Sentencia Civil Nº 559/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 592/2013 de 26 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00559/2013

Rollo Apelación Civil nº: 592/13

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintiséis de septiembre de dos mil trece.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 178/12 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 4 de Totana entre las partes, como actora y ahora apelante, la mercantil 'Grupo Molinero ACF' S.L., representada por el Procurador Sr. Gallego Iglesias y dirigida por la Letrada Sra. Méndez García; y como parte demandada, actora reconvencional y ahora también apelante, 'Bankia' S.A., representada por el Procurador Sr. Berenguer López y dirigido por el Letrado Sr. Cartagena Sevilla. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 11 de febrero de 2013 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO:'ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil GRUPO MOLINERO ACF, S.L., contra la mercantil BANKIA, S.A., y DESESTIMAR la reconvención interpuesta por la representación procesal de ésta última contra la mercantil GRUPO MOLINERO ACF, S.L., y en consecuencia:

1.- CONDENAR al demandado a que abone a la actora la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000 €), más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda (31/01/12).

2.- Al haberse estimado parcialmente la demanda, no procede condena en costas'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que lo basó en error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que no formuló oposición al mismo. A su vez, la actora también presentó recurso de apelación en relación con el pronunciamiento sobre costas, del que se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 592/13, señalándose para votación y fallo el día 25 de septiembre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima parcialmente la acción ejercitada por la mercantil actora, 'Grupo Molinero ACF', contra la demandada, 'Bankia' S.A., tendente a la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito con fecha 17 de enero de 2008, y a que indemnice a la actora-arrendadora en la cantidad de 43.400 € por los daños y perjuicios causados.

La citada sentencia estima en parte la demanda, declarando el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria 'Bankia' S.A., y condenando a la misma al pago de 42.000 €, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos e intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. A su vez, la sentencia desestima la reconvención formulada tendente a la devolución de la cantidad de 8.400 €, entregada en concepto de fianza arrendaticia.

La mercantil demandada muestra su disconformidad con el mencionado pronunciamiento judicial e interesa su revocación, por considerar que la Juzgadora de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba y en concreto con respecto al contenido de la cláusula decimotercera del contrato que establece el desistimiento unilateral del mismo. Por otro lado, solicita la acogida de la acción reconvencional formulada.

A su vez, la mercantil actora 'Grupo Molinero ACF', discrepa del pronunciamiento judicial referido a la declaración de costas, tanto con respecto a la acción principal ejercitada, como a la demanda reconvencional, solicitando su imposición en ambos casos a la mercantil demandada y reconviniente.

SEGUNDO.-Concretadas en los indicados términos las distintas cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos y en relación con el recurso formulado por la demandada 'Bankia' S.A., cuya resolución se impone con carácter preferente, por obvias razones procesales, al análisis del recurso planteado por la otra parte, que, en efecto, asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la revocación de la sentencia de instancia.

La mercantil 'Bankia' S.A. fundamenta su pretensión revocatoria y por tanto la viabilidad del cuestionado desistimiento unilateral del contrato, en que las partes pactaron expresamente en la cláusula decimotercera del mismo la facultad de la arrendataria para desistir anticipadamente de dicho arrendamiento, sin penalización, condicionado sólo al preaviso de dos meses. Y es lo cierto, como seguidamente se argumentará, que tal pretensión debe encontrar acogida por este Tribunal.

Constituye un tema pacífico en esta 'litis', que los contratos de arrendamiento de inmuebles para un uso distinto al de vivienda, regulados por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, se rigen, como establece su artículo 4, apartados 1 y 3, de forma imperativa por 'lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma'y en lo restante, 'por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

En este sentido se ha pronunciado este Tribunal, entre otras, en las sentencias de 14 de julio y 29 de septiembre de 2011 , añadiendo, que en este tipo de contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, no resultaría de aplicación lo dispuesto en el artº. 11 de la L.A.U ., ya que limita ese desistimiento unilateral sólo a los arrendamientos de viviendas en determinados casos.

Por tanto y en ausencia de un precepto específico en la citada Ley, regulador de esta materia, habremos de acudir necesariamente a lo pactado por las partes al amparo de lo dispuesto en el artº. 1255 del Código Civil . En este caso, como antes hemos señalado, la cláusula decimotercera regula expresamente ese desistimiento unilateral, facultando al arrendatario a la resolución anticipada del mismo, si bien, comunicándolo a la arrendadora con un preaviso de dos meses. Cabe afirmar, por ello, al amparo de las normas reguladoras de la interpretación de los contratos previstas en el artº. 1281 y siguientes del Código Civil y en concreto a tenor del primer criterio interpretativo (criterio literal) del párrafo 1º del citado artículo 1281, que las partes contratantes quisieron regular dicho desistimiento unilateral por parte del arrendatario sin penalización en los términos y condiciones pactadas, entre las cuáles sólo se menciona la relativa al preaviso de dos meses, sin referencia alguna a la fijación de indemnización de daños y perjuicios. Y es lo cierto, que dicha cláusula pactada por las partes y expresión, por tanto, del principio de la libre autonomía de la voluntad de las mismas que regula el artº. 1255 del Código Civil , no infringiría el contenido del artº. 1256 del Código Civil regulador de la validez y cumplimiento de los contratos con proscripción del arbitrio de uno de los contratantes en su cumplimiento.

Entendemos, por tanto, que el uso por el arrendatario de dicho desistimiento unilateral en los términos y condiciones pactadas, como acontece en este caso, no sería determinante de incumplimiento contractual alguno, por lo que no conllevaría tampoco el derecho del arrendador a la solicitud de daños y perjuicios. De ahí que procede la revocación de la sentencia de instancia, por cuanto la fijación de los daños y perjuicios que declara, sólo gozaría de viabilidad, bien cuando no se hubiese pactado contractualmente dicho desistimiento unilateral, lo que implicaría en su caso un incumplimiento contractual con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012 , o bien cuando, previsto en el contrato tal desistimiento, también se hubiese pactado cláusula penal indemnizatoria, que es el supuesto de hecho establecido en la sentencia de esta Sección Cuarta de 29 de septiembre de 2011 que menciona la resolución recurrida.

Por todo lo expuesto, procede la estimación del presente recurso.

TERCERO.-En idéntico sentido estimatorio cabe pronunciarnos con respecto al siguiente motivo de apelación formulado, relativo a la acción reconvencional planteada, consistente en la devolución por la arrendadora de la fianza prestada por importe de 8.400 €.

Y es lo cierto, como decimos, que tal pretensión debe encontrar acogida por este Tribunal.

Hemos afirmado en precedentes sentencias, entre ellas en la de 23 de mayo de 2012 y 6 de mayo de 2010 , que la fianza arrendaticia '...se constituye para garantizar el cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones arrendaticias que le corresponden; así responde del cuidado y conservación de la cosa arrendada, de la restitución de la posesión y del pago del precio. Además tanto su exigencia por el arrendador, como su prestación por el arrendatario vienen impuestas con carácter imperativo por la Ley.

Es evidente, que el arrendador viene obligado a la restitución de la fianza, una vez terminado el arriendo, conforme así se declara en el artº. 36.4 de la L.A.U . Pero es también cierto que ese derecho de crédito del que participa la fianza y cuya titularidad corresponde al arrendatario, podrá ser exigido por su titular siempre que hubiera cumplido con todas sus obligaciones arrendaticias en los términos antes señalados.

Y es que, en definitiva, y de acuerdo con tal planteamiento, cabría afirmar que ese derecho de crédito del que es titular el arrendatario y deudor el propio arrendador, habría de identificarse con el saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades cubiertas por la fianza en que haya podido incurrir el arrendatario'.

En este caso consta acreditado, a tenor de la cláusula novena del contrato, que la fianza responde, tanto de los perjuicios por eventuales incumplimientos contractuales como de los posibles daños causados al inmueble.

La mercantil arrendadora sólo se opone a la devolución de la fianza por considerar, que su importe habría de aplicarse como indemnización por los perjuicios sufridos como consecuencia del desistimiento unilateral de la arrendataria. No cuestiona ni discute, por tanto, su aplicación a posibles daños causados en el inmueble, los cuáles ni siquiera alega.

En definitiva, procede declarar el derecho del arrendatario a la devolución del importe de la fianza, ya que la misma no resulta de aplicación a los perjuicios que se alegan, dada la citada facultad de desistimiento unilateral sin penalización del arrendatario y tampoco a posibles daños del inmueble arrendado, por cuanto los mismos, no se mencionan ni se acreditan conforme antes hemos señalado.

Procede la estimación de este motivo de recurso.

CUARTO.-Por otro lado y dada la revocación de la sentencia de instancia, se impone a su vez la desestimación del recurso de apelación formulado por la mercantil arrendadora, en relación con el pronunciamiento sobre costas, dado que ya su contenido carece de toda relevancia.

QUINTO.-La estimación del recurso de apelación formulado por 'Bankia' S.A., que ha determinado a su vez la desestimación íntegra de la demanda y la estimación de la acción reconvencional planteada, conlleva, por aplicación del principio objetivo del vencimiento ( artº. 394 y 398 de la LEC ), la imposición a la actora, 'Grupo Molinera ACF' S.L., de las costas de la instancia, tanto en relación con la acción principal ejercitada como con respecto a la reconvención.

Además, la desestimación del recurso de apelación planteado por la citada parte actora determina a su vez la imposición a la misma de las costas de esta alzada derivadas de la desestimación de dicho recurso, sin que proceda efectuar declaración en cambio sobre las costas de esta alzada derivadas de la estimación del recurso formulado por 'Bankia' S.A.

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDOel recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Berenguer López en representación de la mercantil 'Bankia' S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 4 de Totana en el Juicio Ordinario nº 178/12 y DESESTIMANDO a su vez el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Gallego Iglesias en representación de la mercantil 'Grupo Molinero ACF' S.L, contra dicha sentencia, debemos REVOCARla misma, y en consecuencia debemos DESESTIMAR la demanda planteada por dicha sociedad actora contra 'Bankia' S.A., absolviéndola de las pretensiones ejercitadas en su contra, declarando la resolución del contrato de arrendamiento de referencia por desistimiento unilateral, sin penalización del arrendatario, y con devolución por la arrendadora de la fianza depósito de 8.400 €, con imposición a la actora de las costas de la instancia, tanto con respecto a la acción principal como a la reconvención, así como con imposición a la misma de las costas de esta alzada derivadas de la desestimación de su recurso y sin efectuar pronunciamiento sobre las costas de esta alzada derivadas de la estimación del recurso formulado por 'Bankia' S.A.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107 indicando, en el campo 'concepto' la indicación 'Recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación 'recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'.

En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.