Sentencia Civil Nº 553/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 686/2012 de 22 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 686/2012-J

Procedencia: Juicio ordinario nº 797/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 Badalona

S E N T E N C I A Nº 553/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de noviembre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio ordinario nº 797/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badalona, a instancia de DIRECCION000 , C.B., contra METALHISTERIA SCP, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 27 de abril de 2012.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:FALLO: ESTIMO la demanda interpuesta por DIRECCION000 CB contra Metalhisteria SCP y, en consecuencia: 1. Condeno a la parte demandada al pago de 9407,84 €, 2. Condeno a la parte demandada al pago de las costas.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 12 de noviembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante DIRECCION000 C.B presenta demanda de juicio ordinario contra METALHISTERIA SCP en la que expone que las partes suscribieron, en fecha 22 de noviembre de 2007, un contrato de arrendamiento por un periodo de diez años, y que hallándose vigente el contrato, el día 11 de noviembre de 2010, la demandada procedió a la resolución unilateral anticipada del contrato y a la devolución de las llaves, sin respetar el plazo de preaviso de dos meses pactado; alega que dejó impagados cuatro meses de renta a razón de 1.550,98 euros, y que no se celebró nuevo contrato de arrendamiento hasta el día 1 de abril de 2011 por lo que reclama cuatro meses en concepto de indemnización.

Por lo expuesto, reclama cuatro meses de renta impagados a razón de 1.550,98 euros cada uno, más cuatro meses en concepto de indemnización hasta 1 de abril de 2011, menos el importe de la fianza de 3.000 euros, lo que hace un total de 9.407,84 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene a la entidad demandada al pago a la demandante de la cantidad de 9.407,84 euros, todo ello, con imposición de las costas que se causen.

La parte demandada se opone a la demanda presentada alegando pluspetición por no ser aplicable el artículo 1.124 del Código Civil , en cuanto al incumplimiento de obligaciones, por cuanto nos hallamos ante un contrato de alquiler, perfectamente reglado en la LAU, que ha sido rescindido por una de las partes, cumpliendo todos los requisitos que se marcan en el contrato, y, en segundo término, que no ha quedado acreditado en ningún momento que entre los meses de noviembre de 2010 y abril de 2011, no se destinara la nave a ninguna actividad que le produjera algún tipo de beneficio económico.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda deducida por DIRECCION000 C.B contra METALHISTERIA SCP y condena a dicha demandada a indemnizar a la actora en la cantidad de 9.407,84 euros, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de METALHISTERIA SCP interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba, y por ende, en la aplicación del derecho; 2) que la reclamación que se efectúa no se fundamenta en precepto legal alguno pues el artículo 11.2 de la LAU prevé que las partes pacten la indemnización a percibir en caso de desistimiento anticipado en el contrato de arrendamiento, y en el presente caso, a pesar de lo extenso del contrato y de que no se trata de un impreso modelo preconcebido, sino de un contrato redactado por un API, en ninguna de sus cláusulas se pactó la posibilidad de indemnización que ahora se reclama; 3) que las personas que componen la sociedad demandada, cuando vieron que su negocio no funcionaba se dirigieron a la Agencia Inmobiliaria y expusieron el problema, pactando con la SRA. Teodora que dejarían el local en el plazo equivalente a la fianza que tenían entregada y solicitaron un aplazamiento para retirar una máquina, a lo que se accedió y, por ello, las llaves no se entregaron hasta el día 11 de noviembre; y 4) finalmente, que no se ha acreditado que la nave estuviera desocupada durante estos cuatro meses.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia recurrida en el sentido de desestimar íntegramente la demanda presentada, por falta de acreditación de los hechos y de argumentación de las reclamaciones.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Alega la parte actora en su demanda, y reitera en su escrito de oposición al recurso de apelación, que los arrendatarios dejaron de pagar los meses de septiembre y de octubre y que no fue hasta el día 11 de noviembre de 2010 cuando fueron a la oficina de la Administración de Fincas a entregar las llaves del local arrendado.

El impago de la renta se concreta, por tanto, en los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2010, lo que supone tres meses de renta impagados, a razón de 1.550,98 euros cada uno, lo que asciende a la suma de 4.652,94 euros, como se hace constar en la liquidación realizada por MARI INMOBLES S.L., de 16 de noviembre de 2010, que consta al folio 16.

No obstante, la juzgadora de primera instancia condena al pago de cuatro meses de renta, como se reclamaba, por error, en la demanda, por lo que procede estimar en este punto la excepción de pluspetición invocada por la parte demandada.

TERCERO.- Respecto de la indemnización por la desocupación del local, ha quedado suficientemente acreditado que el local estuvo desocupado durante cuatro meses, diciembre de 2010, enero, febrero y marzo de 2011, pues fue alquilado de nuevo el día 1 de abril de 2011, como se desprende del documento 7 de la demanda, al folio 24.

La parte apelante alega que la reclamación que se efectúa no se fundamenta en precepto legal alguno pues el artículo 11.2 de la LAU prevé que las partes pacten la indemnización a percibir en caso de desistimiento anticipado en el contrato de arrendamiento, y que en el presente caso, a pesar de lo extenso del contrato y de que no se trata de un impreso modelo preconcebido, sino de un contrato redactado por un API, en ninguna de sus cláusulas se pactó la posibilidad de indemnización que ahora se reclama.

En este sentido, ya dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 12 de junio de 2012 :

'El artículo 4 LAU fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la LAU, y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

En ningún sitio de la LAU se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas. Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'

Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 LAU permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas. Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular.

Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado.

El Código Civil, al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido). No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc.

Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:

a) que el artículo 1091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.'.

b) que el 1127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro.'

c) que el artículo 1255 CC añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'

d) que el 1256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'

e) que el artículo 1278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'

f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1289 CC ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'

Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'.

Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLAU , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias.

Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la Lau no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario.

Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral'.

Sentado, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, lo que hay que analizar ahora es cuáles son las consecuencias del incumplimiento de esa obligación.

Conforme al artículo 1.124 del Código Civil , el perjudicado puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución, con indemnización en uno y otro caso de los perjuicios causados.

Aquí la actora, ante la devolución de la llave, pide la indemnización derivada del incumplimiento.

Esta indemnización, como consecuencia de que consigue alquilar nuevamente el local el día 1 de abril de 2011, la cuantifica en una suma equivalente a la renta de los cuatro meses en los que el local permaneció desocupado.

Acreditada la desocupación del local y que el mismo no fue arrendado de nuevo hasta el día 1 de abril de 2011, dicha indemnización es procedente sin que deba la parte demandante acreditar que no se realizó en el mismo actividad alguna o que obtuvo algún provecho del referido local durante los cuatro meses en los que no estuvo arrendado.

En consecuencia, la indemnización de cuatro meses de renta es procedente hasta la fecha de celebración del nuevo contrato, y añadiendo los tres meses de impago, resulta un total de siete meses de renta a razón de 1.550,98 euros, lo que supone la suma de 10.856,86 euros, y deducida la fianza, asciende a la cantidad de 7.856,86 euros.

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso y la demanda.

CUARTO.- Estimando parcialmente la demanda y el recurso de apelación, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de METALHISTERIA SCP contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de BADALONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 797/2011, de fecha 27 de abril de 2012, debemos REVOCAR y REVOCAMOSparcialmente dicha sentencia, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda, condenamos a METALHISTERIA SCP a pagar a DIRECCION000 C.B. la cantidad de 7.856,86 euros,más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de la presentación de la demanda, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.