Sentencia CIVIL Nº 566/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 1359/2015 de 26 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Paseo Lluís Companys, 14-16 - Barcelona - C.P.: 08018
TEL.: 934866050
FAX: 934866034
EMAIL:aps1.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120138173042
Recurso de apelación 1359/2015 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 804/2013
Parte recurrente/Solicitante: INMOBILIARIA SER, S.A.
Procurador/a: Judith Moscatel Vivet
Abogado/a: Lluís Sabates Sans
Parte recurrida: Sandra
Procurador/a: Ana Moleres Muruzabal
Abogado/a: Fco. Xavier Pons Torres
SENTENCIA Nº 566/2017
Lugar: Barcelona
Fecha: 26 de octubre de 2017
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dª Mª Dolors
PORTELLA LLUCH, Dª Amelia MATEO MARCO y Dª Maria Teresa Martin de la Sierra Garcia-Fogeda,
actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 1359/15,
interpuesto contra la sentencia dictada el día 31 de julio de 2015 en el procedimiento nº 804/13, tramitado
por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona en el que es recurrente INMOBILIARIA SER, S.A. y
previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: ' Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la entidad INMOBILIARIA SER, S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Judith Moscatel Vivet, contra Doña Sandra ,representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Ana MoleresMuruzabal, quien en el curso del proceso aceptó la herencia de su padre Jesus Miguel , ocupando la posición de parte que hasta entonces habíaostentado la herencia yacente de Don Jesus Miguel , debo absolver como absuelvo a la citada demandada de los pedimentos formulados en demanda en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Maria Teresa Martin de la Sierra Garcia-Fogeda.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

Formuló la parte actora, INMOBILIARIA SER S.A., contra la demandada, legales herederos y herencia yacente de Don Jesus Miguel y contra su hija Sandra , demanda en la que solicitaba que se dictara sentencia en la que solicitaba en cumplimiento de las cláusulas del contrato privado cedido de compraventa de una finca sita en Passatge DIRECCION000 , nº NUM000 , antes nº NUM001 , de Barcelona, y descrita en dicho documento de fecha 29 de octubre de 2012, se eleve a público en los mismos términos en que fue otorgada la escritura pública de venta otorgada en fecha 6 de febrero del año 2013 (documento nº 5), ordenando su inscripción en el Registro de la Propiedad, y para el supuesto de no llegar a conocer la existencia de los herederos de Don Jesus Miguel o que éstos no otorguen en el plazo de 15 días a la firmeza de la sentencia que se dicte, o no hayan aceptado la herencia, se supla el consentimiento del fallecido Sr. Jesus Miguel o de sus posibles herederos y se otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa en los mismos términos contenidos en el contrato privado y contenidos en la referida escritura de fecha 6 de febrero de 2013, todo ello en periodo de ejecución de la sentencia, supliendo el consentimiento del vendedor por consentimiento judicial, otorgando dicha escritura notarial de compraventa y ordenando su inscripción en el Registro de la Propiedad, por el Sr. Juez a favor de la entidad actora como compradora en virtud de la cesión contractual, condenando a los herederos o herencia yacente y a la codemandada al pago de las costas de este procedimiento.

Explicaba la demandante en la demanda como fundamento de su derecho que Don Jesus Miguel , era propietario de la finca registral nº NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 14 de Barcelona, en el Tomo NUM003 , Libro NUM004 , Folio NUM005 , y ubicada en el DIRECCION000 , nº NUM000 , antes nº NUM001 , de Barcelona. El Sr. Jesus Miguel , fallecido en fecha 3 de febrero de 2013, con fecha 15/12/97 otorgó una escritura de poder general en la que facultó a su hija Doña Sandra para comprar y vender por precio confesado, de contado o aplazado o por cualquiera otros títulos onerosos bienes muebles e inmuebles.

El 22/10/12 Doña Sandra , en nombre y representación de su padre Don Jesus Miguel , otorgó un contrato con Don Joaquín que denominaron de reserva de compraventa, en el que el Sr. Jesus Miguel expuso y manifestó a través de su apoderada hija, ser el propietario de la finca del DIRECCION000 , nº NUM000 , antes NUM001 , concediendo a la otra parte, Sr. Joaquín , un derecho preferente de compra de la citada finca y conviniendo firmar un contrato de arras penitenciales a suscribir por todo el día 22 de noviembre, fijando las condiciones de dicho contrato de arras posterior. Con fecha 29/10/12 volvieron a reunirse las citadas partes con igual representación, y convinieron suscribir el contrato de compraventa en el que se fijó el precio en la suma de 450.000 euros y la forma de pago, comprometiéndose la parte vendedora a elevar a escritura pública el referido documento como plazo máximo el día 15/2/13. En la cláusula decimotercera del referido contrato se preveía que el Sr. Joaquín ' podrá ceder a terceros los derechos y obligaciones dimanantes del presente contrato '.

Refiere igualmente la parte actora que el vendedor procedió a la entrega de las llaves del inmueble y como en aquel instante de la firma no las tenía, las depositó al día siguiente en un bar cercano a la finca conocido de la poderdante del vendedor, con instrucciones de entregarlas al comprador el cual pasó a recogerlas. El 2/1/13 comparecen ante Notario la Sra. Sandra en representación de Don Jesus Miguel como vendedor y el Sr. Joaquín como comprador, manifestando y reconociendo como auténtico el contrato de compraventa de 29 de octubre de 2012, recibiendo parte del precio convenido. Posteriormente el comprador Don Joaquín cedió el contrato de compraventa a favor de la entidad actora INMOBILIARIA SER, S.A. aceptando las partes contratantes la cesión contractual, y teniendo conocimiento y aceptando la cesión el vendedor. De tal modo que el vendedor al ser requerido por el comprador cedido (INMOBILIARA SER, S.A.) compareció a través de su apoderada el día 6 de febrero de 2013 ante Notario para otorgar escritura pública de venta, acabando así el negocio comenzado antes de morir el mandante. Procedió seguidamente la parte vendedora a cancelar la hipoteca, tal como convino en el contrato de compraventa, intentando dar cumplimiento al contrato comenzado.

Y desde el mes de febrero de 2013 la hoy actora liquidó el precio establecido de 450.000 euros más IVA (49.950 €), así como ha venido ejerciendo su derecho de propietaria del inmueble. Concluye la parte actora que probada la existencia y validez del contrato de compraventa perfeccionado y consumado, en el que concurren el título y modo, y en el que las partes han cumplido con sus obligaciones, el vendedor entregando el inmueble vendido, y el comprador pagando el precio estipulado, solo falta para su validez y eficacia frente a terceros, elevarlo a escritura pública, tal como prevé la cláusula decimoprimera del contrato. La parte vendedora se ve imposibilitada, según dice, a su cumplimiento debido a su fallecimiento y dado que por imperativo legal y por convenio se exige escritura pública es lo que solicita a través de la demanda.

La parte demandada, legales herederos y herencia yacente de Don Jesus Miguel y Doña Sandra , que comparecieron de forma separada, compareciendo esta última como administradora de la herencia hasta que se produjese la aceptación de la herencia, contestaron a la demanda, oponiéndose y solicitando la desestimación de la misma y la condena en costas a la parte actora.

Alegaron, en síntesis, lo siguiente: (1) falta de legitimación activa de la actora que no acredita la cesión del contrato de compraventa por parte del comprador Don Joaquín ; (2) el día 6/2/13 Don Jesus Miguel había fallecido, por lo que las únicas personas que se hallaban facultadas para comparecer y otorgar la compraventa eran sus legítimos herederos después de aceptar la herencia, no así la que fuera su apoderada, Doña Sandra , ya que en esa fecha se habían extinguido los poderes por la muerte del poderdante; (3) la Sra. Jesus Miguel firmó el contrato de 29/10/12, pero su consentimiento se hallaba viciado cuando firmó dicho contrato, lo que acarrea su nulidad; la Sra. Sandra es una persona de perfil sicológico particular, con baja autoestima; la demandada fue asesorada por el letrado Sr. Riera, no realizándose tasación alguna del inmueble, vendiéndose, por un precio inferior al que fiscalmente tenía, 800.000 €, y no informándosele del precio inferior al real por el que se vendía ni de la cesión a terceros; (3) En cuanto a la escritura pública de fecha 6 de febrero de 2013 refiere la parte demandada que la Sra. Sandra en ningún momento tuvo intervención alguna en la preparación de dicho documento público. Que a dicho otorgamiento compareció también Don Manel Riera, abogado que supuestamente asesoraba a la Sra. Sandra , quien conocía de la muerte de su padre previo a tal fecha, ya que incluso estuvo en el funeral. Que nadie le informó a la Sra.

Sandra que la muerte de su padre provocara la extinción de sus poderes y que, en consecuencia, no podía firmar la escritura en cuestión, sino que se le había dicho que venía obligada a firmar la escritura pública en las mismas condiciones que en el contrato privado de compraventa se fijaron sin que la muerte de su padre afectara. Refiere la parte demandada que la entidad actora sabe que el precio por el que pretende adjudicarse el inmueble no se corresponde con el precio real, quedando en entredicho su buena fe, cuando además el estado arrendaticio de la finca supone un ingreso mensual de 6.476,96 euros, de tal modo que en menos de seis años el comprador puede recuperar la inversión. Por ello sostiene la parte demandada que la actuación de INMOBILIARIA SER, S.A. dista bastante de ser la de un tercero de buena fe, y sus intereses no deben prevalecer sobre los de la herencia yacente de Don Jesus Miguel pues la voluntad del testador explicitada en su testamento no es coincidente con la transmisión de la finca a un tercero ajeno a su entorno familiar, generándose un perjuicio económico muy importante a la masa hereditaria frente a un injustificado enriquecimiento de INMOBILIARA SER, S.A. al titularizar una propiedad por un precio muy inferior al que le correspondería; y (4) falta de legitimación pasiva de la demandada Doña Sandra que no está legitimada personalmente para soportar la demanda de autos, siendo la única legitimada la herencia yacente de su padre.

Celebradas la correspondiente audiencia previa y juicio oral, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona el 1 de julio de 2015 por la que se desestimó la demanda condenando en costas a la parte demandante.

En la sentencia se acordó, a la vista de la aceptación de la herencia de Don Jesus Miguel por Doña Sandra , la sucesión procesal de la herencia yacente de Don Jesus Miguel , como parte en el procedimiento, en la persona de Doña Sandra , en su condición de heredera de Don Jesus Miguel .

En cuanto al fondo de la acción ejercitada, la sentencia de instancia entendió que no podía accederse a la elevación a escritura público del documento privado de compraventa suscrito el 29/10/12 en los mismos términos que la escritura pública de 6/2/13, por cuanto esa escritura pública ya existe, no pudiendo convivir dos documentos públicos sobre un mismo negocio. Debió la parte demandante solicitar la declaración de inexistencia del mismo o su nulidad por falta de representación del vendedor por parte de quien decía actuar como mandante del mismo al haber fallecido el pretendidamente representado con anterioridad al otorgamiento de dicho documento público, y mientras dicha petición no se inste, se trataría de un negocio incompleto que podría ser ratificado por el titular del negocio jurídico para quedar obligado por el mismo, facultad que corresponde a la heredera. Por seguridad del tráfico jurídico no puede pretenderse el otorgamiento de otra escritura pública sin que se deje sin efecto el previo acto de otorgamiento de fecha 6/2/15.

Además, entiende no acreditada la cesión del contrato de compraventa a favor de la parte actora.

Contra esta sentencia ha formulado la parte actora recurso de apelación alegando como motivos de apelación los que, de forma sucinta, se exponen a continuación: 1º Impugnó la parte recurrente el pronunciamiento de la sentencia, que dio lugar a la desestimación de la demanda, referido a la falta de impugnación por la parte actora del acto realizado mediante escritura pública el 6/2/13, cuestión ésta no planteada por ninguna de las partes en el procedimiento porque ambas partes parten del hecho de que el contrato de compraventa de 29/10/12 es perfecto, y de que el acto de otorgamiento de escritura pública de 6/2/13 es nulo de pleno derecho por haber sido otorgado por la Sra. Sandra que sabía que carecía de facultades de representación del vendedor porque el poder que éste le había otorgado se había extinguido por fallecimiento del poderdante antes del acto; alega la parte recurrente que el planteamiento de la sentencia vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por tratarse de una cuestión no planteada por las partes; el acto realizado el 6/2/13 no sería un acto incompleto como dice la sentencia sino irrelevante por haber sido realizado por una persona que actuó en nombre de otra sin poder hacerlo; 2º Impugnó la parte recurrente la valoración de la prueba realizada por la sentencia de instancia en cuanto a la existencia de cesión de contrato, que, entiende la parte recurrente acreditada a través de la prueba practicada en la instancia, habiendo realizado la demandada actos propios que no son sino reconocimiento de dicha cesión, como el cobro de la casi totalidad del precio de la compraventa, no habiéndose valorado correctamente la declaración testifical del testigo Sr.

Joaquín .

La parte demandada se opuso al recurso.



SEGUNDO.- Hechos relevantes.

1º Don Jesus Miguel , era propietario de la finca registral nº NUM002 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 14 de Barcelona, en el Tomo NUM003 , Libro NUM004 , Folio NUM005 , y ubicada en el DIRECCION000 , nº NUM000 , antes nº NUM001 , de Barcelona.

2º El Sr. Jesus Miguel , con fecha 15/12/97 otorgó una escritura pública de poder general en la que facultó a su hija Doña Sandra para ' c) comprar y vender por precio confesado, de contado o aplazado, permutar y por cualquiera otro título oneroso enajenar y adquirir bienes muebles e inmuebles ...'.

3º El 22/10/12 Doña Sandra , en nombre y representación de su padre Don Jesus Miguel , otorgó un contrato con Don Joaquín que denominaron de reserva de compraventa, en el que el Sr. Jesus Miguel expuso y manifestó a través de su apoderada hija, ser el propietario de la finca del DIRECCION000 , nº NUM000 , antes NUM001 , estar interesado en vender la finca, concediendo a la otra parte, Sr. Joaquín , interesado en obtener la propiedad, un derecho preferente de compra de la citada finca y conviniendo firmar un contrato de arras penitenciales a suscribir por todo el día 22 de noviembre, fijando las condiciones de dicho contrato de arras posterior, entregando en dicho acto el Sr. Joaquín la suma de 5.000 €.

4º Con fecha 29/10/12 volvieron a reunirse las citadas partes con igual representación, y convinieron suscribir el contrato de compraventa en el que se fijó el precio en la suma de 450.000 euros y la forma de pago, comprometiéndose la parte vendedora a elevar a escritura pública el referido documento como plazo máximo el día 15/2/13 y acordando la entrega de la posesión en el momento de la firma de la escritura pública.

En la cláusula decimotercera del referido contrato se preveía que el Sr. Joaquín ' podrá ceder a terceros los derechos y obligaciones dimanantes del presente contrato '.

5º El 2/1/13 comparecieron ante Notario la Sra. Sandra en representación de Don Jesus Miguel como vendedor y el Sr. Joaquín como comprador, manifestando haber suscrito el contrato de compraventa de 29 de octubre de 2012, y recibiendo el Sr. Joaquín de la Sra. Jesus Miguel , a cuenta del precio de la compraventa la suma de 10.000 €, declarando esta última haber recibido hasta la fecha la suma total de 45.000 € a cuenta del precio de la compraventa.

6º El Sr. Jesus Miguel falleció en fecha 3/2/13.

7º El 6/2/13 comparecieron Doña Sandra , en nombre y representación de su padre Don Jesus Miguel , y Don Remigio , en nombre y representación de INMOBILIARIA SER S.A., la primera como vendedora y la segunda como compradora, y suscribieron contrato de compraventa de la finca de autos, en virtud de la cual el Sr. Jesus Miguel , representado por su hija, vendió a la compradora la indicada finca por precio de 450.000 € más el IVA correspondiente, haciéndose constar que el comprador toma posesión de la finca en el mismo acto.

En ese acto la compradora hizo entrega a la vendedora, a cuenta del precio, de cheque nominativo a favor de Caixabak, por la cantidad de 119.771,45 €, a los efectos de cancelar el capital pendiente del crédito con garantía hipotecaria que pesaba sobre la finca; cheque nominativo por importe de 326.178,55 €; cheque nominativo a nombre de Joaquín , por la suma de 45.000 €, manifestando expresamente la vendedora que dicha suma la adeuda al Sr. Joaquín ' en virtud de relaciones comerciales diversas entre ellos '; y retiene la parte compradora 9.000 € hasta que la vendedora le acredite el ingreso de las fianzas de los contratos de alquiler al Institut Català del Sòl. En total, 499.950 €.

Es un hecho no discutido y consta probado documentalmente que cuando la ahora demandante y la Sra. Jesus Miguel suscriben la escritura pública de venta el 6/2/13, el poderdante, Sr. Jesus Miguel había fallecido. También ha sido admitido por la parte demandada (audiencia previa) que el precio de la venta fue satisfecho en su totalidad por la parte demandante y por la demandada se entregó la posesión de la finca (se entregaron las llaves, se dice en la audiencia previa).



TERCERO.- Tutela judicial efectiva.

Entiende la parte recurrente que constituye una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, el planteamiento de la sentencia recurrida, que dio lugar a la desestimación de la demanda, referido a la falta de impugnación por la parte actora del acto realizado mediante escritura pública el 6/2/13, cuestión ésta no planteada por ninguna de las partes en el procedimiento.

Sobre la incongruencia a que alude la parte recurrente, dijo la sentencia del Tribunal Constitucional de 27/2/12 , que, desde la perspectiva constitucional, para que la incongruencia adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela judicial efectiva ( artículo 24.1 de la Constitución Española ), se requiere una desviación o desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, que suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes, de forma que la decisión judicial se haya pronunciado sobre temas o materias no debatidas oportunamente en el proceso y respecto de las cuales, por consiguiente, las partes no tuvieron la oportunidad de ejercitar adecuadamente su derecho de defensa, formulando o exponiendo las alegaciones que tuvieran por conveniente en apoyo de sus respectivas posiciones procesales.

A la motivación de las sentencias alude el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando dice que ' las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón' .

En definitiva, y como señala el Tribunal Supremo (sentencia de 3 de julio de 2013, ROJ 4246/2013 ), la motivación de las sentencias se identifica con la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican un determinado fallo. Como dice dicha sentencia, ' para calificar una sentencia desde el punto de vista de la motivación, ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el derecho de los litigantes no les faculta a exigir que la argumentación sea exhaustiva en sentido absoluto ni que alcance a todos los aspectos y perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa - sentencias 165/1.999, de 27 de septiembre , 196/2003, de 27 de octubre , 262/2006, de 11 de noviembre , y 50/2007, de 12 de marzo -, pero sí que se expongan las razones decisivas que permitan, en último término, la impugnación de la decisión - sentencias 56/1.987, de 5 de junio , y 218/2.006, de 3 de julio - y, por ello, entenderla previamente '.

Por último, es doctrina del Tribunal Constitucional, que para que se dé el vicio de incongruencia '... es necesario, según hemos señalado, que la discrepancia del litigante con la resolución dictada se refiera en verdad a la respuesta judicial otorgada y no a la motivación de la misma, ya que el vicio de incongruencia requiere, en todo caso, un defecto del fallo o de la parte dispositiva, no de 'los fundamentos que la nutren para dar respuesta a las alegaciones de las partes' ( STC 36/2006 , de 13 de febrero , FJ 1). Es esencial, en este punto, la distinción efectuada en nuestra doctrina entre las meras alegaciones de los litigantes, que sólo pueden afectar a la motivación de la resolución, y las auténticas pretensiones formuladas, que son las únicas que pueden determinar un desajuste del fallo con aquellas -y, por ende, un vicio de incongruencia omisiva- ( SSTC 174/2004 , de 18 de octubre , FJ 3 ; 36/2006 , de 13 de febrero, FJ 3 , y 25/2012 , de 27 de febrero , FJ...) ' ( STC 6/7/15 ).

En el caso de autos, los requisitos de congruencia y motivación de la sentencia aparecen suficientemente cumplidos en la sentencia de primera instancia, sin que puedan entenderse vulnerados tales derechos, a través de la interpretación jurídica de los hechos que realiza la misma. La sentencia da respuesta a todas las pretensiones de las partes y razona de modo suficiente cuáles son los motivos de la decisión, permitiendo la impugnación de la misma, que es lo que ahora pasamos a resolver.



CUARTO.- Cesión de contrato.

En cuanto a la legitimación de la mercantil demandante para solicitar la elevación a público del documento privado de 29/10/12, al haber operado la cesión del contrato, que sostiene la parte recurrente y niega la demandada, debe decirse lo siguiente.

La cesión de contrato constituye una transmisión de una relación contractual en su unidad, con el conjunto de derechos y obligaciones que contiene, tanto del lado pasivo (asunciones de deuda) como del lado activo (cesiones de crédito). La esencia de la cesión del contrato es la sustitución de uno de los sujetos y la permanencia objetiva de la relación contractual. Lo que se discute es si ha cambiado la titularidad del mismo y pueden atribuirse los efectos del contrato a persona distinta de la que lo concluyó.

La sentencia del Tribunal Supremo de 13/10/14 dice, de la cesión de contrato, lo siguiente: '.. La cesión de contrato es una figura compleja -que no aparece regulada con carácter general en nuestro derecho positivo- y que requiere la existencia de una relación obligatoria con prestaciones recíprocas que se encuentran todavía -total o parcialmente- pendientes de ejecución. Por el contrario, la cesión de crédito consiste en la transmisión de la titularidad por el anterior al nuevo acreedor, siendo sujetos de la misma el cedente y el cesionario de modo que el deudor cedido no es parte en el negocio de cesión y no tiene que manifestar ningún consentimiento para que se produzca.

Como ya dijo la sentencia de esta Sala de 26 noviembre 1982 «puede una de las partes contratantes hacerse sustituir por un tercero en las relaciones derivadas de un contrato con prestaciones sinalagmáticas si éstas no han sido todavía cumplidas y la otra parte (contratante cedido) prestó consentimiento anterior, coetáneo o posterior al negocio de cesión - SS. de 28 abril 1966 ), 6 marzo 1973 y 25 abril 1975 »; y, en fechas más recientes, la sentencia de 29 junio 2006 señala que la cesión del contrato implica la transmisión de la relación contractual en su integridad, admitida en el ordenamiento a través de la doctrina jurisprudencial, que sin afectar a la vida y virtualidad del contrato que continúa en vigor, mantiene sus derechos y obligaciones con los que son continuadores de los contratantes ( sentencia de 4 de abril de 1990 ) y la primitiva relación contractual se amplía a un tercero, pasando al cesionario sus efectos ( sentencia de 4 de febrero de 1993 ).

Su esencia es, pues, la sustitución de uno de los sujetos del contrato y la permanencia objetiva de la relación contractual ( sentencias de 19 de septiembre de 1998 ) y 27 de noviembre de 1998 ); por lo cual, es evidente que requiere el consentimiento del contratante cedido; es, pues, necesaria la conjunción de tres voluntades contractuales (que destaca la sentencia de 5 de marzo de 1994 ) ...'.

Como expresa, por otro lado, la sentencia del Tribunal Supremo de 28/10/11 , las declaraciones de voluntad que conforman el consentimiento en la cesión de contrato pueden ser expresas o también tácitas, deduciéndose éstas de determinados comportamientos o actos concluyentes de las partes. Dice así la mencionada sentencia: '... Por ello, son precisas la declaración de voluntad del cedente, antiguo contratante que sale de la relación contractual, del cesionario, que sucede y ocupa la posición del anterior y del cedido, contratante que permanece en la relación: necesidad de la conjunción de las tres voluntades que destacan las sentencias de 5 de marzo de 1994 , 19 de septiembre de 1998 y 27 de noviembre de 1998 . Sin perjuicio, claro está, de aquellos supuestos de cesión de contrato que se producen por imperio de la ley y no precisan el consentimiento del cedido: Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Arrendamientos Rústicos, contrato de mandato ( artículo 1721 del Código civil ), contrato de seguro ( artículo 34 de la Ley de contrato de seguro ).

Lo anterior debe ponerse en relación con las precisas declaraciones de voluntad, que forman el consentimiento. Estas pueden ser expresas, que no plantean normalmente mayor problema o tácitas, que sí lo pueden plantear (como en el presente caso). Estas se deducen de un comportamiento o de una declaración no expresamente destinada a la emisión de voluntad concreta; son las facta concludentia a que se refiere la sentencia de 28 de septiembre de 1987 o los actos inequívocos, las de 19 de diciembre de 1990 , 28 de junio de 1993 y 20 de noviembre de 2007 . No conviene olvidar que la existencia o inexistencia del consentimiento tácito es cuestión de hecho reservada a la apreciación de los órganos de instancia, como reitera la sentencia de 11 de diciembre de 2006 ... '.

En el caso de autos, la cesión está prevista en el propio contrato privado de compraventa de 29/10/12 en la cláusula decimotercera. La admiten tanto el cedente, Sr. Joaquín , como la mercantil cesionaria ahora demandante. Y la niega la parte cedida, Doña Sandra , vendedora de la finca en representación de su padre, Don Jesus Miguel , con poderes en dicha fecha vigentes (no había fallecido todavía el Sr. Jesus Miguel ).

Es cierto que con arreglo a la jurisprudencia citada es necesaria la conjunción de las tres voluntades de cedente, cesionario y cedido. Ahora bien, también lo es que no es necesario ni que la cesión conste en documento ni que la declaración de voluntad deba ser expresa, sino que puede ser tácita y desprenderse de actos concluyentes.

En el caso de autos, es un acto concluyente la comparecencia en la Notaría el 6/2/13 de Doña Sandra y el otorgamiento de la escritura pública de venta con INMOBILIARIA SER S.A. a quien confirió la condición de comprador a lo largo de todo el documento, acto al que compareció también el cedente Sr. Joaquín , según manifestaron en el acto de juicio oral tanto éste como la Sra. Jesus Miguel . Y también es un acto del todo concluyente el haber recibido el precio de la venta precisamente de INMOBILIARIA SER S.A., cesionaria, y no del Sr. Joaquín , cedente, quien, en la propia escritura recibe determinada cantidad (45.000 €) ' en virtud de relaciones comerciales diversas ' de la vendedora (cedida), cantidad que ésta le entrega de la que ella recibe del comprador (cesionario). Y ello con independencia de que obren en autos otros documentos de fecha 14/12/12 y 8/1/13 en virtud de los cuales el Sr. Joaquín cedía el contrato a otros terceros ajenos a los ahora litigantes, pues fue el 6/2/13 cuando tuvo lugar la necesaria conjunción de las tres voluntades de cedente, cesionario y cedido para que operase la cesión del contrato.



QUINTO.- Trascendencia jurídica del otorgamiento de escritura pública de venta de fecha 6/2/13.

Con carácter previo al análisis de dicho acto debe recordarse que el contrato de compraventa suscrito en fecha 29/10/12 se perfeccionó y se consumó con anterioridad al 6/2/13.

Es sabido que en nuestro ordenamiento, para la transmisión de la propiedad no es necesario el otorgamiento de escritura pública. También que en nuestro derecho civil rige la teoría del título y el modo y, en su aplicación al contrato de compraventa, la adquisición de la propiedad requiere la concurrencia de título (que puede ser público o privado e incluso otorgarse por acuerdo verbal) y el modo o ' traditio ' consistente en la entrega o puesta a disposición del comprador del objeto vendido. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1989 , ' si bien es cierto que, de acuerdo con la llamada ' teoría del título y el modo', imperante en nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 609 y 1.095 del Código Civil ), para la adquisición dominical por contrato (compraventa, en el caso concreto que nos ocupa) no basta la mera existencia o perfección del negocio jurídico contractual (título), que sólo genera obligaciones para los contratantes, sino que el mismo ha de ser inexcusablemente acompañado o seguido de la tradición o entrega de la cosa (modo), no lo es menos que este segundo requisito, constitutivo o consumador de la transmisión dominical, se entiende cumplido no sólo cuando se produce una entrega física o material de la cosa (tradición real), sino también, a virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición, cuando medien cualesquiera otros actos jurídicos que de manera patente entrañen la misma significación de entrega, cuyos actos, integradores de la llamada traditio ficta, no son sólo los que aparecen relacionados en los arts. 1.462.2 º a 1.464 del Código Civil , al no estar esas formas espiritualizadas de tradición o entrega regidas por el principio del numerus clausus, sino todos aquellos, de variada índole o naturaleza, que de manera contundente e inequívoca revelen que el tradens (vendedor, en este caso concreto) ha puesto real y actualmente la cosa a la plena, absoluta y única disposición del accipiens (comprador, en este caso), con evidente intención por ambas partes de hacerlo así (animus transfendi et accipiendi dominio) ...'.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1990 , y 14 de febrero de 2002 ; RJA 8029/1990 , y 1441/2002 ), que el Código Civil, en cuanto a la adquisición del dominio, se basa, en los artículos 609 y 1095 , en la teoría del título y el modo, por lo que la propiedad se transmite por la perfección del contrato y por la tradición, sin que sean precisas otras formalidades, ni la inscripción en el Registro de la Propiedad, estando previsto en cuanto a la entrega de la cosa vendida en el artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil , que cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Trasladada la anterior doctrina al caso de autos resulta que el contrato de compraventa se perfeccionó cuando se otorgó el documento de 29/10/12 (título), por el que las partes acordaron vender la finca objeto del procedimiento por precio cierto, y se consumó (modo) cuando se produjo la entrega de la cosa pues hasta entonces no podía considerarse consumada la transmisión. No era necesario ningún requisito más, aunque es cierto que podría haberse sustituido la entrega física de la posesión por el otorgamiento de escritura pública.

También resulta que antes del 6/2/13 se había entregado el precio, y las llaves de la finca vendida, por tanto la posesión (modo). Así se ha admitido por la parte demandada, con independencia del cobro de los alquileres de la finca.

A partir de ahí, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1279 del Código Civil podían los contratantes compelerse recíprocamente a otorgar escritura pública, habiéndose comprometido la vendedora (cláusula 3ª del contrato de 29/10/12) a elevar a escritura pública el contrato a requerimiento de la compradora estableciendo como plazo máximo el 15/2/13.

Eso fue lo que se pretendió con el documento suscrito ante Notario el 6/2/13, elevar a público el documento suscrito el 29/10/12, a lo que tenía derecho el comprador o cesionario según hemos razonado.

Ciertamente en esa fecha el poder de la mandataria se había extinguido por fallecimiento del mandante ( artículo 1732.3º del Código Civil ). Ahora bien, quien compareció a otorgar dicha escritura fue la heredera del mandante, Sandra , realizando un acto que no hubiera podido hacer si no fuera a título de heredera ( artículo 461.5 del Código Civil de Catalunya).

No obstante, se hizo constar en la escritura que la venta la otorgaba Sandra , en nombre y representación de su padre, Don Jesus Miguel , con poderes otorgados por éste el 15/12/1997, cuando dichos poderes se encontraban extinguidos porque el Sr. Jesus Miguel había fallecido. Esa circunstancia ha provocado que desde el punto de vista formal el documento no sea válido habiendo provocado el cierre registral (así lo admite la parte demandada) y la imposibilidad de que la escritura pública acceda al registro de la Propiedad. Debió, en consecuencia, estimarse la demanda.

Por tanto, estimamos el recurso de apelación y, consecuencia, con revocación de la sentencia de instancia, procede estimar la demanda, y, en cumplimiento de las cláusulas del contrato privado cedido de compraventa de una finca sita en DIRECCION000 , nº NUM000 , antes nº NUM001 , de Barcelona, descrita en dicho documento de fecha 29 de octubre de 2012, procede condenar a la demandada Doña Sandra , en su condición de heredera de su padre, Don Jesus Miguel , a que eleve a público dicho contrato en los mismos términos en que fue otorgada la escritura pública de venta otorgada en fecha 6 de febrero del año 2013, supliendo el consentimiento de la vendedora por consentimiento judicial, otorgando dicha escritura notarial de compraventa y ordenando su inscripción en el Registro de la Propiedad, todo ello en periodo de ejecución de la sentencia, y para el caso de que la demandada no cumpliera voluntariamente.



SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la condena en las costas de la instancia a la parte demandada y no se condena en las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Fallo

EL TRIBUNAL ACUERDA: Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de INMOBILIARIA SER S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona el 1 de julio de 2015 , y, en consecuencia, con revocación de la sentencia de instancia, procede estimar la demanda, y, en cumplimiento de las cláusulas del contrato privado cedido de compraventa de una finca sita en DIRECCION000 , nº NUM000 , antes nº NUM001 , de Barcelona, descrita en dicho documento de fecha 29 de octubre de 2012, procede condenar a la demandada Doña Sandra , en su condición de heredera de su padre, Don Jesus Miguel , a que eleve a público dicho contrato en los mismos términos en que fue otorgada la escritura pública de venta otorgada en fecha 6 de febrero del año 2013, supliendo el consentimiento de la vendedora por consentimiento judicial, otorgando dicha escritura notarial de compraventa y ordenando su inscripción en el Registro de la Propiedad, en periodo de ejecución de la sentencia, y para el caso de que la demandada no cumpliera voluntariamente. Procede la condena en las costas de primera instancia a la parte demandada.

No se hace imposición de las costas causadas en apelación.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.