Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MÁLAGA.
JUICIO VERBAL SOBRE RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO URBANO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 789/2019.
SENTENCIA NÚM. 553/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 24 de septiembre de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga, sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano, seguidos a instancia de Doña Marcelina y otro contra Doña Martina y otros; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la citada demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Málaga dictó sentencia de fecha 6 de marzo de 2019 en el juicio verbal arrendaticio del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'Que ESTIMANDO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. RODRÍGUEZ ROBLEDO, en nombre y representación de Ovidio y de Marcelina, contra Romeo, Martina y Teresa debo condenar y condenoal referido demandado a los siguientes pronunciamientos:
1. DECLARAR resueltoel contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15/08/2015 entre los litigantes, relativo a la vivienda sita en la calla Virginia Nº NUM000 de Estación de Cártama, Málaga, por causa de expiración del plazo contractual y legalmente previsto.
2. CONDENARa la parte demandada al desalojodel inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición del actor, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa si no lo hicieren dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución procesal en que así se haya acordado o acuerde.
3. CONDENARa la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de TRESCIENTOS SEIS EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (306,48 EUROS), así como al pago de la cantidad diaria de DIECISIETE EUROS (17 euros) desde la fecha de expiración del contrato hasta la fecha de efectivo lanzamiento del inmueble, lo que se derterminará y liquidará en ejecución de sentencia. Ello más los intereses del artículo 576LEC.
4. Desestimandoel resto de pretensiones de la demanda.
5. Cada parte abonará las costasprocesales generadas a su instancia y las comunes por mitad.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 1 de julio de 2021.
Fundamentos
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación íntegra del recurso de apelación, estimase íntegramente los pedimentos aducidos por esta representación en su escrito de demanda (sic) con los pronunciamientos que le son inherentes. Alegó que impugnaba los pronunciamientos de la sentencia mediante los que estima parcialmente la demanda formulada por los actores. Y que señalaba como primer motivo del recurso el error en la valoración de la prueba practicada, pues, según constante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo, para estimar el error en la apreciación de la prueba es preciso que haya en autos alguna prueba que acredite un dato de hecho contrario a aquello que se ha fijado como probado en la sentencia recurrida, que tal prueba acredite la equivocación del Juzgado de Primera Instancia Y existe error en la valoración de la prueba en relación con la infracción de los artículos 444.1 y 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 1900 del Código Civil. Reclama la actora la procedencia de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas estipuladas, sin embargo, tal y como reitera esta parte, el tiempo efectivo que viene a ocupar el inmueble no se debe a un 'mero capricho' de la misma, como tampoco dicho uso se está llevando a cabo en precario. Se trata del tiempo correspondiente a la recuperación de los 3.000 euros entregados en concepto de prima, a efectos de una futurible compra. Entre las partes se estipuló en contrato que el arriendo los dos primeros años iba a ser de la cantidad de 625 euros, de los cuales 125 euros correspondían al pago fraccionado de la cantidad total de 3.000 euros, solicitada por la actora en concepto de prima a la opción a compra. Y de no procederse a la compraventa de la vivienda, transcurrido ese plazo inicial, (dicha cantidad, no cuestionada por la actora) la renta disminuiría a 500 euros, cantidad que esta parte ha venido pagando religiosamente, no faltando mes alguno a la misma. Ante la solicitud de devolución de la cantidad de 3.000 euros, tal y como las partes acordaron para el supuesto de no procederse a la compra del inmueble, esta parte ha venido manteniéndose en el domicilio a cuenta de la misma, es por lo que no se debe cantidad alguna por este concepto, no encontrándose en precario y no siendo plausible la entrega a la actora de 17 euros diarios, desde la supuesta e inexistente expiración del contrato, cuando ese dinero ya lo tiene en su haber, al haberse apropiado la cantidad prometida a devolver de 3.000 euros.
Ya que, de otro modo y a tenor de lo expuesto, se estaría condenando doblemente a esta parte, no solo a la no recuperación de la cantidad entregada de 3.000 euros, pudiendo vislumbrar que, mediante engaño y artificio por parte de la actora, que verbalmente manifestó lo expresado y en contrato dio una redacción engañosa, aprovechándose de la buena fe de la recurrente, sino que además se la estaría condenando a pagarle nuevamente la referida cantidad que es la resultante del pago de 17 euros diarios desde la inexistente expiración del plazo contractual. En cuanto a lo manifestado esta parte se sustenta en no sólo meras consideraciones lógicas, como el hecho de que ningún propietario transcurrido dos años de arriendo, baje el alquiler al inquilino, sino además que esto se apoya en este hecho puesto en relación con la cláusula Décimo Primera del contrato, en relación a la prima, donde se expone textualmente ' EI arrendador otorga el derecho de Opción de Compra, sin prima, ni contraprestación alguna por parte del Arrendatario'. Parece que añadiéndose concretamente la misma, se estaría protegiendo de una futura reclamación de la cantidad que la inquilina ha entregado durante los dos primeros años de alquiler, pero de la cual no se ha querido dejar constancia escrita alguna. No es discutido el pago de la cantidad de 625 euros durante los dos primeros años por parte de la demandante, del mismo modo, no se ha tenido en cuenta, el propio documento adjunto por la demandante, remitido por la demandada, en el que le manifiesta a los actores todo lo expuesto en párrafos precedentes, siendo ello prueba no valorada a todos los efectos de comprobar la mala fe manifiesta por los mismos. Es prueba aportada de contrario que esta parte nunca se opuso a abandonar la vivienda, como así se lo expone a los propietarios y puede comprobarse en la documental obrante en autos, e hizo valer en todo caso, lo acordado entre parte. No cabe desconocer, sin embargo, que la actora perseguía con su demanda la satisfacción de su interés, consistente en dar por finiquitado el arriendo. Pero, en cualquier caso, se trata de un ejercicio del derecho claramente opuesto a las exigencias de la buena fe que entraña fraude de ley, en el sentido expresado respecto a éste por la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Esta parte, como ya expuso en su escrito de contestación, se opone a la cantidad reclamada y a la que se la condena, reconociendo únicamente el impago de las facturas expresadas en sentencia y cuyo pago ya ha sufragado, consignando la referida cantidad en la cuenta de consignación del Juzgado. Del mismo modo y en cualquier caso, es necesario que se tengan en cuenta las circunstancias personales de la Sra. Martina, siendo la misma la cabeza de familia compuesta por tres miembros, entre ellos su nieta con la edad de 4 años, siendo autónoma y con ingresos insuficientes para ya tan solo el mantenimiento de la misma. Por lo que el mantenimiento de la condena de desahucio, sustentada en una pretensión inexacta como el desahucio en precario, supondría un grave perjuicio personal a la familia, no teniendo en estos momentos opción alguna a poder arrendar otra vivienda, y máxime con los precios de mercado, por lo que se pretende la aplicación del Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre y la Ley 1/2013, de 14 de mayo. En el presente caso puede apreciarse que concurren los presupuestos exigidos por el artículo 4º.1 del Código Civil para la aplicación analógica, por faltar la igualdad o similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver, referido a la supuesta ocupación de un inmueble por admitirse en precario, a pesar de que no debería considerase así por lo ya expuesto, y el regulado por la norma citada.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, y se inadmita el recurso planteado de contrario por los motivos expuestos, declarando desierto el recurso, con imposición de costas a la recurrente; o, subsidiariamente, se desestime el recurso de apelación interpuesto de contrario, manteniendo inalterados todos los pronunciamientos contenidos en la sentencia recurrida, todo ello con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada, añadiendo que la oposición la fundamos en primer lugar, en la inadmisibilidad del recurso de apelación presentado de contrario, a tenor de lo preceptuado en el artículo 449.1 y 2 de la LEC. En segundo lugar, por la improcedencia de los motivos de apelación sostenidos de contrario, en tanto que la impugnación de la sentencia se centra en dos extremos: error en la valoración de la prueba por parte del juzgador en relación a una supuesta prima satisfecha por la demandada a los demandantes; y la inclusión de la demandada en colectivos de especial protección a tenor de distintas normas que recoge en su escrito de recurso. Se funda esta oposición en primer lugar en la inadmisibilidad del recurso planteado de contrario ex artículo 449 de la LEC. En efecto, el procedimiento que origina el inicio de las presentes actuaciones trae causa de un contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra, cuya resolución por expiración del plazo legal pactado era solicitada por esta representación, con fecha de efectos 14 de agosto de 2018, momento en el cual expiraba el plazo de tres años recogido en el contrato que vinculaba a ambas partes. En cumplimiento de la sentencia recurrida, la parte recurrente adeudaría a la demandante a la fecha de interposición del recurso (9 de abril de 2019), la suma de 306'48 euros en concepto de cantidad asimilada a la renta. Además de ello, la parte recurrente adeuda a esta parte apelada la suma diaria de 17 euros desde el día siguiente a la resolución del contrato que los vinculaba (15 de agosto de 2018) hasta la fecha efectiva de lanzamiento por la ocupación sin causa del bien inmueble. En el momento de interponer el recurso de apelación han transcurrido siete meses completos, a razón de 510 euros mensuales, y 26 días, a razón de 17 euros diarios, lo cual arroja un resultado total de 4.012 euros, resultando una deuda total al momento de interposición del recurso de 4.318'48 euros. Entiende esta parte, en estrictos términos de defensa, que no es admisible, ni justificable por parte de la recurrente su permanencia en el inmueble cuyo contrato ya fue resuelto por sentencia judicial, provocando un menoscabo patrimonial y personal injustificado en los demandantes. Por ello, resulta meridianamente claro la aplicación del precepto señalado en cuanto a la inadmisibilidad del recurso planteado, ya que la recurrente sigue ocupando la vivienda en cuestión sin satisfacer a los demandantes suma alguna por ello. De contrario se repite en el recurso que nunca dejó de satisfacer una mensualidad de renta mientras el contrato estaba en vigor, afirmación que esta parte no niega en absoluto, recordando que la resolución del contrato se insta por expiración del plazo legal del mismo, no por impago de la renta. Ahora bien, no es lógico que la recurrente no pueda hacer frente al pago de la renta penal estipulada en la sentencia (510 euros mensuales), cuando la renta mensual pactada en el contrato resuelto era de 500 euros mensuales y no hubo impago alguno. Por lo expuesto anteriormente, solicitamos que se inadmita el recurso de apelación en aplicación de los apartados 1 y 2 del artículo 449 de la LEC, ya que al momento de la interposición del recurso no ha satisfecho las cantidades vencidas y exigibles, así como por el impago de las sumas que van venciendo durante la sustanciación del presente recurso, debiendo inadmitirse el recurso presentado o, subsidiariamente, declararlo desierto. En segundo lugar y respecto al error en la valoración de la prueba por parte del juzgador en relación a la existencia de una prima por opción de compra satisfecha por la parte recurrente, sigue esta parte desconociendo el por qué se sostiene de contrario la existencia de un pago de 3.000 euros en concepto de prima, el cual ni se incluye en el contrato que unía a ambas partes, ni se ha aportado prueba documental alguna para la acreditación de tal extremo. En primer lugar, debemos partir del clausulado del contrato que unía a ambas partes, el cual es claro y conciso. En su cláusula tercera se pacta la duración del arrendamiento, pactando ambas partes un periodo inicial de dos años, durante los cuales podrá ejercitar la opción de compra conferida. En caso de no ejercitarse dicha opción, el contrato se prorrogaría obligatoriamente un año más, haciendo un total de tres años de duración. En la cláusula cuarta se estipula una renta mensual de 625 euros para los dos primeros años, así como una renta mensual de 500 euros para el tercer año de vigencia del contrato. Por último, en la cláusula décima y decimo primera, se pactan el ejercicio de la opción de compra conferida, así como la no sujeción de este derecho de los arrendatarios a prima alguna, ni contraprestación por su ejercicio. Por ello, de la propia literalidad del contrato no se desprende ninguna obligación por parte de los arrendatarios de satisfacer prima alguna por el ejercicio de este derecho que, por otra parte, no ha sido ejercitado. A su vez, tampoco se acredita en el momento procesal oportuno por la contraparte el pago de esta suma, por lo que esta parte desconoce y niega la existencia de tal entrega, así como la recíproca obligación de devolución. Por otro lado, la parte recurrente era perfectamente conocedora del contrato de arrendamiento, así como de sus cláusulas y condiciones. Por ello, resulta ciertamente sorpresivo que mantenga la existencia de esta prima, y la obligación de los demandantes de restituir la misma. En cuanto a la consideración de las circunstancias personales de la recurrente, para la aplicación del Real Decreto Ley 27/2012 y de la Lev 1/2013, ambas normas tienen un ámbito de aplicación estricto y excluyente como son las ejecuciones hipotecarias. Además, regulan en su articulado la forma de acreditación por parte del afectado de una situación concreta de necesidad. Es claro e indiscutido que no nos encontramos en un procedimiento de ejecución hipotecaria, sino en un procedimiento de desahucio por expiración del plazo convenido de un contrato de arrendamiento. A su vez, cabe destacar que nos encontramos ante un contrato formalizado entre particulares, en el cual no interviene entidad financiera alguna, ni se le puede atribuir la condición de consumidor al arrendatario. Por último, y a título meramente ilustrativo, exigen ambas normas la acreditación de una serie de condiciones o elementos de los que pueda desprenderse una situación de necesidad, la cual deberá ser solicitada y acreditada por el perjudicado para hacerlo valer frente a terceros. Lo que es realmente extraño es que se espere por la contraparte a este momento procesal - la fase de recurso de apelación - para plantear estas cuestiones y además pretenda la aplicación de normas cuyo ámbito de aplicación es ajeno al presente procedimiento. Por último, aún más curiosa resulta la pretendida aplicación analógica de la Ley 24/2015 de la Comunidad Autónoma de Cataluña, siendo ésta una norma de carácter autonómico y, por tanto, de aplicación restringida al territorio comprendido por la misma. Por lo expuesto, se solicita con carácter principal la inadmisión del recurso de apelación planteado de contrario por lo motivos expuestos en el primer motivo de este escrito de oposición. Y con carácter subsidiario, se solicita la desestimación del recurso de apelación presentado, manteniendo inalterados todos los pronunciamientos contenidos en la sentencia recurrida, todo ello con imposición de las costas de la apelación a la parte apelante.
TERCERO.-Considerando que indica el Juez 'a quo' que ejercita la parte demandante una acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del término contractualmente previsto para su duración, y pide que se condene a la parte demandada al desahucio de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000, BARRIADA000, de Estación de Cártama, Málaga, que fue arrendada a Romeo en fecha 15/08/2015, alegando que ha transcurrido el término de duración contractualmente pactado, pues expiraba a los 3 años. concretamente el 14/08/2018, y que la parte demandada se niega a abandonar el inmueble pese a haber sido requerida para ello. Añade que se pactó una renta mensual de 625 euros durante los dos primeros años y de 500 euros mensuales el tercer año de vigencia, y que la parte demandada adeuda 50 euros diarios por cada día de ocupación desde el siguiente a la expiración contractual según la cláusula novena del contrato; por lo que reclama por este concepto la suma de 1.550 euros, más la factura de 306'48 euros de suministro de agua del inmueble del segundo trimestre de 2018 y la factura de 60'25 euros por gastos de servicio de desatoro. El demandado, Sr. Romeo, alegaba en su escrito que seis meses después de la firma del contrato finalizó su relación con la Sra. Martina y comunicó al actor que renunciaba al contrato de arrendamiento, quien le indicó que la relación contractual continuaría con la Sra. Martina, por lo que entendió que la relación contractual con él se había extinguido, no ocupando el demandado la vivienda. La Sra. Martina alegó que el Sr. Romeo residió solo dos meses en la vivienda, y que ella solicitó el cambio de nombre del contrato a su favor sin éxito, que entregó 3.000 euros a la parte actora, que ella no se niega a abandonar el inmueble, que la actora se niega a devolverle la fianza y la suma de 3.000 euros, que las partes acordaron prorrogar el contrato seis meses hasta el mes de febrero de 2019, con devolución de la fianza, que no se niega a abonar la factura de agua, pero que se opone al pago de la otra factura porque desconoce a qué arreglo se refiere, y que la indemnización de 50 euros diarios es desproporcionada. Seguidamente, el Juez, con cita del artículo 4.2º de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, de otros preceptos del mismo texto legal y del artículo 1566 del CC, entra a analizar el fondo del asunto señalando que, de la documentación aportada con la demanda, se desprende que la parte demandante suscribió con Don Romeo un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, en fecha 15/08/2015 respecto del inmueble sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de Estación de Cártama, Málaga, pactando en su cláusula Tercera que su duración sería de dos años en los cuales el arrendatario podría ejercitar la opción de compra, y que, si una vez vencido el plazo de dos años el arrendatario desistiese de la opción de compra, el contrato se prorrogaría obligatoriamente un año más, y que a la fecha del vencimiento del periodo adicional (14 de agosto de 2018) y 'salvo acuerdo por escrito en contrario' el contrato quedaría extinguido de pleno derecho y el arrendatario estaría obligado a devolver al arrendador las llaves y la posesión del inmueble. En la cláusula 4ª se pacta que la renta ascendería a 625 euros al mes durante los dos primeros años, y a 500 euros al mes durante el año adicional. Los servicios y suministros del inmueble como agua, electricidad, gas y similar serán de cuenta del arrendatario (cláusula 5ª); y, según la estipulación 7ª, a la firma del contrato se entregó la fianza en metálico de una mensualidad de renta que 'en ningún caso, ni total ni parcialmente, se aplicará al pago de la renta'. Conforme a la cláusula novena, 'si una vez resuelto el contrato, independientemente de su causa, el arrendatario no hubiese abandonado el inmueble, estaría obligado a pagar al arrendador, en concepto de penalidad, la cantidad de 50 euros diarios por incumplimiento contractual'. El demandado, Don Romeo, niega su legitimación pasiva, alegando que a los pocos meses de suscribir el contrato él abandonó el inmueble, donde continuaron residiendo su entonces pareja y la hija de ésta, aportando justificación del cese de su relación de pareja de hecho con la Sra. Martina. Sin embargo, no consta probado en modo alguno, más allá de las alegaciones de las partes, que Don Romeo dejara de residir y utilizar la vivienda que sólo él arrendó, no constando documentada la extinción de la relación arrendaticia con el Sr. Romeo. Por tanto, el juzgador entiende que la legitimación pasiva de Don Romeo se deriva de la suscripción por el mismo del contrato de arrendamiento litigioso, y de que no consta justificado que abandonase la vivienda arrendada, por lo que no es posible acoger la excepción de falta de legitimación aducida por el Sr. Romeo. En cuanto a la legitimación pasiva de las codemandadas es admitida por la parte actora en alguno de los burofaxes aportados a los autos, y no negada de adverso, por lo que la misma no es objeto de controversia, siendo admitido por las partes que las Sras. Martina y Teresa han utilizado la vivienda en concepto de arrendatarias. Valora seguidamente el juzgador la prueba documental conforme a las reglas de la sana crítica, y concluye que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es de residencia habitual, siendo así que el inmueble fue arrendado para ser destinado por la parte arrendataria para satisfacer su necesidad permanente de vivienda. Por lo que dicho contrato debe quedar sometido al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, con sometimiento de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma, y a lo dispuesto en el título ll, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Siendo por ello de aplicación las normas legales de duración mínima del contrato de arrendamiento y sus prórrogas ( artículo 9º y 10 de la LAU). Y entiende el Juez que consta probado que el arrendador comunicó al arrendatario su decisión de no renovar el contrato con la antelación legalmente establecida, pues el burofax aportado como documento 3 de la demanda se remite a su destinatario el 09/07/2018, y la expiración se produciría a partir el día 14 de enero de 2018, constando igualmente comunicada la voluntad de no renovación mediante acta notarial de julio de 2018 y mediante correo electrónico de 06/07/18, por lo que procede la estimación de esta pretensión de la demanda, declarando la válida resolución del contrato de arrendamiento por el transcurso del término legal pactado y legalmente exigible, condenando a la parte demandada a dejar libre y expedita la vivienda arrendada. En cuanto a la reclamación de la penalización diaria de 50 euros por cada día de ocupación del inmueble desde el 15 de agosto de 2018 hasta el efectivo lanzamiento, cita el Juez al Tribunal Supremo, su sentencia de 10 de noviembre de 2010, para concluir que en este caso la fecha de expiración del contrato es clara y resulta del tenor literal del contrato: la estipulación novena recoge las consecuencias expresas para esta situación, a saber, el pago de una cantidad diaria de 50 euros por la ocupación del inmueble, que supondría unos 1.500 euros mensuales, cifra que triplica la mensualidad de 500 euros al mes a partir del tercer año; y estando, como es el caso, ante una cláusula penal sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, resulta procedente moderar y atemperar equitativamente el 'quantum' previsto en la misma por mor de la facultad que el artículo 1154 del CC atribuye a los Tribunales y que incluso estos pueden activar ex oficio cuando, atendidas todas las circunstancias concurrentes resulte excesiva y desproporcionada la indemnización para el caso concreto, que es precisamente lo que ocurre en el presente caso, pues como se ha indicado la penalización triplica la mensualidad de renta, por lo que considera procedente el juzgador establecer que la indemnización por ocupación del inmueble desde la fecha de la expiración del contrato en agosto de 2018, hasta la fecha de su efectivo lanzamiento, ascienda a 510 euros mensuales, lo que traducido en días sería de 17 euros diarios. No puede, sin embargo, asimilarse a la renta la cantidad reclamada por un supuesto servicio de desatoro abonado por la parte actora, ya que no se ha justificado que dicho servicio obedeciera a una negligencia contractual de la parte demandada y no a la mera necesidad de mantener el inmueble de manera que sirviera para su destino, en cuyo caso el propio contrato litigioso establece la obligación del arrendador propietario de correr con tales gastos, y de otro lado no se deriva la relación contractual que gualda dicha reclamación con el contrato litigioso. Consta igualmente probado documentalmente que la factura de consumo de agua del inmueble ascendió a la suma de 306'48 euros, y que su pago corresponde por el contrato a la parte demandada, que, por otro lado, no niega la existencia de dicha obligación. Por ello, procede acoger la pretensión relativa a la condena al pago de la penalización contenida en la estipulación novena del contrato, moderada en los términos mencionados, así como la relativa al pago del consumo de agua, debiendo condenar a la parte demandada, de manera solidaria, al pago de la suma de 306'48 euros derivados del consumo de agua de la vivienda arrendada, pues dicha factura sí se devengó con anterioridad a la interposición de la demanda, y sí es considerada cantidad asimilada a la renta, admitiendo dos de las codemandadas su obligación de pago de dicha factura, y condenándoles igualmente al pago de la suma diaria de 17 euros desde la fecha de expiración contrato hasta la fecha de efectivo lanzamiento del inmueble, suma que se determinará y liquidará en ejecución de sentencia. La Sra. Martina alega que, durante la relación contractual se abonaron 3.000 euros a los demandantes, aparte de las rentas mensuales; sin embargo, no aporta ninguna justificación documental del pago de esos 3.000 euros que se dicen entregados a los actores, por lo que no es posible entender compensada esta suma con la cantidad debida. En cuanto a la solicitud de compensación de la fianza, formulada por la parte actora, no ha lugar a pronunciarse sobre la misma en este momento procesal, sin perjuicio de que, una vez verificado el lanzamiento y comprobado el estado del inmueble, y atendidas las finalidades para las que se constituye la fianza, pueda reiterarse dicha petición en ejecución sentencia. Consistiendo una de las obligaciones impuestas en el pago de una cantidad de dinero, la parte demandada deberá abonar, además, los intereses legales - entiende la Sala que desde la interposición de la demanda - incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago o consignación ( artículo 576 de la LEC). Y razona por último que cada parte abonará las costas procesales generadas a su instancia y las comunes por mitad, conforme al artículo 394.2 de la LEC, al haber sido parcialmente estimada la demanda. En definitiva, el juzgador estima parcialmente la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de agosto de 2015 entre los litigantes, relativo a la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 de Estación de Cártama, Málaga, por causa de expiración del plazo contractual y legalmente previsto; y condenando a la parte demandada al desalojo del inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición del actor, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa si no lo hicieren dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución procesal en que así se haya acordado o se acuerde. Y condena a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 306'48 euros, así como al pago de la cantidad diaria de 17 euros desde la fecha de expiración del contralo hasta la fecha del efectivo lanzamiento del inmueble, lo que se determinará y liquidará en ejecución de sentencia. Todo ello más los intereses del artículo 576 de la LEC. Y desestima las restantes pretensiones de la demanda, añadiendo que cada parte abonará las costas procesales generadas a su instancia, siendo las comunes por mitad.
CUARTO.-Considerando que, conforme a lo expuesto, se cuestiona por la demandada Sra. Martina en esta alzada que se entienda que ha seguido en el uso de la vivienda sin razón de ser, al terminar la vigencia del contrato, porque se trata del tiempo correspondiente a la recuperación de los 3.000 euros que dice entregados en concepto de prima, a efectos de una futura compra prevista en la opción que se recoge en el clausulado del contrato. Como bien pone de manifiesto el Juez al relatar los hechos probados, en el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de agosto de 2015 se pacta en su cláusula Tercera que su duración sería de dos años durante los cuales el arrendatario podría ejercitar la opción de compra, así como, si una vez vencido el plazo de dos años el arrendatario desistiese de la opción de compra, el contrato se prorrogaría obligatoriamente un año más, y a la fecha del vencimiento de este periodo adicional, es decir, el 14 de agosto de 2018 - 'salvo acuerdo por escrito en contrario', que no se produjo - el contrato quedaría extinguido de pleno derecho. En la cláusula Cuarta se pactó la renta, que ascendería a 625 euros al mes durante los dos primeros años, y a 500 euros al mes durante el año adicional. Constando también en la cláusula Séptima que, a la firma del contrato, se entregó la fianza en metálico, correspondiente a una mensualidad de renta que, 'en ningún caso, ni total ni parcialmente, se aplicará al pago de la renta' y que se devolverá, como establece la Ley y refiere la propia sentencia, a la entrega del inmueble y tras comprobar su estado. Se establece en la cláusula Novena que, 'si una vez resuelto el contrato, independientemente de su causa, el arrendatario no hubiese abandonado el inmueble, estaría obligado a pagar al arrendador, en concepto de penalidad, la cantidad de 50 euros diarios por incumplimiento contractual', y el juzgador modera la indemnización, conforme permite el artículo 1103 del Código Civil - entendiendo que es por negligencia que la deudora ha permanecido en el inmueble tras el fin del arriendo - lo que se cuestiona en todo caso por la demandante con el argumento de que no es procedente en tanto ha venido haciendo uso de la vivienda tras la fecha de terminación del alquiler a cambio de los 3.000 euros que entregó como precio de la opción no ejercitada y que no le han sido devueltos. Pero, como bien razona el Juez, la Sra. Martina que alega haber abonado durante la relación contractual 3.000 euros a los demandantes, aparte de las rentas mensuales, 'no aporta ninguna justificación documental del pago de esos 3.000 euros que se dicen entregados a los actores, por lo que no es posible entender compensada esta suma con la cantidad debida'. Y ello lleva a esta Sala, tras ratificar la ausencia de prueba sobre este particular, a entender que, después de vencido el contrato, la demandada ha seguido en el uso de la vivienda sin causa ni razón alguna y sin pagar la renta, por lo que se convierte la relación arrendaticia en precario, debiendo además aplicarse la cláusula penal pactada, aunque con la rebaja o moderación establecida por el juzgador. Ello implica la confirmación de la sentencia recurrida en este punto fundamental - si no único - del recurso. Respecto a la alegación de la apelante sobre que se tengan en cuenta sus circunstancias personales, al ser 'cabeza de familia compuesta por tres miembros, entre ellos su nieta con la edad de 4 años, siendo autónoma y con ingresos insuficientes para ya tan solo el mantenimiento de la misma...' y no tener '...en estos momentos opción alguna a poder arrendar otra vivienda, y máxime con los precios de mercado'. Y a la petición de que se apliquen el Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, al menos de forma analógica, es de ver que nos hallamos ante una cuestión estrictamente jurídica que ha de resolverse, en primer lugar, viendo si resulta de aplicación en un procedimiento de resolución de un arrendamiento por extinción del plazo contractual, habiendo devenido en precario, el citado Real Decreto Ley y más concretamente la Ley 1/2013. Y a tal respecto no puede olvidarse que la mencionada Ley ciñe su ámbito de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria en los que el ejecutado se halle en situación de exclusión (artículo 1º.1), resultando obvio que el juicio de desahucio, por fin del arrendamiento o por precario, no pertenece a la clase de aquellos procedimientos, ni la demandada se presenta en él como deudora de préstamo hipotecario alguno. Siendo claro que no es aplicable directamente esta norma, tampoco puede la Sala aceptar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, puede aplicarse analógicamente en este supuesto, pues, como dice su Preámbulo, es 'la atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios'. Es decir, como observa la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª) de 23 de mayo de 2018, aunque puedan asimilarse en la circunstancia de la vulnerabilidad, no es análoga la situación del dueño (o incluso del arrendatario durante la vigencia del contrato) desahuciado, a la del precarista sin título sobre la finca. Lo anterior unido a la imposibilidad de analogía de normas excepcionales ( artículo 4º.2 del CC), pues la Ley 1/2013 se dictó con carácter temporal y en atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, lleva a rechazar este motivo del recurso de apelación, sin perjuicio de que la apelante pueda recurrir a los servicios públicos competentes en materia de política social, por si procediera su intervención protectora. Y, a mayor abundamiento, la apelante refiere una serie de circunstancias en base a las cuales cree de aplicación la normativa expresada, pero no ha aportado prueba, a juicio de esta Sala, que justifique que concurren los requisitos objetivos precisos para apreciar aquella situación y ello a pesar de que el artículo 2º de la citada ley expresamente establece que la concurrencia de las circunstancias a que se refiere la ley se acreditará por el deudor, mediante la presentación de los documentos que relaciona. En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia ahora revisada de forma íntegra, incluso en lo que dispone sobre las costas de la primera instancia.
QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Martina contra la sentencia dictada en fecha seis de marzo de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Málaga en sus autos civiles 1519/2018, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
