Sentencia Civil Nº 555/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 545/2012 de 16 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 545/2012 - 5ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 73/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 BADALONA (ANT.CI-5)

S E N T E N C I A N ú m. 555

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciseis de octubre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 73/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Badalona (ant.CI-5), a instancia de Dª. Amalia y Dª. Apolonia contra COTEVI S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de marzo de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª. Amalia y Dª. Apolonia contra COTEVI, SL

Y DECLARAR resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de abril de 2007 entre las partes, sobre la finca arrendada sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Badalona

y ABSOLVER a COTEVI, SL de los pedimentos efectuados en su contra.

Sin especial pronunciamiento en costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 16 de octubre de 2012 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por las demandantes Dña. Amalia y Dña. Apolonia , con fundamento en las normas generales de las obligaciones y contratos, acción de reclamación de las rentas adeudadas por la demandada Cotevi, S.L., devengadas, desde abril de 2011 a febrero de 2012, en virtud del contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 2007, del local de la C/Manila nº 11, de Badalona, opuso la demandada el pago de las rentas de abril y mayo de 2011; y en cuanto a las rentas posteriores, la pérdida de la finca arrendada, por el incendio producido el 29 de mayo de 2011, que habría provocado la extinción del arrendamiento, con fundamento en el artículo 28 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, motivos de oposición que fueron acogidos en la sentencia de primera instancia, contra la que apelan las demandantes, solicitando la estimación de su demanda, y la condena de la demandada al pago de las rentas devengadas hasta la entrega de las llaves el 22 de febrero de 2012, por importe conjunto de 7.149'60 €

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, en cuanto a las rentas de abril y mayo de 2011, a partir de la prueba documental, consistente en los recibos de abril y mayo de 2011 aportados por la demandada, con el sello y rúbrica de DIRECCION001 , C.B. (docs 1 y 2 de la contestación), apreciados de acuerdo con la reiterada doctrina que, en interpretación del antiguo artículo 1225 del Código Civil , no priva de todo valor al documento privado no reconocido, en la medida en que ello supondría dejar al arbitrio del perjudicado la eficacia del documento ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1962 , 2 de junio de 1966 , y 27 de enero de 1987 ); la prueba documental, consistente en los detalles de movimientos de la cuenta en La Caixa aportados por la demandada (f.70 y f.72), de los que resulta un traspaso de 673'40 €, el 5 de abril de 2011, en concepto de renta de abril de 2011, a favor del beneficiario DIRECCION001 , C.B., y otro traspaso de 673'40 €, el 5 de mayo de 2011, en concepto de renta de mayo de 2011, a favor del beneficiario DIRECCION001 , C.B.; la prueba documental, consistente en la comunicación de la demandante, de 6 de septiembre de 2011 (doc 5 de la demanda), en la que se reclaman a la demandada las rentas adeudadas desde el mes de junio; y la ausencia de prueba en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria del pago por la demandada de los meses de abril y mayo de 2011, por el importe de 673'40 €/mes, coincidente con la comunicación de la demandante, de 22 de febrero de 2011 (doc 3 de la demanda), por la que se comunicaba a la arrendataria la actualización de la renta, a partir de abril de 2011, quedando la renta actualizada en la cantidad de 673'40 €, no habiendo constancia, por el contrario, de la recepción por la demandada de la comunicación de actualización de rentas de 24 de febrero de 2011 (doc 4 de la demanda), por lo que no es exigible esa segunda actualización, en los términos del artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no habiendo constancia de pacto expreso, en sentido contrario, en cuanto al procedimiento para la actualización, en las cláusulas 7ª y 8ª, sobre revisión de rentas, del contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2007 (doc 1 de la demanda).

En cuanto a las rentas posteriores, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 , y 17 de marzo de 1992 ), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por otro lado, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En este caso, resulta de lo actuado, que la demandante devolvió las llaves mediante su depósito en el Juzgado, a disposición de la actora, en comparecencia de 22 de febrero de 2012 (f.57), por lo que, no pudiendo entenderse producido el cese por la demandada en la posesión del local hasta febrero de 2012, subsiste, según lo expuesto, hasta el momento de la entrega de las llaves, la obligación de la arrendataria de pagar la renta al arrendador.

Opuesta por la demandada la extinción anterior del arrendamiento, con fundamento en el artículo 28 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, por el incendio del local, producido, por causas desconocidas, el 29 de mayo de 2011, resulta de lo actuado:

1º.- que el incendio afectó, únicamente, a una parte del local, concretamente a la cochera donde se encontraba estacionada una furgoneta, que resultó quemada, no habiendo constancia de que afectara al resto del local, no apreciándose ningún daño en la parte del local, a la izquierda de la cochera, donde se encuentra la entrada general, bajo el rótulo 'Cotevi-Cristales comercial técnica del vidrio' (f.75; fotografía de abajo).

2º.- que el incendio en la cochera afectó a la furgoneta, a la parte interior de la puerta de acceso, y a algunos objetos del interior de la cochera, no habiendo constancia de que los daños inutilizaran la cochera para su destino de guardar coches u otros objetos, pudiendo apreciarse en las fotografías que la puerta, aún dañada por el interior, sigue cumpliendo su función de cerramiento (f.75 a 78). En cuanto a la cubierta de uralita de la cochera, no puede estimarse cumplidamente probado por la demandada que fuera dañada con causa en el incendio. Por el contrario, resulta de la prueba documental que en la cláusula 12ª del contrato de arrendamiento (doc 12 de la demanda), se pactó expresamente que el arrendatario continuaría 'haciéndose cargo como hasta ahora de las obras de conservación y mantenimiento de la cubierta (tejado de uralita) del local', por lo que el estado de la cubierta no puede ser opuesto por la arrendataria a la arrendadora, por haber asumido la arrendataria su conservación y reparación, y

3º.- que el incendio, en una parte del local, no consta que haya privado a la arrendataria del uso del local conforme al destino pactado. Por el contrario, resulta de lo actuado que la arrendataria ha continuado ocupando el local después del incendio de la cochera, habiendo recibido, con normalidad, en el local arrendado, el burofax de la demandante de 6 de septiembre de 2011 (doc 5 de la demanda). Y tampoco ha propuesto la arrendataria ninguna prueba de que, con motivo del incendio, haya trasladado su actividad de venta y manipulación de vidrio a otro local; o de que haya cesado en su actividad, siendo así que, por la mayor facilidad probatoria para la demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondía su prueba a la demandada arrendataria, lo cual no puede estimarse que haya hecho, por no haber propuesto ninguna prueba en este sentido.

En consecuencia, la demandada tiene la obligación de pagar las rentas de junio de 2011 a febrero de 2012, por el importe de la última actualización admitida de 673'40 €/mes, por lo que procede la estimación parcial de la demanda, y la condena de la demandada al pago a las actoras de la cantidad de 6.060'60 € (673'40 x 9), procediendo, en definitiva, la estimación parcial de la apelación.

SEGUNDO.- La cantidad adeudada, por importe de 6.060'60 €, devengará intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de 8 de marzo de 2012 , y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005 ; RJA 2792/2003 , y 2740/2005 ), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito , o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandante, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por las demandantes Dña. Amalia y Dña. Apolonia , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 8 de marzo de 2012 dictada en los autos nº 73/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Badalona , acordando en su lugar la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda, y la condena de la demandada Cotevi.S.L., a pagar a las actoras la cantidad de SEIS MIL SESENTA EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS (6.060'60 €), más intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.