Sentencia Civil Nº 56/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 25/2014 de 03 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 25/2014 SENTENCIA 3 de marzo de 2015

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 25/2014

SENTENCIA Nº 56

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 3 de marzo de 2015.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 23 de octubre de 2013, recaída en el juicio ordinario nº 936/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de Valencia , sobre indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento de contrato de arrendamiento de vivienda.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante doña Magdalena , representada por la procuradora doña Elvira Santacatalina Ferrer, y asistida por la abogada doña Pilar Lujan Soria, y como apelada la demandada URBYAGRI S.L., representada por la procuradora doña Laura Lucena Herráez, y asistida por la abogada doña María Pilar Zanón Pardo.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que desestimo íntegramentela demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales ELVIRA SANTACATALINA FERRER, en nombre y representación de Magdalena , contra URBYAGRI S.L. y absuelvoal demandado de los pedimentos de la demanda con imposición de costas a la parte actora.»

SEGUNDO.-La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, alegando resumidamente:

PRIMERA.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA. INFRACCIÓN DE los artículos 1094 a 1112 CC y 21 LAU 29/1994.

Ex artículo 1101 CC , los propietarios del inmueble quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios derivados de dolo o negligencia. La propiedad dejo de cumplir con sus obligaciones desde el momento en que hizo caso omiso a las peticiones de mi mandante respecto a las condiciones de insalubridad y defectos existentes en la propia vivienda.

Las consecuencias que sufrió mi mandante han quedado acreditadas en cuanto que aportó documental del estado del inmueble, de las denuncias existentes en las que mi mandante fue víctima incluso de agresiones, e incluso obra en autos informe de perito que acredita el estado de la vivienda, que fue ratificado en sede judicial.

Ex artículo 21.1 LAU 29/1994, el arrendador está obligado a realizar todas la reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

El piso se entregó a mi mandante sin reforma alguna, visiblemente habitable, pero no más.

Fue después, cuando empezaron a salir los problemas en el inmueble, como goteras, grietas en el techo, mal funcionamiento de la instalación eléctrica, y daños en suelo y ventanas, así como caída de elementos de la cocina, que eran de incumbencia de la arrendadora.

Y, por ello, la responsabilidad de haber efectuado las reparaciones que correspondían era de esa misma parte.

Por ello, entendemos queda clarificada tal responsabilidad como para determinar y exigir una indemnización a favor de mi mandante.

De la documental, las manifestaciones de doña Santiaga , y del perito, así como de las fotografías aportadas, es claro que existían deficiencias en el inmueble que lo hacían insalubre o inhabitable.

Su voluntad fue intentar que le arreglaran la vivienda de manera consensuada, hasta que no le quedó otra opción que denunciar ante el Juzgado de Instrucción numero 12 de Valencia, Diligencias previas 3223/2013, cosa que hizo el 24 de enero de 2012, y después la propiedad interpuso acción de desahucio, en 7 de mayo de 2012.

Terminó solicitando sentencia que revoque la recurrida, estimando condenar a URBYAGRY SL a pagarle 12.000 euros, o la cantidad que estime conveniente el tribunal, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, y todo ello con expresa imposición de costas a la contraparte.

TERCERO.-La defensa de la demandada presentó escrito de oposición al recurso, alegando en esencia:

PRIMERA.-En desacuerdo con el correlativo del escrito de apelación.

La contraparte no ha presentado informe pericial algunoexpresivo del estado de los elementos constructivos, y los daños alegados, en ningún caso serían imputables a mi representada dado que traen su causa de las acciones de terceros y elementos comunes del edificio, sobre los que mi representada tiene vetada su intervención.

Únicamente se podría imputar a mi mandante la responsabilidad por dichas deficiencias en la parte que le pudiera corresponder como propietaria y miembro de la Comunidad de Propietarios del edificio, pero no en ejercicio de la acción por responsabilidad contractual.

En menor medida puede prosperar el ejercicio contra mi mandante de las acciones por daños y perjuicios sufridos por las juergas, agresiones y peleas de terceras personas.

Solicitaba la demandante en su escrito de demanda ' se acuerde condenar al demandado a cumplir con la obligación de efectuar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.....'

Resultaba inviable la petición de la demandante cuando los supuestos daños que se desprenden de los hechos relatados en la propia demanda provienen del estado en el que se encuentran los elementos comunes del edificio sobre los que mi mandante tiene vetada su intervención y cuyo mantenimiento es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.

El escrito de demanda reconoce que le han provocado las agresiones dos vecinos del edificio, identificados en la demanda.

No cabe la aplicación del artículo 1.101 CC , dado que no se dan los requisitos para determinar el deber de mi representada de indemnizar los daños y perjuicios:

Del contrato de arrendamiento de 13 de octubre de 1999 se derivan las obligaciones propias de arrendador y arrendatario y concretamente a las reparaciones que se especifican en la LAU, no se ha acreditado la existencia del incumplimiento por la arrendadora.

Consta en el contrato, cláusula séptima, ' el inquilino conoce y acepta el estado en que recibe la vivienda '.

Son de aplicación los artículos 1.281 y 1.282 CC .

La testigo la hermana de la apelante Doña Santiaga , manifiesta haber inspeccionado la vivienda al inicio de la relación arrendaticia, se desprende que ésta se encontraba en condiciones para vivir. Manifiesta la testigo que ' la vivienda estaba bien y el precio era bajo '.

De dicha testifical y de la de Doña Dulce , encargada de alquileres de URBYAGRI, S.L., se desprende que la vivienda estaba ocupada con anterioridad por la portera de uno de los edificios colindantes que hizo obras de reparación y acondicionamiento por lo que se encontraba en buen estado.

Las deficiencias relatadas en la demanda, como manifestó el técnico del Ayuntamiento que visitó la vivienda a requerimiento de la hermana de la arrendataria, provienen de elementos comunes del edificio cuya reparación y conservación no era únicamente responsabilidad de mi representada.

STS de 22 de septiembre de 1989 .

El artículo 21 LAU impone al arrendador la obligación de realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, también establece que las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Como reconoce Doña Santiaga , la vivienda se fue deteriorando en lo que se refiere a los elementos internos de la misma como baldosas, marcos de las puertas etc. pudiendo entrar éstos dentro del supuesto contemplado en el punto 4 del citado precepto.

El técnico del Ayuntamiento de Valencia que a requerimiento de la hermana de la apelante pasó por la vivienda, manifestó que ésta se encontraba en deficientes condiciones de higiene y salubridad, por 'falta de limpieza, suciedad y enseres tirados por el suelo'.

Doña Dulce , comercial de URBYAGRI, S.L., manifestó que los marcos de las ventanas y puertas, estaban arrancados y había recibido quejas de los ocupantes del bajo y edificios colindantes debido a que a la arrendataria lanzaba objetos y basura por el deslunado; que recibió quejas de algunos de los inquilinos del edificio que tuvieron que abandonar el mismo por los problemas derivados de la actitud de la demandante.

Es obligación del arrendatario según el artículo 1.555 CC , usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, y pagar el precio del arriendo en los términos convenidos.

La testigo Doña Santiaga manifiesta que los marcos de las puertas estaban bien a la fecha de firma del contrato de arrendamiento, y la comercial de URBYAGRI, S.L. que estaban arrancados a la fecha del lanzamiento.

La actora afirma que ha sufrido daños psicológicos, perjuicios físicos, y que en repetidas ocasiones ha tenido que faltar al trabajo y dormir en una pensión, sin que pruebe nada.

Tampoco acredita haber puesto en conocimiento de la arrendadora las deficiencias y daños alegados con anterioridad a la interposición del procedimiento judicial.

Ex artículo 217 LEC , no ha quedado acreditado ni la realidad de los daños y perjuicios ocasionados ni la cuantía de los mismos.

STS de 5 de junio de 1983 , 4 de octubre de 1986 , 29 de marzo de 2005 , 6 de septiembre de 2005 y 10 de junio de 2008 .

No se puede determinar la existencia de un nexo causal entre la conducta de mi representada y los daños y perjuicios alegados, ni la negligencia de ésta.

SEGUNDA.-Manifiesta la contraparte que fue desahuciada con el fin de vender la vivienda a la promotora Viviendas Serra, S.L. en abril de 2013.

Señalar que ante el impago de las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2011 a mayo de 2012, interpone demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas adeudadas con fecha 7 de mayo del mismo año, que correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Valencia, recayendo con fecha 29 de octubre de 2012 sentencia estimatoria de la demanda.

La apelante presenta con fecha 29 de noviembre de 2012 recurso de apelación que se resuelve con la confirmación de la sentencia de primera instancia y el lanzamiento de la hoy demandante Doña Magdalena el 1 de octubre de 2013.

La demanda de reclamación de daños interpuesta de contrario se notificó a esta parte el 1 de febrero de 2013, es decir, diez meses después de la interposición de la demanda de desahucio.

Es falso que interpusiera el juicio de desahucio para vender la vivienda a Viviendas Serra, S.L., que no conoce, si esta hubiera sido su intención, hubiera instando la resolución del contrato a su vencimiento anual el 13 de octubre de 2012. La testigo Doña Santiaga , cuando se refiere a la intención de URBYAGRI, S.L., de rehabilitar el edifico utiliza expresiones como, ' a mi eso me han dicho ', ' es la sensación que me da a mi ', basando sus afirmaciones en meras conjeturas.

Nunca ha querido perjudicar a Doña Magdalena , habiendo quedado probado que los daños alegados, no acreditados por la reclamante, traerían su causa de elementos y acciones ajenas a la relación arrendaticia.

No se puede imputar a URBYAGRI, S.L. el deterioro o falta de mantenimiento del edificio dado que la vivienda de la reclamante ha sido su única propiedad en el inmueble, tampoco la acción de vecinos y ocupantes del resto de viviendas que no son de su propiedad.

Solicitó que se desestime el recurso de apelación, confirmando la sentencia del Juzgado.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 2 de marzo de 2015, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando, en esencia, que:

«Ante la existencia de dos versiones plenamente contradictorias y la ausencia de cualquier documento (carta, burofax, correo electrónico, etc) que pueda dar fe de que efectivamente la actora pusiera en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones y le facilitara la verificación directa por sí o por técnicos que designe del estado de la vivienda, no cabe concluir que hubo una conducta negligente o culposa del demandado.

3. Realidad de los perjuicios ocasionados a la otra parte: afirma la actora que ha sufrido perjuicios físicos y psicológicos por tener que vivir en condiciones insalubres, que se le han generado daños en el mobiliario por la existencia de numerosas goteras, amen de la difícil convivencia con otros vecinos y personas ajenas que han causado muchas molestias y ruidos, faltando incluso a su trabajo por falta de descanso y tener que buscar una pensión para poder dormir.

Sin embargo, ninguna de estas afirmaciones viene corroborada por una prueba que las sustente. Teniendo en cuenta las normas sobre carga de la prueba previstas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es la parte actora la que tiene la disponibilidad y facilidad probatoria y, sin embargo, no ha aportado ningún informe médico que corrobore los padecimientos físicos y psíquicos que ha tenido que soportar, el tratamiento recibido para paliarlos, ni fotografías o facturas de reparación o reposición del mobiliario afectado por las goteras, ni certificados de empresa para demostrar los días en que no pudo acudir a su puesto de trabajo, ni facturas de la pensión en que dice haber dormido ante la existencia de juergas y peleas en el inmueble.

En definitiva, no ha quedado acreditada la realidad de los perjuicios, ni la cuantía de los mismos.

4. Nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos: de la prueba documental aportada con la demanda y de la testifical practicada en el acto de la vista, no puede desprenderse que los daños y perjuicios sufridos por la demandante se deriven de la negligencia de la demandada.»

SEGUNDO.-De la valoración de la prueba y de la facultad revisora del tribunal de apelación.

El único motivo del recurso alude al error sufrido por el juez a quo en la apreciación de las pruebas testifical, documental y pericial. Por ello conviene precisar que la facultad revisora del tribunal de apelación es total y no está limitada por las valoraciones efectuadas en la primera instancia, porque se trata de una segunda instancia, con plenas competencias para ello, de acuerdo con lo establecido en el art. 465 LEC [ STS, Civil sección 1 del 27 de Junio del 2012 ( ROJ: STS 4473/2012) Recurso: 748/2011 ], pero:

«... la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación- pero en forma alguna tratar de imponerlas a los juzgadores ( STS. 23-9-96 ) pues no puede sustituirse la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador 'a quo' y no a las partes (STS. 7- 10-97) y aún dictadas las anteriores prevenciones a efectos de casación, también serían predicables del recurso de apelación, porque el Juzgador que recibe la prueba puede valorar la misma de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el pleno conocimiento de la cuestión, pudiéndose en la alzada verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez 'a quo' de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

En esta dirección, la jurisprudencia es constante en señalar como la especial naturaleza del recurso de apelación permite al Tribunal conocer 'íntegramente' la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo no sólo revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los inferiores, sino dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, por lo que es factible en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico- procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias de hecho y resultados probatorios de la causa ( STS. 19-2 y 19-11-91 y 4-2-93 ).

Ahora bien, se añade que la valoración es una cuestión que nuestro ordenamiento deja al libre arbitrio del Juez de Instancia, en cuanto que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del juzgador, de tal suerte que, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la Sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del Juez de Instancia por el criterio personal e interesado de la parte recurrente.» [En el mismo sentido nuestra SAP, Civil sección 6 del 04 de Noviembre del 2011 ( ROJ: SAP V 6944/2011)].

TERCERO.- De la responsabilidad por culpa contractual de la arrendadora.

La cuestión planteada nos exige examinar si el deterioro del inmueble se produjo como consecuencia del incumplimiento por la demandada de sus obligaciones contractuales como propietaria del inmueble, lo que en caso de acreditarse, podría dar lugar a una indemnización por los perjuicios que ello haya podido ocasionar la demandante. Dicho de otro modo, procederá la reparación de daños y perjuicios, cuando la causa del deterioro del inmueble obedezca a culpa o negligencia de la propiedad, por incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones contractuales.

Tanto el artículo 1554.2 CC , como el artículo 21.1 LAU de 24 de noviembre de 1994, como antes el artículo 107 de la LAU de 24 de diciembre de 1964, imponen al arrendador la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar el objeto arrendado en estado de servir para el uso convenido [ STS, Civil sección 1 del 26 de noviembre de 2008 ( ROJ: STS 6286/2008 )y STS, Civil sección 1 del 05 de enero de 2006 ( ROJ: STS 40/2006 )], y el incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador puede generar su obligación de indemnizar al arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 1101 CC .

Pero para que prospere tal acción indemnizatoria, tiene que acreditarse que, de forma dolosa o negligente, se incumplió por el arrendador su obligación de acometer las obras de conservación y reparación del inmueble arrendado.

En el caso que estudiamos, se ha acreditado que:

El 26 de abril de 1993, el edificio fue objeto de inspección e informes por el arquitecto municipal del servicio de edificios ruinosos (folios 40 y 41) que alertó de la presencia de pérdidas en bandejas de balcones, revestimiento de la fachada y alero, falta general de conservación y pintura de fachada.

El 25 de septiembre de 1996, el edificio fue objeto de nueva inspección e informe por el arquitecto municipal del servicio de edificios ruinosos, cuyo contenido no consta en las actuaciones.

El 4 de marzo de 1999, el edificio fue objeto de otra inspección e informe por el arquitecto municipal del servicio de edificios ruinosos (folios 42) que puso de relieve que el edificio presentaba las mismas deficiencias en la fachada que se determinaron en los informes del 26 de abril de 1993 y 25 de septiembre de 1996, que habían empeorado por el transcurso del tiempo. En cuanto al inmueble arrendado objeto de este procedimiento, se dijo que unas grietas horizontales existentes provenientes de descensos en el forjado no estaban tan marcadas 'al haberse reformado recientemente la vivienda sustituyendo el soldado de la misma, entre otras obras'.

El 13 de octubre de 1999, celebraron las partes el contrato de arrendamiento (folios 23 a 25), cuya cláusula séptima dice 'el inquilino conoce y acepta el estado en que recibe la vivienda'.

El 28 de septiembre de 2009, recayó sentencia del Juzgado de Instrucción nº 12 de los de Valencia, en Juicio de faltas nº 415/2009, condenando a dos vecinos de la misma finca como autores de una falta de lesiones contra la hoy actora (folios 43 y 44).

El 3 de diciembre de 2010, recayó sentencia del Juzgado de Instrucción nº 21 de los de Valencia, en Juicio de faltas nº 1084/2009, condenando a un vecino de la misma finca como autor de una falta de lesiones contra la hoy actora (folios 45 a 47).

En diciembre de 2011, la arrendataria dejó de abonar la renta de ese mes, y ya no abonó la de los meses sucesivos (folio 101).

El 24 de enero de 2012, la arrendataria presentó demanda sucinta de juicio verbal en reclamación de 12.000 euros, aludiendo a 'poner el piso en condiciones de habitabilidad y daños físicos y psicológicos'(folio 2 a 5), que luego, por rebasar el límite de cuantía del juicio verbal, fue reconvertido en este juicio ordinario.

El 9 de marzo de 2012, la arrendataria pidió el beneficio de justicia gratuita (folio 9).

El 7 de mayo de 2012, la arrendadora presentó demanda de desahucio por falta de pago de la renta (folio 93 a 99).

El 29 de octubre de 2012, recayó sentencia del Juzgado de primera instancia nº 14 de los de Valencia, en juicio verbal nº 698/2012 , estimatoria de la demanda de desahucio (folios 100 a 102).

El 29 de abril de 2013, el edificio fue objeto de inspección e informe por el arquitecto municipal de la oficina de control de conservación de edificios (folio 119), que apreció que la fachada principal había sido reparada, que en el interior del local izquierdo de la planta baja se había realizado un refuerzo del forjado con estructura metálica, y que observó en la vivienda de la recurrente las siguientes deficiencias: 'deformación de forjado, rotura de pavimento de gres en pasillo, caída de alicatado en cuarto de baño, filtraciones de agua de cubierta, humedades en falso techo, instalación eléctrica obsoleta, mocheta de tabiquería caída, agujero en pared medianera, falta de cristales en puerta balconera, la vivienda en general adolece de mantenimiento y conservación, la limpieza e higiene es mejorable'.

El 1 de agosto de 2013, la aquí recurrente formuló denuncia por coacciones contra Urbyagri S.L., que dio lugar a las Diligencias Previas nº 3223/2013 del Juzgado de Instrucción nº 12 de los de Valencia, en las que recayó AAP de Valencia, Sección tercera, de 28 de noviembre de 2014, que confirmó el sobreseimiento provisional de las actuaciones (folios 76 a 81 del Rollo).

No hay evidencia de que el deterioro de la finca sea atribuible a un comportamiento doloso o negligente de la arrendadora, la demandante no ha justificado haber puesto en conocimiento de ésta la necesidad de reparar deficiencia alguna de la vivienda, pues aunque la hermana de la demandante y avalista de ésta en el contrato de arrendamiento, afirmó en el acto del juicio que ella misma reclamaba esas reparaciones cuando iba a pagar la renta, su testimonio está desmentido por la empleada encargada de cobrarla.

Por ello, teniendo en cuenta la doctrina expuesta, en relación con la actuación dolosa o negligente de la propiedad en orden al incumplimiento de su obligación de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, en el caso de autos, no procede indemnizar daños y perjuicios a la arrendataria, al no haber probado que el deterioro se debió a dolo o culpa de la propiedad por falta de reparaciones necesarias, pues no consta requerimiento alguno en el que la arrendataria comunicara durante la vigencia del contrato la existencia de las deficiencias, se trata de una finca antigua y, a falta de esa prueba que debía haber aportado la defensa de la demandante ( artículo 217 LEC ), no podemos apreciar la existencia de actuación dolosa o negligente por parte de la propiedad en que sustentar la indemnización que se pretende.

En definitiva, desestimamos el recurso.

CUARTO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por doña Magdalena .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Esta sentencia no es firme, y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.