Sentencia Civil Nº 562/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 595/2012 de 28 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00562/2012

S E N T E N C I A nº 562

Ilmos. Sres.:

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca, a veintiocho de diciembre de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Malorca los Autos de Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago 257/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el Rollo de Sala 595/2012, entre partes, de una, como parte demandada apelante, Dª. Erica , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. MARIA EULALIA ARBONA NIELL y asistida por la Letrada Dª. Mª MERCEDES VALLS AGUINACO; y de otra, como parte actora apelada, D. Jesús Manuel , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. MARIA JOSE RODRIGUEZ HERNANDEZ y asistido por el Letrado D. OSCAR FUSTER CLAPES.

Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Palma de Mallorca, se dictó Sentencia nº 77/2012 con fecha 22 de junio de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rodríguez, en nombre y representación de D. Jesús Manuel , contra Dª. Erica ; DECLARO resuelto el contrato objeto de este proceso y CONDENO a la demandada a dejar libre, expedita y a disposición de la actora el inmueble arrendado, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciere dentro del plazo legal; CONDENO a la demandada al pago de las costas del juicio' .

SEGUNDO.-La expresada sentencia fue recurrida en Apelación por la parte demandada y, seguido el recurso por sus trámites, se deliberó y voto en fecha 18 de diciembre de 2012, quedando el mismo concluso para dictar la presente.

TERCERO.-En la tramitación del recurso de Apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de juicio de desahucio por falta de pago, por parte de D. Jesús Manuel contra Dª. Erica , en suplico de que 'se dicte sentencia estimando la demanda de desahucio por falta de pago de la cantidad asimilada a la renta, se declare resuelto el contrato objeto de este proceso y se condene a la Demandada a dejar libre, expedita y a disposición de mi Mandante el inmueble arrendado, con apercibimiento de lanzamiento que se llevará a cabo en el día señalado en la resolución de admisión en la forma prevista en el artículo 440.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se impongan a la demandada las costas', fue opuesta por ésta última por falta de legitimación activa y por inadecuación del procedimiento; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, recayó Sentencia a 22 de junio de 2012 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE ESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rodríguez, en nombre y representación de D. Jesús Manuel , contra Dª. Erica ; DECLARO resuelto el contrato objeto de este proceso y CONDENO a la demandada a dejar libre, expedita y a disposición de la actora el inmueble arrendado, con apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciere dentro del plazo legal; CONDENO a la demandada al pago de las costas del juicio' .

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de Dª. Erica , alegando la excepción de falta de legitimación activa; que mediante el burofax de fecha 16 de enero de 2012 se le notificó que debía pagar el IBI y su importe pero NO se le requirió de pago bajo los apercibimientos legales; que la demandada siempre ha tenido la voluntad de cumplimiento pero sufre trastornos de memoria y se olvidó de pagar el impuesto; por todo lo cual interesa que se 'revoque la sentencia recurrida, desestimando la demanda interpuesta en su día contra mi cliente y absolviendo de la misma a mi mandante con expresa imposición de costas a la parte apelada'.

La representación procesal del Sr. Jesús Manuel se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que la legitimación del actor no ha sido reconocida por la demandada, dentro y fuera del proceso; y hace ingresos en la cuenta del demandante; que el propietario del inmueble ratificó en el acto del juicio las facultades otorgadas al actor; que el arrendador requirió a la arrendataria de pago del IBI y se le contestó que se abonaría en el mismo mes; que en cuanto al posible y mero retraso la primera obligación del arrendatario es pagar la renta; por lo que interesa que se confirme íntegramente la sentencia recurrida; y, previa la sustanciación, se confirme íntegramente la resolución, con imposición de las costas causadas a la apelante-recurrente.

SEGUNDO.-Sobre la falta de legitimación activa, invocada por la parte demandada, en el caso el actor tiene aptitud en relación con el derecho material para estar en juicio, derivada de su relación de parte con la situación jurídica en litigio; y -como se explicará- no puede impugnar la personalidad de un litigante quien, dentro o fuera del proceso, se le ha reconocido. Y, como ha indicado reiteradamente este Tribunal 'como ya tuvo ocasión de señalar este Tribunal en Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2011 'El art. 10 LEC , dice que: 'serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso'.

Como dice este Tribunal en la Sentencia de fecha 15-marzo-2010 : 'Respecto de la excepción de falta de legitimación activa 'ad causam', invocada por la parte demandada, este Tribunal ya reseñaba en un supuesto similar que: 'resulta oportuno recordar que el Tribunal Supremo precisó, antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, que 'en lo que concierne a las especies de 'legitimatio ad processum' y 'legitimatio ad causam', se suele hacer coincidir con la primera los conceptos de capacidad procesal o capacidad de obrar procesal, (...) mientras que la segunda (...) consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula' ( sentencia de 18 de marzo de 1993 ), y que 'se trata de la legitimación activa 'ad causam' (la legitimación 'ad processum' no es otra cosa que la capacidad procesal) como la cualidad de un sujeto consistente en hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de una pretensión que ejercita' ( sentencia de 30 de mayo de 1997 ). En esta línea, el propio Alto Tribunal enseñó que 'la legitimación 'ad causam', como cualidad que la Ley atribuye a una persona para figurar como parte en un proceso determinado, al actor por pertenecerle el derecho que ejercita y al demandado por venir obligado a soportarlo, lo que hace relación al fondo del litigio, desde un punto de vista procesal ha de resolverse con carácter preliminar, en abstracto, si ello es posible, con prelación al examen del mismo cuando es manifiesta su falta, pero debe resolverse con el fondo del asunto cuando no lo es (...) Que en lo que concierne a las especies de 'legitimatio ad processum' y 'legitimatio ad causam', se suelen hacer coincidir con la primera los conceptos de capacidad procesal o capacidad de obrar procesal, de manera que la denuncia de su defectuosa o nula concurrencia debe hacerse al amparo, en lo que concierne al actor, del número 2 del artículo 532.2 (falta de personalidad en el actor por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio...), mientras que la segunda que consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto de la demanda, en términos que, al menos en el abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el Juez competente, cumplidos los requisitos procesales, está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del Ordenamiento jurídico material, puede ser tratada bajo la rúbrica del mismo número (esto es, si no se acredita el 'carácter' con 'el que se reclama', en relación con lo dispuesto en el articulo 503 núm. 2), aunque la estimación previa de la excepción sólo se limita a aquellos casos en que sea manifiesta su falta, debiéndose en los otros resolverse con el fondo' ( sentencia de 2 de septiembre de 1996 ).

Precisamente la Ley de Enjuiciamiento Civil estableció en su artículo 10 , relativo a la 'condición de parte procesal legítima', que 'serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular', y con posterioridad a la entrada en vigor de ese precepto, el Tribunal Supremo ha señalado que 'la legitimación 'ad causam' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. La Sentencia de 31 de marzo de 1997 , a la que sigue la de 28 de diciembre de 2001 , hace especial hincapié en la relevancia de la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden, pues la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido' ( sentencia de 28 de febrero de 2002 ), así como que 'la legitimación es una figura jurídica de derecho material y formal cuyos límites ofrecen hoy, merced a la labor de la doctrina tanto científica como jurisprudencial, la suficiente claridad para no dar lugar en términos generales a dudas, ya que se trata de un 'instituto' que tanto en sus manifestaciones de derecho sustantivo ('legitimatio ad causam') como adjetivo ('legitimatio ad processum') constituyen una especie de concepto puente en cuanto sirve de enlace entre las dos facultades o calidades subjetivamente abstractas que son la capacidad jurídica y la de obrar (capacidad para ser parte y para comparecer en juicio en el derecho adjetivo) y la claramente real y efectiva de 'disposición' o ejercicio, constituyendo, a diferencia de las primeras que son cualidades estrictamente personales, una situación o posición del sujeto respecto del acto o de la relación jurídica a realizar o desarrollar, lo que da lugar a que mientras que en el supuesto de las capacidades o de su falta se hable de personalidad o de ausencia de la misma, en el segundo se haga referencia a la acción o a su falta' ( sentencia de 20 de mayo de 2005 ).

Ídem en las Sentencias de fecha 5-julio-06 , 27-abril-06 , 24-junio-05 , 16-diciembre-04 , y 18-septiembre-03 ; entre otras'; ad exemplum en las Sentencias de fechas 11 de junio , 18 de julio de 2012 ; de 27 de abril de 2006 , 20 de julio de 2005 , 15 de julio de 2004 , entre otras muchas.

En el caso de autos, la legitimación del ahora actor ha sido reconocida durante años (contrato verbal, que se retrotrae el año 1973), a cuya cuenta la demandada efectuaba los ingresos; y además el propietario (hijo del actor) le ha otorgado amplias facultades de gestión, administración y cobros (véase documento 1º, f. 6 de autos). Es más, la demandada formuló demanda contra el ahora actor, y otra, a 26 de septiembre de 2005 (Juicio Ordinario nº 1015/2005, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma de Mallorca) y, citada a juicio en el presente, no abonó el importe del recibo del IBI hasta el 21 de mayo de 2012, precisamente en la cuenta bancaria del Sr. Jesús Manuel , al igual que las rentas, como reconoció la demandada en su interrogatorio.

TERCERO.-Entiende este Tribunal que el burofax de referencia contiene todos los requisitos para calificarlo como requerimiento de pago del IBI, ofrece un contenido claro y de apercibimiento en caso de impago; y prueba de ello es que fue contestado que el importe reclamado sería abonado en plazo de un mes. Pues bien, en tal plazo ni fue pagado de forma individualizada, ni conjuntamente con la renta del mes siguiente. Y, con independencia de lo que se reseñará en el próximo considerando, ya es causa de resolución contractual el 'mero retraso', y además el impago no puede ser escudado en un olvido de la demandada, en tanto viene abonando las rentas mensuales, y en tanto la contestación al burofax y la asunción del pago del IBI lo fue por parte de letrado, por lo que el 'olvido' o confusión lo es de dos personas. Los informes médicos refieren un déficit cognitivo leve de la demandada, sin relación causal con el impago de referencia según este Tribunal.

El importe del recibo del IBI, correspondiente al año 2011, fue reclamado a la demandada, mediante burofax a 16 de enero de 2012(f. 7 a 10 de autos), entregado personalmente el día 23siguiente (f. 11); y contestado que se abonaría el mismo mes de febrero (f. 13); pero a la fecha de interposición de la demanda ( 22 de marzo) aún no se había abonado ni al arrendador ni al gestor. Una lectura detenida del documento nº 2 permite concluir que se solicitó el pago del IBI, el importe de 224,04 Euros, la advertencia de no poder enervar ante requerimiento de pago con un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiere efectuado al tiempo de la presentación.

CUARTO.-Y sobre el retraso en el pago, el TS ha establecido el criterio de que 'el incumplimiento se produce con la primera falta de pago, del mismo modo que el arrendatario podría solicitar la resolución del contrato y reclamar la correspondiente indemnización cuando el arrendador no permita hacer uso pacífico de la finca arrendada, aunque esta imposibilidad imputable al arrendador fuera de un solo mes ......... sin que pueda alegarse como argumentación, como así lo recoge la sentencia comentada, que se trata de un mero retraso pero no de una causa de resolución de contrato, pues, en todo caso, deberá ser el arrendador quien por razones humanitarias o de cualquier otra naturaleza, como titular del derecho surgido, lo conceptuará como tal y no accionarse el derecho que le acoge ......... De la misma manera, tampoco se puede considerar que la actitud del arrendatario responda a una conducta encuadrada en la buena fe cuando ante el impago de ........., ésta no reaccionó a pesar de seguir abonando las rentas de los dos meses posteriores, pues el impagado fue abonado como consecuencia de la actividad del arrendador, tras recibir la citación para el juicio, una vez interpuesta la oportuna demanda, no motu propio......... la falta de pago será causa de resolución del contrato'; al igual que en las Sentencias, de fechas 3 de octubre de 2008 (IBI ) y 24 de septiembre de 2008 (IBI ); y de esta Sección Quinta de fechas 16 de junio de 2011 por la que 'comenzando con el estudio de la pretensión resolutoria por falta de pago, refiere el artículo 114.1º de la LAU de 1964 , de aplicación al caso conforme resulta de lo dispuesto en la Diposición Transitoria 3º , apartado A) de la LAU de 1994, que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador, por 'la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan', por lo que tras el examen de lo actuado, deviene la procedencia de la acción resolutoria interesada, al no ofrecer duda alguna el impago de todas y cada una de las rentas devengadas desde el año 1995 y cuya inefectividad no cabe escudar en una defectuosa actualización de su importe, pues aún de considerarse cierta tal deficiencia, lo que será objeto de un análisis posterior, no eliminaría la obligación de pagar, en su caso, las cantidades que se consideran legítimas y que el propio demandado en su escrito de contestación a la demanda reconoce ascienden a la suma de ......... euros (IVA incluido) anuales, sin que por otro lado pueda tenerse por cumplida tal obligación de pago con las distintas consignaciones efectuadas por el propio demandado en los procesos de desahucio anteriores y que se relacionan en la demanda, pues el simple ingreso de aquellas cantidades en la cuenta del juzgado, no pueden merecer la consideración de liberatorios, desde el momento de que como pone de manifiesto la prueba documental, se efectuaron no como forma de pago, sino a resultas del procedimiento y por tanto nunca quedaron a disposición del arrendador, de hecho tan pronto se puso fin dichos procedimientos el demandado interesó del juzgado y así se efectuó, la devolución de las cantidades consignadas, siendo que además el propio demandado en prueba de interrogatorio reconoció que nunca hizo ofrecimiento de pago de las rentas a los actores.

En conclusión, no puede hablarse de pago eficaz de las rentas ni tampoco de falta de cobro por la parte arrendadora, al que ni consta le fueran ofrecidas la cantidades ingresadas en la cuenta del Juzgado sin expediente consignatario, y dado que tampoco se ha practicado prueba alguna a instancia del demandado tendente a acreditar que intentó el pago de las rentas, en la cantidad que consideraba debidas, por otra vías, procede, conforme a lo anticipado, estimación de la acción resolutoria ejercitada con la demanda, al resultar probado no sólo que el arrendatario dejo de cumplir su esencial obligación de pago de la renta, como contraprestación por la ocupación del local alquilado, sino además que ninguna voluntad tuvo de pagar, ni tan siquiera una vez le fuera comunicado por los actores fehacientemente la adquisición del referido local (.........).

El siguiente motivo de apelación se ciñe a determinar o cuantificar el importe de las cantidades debidas y cuyo pago se reclama, acumuladamente, con la demanda.

Pues bien, comenzando por el análisis de la validez que haya de darse a la actualización de la renta interesada por el actor, se ha de comenzar señalando que este tribunal no puede compartir la argumentación efectuada por el juzgador de instancia en orden a la improcedencia de dicha actualización respecto de una renta que considera prescritas, pues si bien es cierto que el artículo 1.966.2 del Código Civil establece que prescriben por el transcurso de cinco años las acciones para exigir el pago de la rentas arrendaticias, así como que la actualización que se peticiona se inicia con la anualidad de ........., no lo es menos que tal plazo de prescripción quedo interrumpido tanto a través de los distintos procesos de desahucio a que antes se hizo mención, como a través del requerimiento notarial de ........., siendo irrelevante a tales efectos que el actor no deviniera en propietario del inmueble hasta el año ........., pues precisamente desde que adquirió el inmueble y por ello, quedo subrogado en cuanto derechos y obligaciones correspondían al anterior arrendador, subrogación que se produce ex lege tal y como expresamente dispone el artículo 29 de la LAU de 1994 .

Al hilo de lo anterior, no puede tener acogida la oposición efectuada por el demandado en orden a la inexistencia de notificación actualizadora de la renta con las formalidades exigidas legalmente, pues la vigente LAU tan sólo exige la notificación en forma fehaciente de la pretensión actualizadora, fehaciencia que debe ser interpretada en forma flexible siempre y cuando queden garantizados los derechos reconocidos legalmente al arrendatario. Y tal es lo que acontece en el caso, pues consta acreditado que la anterior propietaria del inmueble en fecha ......... remitió al arrendatario y por conducto notarial su voluntad de proceder a la actualización de la renta, con expresión de los índices determinantes de la renta actualizada y el importe final de la misma (.........), guardando silencio al respecto el demandado cuando recibió dicho requerimiento, pese a que en el mismo también se le hacía saber expresamente los derecho que podía ejercitar respecto a la actualización propuesta.

Aún mas, tal requerimiento de actualización se reitera en los procesos de desahucio instados y si bien es cierto que inicialmente se aprecia un error material en el cálculo del IPC correspondiente, pues se toma como referencia no es el mes anterior a la fecha del contrato (.........) sino un mes muy anterior (.........), nada dijo el arrendatario en su momento y dentro del plazo de 30 días a que se refiere la propia Disposición Transitoria 3ª respecto a tal deficiencia, y en cualquier caso la misma debe considerarse subsanada con la demanda que dio inició a las presentes actuaciones y a la que se adjunta los detalles de la actualización de las rentas del local (.........), con expresión del índice tomado como base y el alquiler resultante para cada anualidad, tras la aplicación de los porcentajes correspondientes conforme a la referida Disposición Transitoria.

Por otro lado y conformidad con lo expresado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , en su apartado C) 6 debe entenderse que el arrendador tiene derecho a poder actualizar la renta y aún cuando efectivamente ello no supone en modo alguna una actualización unilateralmente establecida por el arrendador, pues necesariamente debe notificarse al arrendatario que tiene derecho a oponerse a la misma, tal oposición va dirigida en exclusividad a la actualización en sí, mediante el ejercicio de la opción de no revisión de la renta, aceptando de esta manera que el contrato quedará extinguido cuando venza la quinta anualidad a contar desde la entrada en vigor de la ley. Y es evidente que en el caso, la disconformidad efectuada extemporáneamente por parte del arrendatario no es a la actualización en si misma, sino a un error en el cálculo de la cantidad resultante.

En conclusión, dado que la actualización de renta peticionada por la actora se ajusta a los requisitos legales que a tal efecto se establecen en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , en su apartado C) y acreditado, como se expuso, que el arrendatario no ha abonado importe alguno en concepto de rentas devengadas desde el inició del periodo de actualización, procede estimar la pretensión condenatoria en orden al pago de las rentas adeudadas desde ......... hasta ......... y que ascienden a un total de ......... .

Igual suerte estimatoria debe correr la pretensión condenatoria de pago por el demandado de las cuotas de comunidad, IBI y tasa de basuras correspondiente al local arrendado, pues es del todo punto indiscutible de conformidad con lo establecido en la letra c) apartado 10, de la Diposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, al que se remita el Apartado D.9 de la Disposición Transitoria Tercera , el arrendador tiene derecho a repercutir al arrendatario tales conceptos, siendo que además la abundante prueba documental aportada por el propio actor y la testifical del propio administrador de la comunidad de propietarios del edificio en que esta integrado el local de autos, acredita plenamente que las cantidades que se reclaman se corresponden con la cuota del impuesto y con el coste de los servicios y suministros comunes del inmueble arrendado'.

Y de 20 de diciembre de 2010, 15 de julio de 2010, 25 de septiembre de 2009, 5 de febrero de 2009, 14 de noviembre de 2008, 31 de octubre de 2007, de 20 de julio de 2006 por la que: 'en cuanto a la cuestión suscitada sobre si el I.B.I en este caso era o no reclamable, procede reseñar con carácter previo que, tal como ha indicado reiteradamente este Tribunal, ad exemplum en la reciente Sentencia de 11-julio-2006: 'Con carácter previo, este Tribunal no puede concordar que los importes por I.B.I. y por aumentos del I.P.C. no sean cantidades asimilables a la renta, como resuelve el Juzgador 'a quo'. En efecto, como e indicaba en las Sentencias de 16-diciembre-04 : 'En cuanto a la cuestión de la inadecuación de este procedimiento para reclamar el arrendador el importe del IBI al inquilino, cabe recordar que no es pacífica la solución dada a esta cuestión por las distintas Audiencias Provinciales; así, constan a la Sala sentencias como la de fecha 30-IV-96 de la Audiencia de Salamanca , o la de 10- 11997 de la de Málaga, o la de 25-II-1999 de la Sección 3 de esta Audiencia Provincial , que admiten la posibilidad de accionar por los trámites del juicio de desahucio el impago del IBI, mientras que otras como la de 10-IX-96 de la Audiencia de Zaragoza o la de 31-X-96 de la de Segovia, se decantan por la solución contraria. Por lo que se refiere a esta Sala, se ha pronunciado en resoluciones anteriores -de 31-V-97 y de 17-I y de 22-V-2000, entre otras, en el sentido de admitir el desahucio por falta de pago del IBI.

Es criterio reiterado de las tres Secciones de esta Audiencia Provincial la aptitud de este procedimiento para reclamaciones del IBI , y en este sentido, entre otras muchas, cabe resaltar las sentencias de la Sección Tercera de 30 de octubre de 1.997 , de la Sección Cuarta de 25 de mayo de 1.998 , 20 de julio y 5 de octubre de 2.001 ; y Sección Quinta de 31 de julio de 1.997 , 26 de febrero de 1.999 , en el sentido de que la postura excluyente se basa en un concepto reduccionista de la expresión 'cantidades asimiladas a la renta' utilizada en el art. 114.1ª LAU de 1964 que carece de base legal en el propio texto derogado. 'En efecto, si el legislador de 1964 hubiera querido limitar la resolución por impago de cantidades a las rentas y a los costes de servicios y suministros del artículo 95 de la derogada LAU así lo hubiera hecho constar. Mas bien parece que el sentido de la norma es que pueda instarse la resolución de la relación locativa en el supuesto de que el arrendatario no satisficiese las sumas que, según ley, venía obligado a abonar, tales como las cantidades a las que se refieren los incrementos de los art. 60 62 , 99 , 102 , 108 y 112 del texto refundido de 1964 Por ello, cuando en virtud de disposición legal, en este caso la de la Disposición Transitoria 2ª ap. 10.2 LAU de 24 de noviembre de 1994, se impone al arrendatario la obligación de abonar determinadas cantidades, su impago puede dar lugar al desahucio en virtud de lo establecido en el art. 114.1ª LAU de 24 de diciembre de 1964 , y sin necesidad de acudir al art. 27.2 a) de la ley actualmente vigente'; y la de 3-junio-04: 'En aplicación de la doctrina expuesta y a la luz de las precedentes consideraciones es preciso resaltar que la mensualidad correspondiente a la renta de ........., reclamada por burofax de ........., fue abonada entre el ......... y el .........; que, posibilitada la actualización de la renta cada tres años, con el requerimiento se acompaña el IPC trienal pero no la acreditación que autorice el aumento a razón del 6'33%, a cobrar por concepto de atrasos, desde enero-2001 a marzo-2002, lo cual es insuficiente y sin posibilidad de oposición o contradicción, ( Sentencias de esta Sala de 21-3-02, 9-902 y 25-10-01 , entre otras); amén que el demandado ha realizado pagos a Ctª a ........., y a ......... (con posterioridad a la demanda) aunque también insuficientes; que la cantidad reclamada (......... Euros) es incoincidente con la que sería la real en su caso (......... Euros); que faltan las liquidacionesperiódicas por gastos comunitarios reales, imputables a la vivienda arrendada, por cada concepto y período, siendo que se reclaman cuotaso provisiones, nada menos que desde ......... a ........., a pagar en el breve plazo de 10 días, como débito reclamado no coincide con el saldo deudor tras deducir los pagos parciales (alguno con posterioridad a la interposición de la demanda a ......... y .........) ni siquiera las distintas certificaciones emitidas por el administrador de la ........., a ........., sin distinguir reservas, gastos ordinarios y/o extraordinarios, siendo que a tenor de las cuotas, normalmente semestrales, no es cierto -como quiere hacer creer la parte demandada- que el arrendatario abone la fija mensual de ......... en concepto de gastos comunitarios, sino variables, pero cuyas liquidaciones se reputan necesarias, no obstante tampoco justifica los importes parciales que ingresa a favor de la Comunidad de Propietarios ( Sentencias de esta Sala de 26-6-03 y 27-3-02 ); que, respecto del IBI, tiene señalado reiteradamente este Tribunal que: Aunque sea cierto que no ha sido uniforme el criterio seguido por las distintas Audiencias Provinciales en relación con si el impago del I.B.I. puede ser causa para la estimación de una demanda de falta de pago de renta o de cantidades asimiladas, también lo es que en esta Audiencia Provincial de Baleares se ha mantenido una línea invariable en las distintas resoluciones dictadas por sus distintas Secciones sobre esta materia, todas ellas dando respuesta afirmativa a tal interrogante. Así, a modo de ejemplo, cabe recordar, entre las sentencias en las cuales se ha tratado ese tema, la de la Sección Tercera de 15 de abril de 1999 , en la que se expuso que 'el tema que plantea el presente recurso es el de si el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles es cantidad asimilada a la renta a los efectos de que su impago de lugar al desahucio. Esta Sala es conocedora de las posturas doctrinales, e incluso de algunas Audiencias Provinciales, que son contrarias a tal posibilidad. Dicha tesis se funda en que, siendo el contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayode 1985 resulta de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, excepto en aquellos concretosextremos regulados en el régimen transitoriode la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por ello, y al no contener la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 un precepto idéntico al 27-2 a) de la de 1994que extiende la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, habremos de estar a lo dispuesta en la causa 14 del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en el que se, limita la resolución contractual por impago al que lo sea de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, concepto este último que debe entenderse por referencia al art. 95 del texto refundido de la derogada ley, esta es al coste de los servicios y suministros subsistentes en el momento en que comenzó a regir dicha ley. Sin embargo, este tribunal, en sus sentencias de 17 de marzo y 30 de octubre de 1997 y 25 de febrero de 1999 , ya ha mostrado su parecer de que la solución expuesta se basa en un concepto reduccionista de la expresión 'cantidades asimiladas a la renta' utilizada en el art. 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanas de 1964 que carece de base legal en el propio texto derogado. En efecto, si el legislador de 1964 hubiera querido limitar la resolución por impago de cantidades a las rentas y a los costes de servicios y suministros del art. 95 de la derogada Ley de Arrendamientos Urbanos así lo hubiese hecho constar. Más bien perece que el sentido de la norma es que pueda instarse la resolución de la relación locativa en el supuesto de que el arrendatario no satisficiese las sumas que, según ley, venía obligado a abonar, tales como las cantidades a las que se refieren los incrementos de los arts. 60 , 99 , 102 , 108 y 112 del texto refundido de 1964. Por ello, cuando en virtud de disposición legal, en este caso la de la disposición transitoria segunda 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, se impone al arrendatario la obligación de abonar determinadas cantidades, su impago puede dar lugar al desahucio en virtud de lo establecido en el art. 114-1A de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, y sin necesidad de acudir al art. 27.2 a) de la leyactualmente vigente'. En sentido análogo se resolvió la misma cuestión en la sentencia de la Sección Cuarta de 20 de julio de 2001 y la de la Sección Quinta de 31 de julio de 1997, indicándose en esta última como razones para adoptar ese criterio que 'A) El artículo 10.2 de la Disposición Transitoria 2C de la LAU de 1994 establece que el importe de este impuesto puede exigirse el inquilino. B) El art. 39.3 de dicha ley señala que se tramitará por el procedimiento de juicio de desahucio de los arts 1570 y siguientes de la LEC las demandas de resolución del contrato por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley . C) El art. 27.2a)regula como causa de resolución de pleno derecho del contrato la falta de pago de la renta, o en su caso de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. D) La Disposición Transitoria Sexta aplica 'el Título V de la Ley -en el que se ubica el citado art. 39- a los contratos de arrendamientos de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la Ley'. Algún sector doctrinal considera que tales cantidades se hallarían comprendidas en la expresión 'cantidades asimiladas a la renta' en atención a lo que la Disposición Transitoria 2ª modifica sensiblemente sobre el particular el régimen de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1995 y los acomoda a una nueva regulación sobre el particular, de modo que todos los conceptos recogidos la citada Disposición apartado C) 1º se reputarán como cantidades asimiladas a la renta a los efectos del art. 114-1º de la LAU de 1964 . Consecuencia de ello es la posibilidad de solicitar la resolución del contrato por impago del importe del I.B.I. y tramitarlo por un procedimiento de desahucio como ha acaecido en el caso enjuiciado'. Efectivamente, es doctrina consolidada de esta Audiencia Provincial, en sentencias, entre otras, de fechas 30 mayo 1997 , 26 febrero 1999 , 17 enero 2000 , 22 mayo 2000 , 2 septiembre 2001 de esta Sección , 21 junio 1999 de la Sección 4 ª y 30 octubre 1997 , 25 febrero 1999 y 15 abril 1999 de la Sección 3 ª, la de que, desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, es procedente el desahucio por falta de pagodel importe del Impuesto sobre los Bienes Inmueblesque grava la vivienda arrendada, siempre y cuando su importe haya sido comunicado por el propietario arrendadoral inquilino, por cuanto por una parte es potestativo del propietario resarcirse del inquilino de tal gravamen y por otra no le es posible a éste abonárselo a aquél si no conoce de antemano su importe concreto.

No obstante, ex abundantia gratia, digamos que aunque entráramos a examinar el fondo del motivo también deberíamos de desestimarlo. No es pacífica la solución dada a esta cuestión por las distintas Audiencias Provinciales; así, constan a la Sala sentencia como la de fecha 30-IV-96 de la Audiencia de Salamanca, o la de 10-I-1997 de la Málaga, o la de 25-II-1999 de la Sección 3 de esta Audiencia Provincial, que admiten la posibilidad de accionar por los trámites del juicio de desahucio el impago del IBI, mientras que otras como la de 10-IX-96 de la Audiencia de Zaragoza o la de 31-X-96 de la de Segovia, se decantan por la solución contraria. Por lo que se refiere a esta Sala, se ha pronunciado en resoluciones anteriores -de 31-V-97 y de 17-I y de 22- V-2000- en el sentido de admitir el desahucio por falta de pago del IBI. Téngase en cuenta que el art. 10.2 de la LAU de 1994 establece que el importe del meritado impuesto es exigible al inquilino, y que el art. 39.3 de dicha Ley señala que se tramitarán por el procedimiento del juicio de desahucio del art. 1570 y ss de la LEC las demandas de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa la del apartado 2 del art. 27 de la mencionada LAU , y asimismo, que el art. 27.2 a) regula como causas de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo abono hubiere asumido o corresponda al inquilino. La Disposición Transitoria 6ª aplica el Título V de la LAU a los arrendamientos de finca urbana subsistentes a la fecha de entrada en vigor de la nueva ley. Si el legislador hubiera querido limitar la posibilidad de resolver el contrato por impago sólo de las rentas y costas de servicios y suministros, incrementos, etc., lo hubiera hecho constar así, y al no hacerlo, parece que el sentido de la norma es el de dar cabida también a la falta de pago de sumas que según ley, el arrendatario viene obligado a satisfacer; por lo que, correspondiéndole el abono del IBI como antes se ha dicho, nada impide que pueda fundarse en dicho impago una acción de desahucio.

Lo que ha cuestionado el Sr. H. es que se pueda basar una acción de desahucio por falta de pago en la falta de abono del IBI, y, dado que la sentencia de instancia ha desestimado la demanda al considerar que las cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmueblesno pueden ser tenidas como cantidades asimiladas a la renta porque su verdadera naturaleza es la de gasto exigible, por lo que si el arrendatario no las paga no puede ser sujeto pasivo de un juicio de desahucio por falta de pago, ha recurrido este extremo en apelación la parte actora. No es pacífica la solución dada a esta cuestión por las distintas Audiencia Provinciales; así, constan a la Sala sentencias como la de fecha 30-IV-96 de la Audiencia de Salamanca , o la de 10-I-97 de la de Málaga, o la de 25-II-99 de la Sección 3 ª de la de esta capital, que admiten la posibilidad de accionar por los trámites del juicio de desahucio el impago del IBI mientras que otras, como las de las Audiencias de Zaragoza (de 10-IX-96) y de Segovia (de 31-X-96) decantándose por la solución contraria. Esta Sala se ha pronunciado ya en sentencia anterior -de fecha 31-VII-1997- sobre este tema y lo ha hecho en el sentido de considerar ajustado a derecho la resolución del contrato de arrendamiento por impago del importe del IBI, y ello -sustancialmente- porque: a) el artº 10.2 de la Disposición Transitoria 2 C) de la LAU de 1994 establece que el importe del meritado impuesto es exigible el inquilino; b) el art. 39.3 de dicha Ley señala que se tramitarán por el procedimiento del juicio de desahucio del art. 1570 y ss de la LEC las demandas de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades a que se refiere la resolución de pleno derecho del contrato la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades que cuyo pago hubiere asumido o corresponda al arrendatario; y, d) La Disposición Transitoria 6 aplica el Título V de la Ley (en el que se ubica el art. 39) a los arrendamientos de finca urbana subsistentes. Si el legislador hubiera querido limitar la posibilidad de resolver el contrato por impago sólo de las rentas y costes de servicios y suministros, incrementos, etc, así lo hubiera hecho constar, y, al no haberlo hecho, parece que el sentido de la norma es el de dar cabida también a la falta de pago de sumas que, según Ley, el arrendatario viene obligado a satisfacer; por lo que, correspondiéndole el abono del IBI como antes se ha dicho, nada impide que pueda fundarse en dicho impago una acción de desahucio. Así las cosas, y habida cuenta de que es evidente en el caso que el Sr. H. no pagó la suma correspondiente el IBIque le reclamaba la actora a pesar de la comunicación en forma que se le hizo y que obra en autos, debe de pechar con las consecuencias de su actitud, no pudiéndosele tampoco admitir la consignación efectuada al haber obviado el requisito temporal que le impone la Ley. Según el art. 1563 LEC no cabe la enervación en los casos en que el arrendador requirió de pago al arrendatario con 4 meses de antelación a la interposición de la demanda, a través de cualquier medio que permita acreditar su constancia. La LAU de 1994 ha restringido notablemente los casos en que es de aplicación el beneficio legal de enervación de la acción que, en atención al artículo 1.563 de la L.E.C ., sólo puede utilizarse una sola vez, y ha suprimido la posibilidad de rehabilitación del contrato. En el caso la única enervación se produjo tras la Ley aludida, por derivación del impago del I.B.I.que esta Sala entiende asimilable a la renta, aunque no es pacífica la solución dada a esta cuestión por las distintas Audiencias Provinciales; así, constan a la Sala sentencias como la de fecha 30-IV-96 de la Audiencia de Salamanca , o la de 10-I-1997 de la de Málaga, o la de 25-II-1999 de la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial , que admiten la posibilidad de accionar por los trámites del juicio de desahucio el impago del IBI, mientras que otras como la de 10-IX-96 de la Audiencia de Zaragoza o la de 31-X-96 de la de Segovia, se decantan por la solución contraria. Por lo que se refiere a esta Sala, se ha pronunciado en resoluciones anteriores -de 31-V-97 y de 17-I y de 22-V-2000- en el sentido de admitir el desahucio por falta de pago del IBI. Téngase en cuenta que el art. 10.2 de la LAU de 1994 establece que el importe del meritado impuesto es exigibleal inquilino, y que el art. 39.3 de dicha Ley señala que se tramitarán por el procedimiento del juicio de desahucio del art. 1570 y ss de la LEC las demandas de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa la del apartado 2 del art. 27 de la mencionada LAU , y asimismo, que el art. 27.2 a) regula como causas de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo abono hubiere asumido o corresponda al inquilino. La Disposición Transitoria 6ª aplica el Título V de la LAU a los arrendamientos de finca urbana subsistentes a la fecha de entrada en vigor de la nueva ley. Si el legislador hubiera querido limitar la posibilidad de resolver el contrato por impago sólo de las rentas y costes de servicios y suministros, incrementos, etc., lo hubiera hecho constar así. Y al no hacerlo, parece que el sentido de la norma es el de dar cabida también a la falta de pago de sumas que según ley, el arrendatario viene obligado a satisfacer; por lo que, correspondiéndole el abono del IBI como antes de ha dicho, nada impide que pueda fundarse en dicho impago una acción de desahucio (Idem las S. Audiencia Provincial de Baleares, Sec. Tercera, de 17-III y 30-X-97 , 25-II , 15 y 22-IV-99 , y Sec. Cuarta de 21-VI-99 y 19-VI-01, entre otras)'; y al igual que en las de 7- mayo-04, 22-diciembre, 26-junio, 20-mayo-03, 10-diciembre,6-septiembre,19-febrero-02,5-octubre,12-julio,5-octubre-01,22-mayo- 00, entre otras muchas.

Con todo, ello deber ser objeto de una interpretación restrictiva y debe proceder una clara intimidación expresa de pago con las consecuencias desfavorables en caso de no ser atendida.

Además, se ha pronunciado esta Audiencia en el sentido de que 'es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente aparte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se dé un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita y, c) En caso de discrepancia las partes deberán acudir al juicio declarativo correspondiente' ( sentencia de la Sección 3ª de 5 de octubre de 2001 ), y, en la misma línea que 'no puede el arrendador fijar unilateralmente y a su libre arbitrio los gastos que puede repercutir al arrendatario, estimando preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se dé un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita. c) En caso de discrepancia las partes deberán acudir al juicio' ( sentencia de la Sección de 3ª de 30 de octubre de 2003 ). Observando esas pautas, en sentencia de esta Sección 5ª de 8 de febrero de 2005 se razonó que al no haber acreditado la actora que antes de principiar el procedimiento hubiera entregado a la demandada los documentos justificativos de las deudas en que basaba su pretensión (entre ellas, el impago del I.B.I.), no podía prosperar la demanda de desahucio. Al amparo del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil'; y en la de 16-diciembre - 04: 'La LAU noefectúa mención alguna a los requisitos previos a la reclamacióndel IBI, y ha sido criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina, a los efectos de que en un plazo razonable pueda advertir posibles errores o manifestar su disconformidad con el cálculo de la suma, en un plazo razonable. En este sentido, la Sala asume la argumentación contenida en la sentencia de la Sección Tercera de 5 de octubre de 2.001 , conforme a la cual, ' es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente a parte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se de un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita'.

Y de 11 de julio de 2006, de 28 de octubre de 2005 y 16 de diciembre de 2004; entre otras.

La demandada fue citada a juicio el día 17 de abril, a celebrar el día 1 de junio, y hasta el 21 de mayo de 2012no ingresó el importe del recibo del IBI (f. 53 de autos); excediéndose en casi tres mesesdesde que se comprometiera a abonarlo durante el mes de febreroanterior.

QUINTO.-La desestimación del recurso obliga a impone a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los art. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

1º) Desestimar el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª. Eulalia Arbona Niell, en representación de Dª. Erica , contra la Sentencia de fecha 22 de junio de 2012, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de esta Capital , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº 257/2012; de que dimana el presente Rollo de Sala; y en su virtud,

2º) Confirmar los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene.

3º) Se imponen a la parte apelante las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.