Sentencia CIVIL Nº 565/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 901/2018 de 14 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Santiago de Compostela 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933928
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2017/0002799
Recurso de Apelación 901/2018 A
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz
Autos de Procedimiento Ordinario 389/2017
APELANTES: D. Arcadio y DÑA. Brigida
PROCURADOR: DÑA. ALEJANDRA GARCÍA GARCÍA
APELADOS: DÑA. Carla y D. Bartolomé
PROCURADOR: D. NOEL ALAIN DE DORREMOCHEA GUIOT
SENTENCIA Nº 565/18
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
Dª. LUISA Mª HERNÁN PÉREZ MERINO
Dª. CARMEN MÉRIDA ABRIL
En Madrid, a catorce de Diciembre de dos mil dieciocho. La Sección Octava de la Audiencia Provincial
de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los
autos de Procedimiento Ordinario nº 389/17, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 5 de
Torrejón de Ardoz, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes, D. Arcadio y DÑA. Brigida
, representados por la Procuradora Dña. Alejandra García García, y de otra, como demandados-apelados,
DÑA. Carla y D. Bartolomé , representados por el Procurador D. Noel Alain de Dorremochea Guiot.
VISTO, siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO. - Por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrejón de Ardoz, en fecha diez de septiembre de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMAR, la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Alejandra García García en nombre y representación de Dña. Brigida y D. Arcadio , contra Dña. Carla y D. Bartolomé representados por el Procurador D. Noel Dorremochea Guiot y asistidos de la Letrada Dña. María Benito Lomas, y en consecuencia, Absuelvo a dichos demandado de las pretensiones formuladas en su contra. Todo ello con imposición de las costas procesales causadas a la parte demandante.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, que fue admitido, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día doce de diciembre de dos mil dieciocho.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala no acepta los Fundamentos de Derecho de la Sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.


PRIMERO .- Antecedentes y objeto del recurso.- 1.- La demanda planteada por Dña. Brigida y D. Arcadio , contra Dña. Carla , y D. Bartolomé tiene por objeto la reclamación de cumplimiento de contrato de compraventa condenando a los anteriores a otorgar junto con el demandante-comprador, escritura pública de compraventa correspondiente a la vivienda sita en esta ciudad, PLAZA000 NUM000 , escalera NUM001 , planta NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad número uno de los de Torrejón de Ardoz, al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 con referencia catastral : NUM008 .'. Los demandantes, sostienen que en la referida Escritura Pública de 26 de julio de 2014 se suscribió con los ahora demandados un contrato de compraventa (contrato de compraventa a plazos se afirmó en trámites de conclusiones), se solicita del Juzgado que se dicte Sentencia condenando a los demandados a que, en cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las partes, proceda a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa.

2.- El codemandado, D. Bartolomé se opuso a la demanda, solicitando que se dictara Sentencia por la que se desestimara la demanda en ejercicio de opción de compra, declarando que la misma ha caducado, con condena en costas a la parte demandante.

3.- La codemandada Dña. Carla se opuso a la demanda, solicitando igualmente que se dictara Sentencia por la que se desestimara la demanda en ejercicio de opción de compra, declarando que la misma ha caducado, con condena en costas a la parte demandante.

La parte demandada, en definitiva, se oponen a la demanda, alegando, en síntesis, que lo suscrito entre las partes no fue un contrato de compraventa, sino que fue una opción de compra, que los compradores no han cumplido las condiciones para el ejercicio de la opción de compra, y que tal opción de compra está caducada.

4.- La sentencia de instancia desestima la demanda, al considerar, a modo de síntesis, que "...

Determinada la naturaleza de la relación jurídica existente entre las partes, esto es, una opción de compra, añadir una cuestión más para la resolución de la controversia: En el caso examinado, en el contrato concertado como se ha trascrito en el Fundamento de Derecho Previo de esta resolución, se estipuló que: el plazo para el ejercicio de la opción de compra se fija hasta el día 30 de diciembre de 2016. Y bajo las siguientes condiciones: -. a) La voluntad de ejercitar la opción y de consumar la compraventa deberá manifestarse en escritura pública.

-. b) Simultáneamente, el titular de la opción deberá entregar el precio de la compraventa al Notario....

-. c) En todo caso el otorgamiento de la escritura y el depósito deberá notificarse a la parte concedente de la opción en el domicilio señalado en la comparecencia.

De lo que resulta que las partes pactaron que la declaración de voluntad de ejercitar la opción se efectuara por algún medio 'fehaciente', esto es, por algún medio que diera fe o resultara fidedigno el ejercicio de la opción.

No resulta controvertida la inexistencia de documento aportado a los autos, fechado dentro del periodo en que podía ejercitarse la opción de compra.

Se afirma en la demanda que los actores reclamaron a los demandados verbalmente para que fijaran un día para que procedieran al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Obteniendo como respuesta de la vendedora Dña. Carla , la solicitud de que le entregase más dinero. Afirmaciones que por su parte la demandada Dña. Carla niega tajantemente. Manifestando que ella no se ha negado nunca a otorgar la escritura pública de compraventa.

En cualquier caso, no existe en autos no ya la escritura pública o acta notarial sobre la voluntad de ejecución de la opción en el plazo pactado, sino ni un requerimiento fehaciente a los ahora demandados fechado dentro del periodo en que podía ejercitarse la operación de compra.

El requerimiento efectuado a través de burofax el 7 de marzo de 2017, es extemporáneo. Habiendo quedado acreditado a través de la testifical de D. Justo Oficial de la Notaria en la que se otorgó el contrato de opción de compra, que es a principios del mes de febrero de 2017 cuando los compradores contactaron con él vía telefónica para el tema de la escritura pública.

Por último, añadir que no puede acogerse la tesis de trasladar a los demandados la carga de probar la ausencia de voluntad por parte de los compradores de perfeccionar el contrato, en tanto el requerimiento fehaciente, como presupuesto indispensable de la opción de compra, resultaba un deber de los demandantes, correspondiéndole la carga de su prueba, lo que en este caso no se ha producido. ", todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

5.- El recurso planteado por la representación procesal de los demandantes se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, y previa exposición de antecedentes, alegaciones primera a cuarta, en la errónea valoración de la prueba respecto a la naturaleza del contrato de opción de compra, al tratarse de un contrato de compraventa con precio aplazado, por el pago del precio, entrega del bien, la retención de la posesión por la vendedora por pacto de las partes, la coexistencia en el registro de la propiedad de dos situaciones jurídicas reales, la justificación del pago del precio total aplazado y el carácter especulativo de la opción de compra- alegaciones quinta y sexta-.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandada en ambas instancias.

6.- De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO .- Motivo del recurso: Sobre la errónea valoración de la prueba respecto a la naturaleza del contrato y circunstancias concurrentes .- 1.- De acuerdo con la sentencia apelada y una vez examinada la prueba practicada, se consideran igualmente acreditados los siguientes hechos : Los ahora demandados Dña. Carla y D. Bartolomé , son propietarios de la vivienda sita en Torrejón de Ardoz, PLAZA000 NUM000 , escalera NUM001 , planta NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad número uno de los de Torrejón de Ardoz, al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 con referencia catastral : NUM008 .

Vivienda que adquirieron mediante escritura pública otorgada el día 9 de julio de 2002. Siendo el precio de venta de 93.156,88 euros.

Con fecha 26 de julio de 2014, los ahora demandantes, Dña. Brigida y D. Arcadio suscribieron con los demandados Dña. Carla y D. Bartolomé , escritura pública denominada de concesión de opción de compra, siendo su objeto la finca anteriormente descrita.

En dicha escritura pública se hace constar: 'Estipulación Primera. Concesión de Opción de Compra. D.

Bartolomé y Dña. Carla conceden a Dña. Brigida y D. Arcadio , que adquieren por mitad y proindiviso, una opción de compra sobre la finca descrita en la exposición. Dicha opción de compra queda sujeta a las siguientes determinaciones: 1-. Plazo.

El plazo para el ejercicio de la opción de compra se fija hasta el día 30 de diciembre de 2016.

2-. Precio de la opción.

El precio de la opción se fija en la cifra de treinta y ocho mil euros (38.000).

Forma de pago: Cada uno de ambos vendedores recibe un cheque nominativo de diecinueve mil euros (19.000), con cargo a la cuenta...

Las partes acuerdan que en caso de ejercicio de la opción, la cantidad de ochenta mil euros (80.000) en que se fija el precio de la finca descrita, se descontará del precio total de la finca, toda vez que a estos exclusivos efectos la referida cantidad formara parte del precio total de la compraventa.

3-. Naturaleza de la opción.

La opción de compra .... se configura con carácter real,...

4-. Condiciones de la compraventa.

En caso de ejercitarse la opción, la venta de la finca se efectuará en los términos siguientes: -. a) El precio de la venta se fija en la suma de ochenta mil euros.

-. b) La finca se trasmitirá libre de toda carga, ...

-. c) Todos los gastos de transmisión, ...

5-. Ejercicio de la opción.

El ejercicio de la opción se podrá efectuar unilateralmente por el titular bajo las siguientes condiciones: -. a) La voluntad de ejercitar la opción y de consumar la compraventa deberá manifestarse en escritura pública.

-. b) Simultáneamente, el titular de la opción deberá entregar el precio de la compraventa al Notario....

-. c) En todo caso el otorgamiento de la escritura y el depósito deberá notificarse a la parte concedente de la opción en el domicilio señalado en la comparecencia.

6-. Cancelación.

7-. Posesión: Sin perjuicio del derecho de propiedad de la parte vendedora, la parte compradora a partir de esta fecha ostenta la posesión, uso y disfrute de la finca, haciéndose cargo desde esta fecha de los gastos de comunidad de propietarios, impuesto de bienes inmuebles, ...suministros y demás gastos... Igualmente, la parte vendedora autoriza a la optante a realizar las obras, reformas y mejoras de la vivienda, ...

Dichas obras y mejoras no podrán ser reclamadas por los optantes en el supuesto de no ejercitar la opción de compra.

8-. Anticipos a cuenta del precio final: La parte compradora pagara a cuenta del precio final la suma de 1400 euros mensuales a partir del mes de agosto de 2014, entre los días 1 y 5 de cada mes, a la parte vendedora.

En el acto de la firma de la citada Escritura Pública, los demandantes abonaron los 38.000 euros en concepto de pago del precio de la opción de compra.

Desde Agosto de 2014, los demandantes a cuenta del precio final hasta el mes de febrero de 2017 han abonado a los demandados la cantidad de 42.000 euros.

En fecha 20 de febrero de 2017, los actores enviaron a los demandados buro fax requiriéndoles para que fijen en el plazo de los próximos 7 días desde la recepción, día y hora para formalizar la escritura pública de compraventa.

En marzo de 2017 se presenta la demanda origen de este pleito, en reclamación de cumplimiento de contrato de compraventa -se dice en la demanda- contra Dña. Carla y D. Bartolomé .

2.- Doctrina y jurisprudencia sobre el contrato de opción de compra.- Dice la Sentencia de la A.P. de Barcelona, sec. 19ª, de 20-09-2018, nº 395/2018, rec. 73/2017 ,"...La opción de compra no está regulada en el Código Civil, aunque el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (EDL 1947/13) le reconoce la posibilidad de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado la opción de compra como aquel contrato en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues, constituyen sus elementos principales la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concesión de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992 , 29 de octubre de 1993 , 18 de mayo de 2005 , 23 de abril de 2010 y 12 de abril de 2013 entre otras).

Dice el TS en sentencia de 18 de febrero de 2015 : '1.- La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de 25 noviembre 2011 , reiterada por la de 1 de diciembre de 2011 ) entendido como una primera fase del 'iter contractus' en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias del 7 septiembre 2010 , 24 junio 2011 ; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra, como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa: así, sentencias de 21 noviembre 2000 , 5 junio 2003 , 3 abril 2006 , 12 mayo 2009 , 7 mayo 2010 , 6 abril 2011 , 25 noviembre 2011 .

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que '... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'....de conformidad con la normativa y jurisprudencia expuestas, el contrato de opción de compra precisa como requisitos esenciales que se pacte un precio o contraprestación (i), se señale un tiempo determinado para el ejercicio de la opción (ii), que tal ejercicio sea comunicado al concedente (iii), y que se pague o deposite notarialmente el precio convenido (iv).".

3.- Aplicación al presente caso.- Nos encontramos ante un contrato de compraventa con precio aplazado, por las siguientes razones: 1ª) En primer término, porque constituye criterio jurisprudencial consolidado que 'los contratos tienen la naturaleza jurídica que se deriva de su contenido obligacional, independientemente de la denominación que le otorguen los intervinientes'.

2ª) Del examen del contrato firmado no cabe hablar de esa especie de precontrato, entendido como una primera fase del 'iter contractus' en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado, cuando se entregó la posesión, se pagó en concepto de precio de la opción prácticamente el 50% del precio, se facultaba a la compradora para realizar obras y desarrollar facultades propias del dominio, como así se alega y confirma que se hizo por la actora, sin desvirtuarse por la demandada, la finalidad era la propia vivienda familiar de los compradores, y lo que es más importante las propias partes habían asumido esa compraventa, pues ninguna otra conclusión cabe obtener como elemento probatorio de esa voluntad, cuando en el acto del juicio la vendedora demandada Dª. Carla manifiesta que las cantidades entregadas a cuenta del precio final desde Agosto de 2014 por los demandantes, no eran nunca en concepto de alquiler, sino en el anterior concepto de a cuenta del precio final pactado, pues en el mismo, sin mención alguna a arrendamiento o en otro concepto como pudiera ser la penalización por falta del ejercicio de dicha opción de compra, se hacía constar expresamente que la parte compradora pagaría a la parte vendedora a cuenta del precio final la suma de 1400 euros mensuales, a partir del mes de agosto de 2014, entre los días 1 y 5 de cada mes, habiendo aceptado ésta los sucesivos pagos, no siendo verosímil el pago de dicha prima próxima al 50% del precio total, en concepto exclusivo de prima o precio por la opción de compra.

3ª) Por tanto, ese pago total del precio se constituía en condición de la consumación del contrato, en orden a la escrituración de la finca a favor de los compradores: de ahí la sincera manifestación de la demandada en el acto del juicio cuando dice que nunca se negó a otorgar la escritura, lo que sumado a que a la fecha cuando se le reclama dicho otorgamiento, ya se había abonado la totalidad, en concreto en el mes de febrero de 2017, pues se realizaron las dos últimas transferencias a primero de Enero y Febrero de 2.017, sin solución de continuidad, habiendo abonado a los demandados ya la cantidad de 42.000 euros, que junto con los 38.000 euros iniciales, constituían el precio total de la vivienda, confirma tratarse de una compraventa en toda regla; de ahí que con fecha 20 de febrero de 2017, los actores enviaran a los demandados burofax requiriéndoles para que fijasen en el plazo de los próximos 7 días desde la recepción, día y hora para formalizar la escritura pública de compraventa.

4ª) De todo ello se colige que ese tiempo determinado para el ejercicio de la opción, se constituyó en realidad como periodo para el pago total del precio, y de ahí que cuando se llega a Diciembre de 2.016, como fecha límite del ejercicio de opción de compra, según el contrato, ya careciera de relevancia alguna la necesidad de pagar o depositar notarialmente el precio convenido, pues ya se había hecho efectivo, salvo los 1.800 euros que restaban, que fueron abonados finalmente en los dos siguientes meses, como se había venido haciendo hasta el momento, incluso reduciendo la cantidad mensual inicial prevista en el contrato de 1.400 euros, sin queja alguna de los vendedores, adoleciendo por tanto el denominado contrato de opción de compra de tan sustancial elemento consistente en la necesidad de pagar o consignar notarialmente el precio al final o desarrollo del contrato, que lo dejaba vacío de contenido; en consecuencia, se trató en realidad de un contrato de compraventa en el que se incumplió en plazo de pago total, fijado para finales de 2.016, haciéndolo a primeros del mes de enero y febrero de 2.017, que es distinto al ejercicio extemporáneo de dicha opción de compra, por lo que careció de efecto alguno y fue irrelevante esta última circunstancia de dicho pagos finales demorados en unos días el de enero, o un mes el último realizado en febrero.

5ª) Nada obsta para la anterior conclusión el tenor literal del contrato y facultad unilateral de los compradores para haber comparecido ante el Notario dentro de ese plazo fijado en el contrato, ejercitando el derecho reconocido en la escritura, y que a este se le diera carácter real, incluso para acceder al registro de la propiedad, pues el iter o desarrollo del contrato se había apartado ya de ese tenor literal y previsiones reseñadas, de acuerdo con la voluntad real de las partes, por los fundamentos expuestos.

Por todo lo anteriormente expuesto debemos estimar la demanda, condenando a la demandada a otorgar escritura pública, en virtud de los artículos 1.089 , 1.254 , y 1.445 ss. y cc., del CC , sin imposición de costas por la dudas de hecho y derecho derivadas de ese contrato suscrito, por razón de la complejidad de esas relaciones jurídicas dando lugar justificadamente a que se tengan dudas de hecho y de derecho, siendo éstas relevantes, de modo que han justificado que las dos partes hayan decidido dirimir sus diferencias en este proceso judicial, sin que pueda reprocharse a ninguna de ellas haber actuado con mala fe o temeridad, o con grave imprudencia o con deseos de obstruir la tutela jurídica, de acuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia al respecto, y en virtud del artículo 394 de la LEC .



TERCERO .- Costas de esta alzada.- La estimación del recurso comporta la no imposición de costas en esta alzada a la apelante, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) Que debemos ESTIMAR el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Arcadio y DÑA.

Brigida , frente a DÑA. Carla y D. Bartolomé , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrejón de Ardoz en fecha diez de septiembre de dos mil dieciocho , autos de Procedimiento Ordinario nº 389/17, REVOCANDO la misma, dictando otra en su lugar por la que estimando la demanda interpuesta por Dña. Brigida y D. Arcadio , contra Dña. Carla , y D. Bartolomé condenamos a los anteriores a otorgar junto con el demandante-comprador, escritura pública de compraventa correspondiente a la vivienda sita en esta ciudad, PLAZA000 NUM000 , escalera NUM001 , planta NUM002 , puerta NUM003 , inscrita en el Registro de la Propiedad número uno de los de Torrejón de Ardoz, al tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 , finca número NUM007 con referencia catastral: NUM008 , sin imposición de costas a ninguna parte en primera instancia.

2º) No se hace especial pronunciamiento en costas de esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a 26 de diciembre de 2018.