Sentencia CIVIL Nº 556/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 881/2016 de 19 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 881/2016 -1ª
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 151/2014
Parte recurrente/Solicitante: Luis Alberto
Procurador/a: Jordi Bassedas Ballus
Abogado/a:
Parte recurrida: Rebeca
Procurador/a: Jose-Manuel Puig Abos
Abogado/a: FRANCESC PLA ESCURSELL
SENTENCIA Nº 556/2017
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant
ISABEL CARRIEDO MOMPIN
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Lugar: Barcelona
Fecha: 19 de octubre de 2017

Antecedentes

Primero . En fecha 19 de septiembre de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 151/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jordi Bassedas Ballus, en nombre y representación de Luis Alberto contra Sentencia - 06/06/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jose-Manuel Puig Abos, en nombre y representación de Rebeca .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación de Rebeca contra Luis Alberto condeno al demandado a : 1) llevar a cabo una actuación reparadora en la finca de la CALLE000 n º NUM000 de Barcelona , que principiará con la realización de un diagnóstico estructural de la finca que permita concluir acerca de cuáles son las causas de las grietas y fisuras generalizadas en los muros de carga y, a partir de su delimitación, poder acometer las concretas reparaciones, lo cual, pasará por realizar el informe IITE, mencionado por el perito Sr. Nicolas como guía de la rehabilitación a efectuar. Esa previa valoración deberá permitir delimitar si las fisuras del principal cuarta pueden solventarse con un grapado o si solamente afectan a la pintura y un pintado es suficiente y en relación a la estructura si basta con reparar las deficiencias o por el contrario es necesaria una intervención de refuerzo. Igualmente, la parte demandada llevará a cabo una actuación de reparación y mantenimiento respecto de los cuerpos salientes, pavimento de la cubierta, patios, según el informe pericial del Sr.

Nicolas ; 2) a indemnizar a la Sra. Rebeca en la suma de 413 euros y 155,14 euros por la compra de productos de control de plagas y en la de 8.400 euros por daños morales, más los intereses del artículo 576 Lec; cada parte se hará cargo de sus costas siendo las comunes por mitad.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente al Magistrado Juan Bautista Cremades Morant.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 18/10/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) por las demandadas, solidariamente, Dª Adelina y Dª Francisca , se realicen todas las reparaciones ordinarias y extraordinarias de conservación y mantenimiento del edificio sito en la C/ CALLE000 , NUM000 , ppal. NUM001 de Barcelona, a fin de servir al uso convenido, al amparo de los arts. 561.12.1 º y 2º CCC en concordancia con los arts. 500 y 501 CC ; (2) por las demandadas se realicen las obras y reparaciones necesarias de conservación y mantenimiento en todo el edificio y en especial en la vivienda arrendada, ppal.

NUM001 de dicho inmueble, a fin de servir el uso convenido, al amparo del art. 107 TRLAU 64 en relación con el art. 1554.2 CC ; (3) se condene a las demandadas a abonar a la actora, Dª Rebeca , la suma que se fije en concepto de indemnización por los daños morales, que prudencialmente establece en 100.000 €, al amparo del art. 1101 CC ; (4) se condene a las demandadas a pagar a la actora la suma de 618#14 €, en concepto de daños y perjuicios, al amparo de lo previsto en el art. 1556 en relación con el 1101 CC .

Sin embargo, Dª Adelina falleció en 18.5.1989 (f. 302), siendo sobreseído el proceso respecto de la misma (f. 357) A la pretensión deducida se opuso Dª Francisca , en base a que ha realizado reparaciones y mantenimiento y contratado servicios para ello, negando el estado de abandono, siendo las posibles deficiencias imputables a la misma arrendataria o a los arrendatarios de los locales; y asimismo niega cualquier relación de causalidad entre el supuesto mal estado de la finca y los padecimientos que manifiesta sufrir la actora.

Dª Adelina falleció en 28.7.2015, siendo sucedida procesalmente por D. Luis Alberto , quien aceptó la herencia tácitamente La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, condenando a D. Luis Alberto a (1) llevar a cabo una actuación reparadora de la finca, que principiará con la realización de un diagnóstico estructural que permita determinar las causas de las grietas y fisuras generalizadas en los muros de carga, a fin de establecer las concretas reparaciones, 'lo cual pasará por realizar el informe IITE' como guía de la rehabilitación a efectuar así como llevar a cabo una actuación de reparación y mantenimiento respecto de los cuerpos salientes, pavimento de la cubierta, patios (según el informe pericial), (2) indemnizar a la actora en 413 € y 155#14 € por la compra de productos de control de plagas y 8400 € por daños morales, sin especial declaración sobre las costas causadas. Frente a dicha resolución se alza el demandado por error en la valoración de la prueba, reiterando que debe desestimarse la demanda a) El edificio no presenta ruina técnica ni económica, y la vivienda arrendada rene las mínimas condiciones de habitabilidad, que no privan de uso (pericial) b) Se han ido realizando (atendida su antigüedad) obras de conservación y reparación, tanto del edificio como de la vivienda arrendada c) Las deficiencias graves han sido reparadas (rehabilitación de la fachada principal, según certificado final de obra) d) No se puede concretar la intervención e) La insalubridad motivadora de la presencia de ratas y cucarachas, es atribuible al Bar Manolo, local bajos.

Queda pues planteado el debate en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.



SEGUNDO.- La acción ejercitada se basa en el incumplimiento de las obligaciones contractuales con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios ex art. 1101 en relación con los arts. 1554.2 CC y 107 TRLAU 64; la actora está activamente legitimada para la reclamación que efectúa, en tanto que imputa a la propiedad la no realización de las obras a que venía obligada estando vigente el contrato (adopta una actitud absolutamente pasiva durante un largo período), antes de su resolución.

Claro, los daños y perjuicios, singularmente el lucro cesante (1106 CC), han de estar debidamente acreditados y ser consecuencia necesaria del hecho generador, no pudiendo fundarse en meras expectativas, y debiendo ser consecuencia necesaria del incumplimiento.

Ciertamente el 'incumplimiento' por sí mismo no genera de suyo una obligación de indemnizar, pero ello no excluye la idea de que no constituya un perjuicio o un daño, una frustración en la economía del arrendatario, en su interés material o moral (así, las SSTS 18.7.1997 , 29 y 31.12.1998 , 16.3.1999 ,...), lo que ocurre cuando se deduce necesaria y fatalmente su existencia ( SSTS. 19.10.1994 , 16.3.1995 , 11.7.1997 , 28.12.1999 ,...) o es una consecuencia forzosa ( STS 25.2.2000 ), o natural e inevitable ( SSTS 22.10.1993 , 18.12.1995 ), o se trata de daños incontrovertibles ( STS 30.9.1998 ) o patentes ( STS25.3.1998 ), pues lo contrario equivaldría a sostener que el contrato opera en el vacio y que las contravenciones de las partes no habrían de tener ninguna repercusión; era evidente el deficiente estado del inmueble, el peligro y la realidad de desplome, la larga duración de una situación de pasividad e inactividad, durante un largo período de tiempo.

Resulta incontrovertido que se trata de obras 'necesarias' (singularmente de reparación), en principio a cargo del arrendador conforme a los arts. 1554.2 CC y 107 TRLAU (de aplicación por razones de vigencia temporal, actualmente el art. 21 LAU 94), en tanto que indispensables para que el inmueble pueda, precisamente servir al uso convenido, abarcando cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el arrendamiento, siendo indiferente la causa motivadora de dichas obras (mero transcurso del tiempo, desgaste natural, utilización correcta conforme a lo estipulado, ...), y van referidas tanto a la vivienda - en este caso - como a los elementos comunes del edificio en que esté ubicado; en principio no puede reprocharse a la actora un mal uso de la vivienda y en este sentido se comparte con la sentencia la insuficiencia del doc. obrante al f.303, referido a que la actora tiene una antena parabólica, aparatos compresores de aire acondicionado en la fachada y plantas vegetales.

Ciertamente, si el arrendador no realiza las obras, el arrendatario podrá optar entre: a) resolver el contrato; b) o exigir la ejecución de las obras, con el abono de indemnizaciones en ambos supuestos ( arts.

115 y 116 TRLAU ); lo que no se autoriza a dicho arrendatario es dejar de pagar las rentas, sin perjuicio de los supuestos de suspensión del contrato mientras duren las obras ( arts. 92 y 119 TRLAU ).

El art. 1559 CC impone al arrendatario la obligación de comunicar a la arrendadora, en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones, lo que consta sobradamente acreditado, e incluso aceptado por la arrendadora, iniciando las actuaciones previas (licencia, proyecto).



TERCERO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) Dª Rebeca es arrendataria, por subrogación de la vivienda sita en la C/ CALLE000 , NUM000 , ppal. NUM001 de Barcelona, en virtud del contrato de arrendamiento que suscribieron su ex marido D. Luis y la entonces administradora del edificio, FINCANOVA, en 18.9.1984 (f. 32 y 33), cuya última renta era de 346#23 € por todos los conceptos (f. 34 y ss); Dª Adelina era la usufructuaria de la finca y Dª Francisca , la nuda propietaria (escritura pública de aceptación de herencia y venta con reserva de usufructo, f. 41), si bien la primera falleció en 18.5.1989, por lo que la segunda pasó a ser la plena propietaria del inmueblepasó a ser la plena propietaria del inmueble; dicho total inmueble, con 21 viviendas (12 arrendadas y el resto vacias ), inmueble cuenta con casi 80 años de antigüedad.

2) Desde 1984, tanto el inmueble como la vivienda arrendada, han adolecido de vicios o defectos (motivando la presencia de ratas y cucarachas, desprendimientos en la fachada del inmueble y balcones - desprendimientos de losas y baldosas -, humedades, incendios de las cajas del cableado eléctrico, daños en la cubierta, vigas oxidadas, grietas en paredes de la escalera, y otros), no corregidos en el tiempo (falta de mantenimiento y conservación) no obstante los reiterados requerimientos, tanto de los vecinos arrendatarios del inmueble como del Ayuntamiento, formularon denuncias, habiéndose incoado 30 expedientes administrativos desde 2003, por éste, Distrito de Sant Martí por denuncias por los arrendatarios desde 2001 (f. 42,43, 44 y ss, 48, 50, 54, 56, 57, 51 y ss, 62 y ss, 71, 72, 75, 76, 77, ocho de la actora, varias por la insalubridad del local, que motivaba la presencia de ratas y cucarachas), que motivaron inspecciones (f. 55, en el local por su falta de salubridad) escritos de alegaciones al Síndic de Greuges (f. 58) , fruto de las inspecciones, los correspondientes informes, así el del inspector D. Jesús Luis zona comunitaria de la entrada del inmueble (f. 65), se presentó instancia de 'assesorament de problemátiques a l#habitatge privat' ante el Consorci de l#Habitatge de Barcelona, poniendo de manifiesto el mal estado de la finca y de sus condiciones higiéncicas (f. 67 y 68); asimismo contactaron con la Oficina Municipal del Consumidor (f. 73); en período probatorio se aportaron las actuaciones del Ayuntamiento, constatando la falta de mantenimiento general (f.

367 y ss); todo ello desvirtúa la afirmación de la demandada de que 'nunca ha notificado a la demandada, directamente o a través del administrador, que por causas directas e imputables a la propiedad, no pudiese mantener el goce pacífico del inmueble'.

3) A raíz de la denuncia de 17.10.2012 y otras, consta abierto un único expediente administrativo, 10-2012-01588, contra las demandadas (f. 78 y ss), del que merecen destacar los siguientes extremos (informe del inspector D. Conrado , con varias fotografías, de 26.2.2013): (1) como daños en elementos comunes : a) humedades en paredes y techos de la entrada, patio y escaleras; grietas en paredes de escalera; desprendimientos del rebozado de las paredes; vigas metálicas oxidadas de la escalera; mala impermeabilización y baldosas rotas en la cubierta; al menos 20 antenas de TV, algunas en desuso, en vez de una sola comunitaria; instalación eléctrica en la escalera a un voltaje de 125; b) en 4.7.2013 se dicta por el 'Gerent del Dictricte' resolución, acordando que por Dª Francisca se adoptaran de forma inmediata las medidas necesarias para la protección de los usuarios, ocupantes, peatones y terceros, conforme a la inspección llevada a cabo en 26.2.2013, bajo apercibimiento de multas coercitivas, conediéndole un plazo de 2 meses para solicitar la preceptiva licencia de obras, no constanto haberlo hecho hasta la fecha; c) no constan realizadas obras de reparación ni interesada licencia al respecto (informe del Sr. Conrado de 19.9.2013); d) Constan los referidos desperfectos (f. 82 y ss, 39 y ss). (2) como daños en la vivienda arrendada: humedades, grietas, presencia de ratas y cucarachas, localizados en recibidor, cocina, baño, dormitorio, balcón (f. 124 y ss).

4) Por la demandada se aportó, en la vista, la certificación final de las obras de restauración de la fachada principal del edificio en 29.4.2016 (f. 428), manifestando el perito en el juicio que, con ello, se han subsanado deficiencias en los balcones, revestimientos y otro, así como que se han reparado las de las repisas de ventana (ampits) de la cubierta, pero se mantienen el resto de deficiencias en cuerpos salientes y pavimento de cubierta, patios, estructura, instalación de agua y en la vivienda arrendada (en el sentido y extremos indicados por el perito) 5) La actora ha abonado diversas partidas y conceptos que no debía asumir: 618#14 € (de los que 413, corresponden a productos de exterminación de cucarachas, 155#14 de ratas, y otras cantidades a bombillas para la escalera comunitaria, f. 133 y ss).

6) existieron reiterados requerimientos a las demandadas o a su administrador desde el 3.4.2001 (f.

188 y ss), con resultado infructuoso.



CUARTO.- Consta en las actuaciones Informe pericial del arquitecto Sr. Nicolas (f. 446 y ss), designado a instancia de la actora, en base a Inspección ocular en visita 4 diciembre (a la vivienda arrendada y a las 1.4ª, 2.2ª, ático.4ª), sobre defectos y anomalías en elementos comunes, y al referido expediente administrativo, cuyo informe fue ratificado en juicio por su autor, sujeto a contradicción, contestando a las preguntas y a las aclaraciones formuladas por las partes, sin que existan méritos para disentir de sus conclusiones, si bien con la limitación derivada de que en el mismo ya se indica que es necesario un estudio más profundo a) Las redes están mal colocadas y en mal estado de conservación, existiendo zonas en que han quedado desprotegidas.

b) El estado de conservación de la fachada principal es GRAVE; algunos parámetros de la cubierta también presentan deficiencias GRAVES.

c) Hay otras deficiencias y elementos constructivos que convendría analizar con mayor detenimiento para valorar el tipo de intervención (que incluya todas las viviendas); destacan las grietas y fisuras repetitivas en muros de carga, con incidencia en el conjunto del edificio (y, por ello, en la vivienda arrendada), y el estado de conservación de la fachada posterior.

d) Debe realizarse el informe IITE por la antigüedad del edificio, de 1929 según el Catastro e) Respecto de la vivienda arrendada, las deficiencias existentes no imposibilitan la habitabilidad: constatando la existencia de fisuras en muros de carga y en la estancia que da al patio y al lado del dintel de las puertas, filtraciones con posible causa en el piso superior, humedades de condensación por deficiente ventilación, sumada a un mal aislamiento de los paramentos exteriores (lo que exige un diagnóstico estructural de la finca, para establecer causas y acometer concretas reparaciones) Por la demandada se aportó, en la vista, la certificación final de las obras de restauración de la fachada principal del edificio en 29.4.2016 (f. 428), señal inequívoca de la necesidad de reparación previa por parte del demandado, que no constaba al formularse la demanda, formulada en enero 2014 (ya en la contestación se afirma que existe un proyecto sobre intervención en la fachada y rehabilitación, con licencia, y contratista, en ejecución), y que, como en la resolución recurrida se dice, justificaba su interposición.

Manifestando el perito en el juicio que, con ello, se han subsanado deficiencias en los balcones, revestimientos y otros, así como que se han reparado las de las repisas de ventana (ampits) de la cubierta.

Ciertamente, a consecuencia de los requerimientos del Ayuntamiento, por las entonces demandadas, se acometieron una serie de actuaciones: a) las Humedades y goteras producidas por el cuarto de depósitos existentes en la finca, se solventaron cuando se sustituyó en 2007 por contadores individuales desapareciendo las humedades y goteras (f. 304, 412). b) Existieron una serie de reparaciones en 2007, con proyecto técnico (f. 310) de forma que la realidad del vestíbulo inmueble es muy distinta la de la fotografía 41 demanda, como puede comprobarse con el f. 305 (pavimento, balcón del principal 4 - 306 y ss-). c) se realizaron trabajos de limpieza de desagües generales e instalación de arquetas para evitar atascos en las canalizaciones (f. 312).

d) así como trabajos de desratización en 2005 (f. 313 y ss). e) y otras actuaciones (f. 331 y ss).

Pero, como se ha expuesto, se mantienen el resto de deficiencias en cuerpos salientes y pavimento de cubierta, patios, estructura, instalación de agua y en la vivienda arrendada (en el sentido y extremos indicados por el perito).



QUINTO.- En orden a la indemnización por la compra de productos para la exterminación de ratas y cucarachas (se reconocen en la sentencia las sumas de 413 y 155#14 €, lo que no se recurre por la actora), dice la demandada que la presencia de ratas y cucarachas deriva del estado (falta de higiene) de los locales en su día arrendados (Bar Manolo), por lo que la demandada no tenía el control material y efectivo sobre dicho local, estando hoy solucionados, pues desde 2005 tiene un contrato de mantenimiento con la empresa de limpieza Net Condal SL para todas las zonas comunitarias (f. 335 y ss, 395), y en este sentido la misma declaración de la actora (y sus denuncias que imputaban claramente al titular del local), y del Sr. Carlos Manuel en relación con el doc. 17 de la demanda (requiriendo al titular para la desinsectación y desratización del local); pero, como se dice en la resolución recurrida, y se comparte, la Sra. Edurne , vecina del inmueble (que también formuló denuncias en este sentido), señaló como causa de la presencia de las ratas y cucarachas, la suspensión de las obras que motivó que la escalera quedara con todo el suelo levantado, lo que puesto en relación con la comunicación de la Comunidad a la Sra. Francisca - en el sentido de que se había cavado una zanja en todo el vestíbulo, que fue tapada con tablas de madera (lo que podía ser causa de la aparición de ratas y cucarachas) - acompañada de una certificación de la empresa Catimper, encargada de las obras, referida a que no fue por su propia iniciativa, y no consta que no lo fuese a iniciativa de la demandada; de otro lado, no consta efectuado requerimiento alguno de la demandada a los inquilinos del local, para que eliminasen el problema que estuvo presente durante mucho tiempo. Por lo que ha de mantenerse la sentencia en este sentido

SEXTO.- En fin, respecto de la indemnización por daños morales, entendido el daño moral (así en la SSTS 25.6.1984 , 29.10.2000 ) como el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en la persona pueden producir ciertas conductas, actividades o incluso resultados, tanto si implican una agresión directa o inmediata a bienes materiales, como si el ataque afecta al acervo extrapatrimonial o de la personalidad y, por ello, su reparación, si bien no atiende a la reintegración del patrimonio, va dirigida, principalmente, a proporcionar en la medida de lo humanamente posible, una satisfacción como compensación al sufrimiento que se ha causado, ponderando las circunstancias de cada caso.

Con independencia de que no se puede establecer un nexo causal entre las patologías que presenta la actora y el estado del inmueble (la sentencia no ha sido recurrida por la actora) y de que las deficiencias existentes no imposibilitan la habitabilidad en la vivienda arrendada Es evidente que la actora ha debido soportar la presencia de cucarachas, ratas, humedades, grietas, desprendimientos, tanto en la vivienda como en los elementos comunes, con interposición de multitud de denuncias y continuos requerimientos a las demandadas (incluso con multas coercitivas) con la consiguiente incomodidad, provocando la lógica preocupación, 'zozobra' (sensación anímica de inquietud, pesadumbre, temor o presagio de incertidumbre, dice la STS 22.5.1995 ) y desasosiego, por el estado del inmueble, con la consiguiente pérdida de la calidad de vida ( STS 2.2.2001 ) lo que supone la vulneración del goce pacífico y de la vivienda digna, durante más de 10 años; por lo demás el criterio utilizado para la cuantificación de la indemnización, se revela razonable considerándose prudente su mantenimiento.

SEPTIMO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Luis Alberto contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :