Sentencia Civil Nº 565/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 532/2012 de 29 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 532/12

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 702/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 565/2013

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de noviembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 702/09, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Barcelona, a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL LA CALLE000 , NÚM. NUM000 , DE BARCELONA, representada por el Procurador Don Francisco Pascual Pascual y asistida por el Letrado Don José Fajula Codina, contra Doña Lorena , representada por la Procurador Doña Carmen Miralles Ferrer y asistida por el Letrado Don Alejandro Vila Indurain, y Don Aquilino , representado por el Procurador Don Josep Mª Cortal Pedra y asistido por la Letrado Doña María Jesús Xambrot, quien formuló reconvención frente a la Comunidad de Propietarios actora principal, y acumulándose los autos de Juicio Ordinario nº 868/09, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona a instancia de Doña Lorena , contra la Comunidad de Propietarios y la mercantil MANEJO INTEGRADO DE PLAGAS Y PATOLOGÍAS SLU, formulando reconvención la Comunidad de Propietarios; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recurso de apelación interpuestos por la Comunidad de Propietarios, Doña Lorena y Don Aquilino , contra la Sentencia y Auto de aclaración dictados en los mismos con fechas 20 de septiembre y 1 de diciembre de 2011, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA frente a D. Lorena y frente a D. Aquilino absuelvo a los referidos demandados de las pretensiones deducidas frente a los mismos en la demanda, con expresa imposición de costas a la actora; y estimando en parte la reconvención formulada por la representación procesal de D. Aquilino frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA debo condenar y condeno a esta última al pago al demandante reconvencional de la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS (16.864 euros), más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, sin realizar expresa condena en costas.

Que asimismo desestimando la demanda formulada por la representación procesal de Dña. Lorena frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA y frente a MANEJO DE PLAGAS INTEGRADO SL, absuelvo a las referidas demandadas de las pretensiones deducidas frente a las mismas en la demanda, con expresa imposición de costas a la actora; y desestimando la demanda reconvencional de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA frente a D. Lorena y frente a D. Aquilino absuelvo a los referidos demandados de las pretensiones deducidas frente a los mismos en la demanda reconvencional, con expresa imposición de costas a la actora'.

La parte dispositiva del Auto de aclaración es del tenor literal siguiente: ' DISPONGO: SUBSANAR Y ACLARAR LA SENTENCIA NÚM. 178/11 de fecha 20 de septiembre de 2011 dictada en las presentes actuaciones en el sentido de tener por no efectuada mención alguna a la desestimación de la reconvención de la Comunidad de Propietarios ni en consecuencia a la condena en costas tanto en los fundamentos de derecho, en especial quinto y sexto, como en el fallo de la sentencia, que quedará redactado en los términos siguientes:

' FALLO

Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA frente a D. Lorena y frente a D. Aquilino absuelvo a los referidos demandados de las pretensiones deducidas frente a los mismos en la demanda, con expresa imposición de costas a la actora; y estimando en parte la reconvención formulada por la representación procesal de D. Aquilino frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA debo condenar y condeno a ésta última al pago al demandante reconvencional de la cantidad de DIECISEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO EUROS (16.864 euros), más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, sin realizar expresa condena en costas.

Que asismismo desestimando la demanda formulada por la representación procesal de Dña. Lorena frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE BARCELONA y frente a MANEJO DE PLAGAS INTEGRADO SL, absuelvo a las referidas demandadas de las pretensiones deducidas frente a las mismas en la demanda, con expresa imposición de costas a la actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia y Auto de aclaración interpusieron recurso de apelación la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , núm. NUM000 de Barcelona, Doña Lorena y Don Aquilino , mediante sus escritos motivados, dándose traslado a las contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 15 de octubre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Magistrado AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios ejercita una acción de reclamación de cantidad por el importe de 170.751,72 euros, a que ascendió la realización de las obras de conservación y estabilidad de la finca ordenadas por el Ayuntamiento, entendiendo que deben responder de las mismas la propietaria y el arrendatario del local comercial sito en los bajos 2º del edificio, al no haber notificado a la Comunidad la existencia de termitas y el mal estado de las vigas, indicando que la cantidad reclamada contempla ya el descuento de 32.316,71 euros, correspondiente al importe abonado por la copropietaria Sra. Lorena para la rehabilitación de la finca.

El arrendatario demandado se opone a dicha acción, alegando que la Comunidad de Propietarios era conocedora de la situación; y en la reconvención que formula reclama la cantidad de 155.193,81 euros en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos, para realizar las obras necesarias a fin de reponer el local al estado en que se encontraba antes de la intervención de la Comunidad de Propietarios, según informe del Arquitecto Sr. Rodolfo , aportado como documento núm. 19 de la contestación, indicando que se reserva reclamar contra la propiedad, en el momento oportuno, por el resto de perjuicios causados por la clausura del local.

La propietaria aquí demandada había presentado una demanda contra la Comunidad de Propietarios y la mercantil 'Manejo Integrado de Plagas y Patologías, S.L.', en reclamación de la cantidad de 51.907,35 euros, a que asciende el importe de los daños sufridos en el local de su propiedad, y de la indemnización por el montante de las rentas dejadas de percibir desde la finalización de las obras hasta la interposición de la demanda, 15.599,35 euros, más las que se vayan generando en lo sucesivo hasta que el local se encuentre en el estado anterior a iniciarse las obras y pueda reanudarse la actividad que se desarrollaba en el mismo.

La Juzgadora de instancia considera que la documental aportada pone de manifiesto que desde el año 1985 la Comunidad de Propietarios conocía la existencia de humedades y filtraciones, siendo una constante en los asuntos tratados en las Juntas de Propietarios, sin que pueda acogerse su tesis de que fue en el año 2005 cuando descubrió, sorpresivamente, que las vigas estaban putrefactas a causa de un ataque de xilófagos, y que el paso del tiempo sin que se hayan tomado otras medidas que las adoptadas en su día por el Sr. Aquilino ha sido determinante en la producción del resultado dañoso, lo cual implica que quede rota la relación de causalidad por la inactividad de la propia actora, no apreciándose responsabilidad de la propietaria del local, al no concurrir negligencia. En consecuencia, desestima la demanda principal con imposición de costas a la Comunidad actora.

En cuanto a la reconvención formulada por Don Aquilino , señala que, según lo antes indicado, existe relación de causalidad entre la pasividad de la Comunidad de Propietarios y el empeoramiento de los daños estructurales del edificio, y que los perjuicios reclamados por el arrendatario fueron ocasionados por la actividad llevada a cabo en el apuntalamiento y el defectuoso sistema de protección y la duración de la obra, si bien, la cuantificación de los daños efectuada tiene en cuenta el valor a nuevo de los elementos contenidos en el informe pericial, por lo que entiende que procede aplicar una depreciación del 85%, y que el importe del que debe responder la Comunidad reconvenida es de 16.864 euros. Por ello estima en parte la reconvención sin hacer especial imposición de costas.

Por lo que se refiere a la demanda deducida por Doña Lorena contra la Comunidad de Propietarios y la empresa 'Manejo de Plagas Integrado', acumulada a los presentes autos, entiende que la propietaria actora carece de acción para reclamar los desperfectos relativos a elementos del negocio del inquilino Sr. Aquilino , y, en cuanto a las rentas dejadas de percibir desde la finalización de las obras, considera que se trata de una cuestión situada en el plano de las relaciones contractuales con el arrendatario, al que es ajena la Comunidad y también la mercantil que rehabilitó el edificio, cuya responsabilidad se agota en la realización de las obras. En consecuencia, desestima la demanda con imposición de costas a la actora.

SEGUNDO.-La Comunidad de Propietarios se alza frente a la sentencia dictada y alega, en primer lugar, error en la valoración de la prueba precisando que las obras de rehabilitación que tuvo que hacer con carácter de urgencia se centraron en el techo del local arrendado por Don. Aquilino y propiedad de Doña Lorena , como consecuencia de la existencia de termitas en las vigas del techo de dicho local, cuya existencia desconocía la Comunidad, por lo que fundamenta sus pretensiones al amparo de los artículos 1902 y 1903 del Código Civil , exponiendo que los demandados son responsables por el mal estado de las vigas del local que fue apuntalado de urgencia, identificándose una plaga de xilófagos que atacaban la madera desde hacía veinte años, siendo dicho hecho totalmente ignorado por la Comunidad y conocido por los codemandados, por lo que discrepa del Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia recurrida.

Ahora bien, contrariamente a lo expuesto por la Comunidad apelante, una nueva valoración de la prueba practicada en la causa pone de manifiesto que la Comunidad de Propietarios no podía ignorar la existencia de filtraciones y humedades procedentes del patio posterior que perjudicaban las vigas y el forjado del local, y, siendo cierto que el informe realizado a su instancia por el Arquitecto Con Amadeo durante el año 1998 no hace referencia a los locales sitos en los bajos del edificio, es más cierto que, según indicó el propio Sr. Amadeo al declarar como testigo en el acto del juicio, ni siquiera los inspeccionó porque no se le encargó que informara sobre los mismos, desconociendo el motivo.

Sin que la manifestación de la Comunidad, en el sentido de que no sospechaba lo que estaba ocurriendo en las vigas del local litigioso, justifique que se excluyera de las inspecciones generales realizadas en el edificio, teniendo en cuenta el deficiente estado general que presentaba el inmueble.

Pero es que dicho informe, en el apartado relativo a la fachada posterior a patio de manzana, pone de relieve que presenta un aspecto bastante deteriorado, y, además de las importantes zonas de los paramentos verticales con desconchados con el revoco totalmente desprendido, de forma que la fábrica de ladrillo está desprotegida, señala que las partes inferiores de las galerías presentan una gran oxidación, penetrando agua de lluvia por revoltones rotos y por los frentes de los forjados, totalmente agrietados y desconchados, lo cual agrava la oxidación de las vigas que aguantan estas galerías, cuyos laterales presentan también problemas importantes, así como el remate superior de esta fachada, con desconchados y caída del revoco de la fábrica de ladrillo, con las piezas cerámicas de remate en mal estado de sujeción

Señala el Sr. Amadeo que es muy importante incidir en la reparación de esta fachada por los problemas de humedad en los interiores de las viviendas, ya que si no se reparan, las paredes terminarán por ser porosas y permitir el paso del agua.

En el acto del juicio declaró que en las terrazas apreció filtraciones de agua que, obviamente, tenían que ir a parar al local que había debajo. No puede perderse de vista que el suelo de este patio de manzana es el techo de una parte del local.

Contiene el informe un desglose de las reparaciones a realizar en las fachadas, principal y posterior, escalera, azotea e instalaciones, detallando el Sr. Amadeo todos los problemas que aprecia, los trabajos necesarios, y las prioridades entre las distintas reparaciones.

En el Acta de la Comunidad de Propietarios de fecha 2 de julio de 1998 se aprobó el presupuesto presentado por la empresa 'Heurop, S.L.' para la rehabilitación de la fachada principal, constando en el Acta de fecha 12 de abril de 1999 que se informó sobre las obras realizadas y que el Presidente señaló que había en proyecto hacer nuevas obras pero que había que esperar a tener fondo de reserva para hacerlas.

En el Acta de fecha 4 de abril de 2000, se comentó la necesaria regularización de algunas cuestiones de la instalación eléctrica y se decidió pedir presupuestos, así como formular queja por molestias de olores y ruidos procedentes del local restaurante de los bajos.

En el Acta de 22 de diciembre de 2000 se aprobó un presupuesto de obras en la antigua vivienda de la portería.

En el Acta de 15 de marzo de 2001 se trató sobre la conveniencia de mejorar el estado del patio de atrás de la finca. Consta que la Sra. Ana María se ofreció voluntaria para consultar al Ayuntamiento o a la Generalitat sobre la posibilidad que emitan un dictamen sobre el estado de la finca dada su antigüedad.

Ello pone en evidencia que la Comunidad de Propietarios era consciente del mal estado del patio posterior y de la importancia de conocer el estado real de la finca, pero no consta que se efectuaran las actuaciones señaladas en el Acta, ni ninguna otra encaminada a tal fin.

En la Junta de 12 de febrero de 2002, se comenta el informe del Arquitecto Don Amadeo , efectuado cuatro años antes tras el estudio de la casa el 26 de febrero de 1998, y se delega en la junta directiva para que señale las prioridades de la ejecución de obras de rehabilitación del inmueble, de acuerdo con las indicaciones que señale dicho arquitecto, a quien deberá encargarse que actualice su informe y lo complete en el examen del tema de estructuras (f 1038).

En cumplimiento de tal encargo, el Sr. Amadeo emitió un nuevo informe el 15 de julio de 2002 'sobre el estado de los techos de las viviendas sitas en el edificio' (folios 345 y ss), en el que refleja la inspección a varias viviendas, concretamente las vigas, y refiere su estado. Concluye que en los pisos entresuelo 1ª y principal 1ª deben realizarse inspecciones periódicas que garanticen el buen estado de las vigas, advirtiendo a la comunidad de que se deben vigilar las instalaciones de fontanería y la red de desagües para evitar posibles humedades y filtraciones.... En los techos de las viviendas 1º 1ª y 2º 1ª, debían realizarse los correspondientes refuerzos de las vigas existentes, en especial el techo del 2º 1ª. En el techo de la vivienda 3º 1ª debía reforzarse la zona no realizada bajo la azotea.

Tampoco en esta ocasión se le pidió que inspeccionara los locales, ni que informara sobre el patio posterior a pesar del mal estado puesto de relieve en el Acta de la Junta antes señalada.

Es decir, no actuó la Comunidad de Propietarios con la diligencia debida.

El propio Arquitecto Don Miguel , contratado por la Comunidad para rehabilitar la estructura del edificio, manifestó al declarar en el acto del juicio que el edificio es antiguo, los materiales son de la época y había un aislamiento de las zonas exteriores que no estaban en buen estado porque había filtraciones. Que vio vigas oxidadas y corroídas por filtraciones continuadas de humedad, no se sabe desde cuanto tiempo

Menciona la apelante que en el Acta de 7 de marzo de 1985, en la que se habla de unas humedades del patio posterior y el techo de la cocina del restaurante, consta que el Presidente de la Comunidad de Propietarios era el Sr. Jose Carlos , que a su vez era el propietario del local litigioso. Y pretende que, desde el año 1985, la familia Lorena Jose Carlos era la única que conocía la situación de las vigas del local, ya que la Comunidad no inspeccionaba el estado de dichas vigas ni de la cocina.

Revisada dicha Acta, se observa que en la misma se hace constar 'Seguidamente se entra a deliberar el tema 'Repercusión a la Comunidad de las obras de reparación urgentes y necesarias de la terraza del entresuelo' que figura en el orden del día. Intervienen en el caso casi todos los asistentes y se llega a la conclusión de estudiar la escritura de propiedad del entresuelo para ver si la terraza se incluye en el mismo o no y se aplaza el asunto para resolverlo en próxima reunión'. Se desprende de esta Acta la existencia de discrepancias sobre si el gasto relativo a la reparación de la terraza debía soportarlo la propiedad o la Comunidad.

Sin embargo, lo anterior pone de relieve que, según indica el arrendatario codemandado y aparece en las cartas aportadas, aquél puso en conocimiento de la propiedad los problemas de las humedades y que aquélla los trasladó a la Junta de Propietarios, siendo ello coherente con su afirmación de que ni uno ni otra quisieron hacerse cargo de las obras necesarias para su reparación. Sin que el hecho de que el Sr. Jose Carlos fuera durante años Secretario, primero, y Presidente, después, de la Junta, eximiera a la Comunidad de revisar y preocuparse de la situación estructural del local, de la misma forma que de cualquier otro elemento o departamento del edificio, cuando encargó inspecciones del inmueble.

Además, mediante Acta notarial de 9 de octubre de 1991, la Comunidad de Propietarios había remitido una carta al arrendatario codemandado en la que se le indicaba que habían observado perjuicios en el edificio que sus servicios técnicos atribuían a consecuencias de la deficiente reforma llevada a cabo por aquél en el local arrendado y que afectaron al techo y vigas, y por tanto a la terraza sita sobre dicho local, por lo que, le requerían para que procediera a subsanar tales deficiencias y reparar los elementos que estuvieran en mal estado y produjeran daños en la finca y en su local (documento núm. 2, folios 425 y ss, Tomo II).

Es decir, la comunidad conocía tanto las obras realizadas por el arrendatario, como la existencia de deficiencias que entendían consecuencia de la reforma realizada por aquél y que afectó a techo y vigas, a pesar de lo cual nada se hizo, aun tratándose de elementos estructurales comunitarios.

TERCERO.-En el segundo punto del recurso insiste la apelante en el desconocimiento por parte de la Comunidad de Propietarios de la existencia de xilófagos en las vigas del local.

Conviene señalar de entrada que no puede aceptarse que la problemática que desembocó en la necesidad de realizar con urgencia las obras requeridas por el Ayuntamiento de Barcelona fuera debida exclusivamente, ni siquiera como causa principal, a la existencia de xilófagos en la viga de madera del local, como parece pretender la parte apelante, por lo que, en cualquier caso, el alegado desconocimiento de la existencia de xilófagos no tendría la trascendencia que se le intenta dar.

Es preciso hacer referencia al Acta notarial de 3 de septiembre de 1987, efectuada a requerimiento del arrendatario Don Aquilino , con asistencia del Arquitecto Don Rodolfo . En la misma se hace constar 'que en una dependencia en el interior del local las vigas metálicas del techo se encuentran a la vista presentando claras muestras de corrosión, hasta el punto de que el metal se deshace al tacto. El citado facultativo presente manifiesta que la corrosión de las vigas metálicas se debe a goteras y filtraciones de agua que afectan a las estructuras. Compruebo que también se advierte la misma corrosión en tuberías y bajantes. Advierto igualmente claras muestras de putrefacción en una viga de madera en la dependencia más próxima a la entrada. Según indica el mencionado facultativo dicha viga apea la pared descansando la casa sobre la misma, pues el local está situado en los bajos de dicha casa. Manifiesta Sr. Rodolfo que se hace necesaria la sustitución o reforzamiento de las vigas metálicas y el reforzamiento de la viga de madera putrefacta, pues existe, verosímilmente, peligro de caída de las estructuras, al menos de las metálicas.' (documento 1 de la contestación del codemandado (folios 424 y ss, Tomo II).

En el informe emitido por el Arquitecto Don Dionisio en diciembre de 1991, a petición Don. Aquilino , como consecuencia del requerimiento que le dirigió la Comunidad de Propietarios, tras hacerse constar los antecedentes relativos a la situación existente en 1987, apreciada en la anterior acta notarial, se indica que se optó por hacer un tratamiento de desinsectación de la viga de la fachada y por reforzar toda la estructura del techo de la parte posterior, donde se colocaron dos vigas IPN y viguetas de hormigón que apuntalan cada una de las vigas metálicas. También se rehizo el pavimento del terrado del entresuelo.

Describe el Sr. Dionisio las lesiones que aprecia en el techo situado bajo el patio de manzana por las filtraciones de agua que se producen cuando hay lluvia fuerte, al filtrarse el agua a través del forjado en puntos donde la tela asfáltica ha perdido su efecto y especialmente por la junta entre el tubo de ventilación de los servicios del restaurante y el forjado. Estas humedades provocan la inutilización de esta parte del restaurante en los días de lluvia, y, además, deterioran la pintura de la pared y el mobiliario, y la paulatina 'runa' no sólo de las vigas metálicas sino también de los revoltones del antiguo forjado que cae sobre el falso techo, lo estropea. Señala que no inspecciona la viga de madera contigua a la fachada al impedirlo el falso techo, si bien es presumible que su estado haya empeorado, y que, entre las causas de la ruina del edificio, además del paso del tiempo y la baja calidad de los materiales originales, hay que añadir el hecho distorsionador que produce el paso del metro a muy poca distancia del local.

Así, el Sr. Dionisio concluye que, a excepción del problema de la junta del forjado con el tubo de ventilación de los lavabos del restaurante, el resto de problemas ya se daban en la finca antes de la reforma efectuada en 1987 por el arrendatario. Destaca que la reforma mejoró y consolidó el forjado en mal estado del terrado, e indica que, a pesar de que esta situación no amenace ruina inminente de este techo (por el hecho de que en las obras de 1987 se construyó un forjado inferior totalmente nuevo y autónomo..) es previsible que los problemas de caída de agua y escombros del forjado se irán agravando.

Por esta razón, entiende que es necesaria una urgente reparación del forjado antiguo, tanto en su estructura como en su aislamiento del agua de lluvia, en la medida que estas lesiones anulan el uso de una parte del restaurante durante una parte importante del año, ya que, en este momento, diciembre de 1991, han aparecido también goteras en la parte de la cocina del restaurante (Documento núm. 3, f 431 y ss., Tomo II).

El anterior informe es el que le solicitó el arrendatario Sr. Aquilino a requerimiento de la Comunidad de Propietarios, cuando Don. Jose Carlos no era ya Presidente, por lo que fue conocido por la Comunidad, a pesar de lo cual, y según antes ya se ha indicado, ésta no encargó en 1996 la inspección del local ni del patio posterior.

Por otra parte, al declarar Don Rodolfo en el acto del juicio confirmó que en 1987 observaron una serie de patologías en la parte interior del local, correspondiente al patio de manzana, que hicieron refuerzos estructurales del forjado que era metálico y las vigas tenían serias patologías. Reforzaron la estructura por la parte interior del local. En cuanto a la viga de madera, señaló que llamaron a una empresa especializada para que hiciera un tratamiento, sin que tenga constancia de que hubiera termitas. Que no puede determinar el origen de la putrefacción en la viga de madera, pero que no vio termitas. Recuerda que habló con el propietario del local sin recordar si habló con la Comunidad.

Ninguno de los informes periciales aportados permite apreciar que en 1987 hubiera termitas en la viga de madera del local, ni que la 'pudrición' que presentaba no fuera solucionada mediante la intervención practicada a cargo del arrendatario, ni tampoco desde cuando afectaba a dicha viga la existencia de termitas observada en el año 2005, lo cual fue corroborado por el Sr. Miguel al indicar que no tenía manera de saber cuando empezaron a actuar los bichos.

CUARTO.-Lo anterior lleva a la conclusión de que, al igual que las filtraciones de agua y las humedades provocaron los daños y deficiencias existentes en distintos elementos estructurales del edificio, como las fachadas y algunas de las viviendas, era más que previsible, teniendo en cuenta el estado del patio de manzana, que hubiera afectación en la estructura del local litigioso.

Y que, desde el año 1991, tras el requerimiento efectuado al arrendatario y el informe emitido por el Sr. Dionisio sobre el local, la Comunidad de Propietarios no realizó intervención alguna en el mismo, hasta el punto de eludir, incluso, su revisión, en las inspecciones técnicas encargadas.

En consecuencia, teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble y las patologías que sufría, no cabe sino confirmar el criterio de la Juzgadora de instancia, en cuanto concluye que la Comunidad de Propietarios no actuó con la diligencia debida y exigible en el mantenimiento y conservación del edificio, sin que sea excusable el desconocimiento que manifiesta de la situación de las vigas del local, así como de su evolución hasta derivar en los daños estructurales que motivaron el requerimiento efectuado por el Ayuntamiento, quedando, en efecto, rota la relación de causalidad entre la actuación del Sr. Aquilino y los daños estructurales litigiosos, sin que se aprecie negligencia en la actuación de la Sra. Jose Carlos respecto de la Comunidad actora.

Por tanto, el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios no puede prosperar y procede mantener la desestimación de su demanda, lo cual conlleva que deben imponerse a la apelante las costas de este recurso, conforme establecen los artículos 398 y 394 LEC .

QUINTO.-El recurso interpuesto por DON Aquilino se centra en la estimación parcial de la reconvención y reitera la reclamación de la cantidad de 155.193,81 euros, reducida en la sentencia a 16.864 euros.

Es cierto que ha quedado acreditado que la actividad de restauración que se desarrollaba en el local estaba en pleno rendimiento, y su estado se desprende de las actas notariales levantadas justo antes de iniciarse las obras, suponiendo la suspensión de la licencia de actividad del local que la solicitud de reapertura le imponga la obligación de cumplir con la normativa vigente en ese momento,

Sin embargo, debe mantenerse la conclusión de la Juzgadora en cuanto el objeto de su petición supone en la mayor parte de sus conceptos, no una reparación, sino una rehabilitación integral del local que supondría un enriquecimiento injusto del actor, dada la amortización que ha tenido lugar desde que efectuó la decoración del local.

Ahora bien, y teniendo en cuenta las alegaciones efectuadas por la propietaria codemandada en su recurso, al que a continuación se hará referencia, no puede perderse de vista que al arrendatario le corresponde reclamar únicamente la indemnización por daños en el contenido del local, no en el continente, quedando fuera, por tanto, las reparaciones o rehabilitación a realizar en techos, suelo, paredes e instalaciones, así como la limpieza del local. Indicando el Sr. Rodolfo en su informe que las máquinas de climatización se encuentran en el local, y que las luminarias existentes originariamente se encuentran protegidas para su entrega al inquilino, según indicó también el Arquitecto Don Miguel .

En consecuencia, a la vista del informe aportado, no procede tener en cuenta las partidas señaladas en los Capítulos 1.1 (Derribos), 1.2 (Albañilería), 1.3 (Pavimentos), 1.6 (Instalaciones) y 1.7 (Varios).

Pero sí le corresponde percibir, del Capítulo 1.4 (Revestimientos), el importe de las partidas relativas a restauración de barniz, valorada en 5.011,77 euros, pintura, por 2.186,33 euros, y pulido y barnizado plancha de cobre existente, valorada en 10.535 euros. Es decir, un total de 17.733,10 euros, sin que proceda aplicar a estas partidas disminución alguna al tratarse de reparaciones y no de reposiciones, desprendiéndose de las fotografías aportadas el buen mantenimiento de pintura y barnizado.

En consecuencia, debe estimarse en parte este recurso, lo cual conlleva que no se efectúe especial imposición de costas, conforme prevé el artículo 398.2 LEC .

SEXTO.-Doña Lorena afirma en su recurso que tiene derecho a exigir las reparaciones necesarias que le corresponden como propietaria, es decir, las referentes al continente del local, y, por ello, en el informe de valoración que aporta como documento núm. 27 de su demanda se relacionan las reparaciones que afectan básicamente a suelo, paredes, techo, instalación eléctrica, fontanería, gas, sanitarios, dejando al margen lo referente al contenido que puede reclamar el inquilino del local.

En efecto, según antes se ha indicado, debe estimarse esta petición, sin que pueda perderse de vista que es ella la obligada frente al arrendatario a entregarle el local en debidas condiciones

El Perito Don Rodolfo , contempla en la partida relativa a adecuación de la instalación eléctrica el importe correspondiente al 30% de una instalación completa (4.700 euros), lo cual aparece correcto y considera este tribunal debe estimarse únicamente el 30% de los importes señalados en los apartados de limpieza general de obra (450 euros), dado el tiempo transcurrido desde que finalizaron los trabajos realizados por cuenta de la Comunidad y que ha empeorado la situación, de pavimentos y falsos techos (5.040 euros), dado que se han valorado a nuevos, manteniéndose el importe de trabajos de fontanería, gas y electrodomésticos (1.800 euros), y de los trabajos de climatización (6.500 euros), pues se valora sólo una revisión general sin la sustitución de ningún elemento.

Así, se fija en 18.490 euros la indemnización a percibir por Doña Lorena , acogiéndose en parte este motivo del recurso.

Por el contrario, no puede prosperar la petición relativa a las rentas dejadas de percibir, dado que su pasividad a la hora de mantener en buen estado el local arrendado, si bien no es una causa eficiente respecto de la reclamación efectuada por la Comunidad de Propietarios, sí influye directamente en sus obligaciones como arrendadora, sin que conste que durante el largo periodo arrendaticio transcurrido efectuara mantenimiento alguno del local. Y, sobre todo, su pasividad en reponer dicho local al estado adecuado a fin de que el arrendatario pueda reiniciar su actividad, pues como arrendadora así tiene que hacerlo, después de finalizadas las obras realizadas por la Comunidad de Propietarios no puede perjudicar a ésta, pretendiendo que se haga cargo del importe de unas rentas hasta se desconoce qué momento, en función de cuando la propiedad decida hacer lo que le corresponde para que el negocio pueda funcionar.

En consecuencia, este recurso se estima sólo en parte, sin hacer especial imposición de costas, conforme al artículo 398.2 LEC .

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 , Nº NUM000 , DE BARCELONA, y estimando en parte los recursos interpuestos por la representación procesal de Doña Lorena y de Don Aquilino , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Barcelona en los autos de Juicio Ordinario nº 702/09 de fecha 20 de septiembre de 2011, aclarada por Auto de 1 de diciembre de 2011, debemos revocar en parte dicha sentencia.

Se mantiene la desestimación de la demanda interpuesta por la 'Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la CALLE000 , nº NUM000 , contra Doña Lorena y Don Aquilino , con imposición de costas a la actora.

Se mantiene la estimación parcial de la reconvención formulada por Don Aquilino contra la 'Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 , nº NUM000 , aumentando a 17.733,10 euros el importe que la Comunidad de Propietarios debe abonar al actor reconvencional, sin imposición de costas.

Se estima parcialmente la demanda formulada por Doña Lorena contra la 'Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 , nº NUM000 , condenando a esta última a abonar a la actora la cantidad de 18.490 euros, sin imposición de costas.

Todo ello, con imposición a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 , nº NUM000 , de las costas del recurso por ella interpuesto y sin hacer especial imposición de las costas de los otros dos recursos que se han estimado en parte.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por la Comunidad de Propietarios para recurrir, al que se dará el destino legal.

Se decreta la devolución Doña Lorena y a Don Aquilino del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, conforme disponen los artículos 468 , 477.2.3º y siguientes , y Disposición Final 16 LEC , que se interpondrá ante este tribunal en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación, siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente establecidos.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.