Sentencia Civil Nº 56/2011, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 378/2010 de 10 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00056/2011

NOIA Nº 2

ROLLO 378/10

S E N T E N C I A

Nº 56/10

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ MONTELLS Y FERNÁNDEZ

En A Coruña, a diez de febrero de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000086 /2010, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de NO IA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000378 /2010, en los que aparece como parte demandante- apelante, DOÑA Visitacion , representado en primera instancia por el Procurador Sr. Pena Abeijón y representado por el Procurador Sr./a. ANGELA OTERO LLOVO, asistido por el Letrado D. JUAN ANTONIO EXPOSITO PARADELA, y como parte demandada-demandada-apelada, DON Nemesio , representaddo en primera instancia por el Procurador Sr. Maneiro Ces asistido por el Letrado D. BEGOÑA GRELA CAINZOS, sobre DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LUZ Y DE COMUNIDAD, ARTS. 250, 73, 438.3 de la NLEC.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE NOIA de fecha 9-4-10. Su parte dispositiva literalmente dice: "Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales SR. PENA ABEIJÓN en nombre y representación de DOÑA Visitacion contra DON Nemesio absolviendo al demandado de las pretensiones formuladas de adverso. Con expresa imposición de las costas a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por el demandante , se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.- Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

Se aceptan solo en parte y en la medida que diremos los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada:

PRIMERO.- Presentada demanda por la parte arrendadora pretendiendo el desahucio del arrendatario demandado por falta de pago de 101,48 euros de electricidad y las cuotas de comunidad de propietarios a razón de 40 euros mensuales desde agosto de 2009 hasta la demanda (12/2/2010), a excepción de 84 euros abonados en enero de 2010, que contractualmente estaría obligado a abonar, afirmando al mismo tiempo la inadmisibilidad de la enervación de la acción por haber sido anteriormente requerido fehacientemente de pago, el demandado opuso, en síntesis, no adeudar dichas cantidades porque no habría conocido la constitución de la comunidad de propietarios hasta mediados de noviembre de 2009, no estipulando el contrato la cuantía de las cuotas y habiéndose pactado verbalmente 35 euros al mes, que fue lo abonado a partir del 18 de noviembre, no existiendo antes servicios generales, además de resultar injustificado el gasto de electricidad y desproporcionado, dándose una complejidad que excedería del juicio sumario de desahucio. La sentencia desestimó la demanda con base en el limitado objeto sumario del juicio, que exige cuantías nítidas y excluye las cuestiones complejas, oscuras o distintas, resultando en el caso enjuiciado que no se habría aportado justificante documental alguno del gasto de luz, como tampoco acreditado la arrendadora que hubiese entregado al inquilino el recibo abonado, y existiría discrepancias entre las partes sobre las cuotas de comunidad, cuyo importe no figuraría en el contrato, sin que resultasen claros los términos del mismo.

SEGUNDO.- En el recurso de apelación la parte demandante insiste en sus pretensiones y alega sobre la constitución de la comunidad de propietarios en agosto, la obligación asumida en el contrato del pago de las cuotas y el reconocimiento por el demandado al menos de los 35 euros mensuales, que tampoco pagó en agosto, septiembre, octubre y una parte de noviembre de 2009, además de no abonar nada de electricidad no obstante reconocer que debe abonarla y tener contador individual. Por parte del demandado-apelado se respondió en contra del recurso y en apoyo de la sentencia.

TERCERO.- Abundando en las consideraciones jurídicas apuntadas en la propia sentencia apelada debemos destacar los siguientes aspectos:

1- Las partes pueden pactar en el contrato que el arrendatario pague los gastos generales no susceptibles de individualización de la vivienda o sus accesorios, precisando para su validez que conste por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a fecha del contrato (art. 20.1 LAU ), para conocimiento y evitación de desagradables sorpresas, permitiendo aplicar el límite legal de la actualización anual (art. 20.2 ). Los servicios individualizados mediante contadores de la finca arrendada son de cuenta del arrendatario (art. 20.3 ).

2- El abono de las rentas y demás cantidades contractual o legalmente exigibles en materia arrendaticia es una rigurosa obligación del arrendatario al tratarse del precio en contraprestación al uso contratado de la vivienda o local arrendado durante el tiempo de su ocupación. La evolución de la legislación, cada vez más expeditiva, es buena muestra de ello. El impago faculta al arrendador, entre otras acciones, para lograr la resolución de la relación contractual y el desahucio del arrendatario por incumplimiento (art. 27.2-a LAU/1994 ).

3- Pese a ello, la Ley concede al arrendatario incumplidor el beneficio de la enervación de la acción si, advertido de ello al ser citado al juicio, paga o consigna antes de la celebración de la vista lo adeudado hasta entonces, salvo que ya lo hubiese hecho antes o hubiese sido requerido fehacientemente de pago con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y siguiese en descubierto en ese momento (arts. 22.4 y 440.3 LEC ).

4- La denegación de la enervación mediante tal requerimiento de previo requiere ( SAP 4ª A Coruña de 12/3 y 29/10/2004 , 12/2 y 9/7/2009 ): la existencia de una deuda arrendaticia; su impago; un requerimiento de pago expreso, claro y rotundo, no encubierto, además de "fehaciente" o fidedigno, o sea, del que no quepa duda alguna; el transcurso del plazo legal sin abono de las cuantías devengadas hasta entonces; y la interposición de la correspondiente demanda judicial de desahucio por falta de pago; no bastando con la sola obligación de pago, ni siquiera cuando el arrendatario conoce perfectamente las cuantías exigibles y, pese a ello, no cumple (la ley se refiere a un requerimiento de pago posterior a un impago, no pues a un recordatorio del cumplimiento de cara al futuro u otra cosa, como por ejemplo la simple notificación de actualización o revisión de rentas). Añadir que, tratándose de gastos variables, no conocidos de antemano por el arrendatario con exactitud, habrán de justificársele clara y documentalmente por el arrendador en el momento del requerimiento para conocimiento por aquél de su obligación y para surtir el efecto legal pretendido, pues otra cosa sería amparar indefensiones y abusos.

5- Los juicios de desahucio arrendaticio por falta de pago son de naturaleza sumaria con limitado objeto de conocimiento, medios de alegación y defensa, no generando cosa juzgada más que dentro de sus estrechos límites (arts. 250.1-1º, 444.1 y 447.2 LEC). Basándose la acción en la falta de pago (y no de cobro por el arrendador), entonces el éxito de la demanda requerirá que la renta o demás importes en cuya inefectividad se fundamente la misma resulten claros o al menos indiscutibles. Las oscuridades o complejidades realmente necesitadas de una previa declaración judicial caen fuera del objeto del juicio de desahucio e impedirían aplicar la grave consecuencia del desahucio. En todo caso, no basta con cualquier discusión o alegación por la parte arrendataria demandada para apreciar la complejidad. Si fuera así, se frustraría la efectividad práctica este medio legal para poner fin a la relación y recuperar prontamente la posesión del piso o local, quedando todo en manos del demandado al que le bastaría con oponer cualquier pretexto. Hay que estar a lo que corresponda en cada supuesto, según los términos del debate procesal, situación jurídica y títulos, tal y como han sido presentados o traídos al proceso en relación a su resultado.

6- Para decidir sobre una demanda de esta clase hay que estar, ante todo, a la situación existente a la fecha de presentación de la misma en el Juzgado por ser cuando la parte demandante ejercita la acción y ha de verse si era o no fundada en Derecho (art. 410 LEC ). Sin olvidar que en materia de desahucio la cuestión no es tanto cuantitativa sino cualitativa, es decir no si son muchas o pocas las mensualidades en descubierto o los atrasos o la concreta cuantía adeudada, sino el hecho acreditado de la existencia de impagos, sea mucha o poca cantidad (obviamente sí podría tener importancia si se acumulase al desahucio la pretensión de condena a pagar las cantidades adeudadas).

CUARTO.- En el caso enjuiciado debemos ratificar la decisión sentenciada referida a los gastos de electricidad de la vivienda, habida cuenta de la doctrina expuesta y lo razonado acertadamente al respecto en la sentencia apelada, dada la absoluta falta de justificación de los consumos e importes abonados por la arrendadora al no existir todavía un contrato individual entre la empresa suministradora y el inquilino. Mientras tanto, no puede pretenderse es que el inquilino tenga que pasar por lo que la arrendadora le reclame so pena de ser desahuciado.

QUINTO.- Distinta solución merece la cuestión de las cuotas comunitarias, pues su pago fue pactado expresamente en el contrato y, aunque no se especificó por escrito la concreta cuantía anual, no lo es menos que las propias partes han reconocido expresamente haber convenido una cifra concreta, aunque sosteniendo la arrendadora que fueron 40 euros mensuales y el inquilino 35, cuantía ésta que ha venido pagando a partir de noviembre de 2009, aunque dejando de abonar los meses anteriores de agosto, septiembre y octubre, así como una parte del mes de noviembre por motivos nada convincentes y que no pueden ser acogidos en un proceso de desahucio, siendo así que si el contrato de 7 de julio de 2009 entró en vigor el 1 de agosto (clausula 2ª ), surte efecto desde entonces respecto de todas las obligaciones pactadas y legales, salvo que otra cosa se hubiera convenido o se deduzca de su naturaleza o contenido. Obviamente si la ocupación de la vivienda alquilada proviene al menos desde primero de agosto y se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal, mal cabe tampoco discutir la existencia de gastos generales a partir de entonces. Sobre la cuantía hay que estar en las circunstancias del caso a los 35 euros por el pacto reconocido por las partes y coincidir ambas al menos en esa cifra mínima que resulta indiscutible, no estando los 40 euros incluidos en el contrato escrito ni el exceso ha sido en ningún momento aceptado por el arrendatario. En definitiva, y tomando los 35 mensuales existirían a fecha de la demanda varios descubiertos en el pago de tales gastos.

SEXTO.- La cuestión ahora se refiere a la eficacia o no del requerimiento previo en relación a la posibilidad de enervar la acción de desahucio, dado que no se advirtió ni dio al demandado la oportunidad de enervación. En el presente caso no se cumplirían los requisitos para su efectividad, pues la carta y la papeleta de conciliación que se alegan como requerimientos carecían de toda justificación documental sobre los gastos de electricidad y las cuotas de comunidad de propietarios. La carta incluso no concretaba la cuantía de la deuda por cuotas y ni siquiera se había comunicado la constitución de la comunidad al arrendatario, cosa que se efectuó más tarde, habiendo éste reconocido en la conciliación los mencionados 35 euros mensuales lo que tampoco aceptó la contraparte.

SÉPTIMO.- Llegados a este punto debemos de confirmar la sentencia en cuanto a la desestimación de la demanda fundada en los gastos de electricidad y resolver lo demás del siguiente modo: en el momento de presentarse la demanda (12/2/2010 ) el inquilino demandado adeudaba las cuotas de agosto, septiembre, octubre y parte de noviembre de 2009 a razón de los 35 euros explicados más arriba, y en esto la acción de desahucio era fundada; no consta que hubiera pagado ni consignado tampoco esas cuantías y en su caso las demás devengadas hasta el día del juicio para poder enervar o dejar sin efecto la acción de desahucio; ni siquiera consignó "ad cautelam" para cubrirse y evitar todo riesgo de desahucio (irremediable en caso de no prosperar su tesis), dado lo expeditivo de la ley; pero es lo cierto que, dado que la demandante había alegado en su demanda que no cabía la enervación por el previo requerimiento de pago, siendo sin embargo ineficaz a los fines pretendidos, tampoco fue citado al juicio en legal forma, al no habérsele informado de la posibilidad de enervar sino que se le indicó que no cabía (art. 440-3 ); por lo que no se puede ahora decretar el desahucio sin concedérsele el beneficio legal; debiendo por ello de mantenerse la sentencia en cuanto a los gastos de electricidad y anularse en lo restante la misma y el juicio, con retroacción del procedimiento para que se cite al demandado al nuevo día que se señale con las advertencias legales expresas sobre la enervación y demás legales, en el bien entendido que, de efectuarlo, habrán de pagarse o consignarse con anterioridad a la celebración de la vista judicial las cuotas de 35 euros pendientes de pago hasta el mismo momento de efectuarse (sin perjuicio de cualquiera otra postura de defensa). Lo dicho es congruente con el carácter de orden público de las normas del procedimiento y con el debate litigioso en ambas instancias y, a mayores, porque si se pretende una consecuencia rigurosa se hace preciso también el cumplimento riguroso de sus presupuestos o requisitos legales en que aquélla se sustenta.

OCTAVO.- La estimación parcial del recurso con las consecuencias procesales dichas determina no hacer mención de las costas causadas en ambas instancias.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación:

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación, y confirmándose la desestimación de la demanda de desahucio con base en la falta de pago de los gastos de electricidad a que se refiere la misma, declaramos la nulidad del juicio y sentencia restante con retroacción de las actuaciones al momento de señalamiento para Vista, debiendo acordarse su reanudación con arreglo a lo especificado más arriba con lo demás derivado legalmente. No hacemos mención sobre costas procesales.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario certifico.