Sentencia Civil Nº 56/2014, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 212/2013 de 25 de Marzo de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 56/2014
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES
D. ILDEFONSO PRIETO GARCIA-NIETO
En Pamplona/Iruña , a 25 de marzo de 2014 .
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados
que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 212/2013 , derivado de
los autos de Procedimiento Ordinario nº 1311/2012 del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña ;
siendo parte apelante , Dª Edurne , r epresentado/a por el Procurador D.ª Ana Imirizaldu Pandilla y asistida
por la Letrada D.ª Leire Martín Cestao; parte apelada , D. MIGUEL RICO Y ASOCIADOS PROMOCION SL ,
representado por el Procurador D. Jesús de Lama Aguirre y asistido por el Letrado D. Miguel Ezcurdia Huerta.
Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ILDEFONSO PRIETO GARCIA-NIETO .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Con fecha 5 de julio de 1913 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/ Iruña dictó Sentencia en los autos de Procedimiento Ordinario nº 0001311/2012 - 00 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: 'Que desestimando la demanda inicial y estimando la reconvencional debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito por Doña Edurne con Miguel Rico Asociados SL el día 19 de agosto de 2009 haciendo valer la estipulación undécima del contrato por la que la compradora perderá el 20% del total del contrato de compraventa que asciende a 37.692,66 #. Todo ello con expresa condena en costas a la demandante reconvenida.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta resolución cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación, presentando escrito ante este Tribunal en el que deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación además de citar la resolución que recurre y los pronunciamientos que impugna.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.'

TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de Edurne .



CUARTO.- La parte apelada, MIGUEL RICO Y ASOCIADOS PROMOCION SL , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.



QUINTO .- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 212/2013 , habiéndose señalado el día 20 de marzo de 2014 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda se instaba por consumidor la resolución del contrato de compraventa de vivienda suscrito con la promotora demandada, alegando la existencia de una causa motivada consistente en la denegación de financiación para llevar a cabo el pago del resto del precio y ello al amparo de lo establecido en la Ley Foral 6/2009 y, en todo caso, por integrar un supuesto de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación.

Reconvino la promotora instando la resolución por incumplimiento de la compradora y con indemnización del 20% del precio (37.692,66 euros).

La sentencia que decide el pleito en primera instancia desestimó la pretensión resolutoria ejercitada en la demanda, siguiendo la doctrina de la STS de 17/1/2013 que transcribe casi en su integridad; por considerar que no concurrían en el caso las circunstancias extraordinarias exigidas para proceder a su resolución por causa motivada, debiendo 'primar el principio de conservación del contrato' Pese a ello, acto seguido resuelve el contrato con el único argumento de que se dan 'los requisitos necesarios para la aplicación de la cláusula 11º'.

Apela la actora alegando error en la valoración de la prueba, pues la practicada acreditaría a su juicio que sí se dan los requisitos para la aplicación de la regla rebus sic stantibus y para apreciar una imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato por la parte compradora.

Además alega que concurre causa motivada a los efectos de la cláusula contractual vigésimosexta y de lo dispuesto en el art. 14 de l Ley Foral 6/2009 , sobre medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda.

Procede la estimación del recurso.



SEGUNDO.- La actora, que es funcionaria de carrera del cuerpo de maestros, suscribió el contrato privado para la adquisición de una vivienda de precio tasado y anejos en Ripagaina el 19/8/2009 . Desde 2008 mantenía una relación con Samuel , disponiendo incluso de una cuenta conjunta indistinta desde mayo de 2009. En 2011 la actora queda embarazada y la pareja pasa a vivir juntos en una vivienda de Samuel en Satrústegui. Durante ese tiempo la actora fue abonando las obligaciones pactadas para el pago del precio de la vivienda. El otorgamiento de la escritura pública, momento en que habría de satisfacerse la parte principal del precio, se fijó para el día 22/11/2011. La Caja Laboral había dado el visto bueno a la concesión de préstamo hipotecario a la demandante para financiar la adquisición, pero al conocer que había formado una unidad familiar con su pareja y la hija común, nacida en NUM000 , y que el Sr. Samuel tenía concertado un préstamo hipotecario con la misma entidad con un capital pendiente de 143.000 euros así como que el mismo no contaba con puesto de trabajo estable, la entidad procedió a denegar la financiación a la actora para adquisición de la vivienda por considerar que las cargas de la unidad familiar determinaban un alto riesgo de impago. La actora negoció con otras dos entidades bancarias la financiación pero también le fue denegada.

Sobre esta base fáctica la sentencia lo que hace es centrarse exclusivamente en si se dan o no las circunstancias precisas para la aplicabilidad de la llamada cláusula rebus sic stantibus conforme a una concreta sentencia que, al analizar un supuesto de denegación de financiación con motivo de la crisis financiero- inmobiliaria que nos azota, viene a admitir que la recesión económica pueda calificarse como una alteración extraordinaria de las circunstancias capaz de generar -en unión de otros requisitos que la sentencia detalla- una desproporción entre las prestaciones de las partes. Pero el caso que no es coincidente con el que aquí nos ocupa.

En nuestro caso la financiación no se deniega por la restricción del crédito bancario inducida por la crisis ( de hecho consta que no existía obstáculo para otorgársela a la actora de no haberse alterado su situación), sino que lo que motiva la denegación de financiación es el cambio en la situación familiar de la actora y las cargas que pesan sobre la nueva unidad familiar que ha formado con su pareja en el tiempo transcurrido desde la suscripción de contrato de compraventa.

El caso de la actora difícilmente cabría insertarlo entre aquellos que justifiquen la apreciación de una alteración sobrevenida, imprevisible y extraordinaria de las circunstancias concurrentes a la hora de contratar y que incidieron en la formalización de contrato, en especial porque la alteración resulta introducida en realidad por una de las partes contratantes ( la actora) que al cambiar su situación familiar empeora las condiciones de obtención de la financiación que necesitaba. No cabe identificar la situación en que, debido a circunstancias sobrevenidas de carácter personal y/o patrimonial, una de las partes no pueda o le resulte más gravoso de lo que previó cumplir con las obligaciones que contrajo, con aquélla otra en que las prestaciones convenidas sufren un cambio o modificación sobrevenido, que hace que el contrato pierda la reciprocidad que fue proyectada sobre la base de la situación existente en el momento de concertarlo.

Y tampoco sería posible insertar el caso dentro de los supuestos denominados de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación de la compradora, admitida restrictivamente por la jurisprudencia( SSTS 13 marzo 1987 , 10 mayo 1997 , 30 abril 2002 , 21 abril 2006 , 14 mayo 2008 ) pero revistiéndola, por seguridad jurídica, de un carácter objetivo y descartando la imposibilidad sobrevenida de la prestación por razones subjetivas del deudor ( SSTS 15 y 23 febrero 1994 , 5 octubre 1994 y 21 abril 2006 ). Así se ha señalado por este tribunal (SAP Navarra-Secc 3ª- núm. 201/2010 de 18 octubre . JUR 2011231994) que la imposibilidad como causa de extinción de la obligación se refiere a la prestación misma y su cumplimiento (Ley 493 FNN ), y no a la insolvencia o falta de liquidez del deudor; pues es evidente que las obligaciones son posibles objetivamente aunque el deudor no pueda cumplirlas, por carecer circunstancialmente de numerario o efectivo ( STSJ Navarra 18- 6-2002. Recurso de Casación Foral Nº 5/2002 ).



TERCERO.- No obstante lo anterior el recurso ha de ser estimado. El artículo 14 1 de la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio Medidas urgentes en materia de urbanismo y vivienda , relativo a las Cláusulas de penalización por renuncia a los contratos de adjudicación o compraventa de viviendas protegidas establece que [ L]os contratos de adjudicación o compraventa de vivienda protegida que se presenten para su visado administrativo a partir de la entrada en vigor de la presente Ley Foral, contendrán cláusulas obligatorias que permitan la renuncia motivada a los mismos por parte de los compradores, estableciéndose una penalización máxima, por todos los conceptos, de 500 euros durante el primer año desde la fecha de suscripción del mismo, y de 1. 200 euros a partir del segundo año.

Por ello el contrato privado suscrito por las partes incorpora tal previsión en su cláusula 26ª.

La razón de ser de esta norma la explica su Exposición de Motivos: se limita la penalización económica por rescisión del contrato de compraventa de vivienda protegida, beneficiando a aquellos compradores de este tipo de vivienda que al no disponer de la financiación necesaria o por causas sobrevenidas, deben renunciar a la vivienda, perdiendo una parte, en ocasiones importante, de las cantidades adelantadas.

Por lo tanto no ofrece mucha duda que cuando se acredite la imposibilidad de obtener la financiación necesaria ha de posibilitarse la renuncia del comprador y operar la limitación de la penalización establecida en la norma.

La disposición legal no establece requisitos adicionales y por tanto no impide que la cláusula contractual opere en el caso objeto de recurso, donde se denegó la financiación ante el cambio de circunstancias familiares de la demandante, eventualidad ésta que no excluye la aplicación de la norma ya que obedece a causas sobrevenidas no buscadas de propósito por la actora para frustrar el contrato.



CUARTO.- Son de aplicación en cuanto a costas los arts. 394 y 398 LEC VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por D.ª Ana Imirizaldu Pandilla en nombre y representación de D.ª Edurne contra la sentencia de fecha 6 de julio de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Pamplona en los autos de Procedimiento Ordinario 1311/2012 Se estima la demanda interpuesta por D.ª Ana Imirizaldu Pandilla en nombre y representación de D.ª Edurne .frente a D. Miguel Rico y Asociados Promoción S.L., declaramos resuelto el contrato privado de compraventa de vivienda de precio tasado suscrito por las partes con fecha 19/8/2009,por renuncia motivada de la actora y condenamos a la empresa demandada D. Miguel Rico y Asociados Promoción S.L., a pagar a la demandante las cantidades por ella abonadas con arreglo al contrato descontando la cantidad de 1.200 euros por penalización.

Se desestima la reconvención formulada por D. Jesús de Lama Aguirre en nombre y representación de D. Miguel Rico y Asociados Promoción S.L., absolviendo a la actora reconvenida de sus pedimentos.

Las costas causadas en ambas instancias se imponen a la parte apelada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.