Sentencia Civil Nº 560/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 694/2011 de 08 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00560/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 694/11

Proc. Origen: Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm.44/11

Juzgado de Procedencia: Juzgado de 1ª Instancia núm.6 de A Coruña

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, constituida en Tribunal Unipersonal, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 560/12

Ilmo. Sr. Magistrado:

DON JULIO TASENDE CALVO

En A CORUÑA, a ocho de noviembre de dos mil doce.

En el recurso de apelación civil número 694/11, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de A Coruña, en Juicio Verbal Civil por razón de Cuantía núm. 44/11, sobre "reclamación de cantidad", siendo la cuantía del procedimiento 2.955 euros, seguido entre partes: Como APELANTE: DOÑA Susana , representada por el Procurador Sr. Reyes Paz, como APELADO: DON Ovidio , representada por la Procuradora Sra. Domínguez Rodríguez.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de A Coruña, con fecha 1 de septiembre de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

" Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador D. DIEGO RAMOS RODRÍGUEZ en nombre y representación de D. Ovidio asistido del Letrado D. CARLOS FACHADO PARADA contra DÑA. Susana , representado por el Procurador D. ALEJANDRO REYES PAZ y asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL TAJES IGLESIAS, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar al actor la cantidad de 1.837,00 €, y los intereses legales.

Todo ello sin imposición de las costas procesales a la parte demandada. "

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por Doña Susana que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se pasaron los autos al magistrado ponente.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso interpuesto por la parte demandada contra la sentencia del Juzgado parcialmente estimatoria de la demanda, en la que se ejercita una acción dirigida a reclamar la entrega de la parte de la fianza arrendaticia no devuelta por la arrendadora demandada al arrendatario demandante al concluir el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes sobre el local destinado a café-bar propiedad de aquella, alega la realización por el locatario de obras inconsentidas en el inmueble que hacen necesaria su reposición al estado anterior, debiendo aplicarse el importe de la fianza al pago de los gastos inherentes a la misma indemnización de los daños y perjuicios causados en la vivienda propiedad. No se discute la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y su extinción, así como el hecho de estar pendiente la devolución de la fianza en la cantidad que ha sido objeto de condena en la resolución apelada. También se reconoce por el actor la realización de cambios en el local arrendado, consistentes en pintar con un lacado en blanco la barra del establecimiento y la marquesina situada sobre la misma de madera barnizada, sin que mediase el consentimiento escrito de la arrendadora.

De acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo, y por ello el fundamento de la acción ejercitada en la demanda. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza ( art. 36.5 LAU ), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza. En este sentido, la cláusula décima del contrato celebrado entre las partes establece que la cantidad entregada como fianza por el locatario lo es en concepto de garantía para responder de las obligaciones contraídas por él condiciona expresamente la devolución de la fianza al hecho de que la arrendataria hubiere cumplido sus obligaciones.

Por otra parte, de lo dispuesto en los arts. 23.1 y 30 de la LAU se infiere que, en ningún caso, la ejecución de obras por el arrendatario le permite alterar la forma o sustancia del bien arrendado y, en concreto, modificar la configuración del local o de las dependencias, espacios y mobiliario cedidos como accesorios de la finca, ni provocar una disminución de su estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, lo cual excedería de las facultades de simple goce o uso de la cosa conforme a su destino, cedidas al arrendatario ( arts. 1543 , 1554-3 º y 1555-2º CC ), para adentrarse en el poder de disposición que corresponde al propietario. Así, debe entenderse que al arrendatario le está vedado realizar sin el consentimiento expreso del arrendador las obras que modifiquen la configuración del inmueble y alteren de manera esencial su forma, cabida y distribución, mediante actos que implican la demolición y construcción de partes fijas o de fábrica que integran la estructura de la finca arrendada, como paredes, tabiques, cubiertas, suelos, huecos o cerramientos, excediendo su ejecución del uso o disfrute ordinario de la cosa conforme al destino pactado, y de la mera reparación, sustitución o adaptación de aquellos elementos accesorios o accidentales del inmueble, susceptibles de cambiarse o retirarse sin menoscabo de su integridad y seguridad, que resulta necesaria o conveniente para servir al fin convenido.

En función de tales premisas y de lo acordado por las partes, la cuestión controvertida y traída a esta apelación se centra en determinar si la modificación realizada por el arrendatario demandante en el local litigioso constituye propiamente una "obra" cuya ejecución requiere el previo consentimiento escrito de la arrendadora, como dispone la cláusula octava del contrato litigioso, de modo que su realización inconsentida conlleva un incumplimiento de la obligación que corresponde al arrendatario de devolver la cosa al concluir el arriendo tal como la recibió ( art. 1561 CC ), y de responder de su deterioro ( art. 1563, en relación con el art. 1101 del CC ), pudiendo la arrendadora reclamar, al concluir el contrato, que el locatario reponga las cosas al estado anterior a la modificación ( arts. 23.2 y 30 LAU ), o, por el contrario, supone un mero "acondicionamiento" interior del inmueble arrendado que, según la misma cláusula negocial, no tiene el carácter de obra ni exige el consentimiento expreso de la arrendadora, al margen de lo estipulado en el contrato. En este sentido, debemos recordar que la doctrina jurisprudencial viene reconociendo, con carácter general y sin perjuicio de lo expresamente convenido por las partes, la existencia de un consentimiento implícito del arrendador respecto a la realización por el arrendatario, al comienzo de la relación contractual, de obras de adaptación del local a la actividad prevista en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ( SS TS 18 octubre 1991 , 13 julio 1993 , 15 diciembre 1995 y 23 julio 2008 ), de manera que la autorización del arrendador puede estimarse implícita, al establecer el destino del inmueble, cuando las obras estén destinadas a la adaptación, instalación o adecuación del local arrendado a la finalidad perseguida y para poder servir al destino pactado.

Por todo lo expuesto, teniendo en cuenta que en este caso el local arrendado se destinaba a negocio de café-bar y que la modificación introducida por el arrendatario consistió simplemente en pintar con un lacado en blanco la barra del establecimiento y la marquesina situada sobre la misma que antes tenían la madera barnizada, debemos calificar este cambio como una actuación de mero acondicionamiento o adaptación del local arrendado a dicho destino, cuya necesidad u oportunidad estimamos justificada, al tener una finalidad marcadamente estética y de actualización del aspecto exterior del referido mobiliario, siempre conveniente en un establecimiento de tales características, pero que no altera su configuración ni afecta a su forma o sustancia sino a elementos accesorios y no estructurales o de fábrica del inmueble y de su mobiliario, además de no causar perjuicio o inconveniente alguno a la arrendadora, como lo prueba el hecho de haber alquilado inmediatamente el local a un tercero que no puso objeción alguna a la existencia del lacado discutido, de modo que la modificación realizada no constituye una obra que requiera el consentimiento escrito de la arrendadora, sino que se encuentra permitida por el propio contrato, dentro del concepto de acondicionamiento del local, e implícitamente autorizada por la arrendadora, dado que no excede del uso normal del inmueble por el arrendatario y se justifica por la necesidad de adecuarlo al destino pactado como café-bar. En consecuencia, procede desestimar el recurso de la parte demandada.

SEGUNDO.- La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( arts. 394.1 y 398.1 L.E.C .).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por Doña Susana contra la sentencia recaída en el juicio verbal civil 44/11, dictada el día 1 de septiembre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de A Coruña, debo confirmar y confirmo dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.