Sentencia CIVIL Nº 566/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1474/2017 de 29 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE VÉLEZ-MÁLAGA.
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1474/2017.
SENTENCIA NÚM. 566.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 29 de octubre de dos mil diecinueve.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal
arrendaticio procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Vélez-Málaga, sobre desahucio
por impago de renta y reclamación del importe debido, seguidos a instancia de Don Benjamín contra Doña
Guillerma y Don Cecilio ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por el
demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Vélez-Málaga dictó sentencia de fecha 30 de mayo de 2017 en el juicio verbal de desahucio arrendaticio y reclamación de rentas debidas del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la procuradora María Victoria León Díaz en nombre y representación de Benjamín frente a Guillerma y Cecilio , debo ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos; todo ello con condena en costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación del demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese.

Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo.

Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 28 de octubre de 2019.

Fundamentos

No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que tuviese por interpuesto el recurso de apelación contra la misma, impugnando todos los pronunciamientos de la parte dispositiva, y absolviese a esta parte y condenase a la otra parte a estar y pasar por esta declaración; con expresa condena en costas a la parte apelada. Alegó que la sentencia recurrida declara que el actor parte de una premisa errónea, de una suerte de subrogación que se habría producido a favor de los demandados. Y es que resulta probado que se celebró contrato de arrendamiento entre el demandante y Don David y Doña Maite , padres y abuelos, respectivamente, de Doña Guillerma y Don Cecilio - los demandados -, sobre la finca urbana sita en Vélez-Málaga, CALLE000 , EDIFICIO000 ', número NUM000 , contrato celebrado en documento privado. Ni en los antecedentes de hecho ni en los Fundamentos de Derecho de la sentencia que se recurre se da por probado ni acreditado que el demandante no acordara tácita y verbalmente con Doña. Guillerma y Don Cecilio la subrogación en el contrato suscrito anteriormente con el Sr. Guillerma y la Sra. Maite . Y, si bien los demandados niegan su vinculación con el demandante en virtud del contrato de arrendamiento descrito en la demanda, y dicen no conocer al demandante, ni tan siquiera visitar con frecuencia al Sr. Guillerma y a la Sra. Maite , quienes contaban con más de ochenta años de edad, sí conocen circunstancias tales como a nombre de quién estaban los suministros, e incurren en contradicciones pues, tras sostener que no veía a sus padres de avanzada edad, la Sra. Guillerma afirma que iba a visitar a su madre y, tras afirmar que era su hermano quien vivía con sus padres y sugerir que sí firmó un contrato, duda sin embargo en asegurar si tiene o no contacto con él. En el acto de la vista no fue admitida la prueba propuesta por la parte actora, por entender el Juez que debió ser aportada junto con el escrito de demanda; pero dichos elementos probatorios, consistentes en los justificantes de abono de reenganche de los suministros de agua y electricidad, no pudieron en ningún caso ser aportados junto con la demanda, ya que acreditan gastos relativos al reenganche de los suministros, interrumpidos como consecuencia del impago de los demandados, y que debió sufragar el demandante con posterioridad a la presentación de la demanda. Asimismo, la sentencia recurrida no entra a considerar lo manifestado por el testigo aportado por la parte actora, de hecho ni siquiera lo menciona, resultando que este testigo asegura haber visto salir y entrar a los demandados del inmueble en numerosas ocasiones. En particular, sostiene el mencionado testigo que trabajaba cerca de donde los demandados vivían, resultando ser la finca propiedad del demandante. Igualmente, asegura que los demandados residían en el inmueble con posterioridad a que los arrendatarios lo abandonaran.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación procesal de la demandada Sra. Guillerma , como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, desestimando el recurso de apelación interpuesto y condenando expresamente a la parte recurrente a las costas de la segunda instancia, añadiendo que debe confirmarse íntegramente la sentencia dictada por cuanto el recurso formulado, mediante genéricos argumentos, pretende simplemente sustituir el criterio objetivo e imparcial del juzgador por el subjetivo y parcial del recurrente, en cuanto al análisis de las pruebas practicadas.

En este sentido, existe falta de legitimación pasiva por cuanto de la prueba practicada en el acto de juicio no se prueban los siguientes extremos: que existiera un vínculo contractual con esta parte, ni se haya producido a la muerte de sus padres subrogación en dicho contrato, como bien se establece en el artículo 16 de la LAU, ni pacto novatorio alguno; tampoco se acredita, documental ni testificalmente, que esta parte haya estado viviendo en el inmueble objeto de litis, es más, el testigo presentado por la parte actora solo se limita a decir que, dado que trabaja cerca del inmueble, ha visto pasar por la calle a los demandados así como salir y entrar del edificio donde vivían los padres de esta parte demandada, testimonio que no prueba en modo alguno que los demandados hayan estado viviendo en dicho inmueble. Motivos todos ellos, por lo que debe confirmarse íntegramente la sentencia dictada, por cuanto no se acredita que la demandada haya estado en algún momento residiendo en dicho inmueble ni que forme parte de la relación arrendaticia por lo que en consecuencia no existe legitimación pasiva y por tanto no existe deuda alguna que reclamar. De desestimarse el recurso de apelación formulado, por la doctrina del vencimiento deben serle impuestas las costas procesales a la parte recurrente ( artículo 398 en relación al 394 de la LEC).



TERCERO.- Considerando que por la representación procesal del codemandado Sr. Cecilio , también como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, teniendo a esta parte por opuesta al recurso de apelación cuya desestimación se pide, al tiempo que se solicita la condena en costas del demandante y apelante, añadiendo que hay que partir de un hecho incontrovertible y que no ha sido discutido por ninguna de las partes: el actor suscribió contrato de arrendamiento con Don David y con Doña Maite , abuelos del demandado, D. Cecilio . Tal cuestión es nuclear, pues el arrendador es D.

Benjamín y los arrendatarios D. David y Dña. Maite . Hay pues falta de legitimación pasiva de D. Cecilio , ya que sostiene el recurrente que ni en los antecedentes de hecho ni en los fundamentos de derecho se da por probado ni acreditado que el Sr. Benjamín acordara tácita y verbalmente con D. Cecilio y su madre la subrogación del contrato de arrendamiento suscrito en su día por los arrendatarios D. David y Dña. Maite . Ciertamente, no se puede dar probado por dos motivos: el primero, porque no se ha desplegado actividad probatoria de ningún tipo en dicho sentido; el segundo, porque no se puede probar ni acreditar lo que nunca ha existido. El artículo 217.2 de la LEC es claro a la hora de determinar a quien le corresponde la carga de la prueba en cada caso, y es obvio que en la presente litis le correspondía probar la subrogación a la parte actora. Pues bien, tal subrogación no ha existido nunca y así lo recoge el Juez en su sentencia. Es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1257 del CC, el principio de relatividad de los contratos, el cual establece que los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan. En el caso de autos, es clarísimo que esta parte no firmó contrato alguno con la parte actora y arrendadora de la vivienda en cuestión. Muy al contrario, fueron sus abuelos los firmantes, en concepto de arrendatarios, del contrato de arrendamiento. De igual manera, como bien señala el Juez, esta parte no entra dentro de los supuestos de subrogación del artículo 16 de la LAU porque ni convivió con los finados, ni pretendió subrogarse en el contrato porque sencillamente esa no era su intención. Tampoco podemos perder de vista lo que dispone el artículo 8º.1 de la LAU, el cual establece que para estimar una posible cesión del contrato de arrendamiento intervivos y novación del mismo se hace necesario el consentimiento escrito por parte del arrendador. En el presente caso tal consentimiento ni existe ni puede existir por tres sencillas razones: en ningún momento D. Cecilio le ha manifestado al arrendador su intención de convertirse en cesionario y por tanto arrendatario del contrato que suscribieron sus abuelos en tal calidad, ni expresa ni tácitamente, en ningún momento Doña Maite y Don David , únicos y verdaderos arrendatarios, manifestaron su intención de ceder el contrato a D. Cecilio ; y en ningún momento, D. Benjamín ha autorizado la cesión del contrato de arrendamiento, y eso es básicamente porque nadie se lo pidió. Tampoco puede predicarse la existencia de una novación subjetiva, haciendo expresa mención a los artículos de la novación (1203 del CC y siguientes.

D. Cecilio nunca manifestó su voluntad de novar, ni expresa ni tácitamente, ni el arrendador manifestó su hipotético consentimiento. Es más, en el propio contrato de arrendamiento, en su cláusula duodécima, no solo se recoge la prohibición de cesión y subarriendo, sino que incluso el arrendador va más allá prohibiendo a los arrendatarios que otras personas distintas a ellos convivieran en la vivienda arrendada, facultándose al arrendador a resolver el contrato en tales circunstancias. Ignorando todo lo anterior, intenta la actora probar la subrogación o cesión, y con ella la legitimación pasiva de los demandados, a través de las respuestas de éstos en el interrogatorio de parte. Sin embargo, puede apreciarse como D. Cecilio declara no haber vivido ni convivido nunca con sus abuelos. En el volante de empadronamiento individual expedido por el Ayuntamiento de Vélez-Málaga, en las observaciones del mismo, se acredita que D. Cecilio nunca ha residido ni ha estado empadronado en la vivienda arrendada por el actor a sus abuelos. Hecho corroborado por su propia declaración donde manifestó residir en el periodo reclamado por la actora en PASAJE000 . De igual manera, la madre y codemandada, manifestó que su hijo nunca vivió con sus abuelos y que el domicilio de D. Cecilio era el sito en PASAJE000 . Menciona el apelante que no fue admitida determinada prueba documental en el acto de la vista, y efectivamente no fue admitida, pero dicha inadmisión tuvo su fundamento en el artículo 265 de la LEC. No obstante, tal cuestión carece de sentido, toda vez que el apelante ni siquiera ha solicitado en su recurso la práctica, como prueba, de la documental denegada en la instancia ni la ha aportado en segunda instancia. Con respecto al testigo propuesto por la actora, debe valorarse en su justa medida. Es el cuñado de D. Benjamín , cuestión muy a tener en cuenta, por lo que es obvio que de alguna manera tiene algún tipo interés en el pleito. Por otra parte, ninguna referencia hace el actor en su escrito de apelación a la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas, ni siquiera en su suplico. Por tanto entendemos que renuncia a las mismas y se aquieta. Esto afectaría tanto a la acción desahucio y a la acción de reclamación de las rentas: no sería necesario entrar a valorar otras cuestiones como las cantidades que dice el actor le son debidas en concepto de renta y suministros por los periodos reclamados. Evidentemente, esta parte no tendría obligación de pagar las rentas, ni los suministros que sorpresivamente se le reclaman. Los obligados al pago son y serán los arrendatarios de acuerdo con lo dispuesto en el contrato. El artículo 20.3 de la LAU dispone que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada, que se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta del arrendatario. Si la propia actora argumenta su reclamación sin determinar algo tan elemental y básico como la fecha en la que los ahora demandados, según el demandante, se encontrarían obligados al pago, mal puede prosperar la reclamación. Pues bien, la deuda no se desglosa en ningún punto de la demanda. No sabemos qué cantidad es la debida en concepto de mensualidad de enero que se dice que adeuda esta parte mandante, no sabemos qué cantidades son las reclamadas en concepto de agua y a qué meses corresponde cada importe, y no sabemos qué cantidades son las reclamadas en concepto de electricidad y a qué meses corresponde cada importe. Porque analizando las facturas acompañadas a la demanda, sumados los importes de las mismas, incluso, no coincide con la cantidad reclamada por el actor.



CUARTO.- Considerando que, como indica el Juez 'a quo', tiene por objeto la presente litis el ejercicio por el actor de una acción de resolución de un contrato de arrendamiento por causa de impago de la renta. No dirige la demanda frente a quienes intervinieron en el referido contrato como arrendatarios, sino frente a familiares de éstos, debido al fallecimiento de aquellos. De contrario confirman los demandados - hija y nieto - el óbito de los arrendatarios, personas de edad avanzada y que hasta entonces habían ocupado el inmueble litigioso.

Se alzan, sin embargo, frente a la pretensión actora argumentando que ellos no han sido parte de la relación contractual descrita por el actor, no habiendo ocupado la finca objeto de tal contrato. Se desvinculan, por tanto, del objeto de la controversia negando la legitimación pasiva que se les atribuye en la demanda. Razona el juzgador que parte el actor en su escrito de demanda una premisa errónea, de una suerte de subrogación que se habría producido en favor de los demandados. Cuestionada por éstos, negada su vinculación con el contrato de arrendamiento descrito en la demanda, así como con la finca litigiosa, en ausencia de documento que permita tener por cierta la pretendida novación en el contrato litigioso, concluye que la demanda, que presenta como causa de pedir la resolución de contrato por causa de impago de la renta, se plantea frente a terceros que son ajenos a la relación jurídico-material. Distingue en la legitimación entre la legitimación 'ad causam', que hace referencia a las condiciones o cualidades para ser titular de una relación jurídica discutida en el litigio, y la legitimación 'ad procesum', entendida ésta como capacidad procesal para poder actuar válidamente en el proceso. Y añade que, como quiera que los demandados, más allá de que pudieran ser llamados a suceder a los arrendatarios como causahabientes, en la presente litis y en atención a la acción planteada, desahucio por falta de pago, carecen de la necesaria legitimación pasiva para el éxito de la acción planteada. No se ha producido la subrogación en los términos previsto por el artículo 16 LAU. Todo lo más el contrato de arrendamiento podría tenerse por extinguido, si bien ello deberá plantearse en un procedimiento distinto. Es por lo expuesto que desestima el Juez de forma íntegra la demanda. Y en materia de costas, de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 394.1 de la LEC, las impone a la parte actora.



QUINTO.- Considerando que, tras el examen de nuevo de la prueba en esta segunda instancia, contrariamente a lo que considera la sentencia recurrida, entiende la Sala que se ha producido una subrogación tácita de los demandados en el contrato de arrendamiento suscrito por sus fallecidos padres (de la Sra. Guillerma ) y abuelos (del Sr. Cecilio ). Fundamentalmente, por el hecho de haber continuado en la posesión de la vivienda durante un tiempo tras el fallecimiento de sus progenitores, los arrendatarios iniciales, todo ello con la aquiescencia del arrendador, lo que colma la esencia del contrato de arrendamiento (posesión del inmueble por el arrendatario y consecuente pago de la renta al arrendador). A mayor abundamiento, se han aportado algunas pruebas confirmatorias de la existencia de una voluntad de las partes de continuar con el contrato: en el marco de las presunciones judiciales, aunque los demandados niegan su vinculación con el demandante en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en su día por sus parientes, y dicen no conocer al demandante, ni visitar con frecuencia a los padres y abuelos, conocen curiosamente a nombre de quién estaban los suministros, e incurren en contradicciones sobre las visitas, que niegan y a la vez admiten. Y el testigo, propuesto por el actor y no tachado por los demandados, asegura haber visto salir y entrar a los demandados del inmueble en numerosas ocasiones, teniendo en cuenta que trabajaba cerca de donde creía que los demandados vivían, es decir, la finca propiedad del demandante; asegurando también que los demandados residían en el inmueble con posterioridad a que los arrendatarios lo abandonaran. Por otra parte, el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos carece de aplicación al presente caso dado que, como se deduce del propio escrito de oposición al recurso, la subrogación se ha producido al margen del mismo. Así, lo que establece dicho precepto legal es una facultad en favor de los herederos o legatarios del arrendatario fallecido, que les garantiza la continuidad de la relación arrendaticia, para caso de que estén interesados en continuar en la posesión de la viviendas o en la explotación del negocio, y su significado es que se contempla como una facultad del arrendatario, pero como una obligación que se impone al arrendador, que debe aceptar la subrogación si se cumplen determinadas condiciones, entre ellas, la notificación expresa por escrito en el plazo de dos meses desde el fallecimiento; sin perjuicio de que la facultad del arrendatario se asuma también de forma voluntaria por el arrendador. En consecuencia, dado que el contrato no fue resuelto unilateralmente a la salida de los inquilinos, sino que siguieron los familiares en la posesión y uso de la casa, de común acuerdo con el arrendador, en los mismos términos pactados en el documento firmado en su día por sus ascendientes, procede estimar la petición contenida en la demanda respecto a la renta, y cantidades asimiladas a la misma, que han vencido y no se acreditan abonadas, tales como las consignadas en la demanda en concepto de una mensualidad de renta y recibos pendientes que se aportan como documental - ascendiendo a 879'45 euros -, teniendo en cuenta que por burofax fechado el 28 de enero de 2015 se les notificó y requirió su abono, sin respuesta por su parte; y también, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la resolución contractual y, en su caso, el desahucio y lanzamiento del inmueble, de no haber sido ya devuelto a su propietario. Procediendo hacer especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, que han de imponerse a los demandados en cuanto se estima la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC, al ser íntegra la estimación de la demanda.



SEXTO.- Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, no debe hacerse especial atribución de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Benjamín contra la sentencia dictada en fecha treinta de mayo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Vélez- Málaga en sus autos civiles 59/2016, debemos revocar y revocamos dicha resolución absolutoria, condenando solidariamente a los demandados, Don Cecilio y Doña Guillerma , a abonar al demandante la cantidad de 879'45 euros, más sus intereses legales desde la firmeza de esta sentencia hasta su total y completo abono, y declarando resuelto el contrato de arrendamiento en su día suscrito por el demandante con los Sres. David y Maite , procediendo el desahucio y, en su caso el desalojo del inmueble, de no haberse efectuado con anterioridad, y su puesta a disposición del propietario. Todo ello condenando también a los demandados al pago de las costas causadas en la primera instancia, y sin hacder especial atribución de las devengadas en esta apelación.

Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.