Sentencia Civil Nº 566/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 495/2009 de 11 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00566/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 495 /2009

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a once de noviembre de dos mil nueve .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 564 /2008 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 7 de MAJADAHONDA , a los que ha correspondido el Rollo 495 /2009 , en los que aparece como parte apelante DON Jose Pedro representado por el procurador DON JOSE LUIS MARTIN JAUREGUIBEITIA, y como apelado Amadeo Y Agustina , quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA MARIA JOSE CORRAL LOSADA, sobre desahucio por expiración de plazo, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Majadahonda, en fecha 6 de febrero de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Oyagüe Sánchez, en nombre y representación de DON Jose Pedro , en los autos de juicio verbal seguidos contra DON Amadeo y DOÑA Agustina , debo ABSOLVER y ABSUELVO a dichos demandados de todos los pedimentos formulados en su contra".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Jose Pedro , al que se opuso la parte apelada Amadeo Y Agustina , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 3 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- El arrendador, don Jose Pedro , promueve, frente a los arrendatarios don Amadeo y doña Agustina , juicio verbal de desahucio por expiración del término pactado en el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 30 de noviembre de 2006 y prorrogado hasta el 1 de septiembre de 2008 mediante documento suscrito el 1 de noviembre de 2007 y solicita el desahucio de los demandados y, subsidiariamente, para el caso de no estimarse tal pretensión, se declare que la renta mensual que han de abonar los demandados a partir del 1 de septiembre de 2008, conforme a lo estipulado en el documento de 1 de noviembre de 2007, asciende a 1.349,75 euros más 140 euros de gastos de la Comunidad de Propietarios, y se condene a los demandados a entregar un aval bancario a primer requerimiento por importe de una anualidad de renta en concepto de garantía.

SEGUNDO.- Los demandados se oponen a la demanda alegando que el contrato vigente es el celebrado el 1 de abril de 2006, prorrogable facultativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador hasta un máximo de cinco años, como establece el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 - plazo que no ha transcurrido-, pues los sucesivos contratos suscritos por las partes (11 de septiembre de 2006, 27 de octubre de 2006, 26 de marzo de 2007, 1 de julio de 2007 y 1 de noviembre de 2007) son expresión del derecho de los arrendatarios a la prórroga del contrato y la renuncia a la prórroga establecida en los contratos fechados el 27 de octubre de 2006, 1 de julio de 2007 y 1 de noviembre de 2007, es nula de pleno derecho, al igual que las estipulaciones que sirven para subir la renta 100 euros, para establecer una cláusula penal y para actualizar la renta con efectos retroactivos, a tenor de lo dispuesto en los artículos 6 y 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , solicitando la desestimación de la demanda y, para el caso de declararse nulas las citadas cláusulas, la devolución por parte del arrendador de los incrementos de renta abonados desde el 1 de julio de 2007 (100 euros por dieciocho meses/1.800 euros).

TERCERO.- La sentencia dictada en la primera instancia declara probados los hechos siguientes:

En fecha 1 de abril de 2006, el hoy actor suscribió con los demandados un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la calle DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 , de Majadahonda (Madrid), las plazas de garaje números NUM002 y NUM003 y el trastero número NUM004 situados en el mismo edificio del piso reseñado; en la cláusula segunda de dicho contrato se establece una duración de seis meses.

El día 11 de septiembre de 2006, las mismas partes suscribieron un documento ampliando la duración del contrato hasta el 31 de octubre de 2006.

El 27 de octubre de 2006, las partes suscribieron un documento ampliando la duración del contrato hasta el 30 de noviembre de 2006.

El 26 de marzo de 2007, nuevamente suscriben las partes un documento ampliando la duración del contrato hasta el 30 de junio de 2007.

El 1 de julio de 2007, vuelven a suscribir un documento ampliando la duración del contrato hasta el 1 de noviembre de 2007.

El 1 de noviembre de 2007, las partes suscriben un documento ampliando la duración del contrato hasta el 1 de septiembre de 2008 y en la cláusula segunda establecen: "Que es voluntad de ambas partes volver a prorrogar el referido contrato de arrendamiento hasta el 1 de septiembre de 2008, sin que quepa por ambas partes ninguna nueva prórroga más a dicho contrato, por lo que renuncian ambas partes a ejercer su derecho de prórroga forzosa que la ley reconoce, quedando cancelado dicho contrato a la fecha de vencimiento de esta prórroga".

Los arrendatarios demandados continúan ocupando la vivienda arrendada así como los anejos incluidos en el arrendamiento, estando al corriente en el pago de la renta.

Y razona, que la prórroga obligatoria del plazo inicial convenido hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, establecida en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , no admite la renuncia del arrendatario al disponer el artículo 6 de la misma ley que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice", por lo que los documentos posteriores al contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2006, no se pueden considerar válidos en cuanto vulneran lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al llevar implícita una renuncia a la prórroga que no es admisible por ser este un derecho irrenunciable para el arrendatario durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento, y, por ello, debe desestimarse la demanda en cuanto a la solicitud de desahucio por extinción del plazo, considerando que el único contrato actualmente válido y que rige las relaciones arrendaticias entre las partes es el de 1 de abril de 2006, y por aplicación del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos debe subsistir hasta el transcurso de cinco años desde su celebración, es decir, hasta el 1 de abril de 2011, salvo, como establece el mismo precepto, que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo; respecto de la petición subsidiaria argumenta que al no haber sido admitida la validez del documento de 1 de noviembre de 2007, que sirve de sustento a dicha petición subsidiaria, no cabe admitir las modificaciones del contrato inicial contenidas en dicho documento y debe tenerse en cuenta, respecto a la actualización de la renta pretendida, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos "la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado", sin que en el presente caso se hayan cumplido las exigencias referidas en el anterior precepto, y ello sin perjuicio de que en lo sucesivo pueda actualizarse la renta siempre y cuando se cumplan los anteriores requisitos; en consecuencia, desestima la demanda y condena a la parte actora al pago de las costas causadas.

CUARTO.- El actor interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que el juzgador de primera instancia ha obviado la declaración de la codemandada, doña Agustina , en concreto, que ellos (los arrendatarios) habían comunicado de manera verbal en varias ocasiones al actor que iban a proceder a abandonar el inmueble arrendado dado que estaban en trámites de alquilar un chalet más grande y, posteriormente, como el alquiler de ese chalet no se llevó a cabo, solicitaron al arrendador que les volviera a permitir quedarse en la vivienda durante un tiempo transitorio y es ante esta situación cuando el actor firma con ellos el documento, volviendo a dar vida al contrato de arrendamiento suscrito en su momento, pero estableciendo una serie de garantías, como la entrega del aval, de modo que los documentos aportados no fueron suscritos porque el arrendador obligara a los arrendatarios a su firma, sino que fueron los arrendatarios los que notificaron de forma verbal, en varias ocasiones, la terminación del contrato de arrendamiento, y cuando los arrendatarios ven truncadas sus expectativas de un nuevo domicilio, es cuando vuelven al arrendador pidiéndole que les deje estar de nuevo en el inmueble de forma temporal, ante lo cual el actor procede a suscribir con ellos dichos documentos cuya validez se pide; y que se solicitó, de forma subsidiaria, que se actualizara la renta pactada y, además, que se entregara al arrendador un aval bancario por una anualidad de renta que sirviera como garantía del contrato suscrito, y como el principal efecto de la nulidad de pleno derecho es la falta de efectos de las cláusulas afectadas por la misma, las cláusulas que no estén afectadas por la nulidad son válidas y producen sus efectos, como es la relativa a la entrega del aval al arrendador para el caso de que, según se convino en el documento de 1 de noviembre de 2007, los arrendatarios continuaran en la vivienda a partir del 1 de septiembre de 2008; y solicita la revocación de la sentencia con el fin de que se declare que ha expirado el plazo del contrato suscrito dado que los arrendatarios notificaron verbalmente su intención de no continuar en el arrendamiento y, de forma subsidiaria, para el caso de que no se estime la anterior pretensión, se condene a los arrendatarios a entregar un aval por una anualidad de renta de conformidad con el documento suscrito el 1 de noviembre de 2007, condenando a los demandados al pago de las costas de ambas instancias.

QUINTO.- La primera cuestión que hemos de analizar es la relativa a la acumulación de acciones efectuada en la demanda porque, afectando a normas de orden público procesal, su improcedencia es apreciable de oficio, como tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de marzo de 2003 , entre otras.

El artículo 249.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone: "Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: (...) 6º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia". Y el artículo 250. 1 prevé: "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1º Las que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

El artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento civil establece: "1. (....) 2 (...). 3. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: 1ª La acumulación de acciones basadas en unos mismos hechos, siempre que proceda, en todo caso, el juicio verbal. 2ª La acumulación de la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a otra acción que sea prejudicial de ella. 3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame. 4. Podrán acumularse las acciones que uno tenga contra varios sujetos o varios contra uno siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 72 y en el apartado 1 del artículo 73 de la presente Ley .

Prevenido el juicio verbal para la sustanciación de los procedimientos en que se interese la recuperación de la posesión de bienes cedidos en arrendamiento tanto cuando se funden en la falta de pago de las cantidades que se afirmen adeudadas, incluso cuando al propio tiempo se interese la condena al pago de las mismas, cualquiera que sea su cuantía (artículo 438, apartado 3, regla 3 .ª, modificada por la disposición final 3.6 de Ley 23/2003, de 10 julio ), como cuando se funden en la expiración del término contractual, la acumulación de ambas, en cuanto respeta los requisitos establecidos en el artículo 438, apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento civil, es legalmente admisible (AP Madrid, sección 10ª, 29 de enero de 2007 ).

Sin embargo, no cabe acumular a la acción de recuperación de vivienda cedida en arrendamiento por expiración del término contractual, las acciones de actualización de renta, ni de cumplimiento de obligaciones pactadas en el contrato como la entrega de un aval, porque son acciones que deben ventilarse por razón de la materia por cauces procesales distintos (verbal/ artículo 250.1º y ordinario/249.1.6º, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Partiendo de que por razón de la materia cada una de las acciones deducidas en la demanda (principal y subsidiaria) debió seguirse por cauces procesales distintos, se ha producido una indebida acumulación de acciones, con infracción de lo dispuesto en el artículo 73.1 2º de la Ley de Enjuiciamiento civil, que la prohíbe expresamente cuando las acciones deban, por razón de la materia, ventilarse en juicios de diferente tipo.

La consecuencia es que no puede efectuarse pronunciamiento sobre la acción o acciones indebidamente acumuladas a la de desahucio por expiración del término contractual y que el tribunal debe abstenerse de entrar a conocer de las mismas por inadecuación de procedimiento, de forma que quedarán imprejuzgadas las indebidamente acumuladas pudiendo ser de nuevo y, en su caso, planteadas a través del cauce procesal que resulte procedente, pero debe decidir sobre el fondo de la acción o acciones que hayan sido ejercitadas por el procedimiento adecuado; así lo señala el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de octubre de 1994 , cuando expresa que tal indebida acumulación "lo único que podrá impedir será que los Tribunales conozcan y decidan la acción que, por las razones antedichas, se ha ejercitado en un procedimiento inadecuado, pero en modo alguno cabe concluir que esta abstención del órgano judicial para conocer de las acciones planteadas se extienda a la que, por su naturaleza, es apta para ser resuelta en esta clase de procedimientos sumarios"; en sentencia de 22 de noviembre de 1996 , cuando declara que "dicho ejercicio acumulado y simultáneo, aunque improcedente, podría no haber determinado la estimación o producción de una inadecuación de procedimiento, si sólo se hubiera resuelto la acción correctamente ejercitada por su trámite procesal adecuado y se hubiera dejado sin resolver la incorrectamente acumulada a ella"; en sentencia de 16 de mayo de 2002 , cuando argumenta "(...) de donde se sigue que ha de estarse a la doctrina de esta Sala -así, sentencia de de 3 de octubre de 2000 - expresiva de que "si se acumulan en un proceso acciones no deducibles sino en juicios de distinta naturaleza, no por ello la demanda debe ser desestimada, toda vez que la postura correcta es resolver la acción correctamente ejercitada y no hacerlo respecto a la indebidamente acumulada"; y, finalmente, en sentencia de 10 de marzo de 2003 , cuando dice, respecto de un arrendamiento rústico: "En cuanto a la acumulación indebida de la acción resolutoria por falta de pago porque tal acumulación claramente la prohíbe el artículo 126.1 LAR , que es una norma de "ius cogens" y por consiguiente aplicable de oficio, por lo que su apreciación no resulta condicionada por la alegación de la parte, ni obsta que no se haya examinado en (...)".

Lo anterior impide entrar en el conocimiento del segundo motivo del recurso de apelación, ya que la única acción que debe examinarse en el presente procedimiento es si ha expirado o no el plazo de duración del contrato de arrendamiento, quedando el resto de las cuestiones suscitadas imprejuzgadas.

SEXTO.- Las manifestaciones de la codemandada, doña Agustina , realizadas en el interrogatorio de parte, no tienen el sentido y efectos que pretende el apelante.

Lo que la misma manifiesta es que el 26 de marzo de 2007 dijeron al arrendador que estaban buscando un chalet más grande y que pensaban abandonar la vivienda arrendada -caso de encontrarlo- pero no les salió el negocio y el arrendador les dio otro tiempo y les dijo que les hacía otro contrato.

Esa declaración no constituye reconocimiento de haber manifestado al arrendador, libre y voluntariamente, su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento en los términos establecidos en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -manifestación del arrendatario al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, de su voluntad de no renovarlo-, sino creencia de que los contratos suscritos carecían de la prórroga obligatoria para el arrendador establecida en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (hasta cinco años), a la cual habían renunciado los arrendatarios, expresamente, en el documento suscrito el 27 de octubre de 2006 y posteriores, y que cada prórroga del arrendamiento debía concertarse expresamente con el arrendador porque en otro caso debían abandonar la vivienda al finalizar la duración convenida, pues sólo así se explica la existencia de cinco documentos en los que se prorroga el arrendamiento, suscritos a partir del vencimiento del contrato celebrado el 1 de abril de 2006, esto es, a partir del inicial en el que se había pactado una duración de seis meses, máxime cuando el último, fechado el 1 de noviembre de 2007, prorroga el contrato hasta el 1 de septiembre de 2008 y esa larga duración casa mal con la existencia de una manifestación de voluntad del arrendatario de no renovar el contrato y de un mero pacto con el arrendador determinando un tiempo para el desalojo de la vivienda y, en cualquier caso, en todos los documentos posteriores al inicial de 1 de abril de 2006, se habla de prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1 de abril de 2006.

SÉPTIMO.- El presupuesto fundamental para la calificación contractual de un contrato como arrendamiento de vivienda y, por tanto, para la imperativa aplicación del Titulo II de la LAU (entre otros preceptos, el artículo 9 , que establece la duración mínima del arrendamiento) es que la finalidad del arrendamiento coincida con la establecida en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario).

Este es el caso presente y, por tanto, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1 de abril de 2006, que establece una duración de seis meses, es prorrogable obligatoriamente para el arrendador hasta cinco años y la renuncia anticipada de los arrendatarios a las prórrogas venideras en sucesivos documentos es una cláusula nula en aplicación del artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al modificar, en perjuicio del arrendatario, el derecho establecido a su favor en el artículo 9 de la misma Ley , que es norma de imperativa aplicación.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la desestimación de la acción de desahucio por expiración del término del arrendamiento y la condena del actor al pago de las costas causadas en la primera instancia.

OCTAVO.- Por la desestimación del recurso de apelación, el apelante ha de ser condenado al pago de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Jose Pedro , representado por el Procurador don Jose Luis Martín Jaureguibeitia, contra la sentencia dictada en fecha 6 de febrero de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de los de Majadahonda (juicio verbal de desahucio por expiración del término contractual 564/08) y apreciando de oficio la indebida acumulación de acciones efectuada en la demanda, debemos confirmar como confirmamos dicha resolución en los pronunciamientos por los que desestima la acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento y condena al actor al pago de las costas causadas en la primera instancia, dejando imprejuzgadas las restantes acciones, con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.