Sentencia CIVIL Nº 564/2019, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 340/2019 de 27 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00564/2019

Modelo: N10250PL/ DE LA SANTA NÚM 2-Teléfono:920-21.11.23 Fax920-25.19.57

N.I.G.05019 41 1 2018 0003287ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000340 /2019

Juzg

ado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de AVILA

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000637 /2018

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 564/2019

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTE:

DON JAVIER GARCÍA ENCINAR

MAGISTRADOS:

DON ANTONIO DUEÑAS CAMPO

DON MIGUEL ÁNGEL CALLEJO SÁNCHEZ

En la ciudad de Ávila, a veintisiete de noviembre de dos mil diecinueve.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL DE DESHAUCIO Nº 637/2018, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ÁVILA, RECURSO DE APELACIÓN Nº 340/2019, entre partes, de una como recurrente la mercantil MARUGARA S.L., representada por el Procurador D. CARLOS LUIS SACRISTÁN CARRERO, dirigida por la Letrado Dª. MARÍA DEL PILAR CESTEROS GARCÍA, y de otra como recurrida CONGREGACIÓN HERMANAS CONCEPCIONISTAS FRANCISCANAS DE ÁVILA, representada por el Procurador D. FERNANDO LÓPEZ DEL BARRIO y defendida por el Letrado D. LUIS MIGUEL ESCARPA POLO.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JAVIER GARCÍA ENCINAR.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ÁVILA, se dictó sentencia de fecha 11 de abril de 2019, cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. López del Barrio, en nombre y representación de CONGREGACIÓN HERMANAS CONCEPCIONISTAS FRANCISCANAS DE ÁVILA contra la entidad MARUGARA SL, que actuó representada por el Procurador Sr. Sacristán Carrero, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes y en consecuencia haber lugar al desahucio solicitado por la actora con relación al local de negocios sito en la Plaza de Santa Teresa nº 15, Letra A de la Localidad de Ávila por expiración del plazo contractual. Y en consecuencia condenando a la parte demandada a su desalojo, dejándolo libre de enseres y pertenencias, en los plazos legalmente previstos, apercibiéndole de lanzamiento en la fecha que se establezca al efecto, en su caso.

Con imposición de las costas procesales a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de Marugara S.L. se impugna la sentencia dictada invocando que: en primer lugar, se considere que el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que vincula a las partes, de fecha 23 de junio de 1.988, está sometido a prórroga forzosa convencional ( Art. 54 LAU 1.964), pactada en la estipulación tercera y que, por tanto, es de aplicación al mismo lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera, apartado 2, así como en el apartado 6 de la Exposición de Motivos de la LAU de 1.994.

Subsidiariamente, se considere que la acción ejercitada es prematura, dado que el contrato tiene una duración mínima de 25 años, a contar desde la fecha de entrada en vigor de la LAU 1.994, por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 7 LAU 1.994, es decir, des el 1º de enero de 1.995, por lo que no se produciría su extinción hasta el 1º de enero de 2.020 de modo que, al haberse presentado la demanda con anterioridad, la misma ha de ser desestimada por prematura.

SEGUNDO.-La presente litis tiene como sustrato fáctico la suscripción entre las partes de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de fecha 23 de junio de 1.988, en cuya estipulación tercera se pactó expresamente el sometimiento, en cuanto al régimen de sucesivas prórrogas anuales, a lo dispuesto en el Art. 57 LAU 1.964.

En lo que a la resolución del presente recurso interesa, es de señalar que, entre las mismas partes, con idéntica postura procesal, sobre el mismo local y sobre la base de la misma causa, expiración del término contractual, se siguieron autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 19/2.017, del Juzgado de Refuerzo de los de Primera Instancia de Ávila, en los que recayó sentencia de fecha 5 de diciembre de 2.017 (doc. nº 12 de la demanda, acontecimiento 15), desestimaría de la demanda por equiparación del arrendamiento, cuando el arrendatario es persona jurídica, dadas las expectativas de uso y las inversiones realizadas, a un usufructo, estableciendo la duración del mismo en 30 años, por lo que el contrato no se extinguiría hasta el año 2.018, considerando prematura la acción ejercitada. Dicha sentencia fue confirmada por esta misma Audiencia Provincial, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.018, rollo de apelación 76/2.018, en la que expresamente se señala (fundamento de derecho tercero in fine) que: 'La Sala por todo ello considera que el vencimiento del contrato es el 23 de junio de 2.018, y es a partir de entonces cuando puede ejercer la acción (se refiere a la Congregación demandante y apelante)'. Dicha sentencia es firme por cuanto no fue recurrida por ninguna de las partes.

Otro de los datos a tener en cuenta, por lo que al segundo motivo de apelación se refiere, es que la renta no fue objeto de actualización hasta el año 2.015, veinte años después de la entrada en vigor de la LAU de 1.994, cuando el arrendatario, a su propia iniciativa, procedió a la actualización de la misma.

TERCERO.-Cierto es que la Lec establece que las sentencias dictadas en juicio de desahucio no producirán efecto de cosa juzgada (Art. 447.2), pero tal afirmación no determina necesariamente que lo resuelto en ese procedimiento no alcance tal condición y se proyecte sobre litigios posteriores donde se debate lo que ya lo ha sido en el ámbito del referido proceso. La STS de 23 de marzo de 1996 indicaba que 'si bien es cierto que los procesos sumarios limitan la cognición a determinados aspectos de la relación jurídico- material, ello implica que los efectos de la cosa juzgada (o de la litispendencia) también han de respetar esos límites y, consiguientemente, recaída resolución en el proceso sumario podrán plantearse en el ordinario las demás, porque el desahucio o la resolución del contrato ha de limitarse al examen del título arrendaticio o de la razón jurídica que justifique la ocupación y en ese punto concreto sí que la sentencia recaída en el primer proceso (el sumario) produce los efectos de la cosa juzgada, en cuanto se haya examinado a fondo, con plenitud, lo que implica que tampoco puede adelantarse en otro procedimiento la resolución de cuestiones accesorias, subsidiarias, complementarias, prejudiciales o que, en cualquier caso, dependen de cómo se falle la cuestión principal; y es que la esencia del proceso sumario no es la carencia absoluta de efectos de cosa juzgada, sino que «no produce la totalidad de los efectos materiales de la misma» y lo en él resuelto puede producir efectos perjudiciales en otro proceso, que no puede parar aquél en el ámbito de sus propios límites'. Especialmente relevante es la STS de 27 de noviembre de 1.998 que dice que el efecto positivo de la cosa juzgada material aparece incluso en aquellas cuestiones resueltas en un juicio de desahucio cuando el thema decidendi del segundo pleito haya sido resuelto expresamente en aquel juicio precedente. La de 27 de octubre de 2.005 recoge abundante jurisprudencia al respecto y reproduce lo sostenido en la sentencia de 8 de junio de 1.998 que señala que se admiten los efectos de la cosa juzgada en los juicios de desahucio cuando la cuestión litigiosa es coincidente. La más reciente STS de 10 de octubre de 2.007 reproduce esta tesis.

Pues bien, sobre la base anterior, cumple señalar que la sentencia dictada por esta Audiencia en el previo procedimiento por desahucio por expiración de plazo indicó, expresamente, que el vencimiento del contrato se fijaba el día 23 de junio de 2.018, siendo a partir de ese momento cuando la arrendadora podría ejercitar de nuevo la acción que ahora se resuelve. Esta situación impide atender en esta litis a las consideraciones contenidas en el primer motivo de recurso, respecto al sometimiento del contrato al régimen de prórrogas forzosas establecido en el Art. 57 LAU 1.964, pronunciamiento abiertamente contradictorio con el efectuado en el previo juicio de desahucio y que se configuró como antecedente necesario de la resolución de éste. En definitiva, aparece la cosa juzgada desplegando su eficacia positiva y no es posible, por consiguiente, atender a la declaración pretendida por la recurrente; el contrato estaba vencido cuando se interpone la demanda de desahucio y tal situación no puede ser removida en este proceso por gozar de los efectos de la cosa juzgada, por lo que el motivo debe ser desestimado.

CUARTO.-Las consideraciones anteriores igualmente determinan, por sí solas, la desestimación del segundo de los motivos de apelación, el cual está encaminado a la fijación de una fecha de vencimiento distinta de la establecida en la sentencia dictada en el anterior juicio de desahucio por expiración del término que, como se ha señalado, goza de los efectos de la cosa juzgada.

A mayor abundamiento, la posibilidad de ampliar (en cinco años) el plazo de duración del contrato es la previsión al efecto contenida en el apartado 7 de la letra C) (que no B) como se indica erróneamente en el escrito de recurso) de la disposición transitoria tercera, que dispone que 'El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia. En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años. Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7'.

Los supuestos en que con arreglo a la normativa cabe la posibilidad de que el arrendatario pueda beneficiarse de la dilación del plazo del arrendamiento en cinco años serían: 1.- Cuando el arrendatario revise la renta conforme expusimos, en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia; y, 2.- Cuando la renta que estuviese pagando el arrendatario en el momento de entrada en vigor de la Ley fuese mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.

Excluido este segundo supuesto, que ni siquiera ha sido planteado, el primero de los referidos alude a aquellos casos en los que el arrendatario procede a revisar la renta mediante una única actualización, renunciando pues a los porcentajes y plazos que establecen las reglas anteriores, opción que al ser más gravosa para el arrendatario viene a compensarse 'ex lege' con la concesión de un plazo de duración suplementario de cinco años a sumar a la duración máxima establecida legalmente, siendo claro que para que el arrendatario pueda acogerse a esta opción debe comunicar la misma al arrendador, bien a iniciativa propia, bien en la contestación al requerimiento de revisión que le sea hecho por la parte arrendadora, debiendo estar dispuesto a revisar totalmente y de una sola vez la renta en la primera que corresponda pagar.

Pues bien, en el presente supuesto, el arrendatario procedió a la actualización de la renta conforme al mecanismo previsto en el apartado séptimo de la letra C) de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1.994 en el año 2.015, esto es, nada más y nada menos que veinte años después de la entrada en vigor de la misma, incumpliendo el requisito temporal previsto en dicho precepto -en la primera renta que corresponda pagar-, esto es, en la renta correspondiente al mes de enero de 1.995.

No habiendo cumplido tan palmariamente los requisitos legalmente establecidos o, habiéndolos cumplido tan tardíamente, no puede pretender acogerse al beneficio de prolongación en cinco años de la vigencia del contrato, determinando ello igualmente la desestimación del motivo y, con ello, la íntegra del recurso.

QUINTO.-En cuanto a las costas procesales, dada la total desestimación del recurso articulado, y de conformidad con lo previsto en los Arts. 398.1 y 394.1 Lec, procede condenar a la apelante al pago de las costas ocasionadas a la parte apelada en esta segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Marugara S.L. contra la sentencia de 12 de abril de 2.019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Ávila, en los autos de procedimiento Verbal de Desahucio por expiración del término núm. 637/2.018, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, y todo ello con expresa imposición a la parte apelante las costas ocasionadas en esta segunda instancia.

Contra la presente sentencia caben los recursos previstos en la Lec.

Por esta sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.