Sentencia Civil Nº 557/2007, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 673/2007 de 25 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00557/2007

APELACIÓN CIVIL

Rollo: 673/07

Asunto: Juicio Verbal

Número: 617/06

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Tui

Magistrados

D. Manuel Almenar Belenguer

Dña. María Begoña Rodríguez González

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA

POR LOS MAGISTRADOS EXPRESADOS CON ANTERIORIDAD,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NÚM. 557

En Pontevedra, a veinticinco de octubre de dos mil siete.

Visto el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en los autos de juicio verbal seguidos con el núm. 617/06 ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Tui, siendo apelante el demandante D. Luis Francisco , no personado en esta alzada, y apelados los demandados D. Jesús , Dña. María Angeles y D. Alonso , no personados en esta alzada.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida, y, además

PRIMERO.- Con fecha 2 de marzo de 2007, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Tui pronunció en los autos originales de juicio verbal de los que a su vez dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

"Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda formulada por D. Luis Francisco representado por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Carlos Diz Guedes contra D. Jesús , Dª María Angeles y D. Alonso , representados por la Procuradora de los Tribunales Dª Mª Antonia Duque Sierra, y ABSUELVO a los citados demandados de los pedimentos efectuados en su contra.

Las costas se imponen a la parte actora."

SEGUNDO.- Tras ser notificada a las partes, por la representación del demandante se anunció en tiempo y forma la interposición de recurso de apelación contra la meritada sentencia, recurso que se formalizó mediante escrito presentado el 23 de marzo de 2007 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que se tenga por interpuesto, en tiempo y forma, recurso de apelación, y, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que se estime íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas en ambas instancias.

TERCERO.- Admitido a trámite el recurso interpuesto por la parte demandante, se dio traslado a la parte demandada, que se opuso al mismo mediante escrito presentado el 24 de abril de 2007 y en virtud del cual, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que, previos los trámites legales, se dictara sentencia por la que se confirme en su integridad la resolución por la que, desestimando el recurso de apelación interpuesto, se confirme la sentencia recurrida, tras lo cual con fecha 26 de septiembre de 2007 se elevaron los autos a esta Audiencia, turnándose a la Sección 1ª, donde se acordó formar el oportuno rollo de apelación y se designó Ponente al magistrado Sr. Manuel Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos contenidos en la sentencia objeto de recurso; razonamientos que la Sala comparte en su integridad y tiene por reproducidos para evitar inútiles repeticiones.

PRIMERO.- En el presente procedimiento se ejercita por D. Luis Francisco acción en reclamación de cantidad por incumplimiento contractual, contra D. Alonso , D. Jesús y Dña. María Angeles , con base en los siguientes hechos:

1º Con fecha 27 de enero de 2005, D. Luis Francisco y Dña. Inmaculada , esta última en su propio nombre y en el de D. Alonso y D. Jesús , suscribieron un contrato privado de opción de compra por el que los demandados, como titulares en proindiviso de una finca rústica sita en el lugar de Laxes (término de O Rosal, Pontevedra), concedían al actor una opción de compra sobre la citada finca, con vencimiento el 31 de marzo de 2006, fijando como precio total de adquisición de la finca la cantidad de 47.319'49 €, de los que 2.197'20 € se abonaron a la firma del contrato.

2º En el referido contrato privado se contenían, entre otras, las siguientes cláusulas:

"Segunda.- D. Luis Francisco tiene de plazo para ejercitar esta opción de compra hasta el día treinta y uno de marzo de dos mil seis, siempre y cuando en dicho plazo se obtenga la licencia municipal del Ayuntamiento de O Rosal, que permita la construcción de viviendas unifamiliares en dicha parcela (...).

Serán condiciones indispensables para el otorgamiento de la escritura pública, y, por tanto para el inicio de las condiciones de pago que se expondrán a continuación que:

1.- Que la finca se halle inscrita en el Registro de la Propiedad libre de cargas y gravámenes.

2.- Que la finca se halle libre de ocupantes.

3.- Que se conceda licencia de obras por el Ayuntamiento de O Rosal que permita la construcción en dicha parcela con una edificabilidad no inferior a la prevista actualmente en las Ordenanzas municipales.

Para el caso de que no se cumplieran las condiciones antedichas antes del plazo señalado para la firma de la escritura pública de compraventa quedará resuelta la presente opción, con devolución íntegra de las cantidades entregadas a cuenta del precio total señalado para la venta.

(...)

"Cuarta.- El plazo para ejercitar esta opción de compra es hasta el día treinta y uno de marzo del presente siempre y cuando se obtenga la licencia municipal del Ayuntamiento de O Rosal que permita la construcción de una edificación en dicha parcela con una edificabilidad no inferior a la actual.

Para el caso de que no se obtenga licencia de obras que permita la construcción en dicha parcela con una edificabilidad no inferior a la prevista actualmente en las Ordenanzas municipales el presente contrato quedará resuelto con las consecuencias indicadas anteriormente."

3º La licencia de obra, cuya obtención comenzó a gestionar el demandante a pesar de que nada se había previsto en el contrato sobre este extremo, no fue concedida dentro del plazo acordado, por lo que, llegada la fecha de vencimiento de la opción de compra y de acuerdo con las cláusulas transcritas, este derecho no llegó a nacer y el demandante solicitó a los demandados sin éxito la devolución de la cantidad entregada en su día de 2.197'20 €, que son objeto ahora de reclamación.

Los demandados D. Alonso , D. Jesús y Dña. María Angeles se oponen a esta pretensión argumentando que nos encontramos ante una condición suspensiva cuyo incumplimiento es únicamente imputable al propio demandante, que no realizó las gestiones para la obtención de la licencia en el plazo establecido.

Centrado así el debate, el Juzgado "a quo" analiza la prueba practicada y concluye, primero, que las partes celebraron un contrato de opción de compra sobre la finca descrita y con vencimiento el 31 de marzo de 2006; segundo, dicho contrato de opción quedó supeditado a la condición suspensiva consistente en que, en el plazo estipulado para ejercitar la opción, se obtuviera licencia municipal del Ayuntamiento de O Rosal que permitiera la construcción en la parcela objeto del contrato de opción; y, tercero, dicha condición no se cumplió.

Con estas premisas fácticas, la sentencia pasa a analizar si el incumplimiento de la condición suspensiva origina sin más la resolución del contrato, con obligación de devolver la cantidad recibida, o bien, si el incumplimiento es imputable a una de las partes, esa responsabilidad ha de tener su efecto en la obligación de reembolso, de manera que, en el caso de que fuera atribuible al actor, la parte demandada no tendría que devolver cantidad alguna, concluyendo que, aunque en el contrato no se establece expresamente cual de las partes es la obligada a realizar lo necesario para que la condición se cumpla, tal obligación recae sobre la parte actora, al ser la interesada en el cumplimiento de la condición y en cuyo beneficio se pacta, por lo que, desprendiéndose de la documentación aportada por el propio demandante y de la testifical que el Sr. Luis Francisco no empleó la diligencia necesaria para realizar las gestiones necesarias a fin de posibilitar el cumplimiento de la condición, en aplicación de los arts. 1115 y 1256 CC , desestima la demanda.

Frente a esta resolución se alza la parte demandante, insistiendo en esta alzada en la procedencia de la pretensión deducida.

SEGUNDO.- La cuestión planteada ya ha sido resuelta por la sentencia de esta Sala de fecha 18 de octubre de 2007 , dictada entre las mismas partes y en la que se ventilaba la misma pretensión que ahora con ocasión de la interpretación de un contrato de opción de compra idéntico al que nos ocupa, aunque referido a otras fincas.

En la mencionada sentencia, desestimatoria del recurso de apelación interpuesto por el Sr. Luis Francisco contra la resolución de primera instancia, se decía:

"PRIMERO.- La parte apelante ejercita la pretensión que considera le corresponde en reclamación de la devolución de la cantidad de 4.443,60 euros entregados a la parte demandada en el momento de firmar el contrato de opción de compra. El fundamento de su reclamación se encuentra en que el mencionado contrato fué sometido a tres condiciones suspensivas de las cuales, al menos una, no fue cumplida, y en consecuencia el derecho de opción de compra no llegó a nacer nunca antes de la fecha límite del 31 marzo 2006 en que terminaba el plazo para la opción de compra.

La sentencia de instancia considera que el incumplimiento de la condición suspensiva mencionada debe atribuirse a la exclusiva voluntad de la parte demandante y ahora apelante. Tal condición se refleja en la cláusula segunda del contrato señalando que: "D. Luis Francisco tienen de plazo para ejercitar la opción de compra hasta el 31 de marzo de 2006, siempre y cuando en dicho plazo se obtenga la licencia municipal del Ayuntamiento de O Rosal, que permita la construcción de viviendas unifamiliares en dicha parcela. Para el caso de que no se cumplieran las condiciones antedichas antes del plazo señalado para la firma de la escritura pública de compraventa, quedará resuelta la presente opción, con devolución íntegra de las cantidades entregadas a cuenta del precio total señalado para la venta".

Frente a la sentencia de instancia se alza la parte actora defendiendo que estamos ante una opción de compra gratuita sujeta a tres condiciones suspensivas, de las cuales, al menos una, ha resultado incumplida, por lo el derecho de opción no llegó a nacer para el apelante, debiendo procederse a la devolución de la cantidad entregada como parte del precio. Pero en todo caso, de aplicarse, como hace la sentencia apelada, el art. 1119 CC para tener por cumplida la condición, al no haberse ejercitado el derecho de opción, de todas formas debe devolverse la cantidad entregada por el demandante. Defiende, además, la parte apelante, su actuación para intentar que se cumpliera la susodicha condición suspensiva.

SEGUNDO.- De la prueba practicada la Sala no puede llegar a conclusión diferente a la esgrimida en la sentencia de instancia en cuanto a la voluntariedad del demandante en el incumplimiento de la condición suspensiva referente a obtener la licencia de obra por el Ayuntamiento de O Rosal. No puede llegarse a otra conclusión si se tiene en cuenta que fijándose un plazo de unos dos meses para la opción de compra (27 enero a 31 marzo), y fijándose una condición suspensiva como la expuesta, se tarde casi mes y medio en iniciar las gestiones para alcanzar tal cumplimiento (10 de marzo), además, a sabiendas de que, previamente a acudir al Ayuntamiento, había que acudir a otros organismos (en este caso a la Confederación Hidrográfica del Norte y Servicio de Estradas de la Provincia de Pontevedra, según la propia parte apelante). Obviamente, no cabe ninguna duda a la Sala que las gestiones para obtener la licencia, interpretando adecuadamente el contrato y la posición de las partes en relación a la obra, ajena para la parte demandada, debe sobreentenderse que la parte obligada a realizar esas gestiones es el propio apelante, que adquiría la finca con la intención de construir sobre la misma, y otras colindantes (para agruparlas) sobre las que también existía una opción de compra, y edificar concretamente cinco viviendas unifamiliares.

Por lo tanto se considera acertada la aplicación del art. 1119 CC en cuanto el llamado "cumplimiento ficticio de la obligación", de forma que, según dicho precepto, "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento". Si bien el otorgamiento de la licencia corresponde a un tercero ajeno a la obligación, sin embargo tal otorgamiento precisa de una previa actividad positiva y diligente de la parte apelante que puede frustrar la misma en su inicio y que depende de su exclusiva voluntad, como ocurre en el presente caso. Se sanciona así el deber de lealtad de las partes en virtud del cual no debe influir con su conducta en la disipación de la incertidumbre que la condición implica, produciendo, mediante una maniobra desleal, la no realización del evento.

TERCERO.- Llegados a este punto, la parte apelante pretende introducir en esta alzada elementos de controversia que no fueron objeto de alegación ni tratamiento en la instancia, resultando ser cuestiones nuevas, tales como qué ha ocurrido con las otras dos condiciones suspensivas recogidas en el contrato (que la finca se halle inscrita en el Registro de la Propiedad y que la finca se halle libre de ocupantes); o el efecto de no haber ejercitado el derecho de opción de compra, concretamente si procede o no la devolución de la cantidad entregada en el momento de la firma de la opción de compra.

Por aplicación de lo dispuesto en el art. 456 de la LEC no cabe variar en el recurso de apelación los motivos de oposición a la demanda ni introducir cuestiones nuevas que no fueron alegadas en tiempo y forma en la primera instancia, de forma que en sede de apelación el Tribunal debe limitar su juicio y, por tanto, el contenido de la sentencia, a las pretensiones deducidas oportunamente en primera instancia.

En este sentido, y como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2002, recogiendo la de 13 de mayo de 2002 :

"... los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación (sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997 ); y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991 ), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, conforme a la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium" (sentencias 19 octubre 1981 y 28 abril 1990 ), sin que quepa modificar los términos de la demanda, contestación o reconvención (prohibición de la "mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997 ), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur, sentencias de 19 julio 1989, 21 abril 1992 y 9 junio 1997 )...".

Por lo tanto deben rechazarse las cuestiones planteadas por tratarse de cuestiones nuevas de imposible examen en esta alzada.

Si ello resulta claro respecto de las condiciones suspensivas que no son invocadas en ningún sentido en la instancia, también lo es respecto de los efectos del no ejercicio del derecho de opción de compra.

El contrato de opción de compra, no regulado en el Código Civil aunque tenga reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debe entenderse, según la jurisprudencia como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima (sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 1990, 23 de diciembre de 1991, 13 de noviembre 1992, 1 diciembre 1992, 19 de abril de 1995, 7 de marzo de 1996, 30 de enero de 1998, 14 de noviembre de 2000 y 2 abril 2004 por todas).

El contrato de opción de compra, como cualquier otro negocio jurídico, permite las modulaciones y condiciones que las partes puedan pactar como consecuencia del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil ), que serán válidas siempre que no sean contrarios a la ley, la moral o el orden público. La prima en la opción no se configura como un elemento esencial de la opción de compra, si bien es admitida por los tribunales en virtud del principio de la autonomía de la voluntad como una cláusula accesoria a la propia opción.

Teniendo en cuenta la doctrina anterior, no cabe duda que en el contrato de opción de compra pueda existir una prima como elemento accidental del mismo, lo que deberá deducirse de los términos del contrato, de su interpretación y de la actuación de las propias partes. La parte apelante ya avanza en el recurso que lo considera gratuito, y por lo tanto sin prima. Pero esta es una cuestión que no fué planteada en la instancia, y por lo tanto no puede ser objeto de tratamiento en esta alzada al tratarse de una cuestión nueva, pues lo contrario vulneraría los principios de defensa y contradicción de la contraparte."

Los razonamientos expuestos deben darse aquí por reproducidos y comportan la desestimación del recurso interpuesto por el demandante.

TERCERO.- En materia de costas procesales, la desestimación del recurso comporta que se impongan al recurrente las costas de esta alzada (art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

LA SALA

Fallo

QUE DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por D. Luis Francisco , no personado en esta alzada, contra la sentencia pronunciada el 2 de marzo de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1 de Tui, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS DICHA RESOLUCIÓN . Y todo ello con imposición al recurrente de las costas de esta alzada.

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.