Sentencia CIVIL Nº 561/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1184/2016 de 26 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 1184/2016-M
Procedencia: Juicio Verbal nº 1236/2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona
S E N T E N C I A Nº 561/2017
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a veintiséis de julio de dos mil diecisiete.
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Verbal nº 1236/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de
Barcelona, a instancia de AGÈNCIA DE L'HABIATGE DE CATALUNYA y INSTITUT CATALÀ DEL SÒL,
representados por la Procuradora de los Tribunales Dª. EULALIA RIGOL TRULLOLS y asistidos por la Letrada
Dª. MAGDALENA GARCÍA JANÉ, contra Dª. Piedad , representada por el Procurador de los Tribunales D.
JOSÉ MARÍA RAMÍREZ BERCERO y asistida por el Letrado D. MARCEL RIERA REBERTÉ, y contra Dª.
Ángeles , representada por el Procurador de los Tribunales D. JACINTO OLIVA BARRIGA y asistida por la
Letrada Dª. ELISENDA BELTRÁN BOSCH, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso
de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 19
de julio de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda promovida por 'L#INSTITUT CATALÀ DEL SÒL I D#ADIGSA, debo absolver y absuelvo a DOÑA Ángeles y Piedad de todas las pretensiones de la demanda y, todo ello, con imposición de las costas a la actora.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a las contrarias, que se opusieron al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de julio de 2017.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO .- L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda presentada por parte del INCASÒL y de ADIGSA (actualmente AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA) contra Dª Ángeles y Dª Piedad , a fin de que se declarase la extinción por expiración del plazo contractual del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de julio de 2010 en relación con la vivienda sita el PASSEIG000 , nº NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM003 de Barcelona, y que fuesen condenadas a su desalojo y a dejarla libre, vacua, expedita y a disposición de su propietario dentro del plazo legal, así como a indemnizar por la ocupación de la vivienda desde agosto de 2015, tras la finalización del contrato, y hasta la recuperación de la posesión, en la suma de 550 euros mensuales.

En la demanda rectora del procedimiento, la parte actora alegó que L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, antes ADIGSA, era la encargada de gestionar el denominado Programa de cessió d'habitatges desocupats, cuyo objeto es conseguir que las viviendas de titularidad privada que se encuentren libres y desocupadas dentro del territorio de Catalunya sean puestas al mercado de vivienda en alquiler, mediante la voluntaria cesión del uso y disfrute de las mismas por parte de su titular, en favor de L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA y por cualquier título válido en derecho en un término no inferior a seis años, con la finalidad de que luego L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA los ofrezca en arrendamiento a aquellas personas inscritas en los registros de solicitantes de viviendas protegidas y que reúnan los requisitos correspondientes. Explicó que, por Decret 157/2010 de reestructuració de la Secretaria d'Habitatge, creació de l'Observatori de l'Hàbitat i la Segregació Urbana i aprovació dels Estatuts de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, como accionista única, fue autorizada a aprobar la disolución sin liquidación de ADIGSA, mediante la transmisión global del activo y pasivo a L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, quien se subrogó en todos los derechos y obligaciones de la sociedad, y que, en fecha 27 de diciembre de 2010, fue otorgada escritura pública de disolución de ADIGSA. Alegó que, en fecha 28 de junio de 2010, ADIGSA firmó un documento de mandato de cesión de la vivienda objeto del procedimiento con sus propietarios, D. Rafael y Dª Mariola , y que, en fecha 20 de julio de 2010, ADIGSA formalizó contrato de arrendamiento de la citada vivienda con las aquí demandadas, siendo establecida una renta de 550 euros mensuales, si bien, en fecha 1 de diciembre de 2014, fue firmado un anexo al contrato de mandato entre L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA y los propietarios de la vivienda, por el cual quedó modificada y rebajada la renta a 470 euros mensuales, a petición de las arrendatarias, que alegaron no poder pagar la cantidad de 550 euros mensuales. Alegó que, en fecha 7 de abril de 2015, la demandada Dª Ángeles presentó una solicitud de nueva vivienda en alquiler a L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, siendo consciente de la próxima finalización del entonces vigente, pues tenía cinco años de duración, y que, en fecha 17 de abril de 2015, uno de los propietarios de la vivienda presentó ante l'AGÈNCIA un escrito manifestando que no quería la prórroga de la cesión. Finalmente, alegó la parte actora que, mediante burofax de 14 de mayo de 2015, L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA notificó a las arrendatarias demandadas que el contrato de arrendamiento finalizaría el 20 de julio de 2015, y que les enseñaron otras, pero que las demandadas no han procedido a abandonar la vivienda arrendada y no han abonado cantidad alguna desde entonces, de modo que reclamaba la indemnización por ocupación de 550 euros mensuales hasta la recuperación de la posesión.

Las demandadas se opusieron a la demanda en sendas contestaciones, pero con, prácticamente, iguales argumentos. Partieron de alegar la falta de legitimación activa de la parte actora, y alegaron también la improcedencia de estimar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, por concurrir dicha falta de legitimación activa; añadieron que operaba la tácita reconducción ex art.10 LAU , quedando prorrogado el contrato durante un año más, puesto que la exclusión de la obligación de comunicación de la cláusula segunda del contrato es nula, por ser contraria a la Ley, puesto la notificación realizada el 14 de mayo de 2015 no es válida a los efectos del art.10 LAU , al no hallarse suscrita por la propiedad, y puesto que implica una tácita reconducción, ya que en el contrato constaba finalizaba el 19 de julio de 2015, mientras que, en el burofax consta el 20 de julio de 2015, y en la certificación de aportada como documento nº 10 de la demanda, consta el 25 de mayo de 2015. Alegaron que no había falta de pago de la renta, sino falta de cobro, al no haberles sido girados los recibos. Se opusieron a la indemnización solicitada, en su caso, por no existir prueba alguna de la existencia de daños y perjuicios que excedieran de la cuantía acordada como renta de 470 euros mensuales, y la demandada Dª Piedad alegó que se hallaba en una precaria situación personal y económica.

La sentencia es desestimatoria de las pretensiones de la parte actora, por apreciar falta de legitimación activa, porque se señala que quien presenta la demanda no es la misma persona jurídica que participó en el contrato de arrendamiento como arrendador, que fue la SOCIETAT PÚBLICA ADMINISTRACIÓ, PROMOCIÓ I GESTIÓ, S.A., que aparece denominada en dicho contrato como ADIGSA, ni participó como parte en el contrato de mandato con los propietarios de la vivienda, pues fue concertado también por SOCIETAT PÚBLICA ADMINISTRACIÓ, PROMOCIÓ I GESTIÓ, S.A., que aparece en dicho contrato denominada como ADIGSA; presentan la demanda INCASÒL y ADIGSA, y se afirma que esta última es l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, cuando en los contratos se dice es la SOCIETAT PÚBLICA ADMINISTRACIÓ, PROMOCIÓ I GESTIÓ, S.A. siendo evidente que una y otra no son la misma persona jurídica; si ha habido transformaciones, fusiones o escisiones, era posible presentar la demanda con cambio de nombres o personas jurídicas, pero la parte actora no lo aclaró en el acto de juicio. Las costas procesales son impuestas a la parte actora.

L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada y solicita su revocación.

Las demandadas se oponen al recurso en sendos recursos, de contenido similar, y solicitan la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- La apelante funda su recurso en que el argumento señalado en la sentencia recurrida para concluir que la parte actora no tiene legitimación activa es distinto del argumento esgrimido por las demandadas en sus contestaciones, y que el cambio de nombre de la empresa estaba suficientemente explicado en la demanda, aparte de tratarse de entidades públicas, cuya constitución, disolución y normativa de creación están hechas ante Notario y aparecen publicadas en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Añade que la sentencia no se pronuncia sobre el hecho evidente de que las demandadas están ocupando la vivienda habiendo expirado el término contractual, contra la voluntad de los propietarios y sin pagar cantidad alguna, limitándose a decir que la parte actor no quiere cobrar, pero sin que conste la consignación de importe alguno.

Este Tribunal considera que, en efecto, las demandadas, según lo expuesto en fundamento de derecho anterior, no basaron la falta de legitimación activa formulada en cuestiones relacionadas con el resultado de transformaciones, fusiones o escisiones de sociedades.

Ello no obstante, puesto que lo que en la sentencia se señala es que sociedad pública ADMINISTRACIÓ, PROMOCIÓ I GESTIÓ, S.A. fue quien firmó los contratos, y la apreciación de la falta de legitimación activa 'ad causam' puede ser apreciada de oficio por el juez (v. gr. STS, Sala 1ª, de 21 de febrero de 2000 ), conviene precisar que, ciertamente, la presentación de la demanda en nombre del INCASÒL y de ADIGSA no aporta claridad en cuanto a la sucesión de personas jurídicas, puesto que se presenta un poder para pleitos en favor del INCASÒL, donde se hace referencia a una escritura de apoderamiento a l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, y un poder para pleitos otorgado, no ya por ADIGSA, que figura como demandante, sino por l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA, para señalarse luego en los hechos de la demanda que ADIGSA es actualmente L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA. Empero, la demanda se tuvo ya por presentada en su momento por parte de l'INCASÒL y de l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA -no por ADIGSA-, y fue admitida a trámite por decreto firme de 3 de febrero de 2016.

Además, aparte de que se trata de evoluciones societarias que tienen reflejo en el D.O.G.C., lo cierto es que las explicaciones dadas en la demanda al respecto quedan corroboradas por la documental aportada con dicha demanda. Así, pese a que en los contratos de mandato de cesión y de arrendamiento intervino como parte contratante ADMINISTRACIÓ, PROMOCIÓ I GESTIÓ, S.A. (ADIGSA), en el anexo al contrato de mandato de fecha 1 de diciembre de 2014, consta que los propietarios de la vivienda lo concertaron ya con l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA (documento 5); la instancia de Dª Ángeles solicitando un nuevo piso fue presentada en fecha 7 de abril de 2015 ante l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA (documento 6); el escrito del propietario del piso manifestando su intención de no prorrogar el contrato fue presentado en fecha 17 de abril ante l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA (documento 7), y el requerimiento de comunicación de la próxima expiración del contrato ex art.10 LAU fue dirigido a las demandadas arrendataria por l'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA (documento 8). Tales documentos no fueron objeto de impugnación por las demandadas.

Consideramos, pues, que no procede apreciar falta de legitimación activa, basada en los razonamientos señalados en la sentencia recurrida.

En cuanto los argumentos que fundamentaron la formulación de dicha excepción por las demandadas, consideramos que tampoco procede apreciarla con apoyo en tales argumentos. Es relevante a estos efectos el contrato de 'MANDAT DE CESSIÓ D'HABITATGE DESOCUPAT PER AL LLOGUER', en cuyo pacto primero consta que el mandante (D. Rafael y Dª Mariola ), en su condición de propietario de la vivienda, otorgó mandato irrevocable para que el mandatario (ADIGSA), realizase las gestiones necesarias 'per al lloguer i l'administració de l'HABITATGE, de conformitat amb les instruccions que s'especifiquen en el present contracte i en el programa de cessió d'habitatges desocupats, assolint l'empresa ADIGSA, la qualitat de MANDATÀRIA'.

En el pacto segundo, consta que el mandato es de seis años de duración.

Por lo tanto, los propietarios de la vivienda encomendaron a la mandataria, no solo la contratación del arrendamiento, sino también la administración del mismo. A tal efecto, consta en el pacto cuarto 4.6 'in fine' que el mandante cedió a la mandataria su acción y derechos contra el arrendatario y terceros, en caso de instar acciones para el resarcimiento de los desperfectos y daños causados en la vivienda, y, sobre todo, consta, en el pacto cuarto 4.8 que 'El MANDANT atorga des d'aquest moment a favor d'ADIGSA les facultats inherents a la propietat de l'HABITATGE vers l'arrendatari o tercers ocupants, que s'escaiguin necessàries per a l'exercici del mandat i la defensa dels interessos d'ambdues parts. En particular i amb carácter enunciatiu per`no limitat, les referents a: a) L'exercici de les actuacions extrajudicials i judicials amb les facultats del article 25.2.1er de la Llei d'Enjudiciament Civil com a part actora, en nom i representació del propietari, actuant en judicis de la jurisdicció civil, penal contenciosa administrativa, o en d'altres jurisdiccions ordinàries o especials (...)'.

Por lo demás, procede estar a lo señalado por la Sección 13ª de esta Audiencia en su sentencia de 29 de enero de 2015 , en el sentido de que ' La facultad de la administrador para interponer acciones relativas a la posesión del bien (cuya gestión se le ha cedido) ha sido reconocida reiteradamente por la jurisprudencia. Así, ya la STS 27.11.1985 reconoce que el administrador que se hallaba facultado para arrendar viene legitimado también para promover el desahucio, siempre que no actúe arrogándose una titularidad de la que carece (lo que no ocurre en el caso que nos ocupa) .' En consecuencia, tampoco procede apreciar falta de legitimación activa, basada en los argumentos vertidos por las demandadas en sus contestaciones a la demanda.



TERCERO .- Sentado lo anterior, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 20 de julio de 2010 resulta que la duración pactada fue de cinco años, a contar desde su suscripción. Se pactó, igualmente, que el contrato finalizaría de forma automática, sin necesidad de comunicación o notificación fehaciente y sin posibilidad de prórroga, el día 19 de julio de 2015.

Por tanto, llegado el 19 de julio de 2015, expiraba el término contractual y las demandadas-arrendatarias debían haber procedido al desalojo de la vivienda, o, cuando menos, el 20 de julio de 2015, fecha que aparece en notificación extrajudicial realizada de modo fehaciente mediante burofax de 12 de mayo de 2015, que consta fue entregado el 14 de mayo de 2015 (documento 8 de la demanda), sin que la fecha, claramente errónea, de 25 de julio de 2015 que aparece en la certificación aportada como documento 10 de la demanda conduzca a lo contrario, máxime cuando uno de los propietarios del piso manifestó expresamente su intención de no prorrogar el contrato más allá de la fecha de su finalización.

En cualquier caso, las demandadas no desalojaron la vivienda en ninguna de esas fechas, aun conociendo que expiraba el contrato, como resulta de la instancia de Dª Ángeles solicitando un nuevo piso. Y se reitera que recibieron el burofax de 12 de mayo de 2015, mediante el cual fueron requeridas para el futuro desalojo de la misma, por lo que, sin perjuicio de lo pactado en el contrato de arrendamiento, no operaría la tácita reconducción prevista en el art.1566 CC , que dispone que 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento'. En este caso, no consta la aquiescencia del arrendador, sino lo contrario.



CUARTO .- En cuanto a la falta de cobro, alegada por las demandadas, lo cierto es que no han acreditado haber intentado el pago ex art.217.3 LEC , puesto que no consta siquiera consignación de renta alguna.

En cuanto al importe a abonar por las demandadas en concepto de indemnización a partir de la expiración del contrato, este Tribunal considera que, en este punto, sí asiste la razón a las demandadas, puesto que, si la renta quedó rebajada en fecha 1 de diciembre de 2014 a 470 euros mensuales (ver Anexo al contrato de mandato), la indemnización no puede quedar fijada en 550 euros mensuales, sino en el importe de la última renta satisfecha. Además, esa fue la voluntad de los propietarios de la vivienda, y lo contrario sería traspasar los límites del mandato, en contra de lo dispuesto en el art.1714 CC , que dispone que 'El mandatario no puede traspasar los límites del mandato'.

Por lo tanto, la indemnización a cuyo pago han de ser condenadas las demandadas asciende a 470 euros mensuales a partir del mes de agosto de 2015, inclusive, y hasta la fecha del efectivo desalojo de la vivienda.

Finalmente, añadir que la precaria situación personal y económica a la que aludió Dª Piedad , aun siendo merecedora de respeto por este Tribunal, no puede tener incidencia en lo resuelto en esta segunda instancia, sin perjuicio de la solicitud que pueda ser formulada, en su caso, por la demandada de nueva inclusión en el programa de viviendas protegidas, si ello es posible.

En definitiva, procede la estimación en parte del recurso interpuesto, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de primera instancia, dada la estimación en parte de la demanda ( art.394.2 LEC ).



QUINTO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la estimación en parte del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por L'AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA contra la sentencia dictada en fecha 19 de julio de 2016 por el Juez de Adscripción Territorial del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona , debemos REVOCAR dicha resolución, y, en su consecuencia: - DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS la extinción por expiración del plazo contractual del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de julio de 2010 por las demandadas Dª Ángeles y Dª Piedad en relación con la vivienda sita en el PASSEIG000 , nº NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM003 de Barcelona.

- DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a las demandadas a su desalojo y a dejarla libre, vacua, expedita y a disposición de su propietario dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento.

- DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a las demandadas a abonar una indemnización de 470 euros mensuales por la ocupación de la vivienda desde agosto de 2015 y hasta la recuperación de la posesión.

No procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de primera instancia y en cuanto a las de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido por la apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.