura pública, en las cargas y gravámenes que pudieran recaer sobre el inmueble en la fecha del ejercicio de la opción", para el ejercicio de la opción sólo se requería que en el momento de la venta el arrendatario estuviera al corriente en el pago de las rentas (apartado 4 de la estipulación 3ª), en consecuencia, no existe un plazo fijo de 15 años, por cuanto la opción podría ejercitarse en cualquier momento con el pago de las cantidades establecidas; 4.- La sentencia fundamenta la nulidad por cuanto la renta es la representación de los plazos de amortización del préstamo, se discrepa de esta interpretación, por cuanto según los cálculos efectuados en nuestra contestación la merced arrendaticia conforme a los términos del contrario en el año 2004 era inferior a 600 euros, lo que no resulta descabellado, dada la revalorización de la finca desde 1992 hasta ahora; 4.- No es extrapolable al supuesto de autos la STS 23 de febrero de 2003; 5 .- La nulidad que se acuerda supone un enriquecimiento injusto por los demandantes.

De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO: Vistos en el anterior fundamento los planteamientos del presente recurso, la Sala ha de ratificar las conclusiones de la sentencia de primera instancia al entender que los contratos de compraventa, arrendamiento y opción de compra, respecto de la finca sita en Monteagudo (Murcia) Plaza DIRECCION000 nº NUM000 , finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 7 de Murcia, celebrados los días 12 y 13 de agosto de 1992, encubren un préstamo usurario.

Y a tal conclusión se llega, en primer lugar, por el contenido de la escritura de compraventa de 12 de agosto de 1992, ante el Notario de Murcia D. José Lucas Fernández, con número de protocolo 2603, por un precio de 1.842.064 pesetas (11.071,02 euros), de las cuales 142.064 pesetas los vendedores declaran haberlas recibido, y 1700.000 pesetas es el importe de la carga hipotecaria en la que se subroga el comprador (documento 2 de la demanda, folios 24 a 31), y se ha de tener en cuenta que con fecha 25 de septiembre de 1992 se constituye hipoteca a favor de Banco Español de Crédito por un importe de 27.045 euros (documento 3, folio 32), y con anterioridad, en fecha 23 de marzo de 1992 por Tasaciones del Sureste S.A se había tasado la finca en la cantidad de 7.065.000 pesetas (42.461,50 euros) (folios 134 y siguientes).

En segundo lugar, con base al contrato de arrendamiento de fecha 13 de agosto de 1992 (documento 4 de la demanda, folios 33 y siguientes), por un plazo de 15 años y una renta trianual de 2.557.172 pesetas (15.368,91 euros), que debía de abonarse en la forma y con la revalorización establecidas en la estipulación segunda (documento 4 de la demanda, folios 33 y siguientes). Por lo que en los tres primeros años se establece un precio de arrendamiento que es el 138,8% del importe de la compraventa.

Y por último, por el contrato de opción a compra de fecha 13 de agosto de 1992 (documento 5, folios 36 y siguientes) pues en tal contrato, en su estipulación segunda, se establece "El optante, podrá adquirir la finca durante el plazo de tiempo establecido en el la cláusula anterior por el precio cierto que se determine en tal momento, en pesetas pagaderas al contado en el momento del ejercicio de la opción, y de acuerdo con las siguientes condiciones. Para la determinación del precio de la compraventa, en el ejercicio de la opción se partirá de la cifra de 1.842.064 pesetas incrementándose o disminuyéndose, acumulativamente este precio conforme a las variaciones que experimente uno de los índices de Precios al Consumo de los relativos a viviendas, en cualquiera de sus niveles territoriales, elegidos por el concedente de los publicados por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya, a cuyo efecto se tomará como índice 100, el correspondiente al día de la fecha del presente contrato. No obstante lo dispuesto en esta cláusula y en la anterior, el optante podrá ejercitar la opción, en el periodo de tiempo comprendido entre el 01/10/1992 y el 1/10/2007, si bien en este caso, el optante en el momento del ejercicio de la opción se subrogará mediante la correspondiente escritura pública en las cargas y gravámenes que pudieran recaer sobre el inmueble en la fecha del ejercicio de la opción", y en la estipulación quinta "La falta de pago en el momento convenido del importe de una mensualidad, sean importes de rentas o accesorios, del contrato de arrendamiento, o importes de la prima del contrato de seguro arriba referenciado, u otra obligación de carácter económico asumida por el optante arrendatario como consecuencia de lo pactado en el contrato de arrendamiento, aunque el pago se realice con posterioridad fuera de plazo, dará lugar, automáticamente, sin el cumplimiento de ningún otro requisito por parte del concedente, a la plena rescisión de los derechos que este contrato otorga al titular, quedando siempre a salvo, las posibles acciones legales que frente al arrendatario optante, pudiese ejercer la propiedad en su condición de arrendadora y concedente".

TERCERO: De conformidad a los tres contratos reseñados en el anterior fundamento, se ha de derivar que nos encontramos ante un supuesto al que le es de aplicación la Ley de 23 de julio de 1908 (de Usura) a los efectos del artículo 1 que dispone "Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales" y artículo 9 "Lo dispuesto por esta ley se aplicará a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sean la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido", así como la jurisprudencia aplicable, que podemos sintetizar en la STS 21 de febrero de 2003 .

En cuanto a la compraventa, por cuanto la misma sólo formalmente puede considerarse como tal, por cuanto el precio de compra es muy inferior al real, pues el valor de tasación a marzo de 1992, anterior a la venta, ascendía a 42.461,50 euros y se vende en 11.072,02 euros, es decir, casi la cuarta parte, y es más, al mes siguiente se constituye hipoteca sobre la finca por la cantidad de 27.045 euros, más del doble del precio de venta. A su vez, el precio de venta "es casi coincidente con el capital garantizado por la hipoteca constituida sobre ella" (STS 21 de febrero de 2003 ), y en el contrato de venta de 12 de agosto el comprador se subroga en la hipoteca por importe de 1.700.000 pesetas (10.217,20 euros), y el precio de la venta es 1.842.064 pesetas (11.072,02 euros), es decir, apenas el 8,5% más del valor de la hipoteca.

En cuanto al arrendamiento, se ha de entender que se trata de un contrato atípico, por el plazo de duración (15 años) cuando se encontraba vigente el artículo 9 del RDL 2/1985 que suprime la prórroga forzosa para el arrendatario, y la renta que se estipula, también atípica, al establecerse una renta trienal, y por un importe de 2.557.172 pesetas (15.368,91 euros), por lo que si tenemos en cuenta el precio del contrato de compraventa, en sólo tres años el arrendatario debía de pagar el 138,5 % del valor de adquisición; es decir, si tenemos en cuenta el contrato de compra y de arrendamiento lo que ha de entenderse acorde con el artículo 9 de la Ley de 23 de julio de 1908 , la renta estipulada supone un interés cercano al 40% anual, lo que no puede sino considerarse como usurario a los efectos del artículo 1 de la misma Ley . Por lo tanto, aunque en la sentencia que se recurre nada se reseñe respecto del interés, los cálculos efectuados no pueden llevarnos sino a entender que se trata de intereses leoninos, pues sólo en los tres primeros años se hubiera pagado, a modo de amortización, mucho más que el capital recibido. Y no pueden ser de recibo los cálculos que efectúa la apelante en cuanto al valor medio de las rentas de los contratos de arrendamiento de viviendas de similares características en el momento de la contestación, por cuanto se ha de establecer que la única causa de la venta el 12 de agosto de 1992 era recibir el importe de la hipoteca en aquel momento, muy inferior al valor real de la finca, por lo que el contrato de arrendamiento, suscrito un día después de la venta, no puede ser entendido sino como la manera de pagar los intereses (leoninos como ya hemos señalado) del capital prestado.

Y no quedan desvirtuadas tales conclusiones por el no menos atípico contrato de opción de compra, por cuanto si bien es cierto que de conformidad a la estipulación segunda del contrato de opción, se hubiera podido ejercitar la misma en cualquier momento desde octubre de 1992 a octubre de 2007, y por lo tanto, no podría estarse a lo reseñado en la sentencia de instancia, que parte de un contrato de arrendamiento forzoso por 15 años; sin embargo, para el ejercicio de la opción sería necesario estar al corriente en el pago de las denominadas rentas en el contrato de arrendamiento, es decir, se debería de haber pagado la totalidad de los intereses leoninos que son el subterfugio del pacto del arrendamiento. Y a su vez, el precio de la opción no es sólo el capital prestado, sino también el indicado capital actualizado (estipulación segunda del contrato de opción), y a su vez, para que la opción tuviera lugar, el optante debía de subrogarse en cuantas cargas y gravámenes pudieran recaer sobre el inmueble, y no podemos pasar por alto, por cuanto así lo exige el artículo 1282 del Código Civil , que un mes después de la escritura de venta, la compradora formalizó hipoteca con Banco Español de Crédito por un importe que asciende a más del doble del precio de la compra de 12 de agosto de 1992.

Es decir, de ejercitarse la opción se deberían de cumplir tres condiciones, pagar el capital prestado con la correspondiente actualización conforme a los Índices a los que se remite la estipulación segunda; estar al corriente de pago en el pago de rentas, que no son sino intereses leoninos y desproporcionados, y subrogarse en una hipoteca que al mes siguiente de la venta era más del doble del precio, o capital objeto del préstamo, y la conjunción de todas ellas no hacen sino corroborar la existencia de un préstamo usurario con unas condiciones que de manera manifiesta lo hacen desproporcionado con las circunstancias del caso. Y todo ello no hace sino acreditar que nos encontramos en un supuesto, incluso más claro, respecto de otros, en los que la jurisprudencia ha aplicado la Ley de 1908 , y al respecto baste traer a colación la STS de 21 de febrero de 2003 "las conclusiones no podrían ser otras que las de la sentencia recurrida, pues la articulación formal de la compraventa por precio muy inferior al valor de la finca y casi coincidente con el capital garantizado por la hipoteca constituida sobre ella, seguida de un arrendamiento tan sumamente atípico y de una opción de compra no menos atípica, con penalizaciones tanto en uno como en la otra manifiestamente leoninas, no solo presenta grandes similitudes con una de las fórmulas sobre las que reiteradamente se ha pronunciado la jurisprudencia en cuanto posiblemente encubridoras de préstamos usurarios, la venta con pacto de retro, sino que viene casi a coincidir con la del caso examinado por esta Sala en su sentencia de 12 Dic. 1994 (recurso núm. 3682/91 ), consistente en el aprovechamiento de la situación por quien facilita el dinero a quien lo necesita y se garantiza el reintegro del capital y de altos intereses suscribiendo primero dos escrituras de compraventa por precio similar al capital prestado y el pago de altos intereses con el arrendamiento posterior, todo ello sin incluir en las escrituras el pacto de retro para evitar sospechas pero cumpliendo su misma finalidad con un arrendamiento y una venta en documento privado".

En modo alguno puede conllevar la nulidad un enriquecimiento injusto para los actores, por cuanto si hemos llegado a la conclusión de encubrir los contratos un préstamo usurario, las consecuencias de tal declaración no pueden ser otras que las establecidas en la Ley de 23 de julio de 1908 .

En conclusión, no cabe sino confirmar la sentencia al declarar la nulidad de los contratos de compraventa, de arrendamiento y de opción de compra, estimando la demanda, lo que conlleva la desestimación de la reconvención.

CUARTO: En la sentencia recurrida, además de declarar la nulidad de los contratos, se acuerda "con devolución de los actores a la parte demandada de la suma que en ejecución de sentencia se acredite como pagada por gastos registrales y de cancelación de la hipoteca que la parte actora mantenía en el momento de la firma de los contratos, con la entidad hipotecaria Bilbao Hipotecario S.A, Sociedad de Crédito Hipotecario, todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandada y reconviniente, debiendo librarse en ejecución de la presente resolución los mandamientos oportunos a los efectos del cumplimiento de la presente sentencia".

Se podría deducir que el Juez acuerda tales extremos como consecuencia de la nulidad de la compra formalizada mediante escritura pública de 12 de agosto de 1992. Sin embargo, el Juez no razona el porqué de tales consecuencias, encontrándose la sentencia recurrida, al respecto, huérfana de cualquier fundamentación. Si como hemos concluido en el anterior fundamento, nos encontramos ante tres contratos que encubren un préstamo usurario a los efectos de la Ley de 23 de julio de 1908 , las consecuencias de la nulidad que se acuerda no son las establecidas en los artículos 1303 y siguientes del Código Civil , por cuanto la citada Ley en su artículo 3 dispone "Declarada con arreglo a esta ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado a entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado", precepto que ya fue aplicado por esta sección 11ª en su sentencia de 28 de octubre de 2004 .

En consecuencia, la nulidad acordada conllevará, conforme al artículo 3 de la Ley de 1908 , que los actores deberán de entregar a la demandada la suma recibida, es decir, los 11.072,02 euros que fue la cantidad objeto de la venta, en parte recibida en efectivo y para la cancelación del préstamo hipotecario con la entidad Bilbao Hipotecario; por cuanto no se acredita que por los actores se abonasen cantidades con relación al denominado contrato de arrendamiento. Sin que del artículo 3 de la Ley 23 de julio de 1908 se derive que deban los actores sufragar gasto alguno, ni intereses. Y en todo caso, el fallo de primera instancia sería no sólo contrario al artículo 3 ya citado, sino que al dejar para ejecución de sentencia su determinación, conculcaría lo establecido en el artículo 219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

A su vez, en la sentencia recurrida se acuerdan librar los mandamientos oportunos a los efectos del cumplimiento de esta sentencia, es decir, se está estimando en su integridad el apartado a) del suplico de la demanda. Lo que, a su vez, sería una consecuencia de la declaración de nulidad que se acuerda (a los efectos artículo 521 Ley de Enjuiciamiento Civil ), lo que viene dado con base al artículo 82 de la Ley Hipotecaria . Sin embargo, no puede ser de recibo dejar para ejecución de sentencia la determinación de qué mandamientos se deberán librar, por lo tanto, se ha de establecer que procederá librar mandamiento para la cancelación de la inscripción a favor de Promociones y Financiaciones Inmobiliarias Santa Mónica S.A con base a la escritura pública de venta de 12 de agosto de 1992 ante el Notario de Murcia D. José Lucas Fernández, al nº 2603 de su protocolo, con relación a la finca sita en Monteagudo (Murcia) Plaza DIRECCION000 nº NUM000 , finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 7 de Murcia; y manteniendo la cancelación de la hipoteca de Bilbao Hipotecario S.A, Sociedad de Crédito Hipotecario.

En cuanto a las inscripciones posteriores a la escritura pública de venta cuya nulidad se acuerda, son ajenas a las presentes actuaciones.

En consecuencia, procede revocar la sentencia de instancia, en los términos establecidos en el presente fundamento. Sin que las precisiones que se efectúan supongan resolver sobre cuestiones no suscitadas en el recurso de apelación, por cuanto sólo se trata de acomodar la sentencia recurrida a la legislación aplicable a la nulidad acordada en primera instancia.

QUINTO: A los efectos del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer declaración sobre costas de la apelación, máxime si tenemos en cuenta la complejidad en cuanto a los efectos de las nulidades acordadas en primera instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con relación al recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES Y FINANCIACIONES SANTA MÓNICA S.A, representada por el Procurador D. JAIME BRIONES MÉNDEZ, contra la sentencia de fecha 7 de julio de 2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid , debemos acordar confirmar la declaración de nulidad del contrato de compraventa de 12 de agosto de 1992, otorgado ante el Notario de Murcia D. José Lucas Fernández, suscrito entre las partes y que consta al número de su protocolo 2603, y de igual modo declarar la nulidad de los contratos privados de fecha 13 de agosto de 1992 de arrendamiento y opción de compra, por encubrir los mismos un préstamo usurario, y acordar que por los actores DA. Ariadna y D. Carlos Jesús deberán pagar a la parte demandada PROMOCIONES Y FINANCIACIONES SANTA MÓNICA S.A la cantidad de 11.072,02 euros, librando mandamiento al Registrador de la Propiedad nº 1 de Murcia para que proceda a la cancelación de la inscripción a la que dio lugar la escritura de 12 de agosto de 1992.

La revocación en parte de la sentencia apelada lleva a la no imposición de costas de la presente instancia.

Esta resolución es firme y no admite recurso ordinario ni extraordinario alguno, en virtud del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la misma.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.