Sentencia Civil Nº 567/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3008/2010 de 24 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00567/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2010 0600014

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003008 /2010

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000726 /2008

APELANTE: ING INMUEBLES S.A. UNIPERSONAL

Procurador/a: PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ

Letrado/a: FERNANDO MARIN RIAÑO

APELADO/A: HIDRATASHEI, S.L. UNIPERSONAL

Procurador/a: MARIA JESUS NOGUEIRA FOS

Letrado/a: CAROLINA GUERRA FERNANDEZ

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados D. Julio Picatoste Bobillo, Presidente ; D. Juan Manuel Alfaya Ocampo y D. Eugenio Francisco Miguez Tabares han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm.567/11

En Vigo, a veinticuatro de junio de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000726 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003008 /2010, es parte apelante -demandado ING INMUEBLES, S.A. UNIPERSONAL, representado por el procurador D./ª PURIFICACION RODRIGUEZ GONZALEZ y asistido del letrado D./ª FERNANDO MARIN RIAÑO; y, apelado -demandante: HIDRATASHEI, S.L. UNIPERSONAL representado por el procurador D./ª MARIA JESUS NOGUEIRA FOS y asistido del letrado D./ª CAROLINA GUERRA FERNANDEZ.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./Dª Eugenio Francisco Miguez Tabares, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Vigo, con fecha 16/6/2009, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Desestimo íntegramente las pretensiones Hidratashei SL Unipersonal frente a ING Inmuebles SA Unipersonal a la que absuelvo, con expresa condena en costas de la parte actora.

Desestimo íntegramente la reconvención por lo que absuelvo a Hidratashei SL Unipersonal condenando a ING Inmuebles SA Unipersonal a pagar las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el procurador Purificación Rodríguez González, en nombre y representación de ING INMUEBLES , SA. UNIPERSONAL, se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado , se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales , se elevaron las presentes actuaciones a la audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 16/6/2011.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se limita el debate en esta alzada al recurso de apelación interpuesto por la parte reconviniente en relación con la desestimación en la Sentencia de instancia de la indemnización de daños y perjuicios solicitada a través de la demanda reconvencional.

Como cuestión previa que atañe a la correcta Resolución del recurso, conviene precisar que resulta probado que en el juzgado de Primera Instancia nº 7 de Vigo se siguieron los autos 803/08 de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, siendo la parte demandante la entidad "ING INMUEBLES S.A.U." y la parte demandada la sociedad "HIDRATASHEI, S.L. UNIPERSONAL", y constituyendo el objeto del arrendamiento el local nº 127 del centro Comercial Gran Vía de esta ciudad. En la demanda se ejercitó acumuladamente, con base en el art. 438-3º LEC, la reclamación de las rentas devengadas y adeudadas hasta el desalojo del local. Con fecha 4 de diciembre de 2008 se dictó Sentencia en dicho proceso decretando el desahucio y condenando a la demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora dicho local, así como a abonar la renta adeudada por importe de 48.677 ,29 euros y las que se devenguen hasta el desalojo. La parte demandada procedió con fecha 22 de diciembre de 2008 a depositar las llaves del local en el Juzgado a disposición de la parte actora, siendo solicitadas por esta con fecha 29 de diciembre de 2008, tras lo cual se procedió a su entrega.

Por lo tanto resulta acreditado que la entidad ahora recurrente recuperó la posesión del local de litis en el mes de diciembre de 2008 y se condenó a la sociedad arrendataria al pago de la totalidad de las rentas devengadas hasta entonces.

SEGUNDO.- Se fundamenta la pretensión de la parte recurrente en el hecho de considerar que se ha producido una vulneración de lo establecido en los arts. 1124, 1101 y 1106 Cc .

El contrato litigioso cae dentro de la vigencia de la actual LAU de 1994, por lo que, tratándose de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda, se rige por las normas imperativas de los títulos I y IV de tal ley (el V fue derogado por la L.E.C. de 2000 ), y , en su defecto, y por este orden, por la voluntad de las partes, por el título III, y por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4 LAU 1994). Por consiguiente, no contiene norma como la del artículo 11 LAU 1994 (sobre el desistimiento de arriendos de vivienda de duración pactada superior a cinco años) o como el art. 56 de la anterior LAU 1964 (relativo al desalojo por el arrendatario del local antes del vencimiento del plazo estipulado en el contrato), quedando la materia del plazo sujeta a la autonomía de la voluntad o libertad de pacto , y, a falta de previsión contractual, a lo dispuesto en el art. 1581 del Cc . No admite , pues, la legislación aplicable el desistimiento del arrendatario en cualquier momento, y, por ello, la ruptura del contrato por decisión unilateral del arrendatario antes de finalizar el plazo contractual supone incumplimiento del arrendatario , sujeto a lo preceptuado en el art. 1124 Cc (la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la Resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos) y en el art. 1556 del mismo cuerpo legal (si el arrendador o el arrendatario no cumplieran las obligaciones expresadas en los artículos anteriores podrán pedir la rescisión del contrato, y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente).

Por lo tanto , en los supuestos en los que no existe una Resolución de mutuo acuerdo, sino un desistimiento (Resolución unilateral y voluntaria) del arrendatario cabe señalar indemnización por el resarcimiento de los daños y perjuicios derivados del desistimiento, si bien sólo alcanza a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios.

Para que proceda la indemnización de daños y perjuicios, éstos han de ser ciertos y determinados, no siendo posible la condena por daños presuntos y en relación con el lucro cesante , que puede fundar la pretensión de pérdida de beneficios futuros, es doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 1990 y las que en ella se citan), que la alegación del lucro cesante exige no sólo la posibilidad de haber podido obtener ganancias en caso de no haberse producido el evento causante de los daños, sino que los perjuicios o lucro cesante han de apreciarse restrictivamente y ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias, sin que sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas , debiendo además guardar la debida relación de causa a efecto con la actuación negligente de la demandada.

TERCERO.- La sociedad arrendadora, demandante-apelante en el presente procedimiento, ante la falta de pago de la renta por la sociedad arrendataria no instó la Resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, ni exigió el cumplimiento del contrato de arrendamiento reclamando las rentas y demás cantidades devengadas e impagadas en el momento de interponer la demanda, sino que demandó la Resolución del contrato con reclamación de las rentas adeudadas.

Se alega por la parte recurrente que en el anterior proceso de desahucio no se pidió la indemnización de daños y perjuicios y que resulta compatible el ejercicio de la acción de desahucio y la indemnización por Resolución anticipada. Se solicita con carácter subsidiario que la indemnización se limite al tiempo que el local permaneció desocupado, lo que se concretó en el período comprendido entre el 22 de diciembre de 2008 y el 3 de septiembre de 2009 , tal y como se hace constar en la certificación emitida por el gerente del Centro Comercial Gran Vía, que ha sido aportada con el escrito de interposición del recurso de apelación, en el que se indica que desde el día 3 de septiembre de 2009 el local 127 que ocupaba la entidad actora ha pasado a ser ocupado por otra sociedad distinta.

Sin embargo debemos atenernos al criterio jurisprudencial que distingue el supuesto de Resolución del contrato por desistimiento unilateral del arrendatario de aquel otro en el que dicha Resolución ha sido instada por el arrendador a través de la acción de desahucio por falta de pago de la renta. Y así la ST.S. Sala 1ª, de 19 de julio de 2002 señala que el "art. 1124 no es aplicable al caso por referirse a un contrato sujeto a la legislación especial y el art. 56 tampoco porque "contiene una facultad extraordinaria de desistimiento unilateral del contrato reconocida al propio arrendatario" y tratarse, en este caso, de un contrato de arrendamiento resuelto por falta de pago de la renta, por lo que el arrendador-demandante "en caso de querer cobrar las rentas del plazo contractual hubiera debido optar por exigir el cumplimiento del contrato, y no optar por acudir al procedimiento de desahucio para resolver el contrato". El motivo debe prosperar por cuanto es reiterada doctrina jurisprudencial ( Sª de 7 febrero 2001 ) la expresiva de que está excluida la aplicación del art. 56 LAU cuando la finalización del contrato arrendaticio en cuestión no fue debida a un desistimiento unilateral del arrendatario , sino que se debió al éxito de una demanda de Resolución del contrato por falta de pago de las rentas que se planteó en su día, pues en este supuesto, que es el del presente litigio, no se produce un desalojo voluntario del local sino la expulsión del arrendatario a consecuencia de un juicio de desahucio por falta de pago, que da lugar a su lanzamiento".

En el mismo sentido la S.T.S. Sala 1ª, de 7 de febrero de 2001 dispone que "del "factum" de la Sentencia recurrida se infiere de una manera clara y rotunda que la finalización del contrato arrendaticio en cuestión, no fue debido a un desistimiento unilateral de la parte, ahora, recurrida , sino que el mismo se debió al éxito de una demanda de Resolución del contrato, que por falta de pago planteó, en su día, la parte recurrente; o sea que lo fue a su instancia, lo que excluye la aplicación del mencionado art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Y en este sentido es clara la sentencia de esta Sala, que con base a otras, determina que "esta Sala tiene declarado que la interpretación literal del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964 excluye indudablemente los supuestos en el que el arrendatario -no desaloje- voluntariamente el local , sino que -es expulsado- de él , como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada y, por tanto , cuando el arrendatario es lanzado del local no procede decirse que lo desaloja por su voluntad y, por consiguiente, no se da el supuesto de hecho necesario para que pueda ser aplicado el mencionado precepto de la ley especial arrendaticia"".

Por lo tanto, corresponde al arrendador optar bien entre la Resolución del contrato de arrendamiento con la percepción de las rentas devengadas hasta la recuperación de la posesión del bien arrendado, o bien por mantener la vigencia del contrato, sin perjuicio en este caso de poder reclamar a través de un proceso declarativo las rentas que se adeuden; pero en el caso de instar la resolución y recuperar el local no puede pretender percibir una indemnización por el tiempo que resta hasta el fin del arriendo, pues este finalizó a su instancia, por lo que desde el momento que haya recuperado la posesión del bien resultan ajenas al antiguo arrendatario desalojado todas las incidencias que puedan surgir en relación con la posibilidad de que se concierte un nuevo contrato de arrendamiento del local , ya que queda en manos del arrendador el derecho de concertar un nuevo contrato, lo que además depende de otras circunstancias que pueden influir en la dificultad del nuevo arriendo, tales como la pretensión de percibir una renta más elevada o la nueva situación que presente el mercado inmobiliario ante situaciones, como la actual, de crisis económica que provocan el cierre de negocios y la falta de apertura de otros nuevos.

Al haber instado el arrendador la Resolución del contrato, lo que conllevó la recuperación del local , no resulta procedente acceder a la indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento del plazo contractual pactado, pues el mismo se anticipó por la acción de la propia entidad recurrente. Debemos por lo tanto desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte reconviniente y confirmar la Sentencia dictada en la instancia.

CUARTO.- De conformidad con lo previsto en los arts. 394-1 y 398-1 LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante, salvo que presentase serias dudas de hecho o de Derecho.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Purificación Rodríguez González, en nombre y representación de la entidad "ING INMUEBLES S.A.U.", contra la Sentencia de fecha 16 de junio de 2009 dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 9 de Vigo, confirmamos la misma , con imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en el recurso.

Contra la presente Sentencia cabe interponer recurso de casación por tratarse de un proceso especial, en base a lo establecido en el art. 477 L.E.C., debiendo prepararse dentro de los cinco días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior Resolución. Doy fe.