Sentencia CIVIL Nº 563/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 962/2019 de 25 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 962/2019 -M
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1)
1207/2018
Parte recurrente/Solicitante: BUDMAC INVESTMENTS, S.L.U., Ceferino , Reyes
Procurador/a: Francesc D'A. Mestres Coll, Jesus De Lara Cidoncha, Jesus De Lara Cidoncha
Abogado/a: PABLO LEDESMA LOPEZ
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 563/2020
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 25 de junio de 2020
Ponente: Adolfo Lucas Esteve

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 11 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 1207/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Jesus De Lara Cidoncha, en nombre y representación de Ceferino y Reyes , contra Sentencia - 19/06/2019 y en el que consta como parte apelada/impugnante el/la Procurador/a Francesc D'A. Mestres Coll, en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS S.L .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimar parcialmente la demanda interpuesta por Don Francesc Mestres Coll, en nombre y representación de BUDMAC INVESTMENTS S.L. y declarar extinguido, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de octubre de 2014 sobre el inmueble sito en Avda. Turó d'en Llull nº 30 de Sant Andreu de Llavaneres; se condena a Ceferino Y Reyes a dejar libre, vacuo y a libre disposición del actor dicho inmueble, sin imposición de las costas procesales.

Se desestima la petición de condena a pago de cantidad.

Respecto del dinero consignado por los demandados, dese traslado a los mismos a fin de que indiquen el destino que desean dar al mismo.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y fue deliberado por los Magistrados del margen, procediéndose al dictado de la resolución definitiva.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Adolfo Lucas Esteve .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión judicial y recurso.

1.- La parte actora, Budmac Investments, S.L., interpuso demanda de desahucio por extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo y reclamación de 24.368,22 euros en concepto de rentas impagadas contra Don Ceferino y doña Reyes .

2.- Los demandados contestaron a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos.

3.- La sentencia estimó parcialmente la demanda, declarando extinguido el contrato de arrendamiento y desestimando la petición de condena al pago de cantidad.

4.- Don Ceferino y doña Reyes recurren la sentencia en apelación alegando: a) Infracción del artículo 10 LAU porque no ha existido requerimiento previo; b) subsidiariamente, existencia de tácita reconducción.

5.- Budmac Investments, S.L. impugnó la sentencia apelada alegando la procedencia del pago de las rentas.



SEGUNDO.- Sobre la apelación. La extinción del arrendamiento.

1.- El contrato de arrendamiento se suscribió el 15 de octubre de 2014 por plazo de tres años y en dicho contrato se estableció una renta mensual de 800 euros.

2.- Artículo 10 de la LAU, en su modificación de junio de 2013, establece: '1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.' En el presente caso, tras los tres primeros años del contrato, se intentó la notificación por la empresa MRW los días 5 y 7 de septiembre de 2017, no siendo recogida por la demandada. Sin embargo, no se ejercitó ninguna acción en 2017, por lo que el contrato se prorrogó un año, hasta octubre de 2018.

La demanda se presentó el 13 de noviembre de 2018, pero la notificación de 2017, hecha un año antes, no es eficaz (a los efectos previstos por la LAU) en la demanda presentada en noviembre de 2018.

3.- De este modo, el contrato se firmó en el año 2014, por plazo de 3 años y en el año 2017 se prorrogó un año hasta octubre de 2018. A partir de ese momento el contrato entró en tácita reconducción, regulada en los artículos 1.566, 1.577 y 1.581 Cc.

El artículo 1566 Cc dice: 'Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.' Y el artículo 1581 Cc establece: 'Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.' Por tanto, a partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato no se extingue, sino que entra en tácita reconducción, regulada en los artículos 1.566 y 1.581 del Código civil.

4.- Aplicando la regulación de la tácita reconducción, destacamos dos cuestiones: a) No es necesaria la existencia de un requerimiento previo a la demanda ( art. 1581 Cc); b) el arrendamiento se entiende hecho por meses si la renta es mensual ( art. 1566 Cc).

En el presente contrato, la renta se fijó en 800 euros mensuales, por lo que el arrendamiento es mensual.

Y habiendo transcurrido dicho plazo mensual, procede desestimar la apelación presentada según los argumentos establecidos en esta sentencia y debemos confirmar la sentencia de primera instancia y declarar la resolución del contrato por expiración de plazo.



TERCERO.- Sobre la impugnación. La reclamación de cantidad.

1.- En la impugnación se reclaman las rentas devengadas antes y después de la adquisición de la vivienda por los actores y también las cantidades, en concepto de cuantías indemnizatorias, desde la fecha de la resolución del contrato hasta el desalojo de la finca. Para analizar esta cuestión es necesario determinar el momento de la adquisición de la vivienda por la parte actora que se realizó mediante escritura de 5 de abril de 2016.

2.- La sentencia de primera instancia desestimó esta petición pues no consta la notificación del cambio de titularidad y, por ello, se ignora cualquier particular en torno a la posibilidad de que se pueda haber hecho el pago en plazo al anterior propietario.

No podemos estar de acuerdo con esta argumentación. Es cierto que el artículo 1527 CC establece que: 'El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará libre de la obligación', pero también es cierto que la carga de la prueba de haber satisfecho estas cantidades al anterior propietario corresponde al deudor ( art. 217 Lec), no al actor.

No habiéndose acreditado el pago de dichas cantidades, ni al anterior ni al nuevo propietario, corresponde el abono de las mismas.

3.- Sobre el abono de dichas cantidades debemos establecer dos grupos: a) Las rentas anteriores a la venta no las puede reclamar el actor porque es una deuda del anterior propietario.

Las rentas correspondientes al arrendamiento son deudas personales, no reales y, por tanto, no se transmiten con la propiedad de la finca. Solamente las puede reclamar el anterior propietario, por lo que debemos desestimar esta petición.

b) Sobre las deudas posteriores a la venta (realizada el 5 de abril de 2016) y las cantidades indemnizatorias, el deudor no ha acreditado haber pagado ninguna cantidad en concepto de renta, ni al anterior propietario ni al actor, por lo que corresponde pagar aquellas cantidades no satisfechas.

La venta se realizó el 5 de abril de 2016, por lo que corresponde satisfacer las rentas desde el mes de mayo de 2016 hasta el mes de noviembre de 2018 (fecha de la presentación de la demanda), en total, 30 meses, que a 800 euros mensuales hacen un total de 24.000 euros, que deberán pagar los demandados. Y, además, deberán satisfacer las rentas que dejaren de abonar los arrendatarios hasta la entrega efectiva de la vivienda.

4.- La condena al pago de 24.000 euros supone una estimación sustancial de la demanda en la que se solicitaba el pago de 24.368,22 euros.



CUARTO.- Costas Las costas de primera instancia son impuestas a la demandada, al haber sido estimada la demanda, la primera pretensión, en su totalidad y la segunda pretensión, sustancialmente.

Respecto a las costas de la apelación se imponen a la parte apelante. Respecto a las costas de la impugnación, no se hace especial imposición de costas, al haber sido estimado el recurso, de modo que cada parte deberá abonar las costas procesales causadas a su instancia, según establece el artículo 398 Lec.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelacion interpuesto por la representacion de Don Ceferino y doña Reyes , frente a la sentencia dictada en el juicio verbal número 1207/2018 seguido ante el Juzgado de 1a Instancia n. 8 de Mataró.

Que ESTIMAMOS la impugnación planteada por la representacion procesal de Budmac Investments, S.L. frente a la sentencia dictada en el juicio verbal número 1207/2018 seguido ante el Juzgado de 1a Instancia n. 8 de Mataró.

Y en virtud de dichas decisiones: - Se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de octubre de 2014 sobre la finca sita en Av. Turó d'en Llull, número 30 de Sant Andreu de Llavaneres y se condena a Don Ceferino y doña Reyes a dejar libre, vacuo y expedito a disposición del actor dicho inmueble.

- Se condena a don Ceferino y doña Reyes al pago a la actora Budmac Investments, S.L. de la cantidad de 24.000 euros en concepto de las rentas devengadas hasta la presentación de la demanda y, además, al pago de las rentas futuras que se dejen de abonar hasta la efectiva entrega de la vivienda, a razón de 800 euros mensuales.

- Se hace expresa imposición de las costas de primera instancia a la parte demandada. Las costas de apelación serán de cargo de la parte apelante. No se hace especial imposición de costas de impugnación, de modo que cada parte deberá abonar las costas procesales causadas a su instancia.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casacion y extraordinario por infraccion procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifiquese, y firme que sea devuelvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecucion y cumplimiento, y archivese la original.

Lo acordamos y firmamos Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia: Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados : Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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