Sentencia Civil Nº 568/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 824/2012 de 23 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 824/2012 -4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 925/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 CERDANYOLA DEL VALLÈS

S E N T E N C I A N ú m. 568/2013

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 23 de octubre de 2013.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 925/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Cerdanyola del Vallès, a instancia de EVENTIBAN S.L., contra Dª. Leticia , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora como apelante principal y por la parte demandada como apelante via impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de mayo de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada se opuso en tiempo y forma, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que con ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Enma Frigola Casli como demandante y en nombre y representación de la mercantil EVENTIBAN S.L, DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª Leticia a abonar a la actora la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS CON UN CENTIMO DE EURO, (55.946,1 euros), por los conceptos de esta sentencia, más los intereses procesales.

Que Con ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la Procuradora Doña Mª Mar Tulla Mariscal de Gante, en nombre y representación de Dª Leticia , como actor reconvencional, DEBO declarar que los daños y desperfectos sufridos en la finca y enseres propiedad de la misma y arrendada a la mercantil EVENTIBAN S.L ascienden a la cantidad de 41.538,05 euros, pudiendo la misma compensar dicha suma con la fianza y garantía prestada por dicha mercantil hasta el límite fijado , operando la compensación judicial de las cantidades.

Que no procede efectuar condena en las COSTAS derivadas del procedimiento principal ni del reconvencional.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma y a su vez impugnó la Sentencia dándose traslado a la apelante principal que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 23 de octubre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.-Ejercitada por la demandante Eventiban, S.L., arrendataria del local de negocio destinado a restaurante, instalado en la masía denominada 'Can Bonet' o 'Can Hidalgo', de Montcada i Reixac, con fundamento en el artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, acción de restitución de la cantidad de 97.484'15 €, en concepto de fianza, y garantía adicional, pactadas en el contrato de arrendamiento, de 20 de noviembre de 1999, resuelto por la arrendataria con efecto de 30 de octubre de 2011, habiendo depositado las llaves, a disposición de la arrendadora, por medio del Acta notarial de 31 de octubre de 2011, opone la demandada arrendadora Sra. Leticia la compensación de la fianza reclamada con el importe de los gastos de reparación de los desperfectos causados por la arrendataria en la masía arrendada, tasados en la cantidad de 140.645'38 €, formulando reconvención en reclamación de la diferencia, por importe de 43.161'23 €, motivo de oposición que fue acogido parcialmente en la sentencia de primera instancia, en la que, previa compensación de los créditos recíprocos de ambas partes, se condena a la demandada en la demanda principal al pago de la cantidad de 55.946'10 €, habiendo apelado ambas partes, reiterando, respectivamente, sus pretensiones de la demanda principal, y de la reconvención.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

En la actualidad, esta doctrina sigue siendo aplicable, después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado; y que, en su artículo 438.2 se limita a imponer al demandado el deber formal de la notificación al actor del crédito compensable al menos cinco días antes de la vista.

En el presente caso, en el que se formula por la demandada reconvención, por exceder su oposición de la reclamación de la demandante, manifestando su conformidad a la compensación de créditos concurrentes, por lo que, se entiende opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora, por razón de los gastos de reparación de la finca arrendada, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la parte actora, reclamando el exceso por vía de reconvención, por no limitarse el petitum de la contestación a la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar ipso iure, con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En el presente caso, no habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en la finca arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

En este caso, habiendo opuesto la parte demandada la existencia de daños en la finca arrendada, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ), lo que no ocurre en el presente supuesto.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, en concreto las Actas notariales de 19 y 31 de octubre, y 2 de noviembre de 2011 (docs 9 y 13 de la demanda; y doc 3 de la contestación), el informe pericial del Arquitecto Sr. Luis Antonio , de 20 de enero de 2012 (doc 4 de la contestación), y la ausencia de prueba en contrario, la existencia de desperfectos en tres apartados: edificaciones e instalaciones; maquinaria; y muebles y enseres del inventario.

I.- Edificaciones e Instalaciones

A partir de la prueba practicada, es posible apreciar la desconexión eléctrica de las lámparas en la sala de espera; la eliminación de la balizas de iluminación de los jardines exteriores; y el desmontaje del generador.

En cuanto a la iluminación de los jardines exteriores, que es una mejora introducida por la arrendataria, en la cláusula 15ª del contrato de arrendamiento, de 20 de noviembre de 1999 (doc 1 de la demanda; y doc 1 de la contestación) se convino que las mejoras quedarían en beneficio del inmueble, por lo que la arrendataria no estaba autorizada a retirar la iluminación al término del arriendo.

En cuanto a la valoración de los desperfectos, atendido el informe del perito de la actora, y la ausencia de prueba en contrario, no habiéndose producido tampoco ninguna prueba en contra del porcentaje de depreciación aplicado en la sentencia de primera instancia, procede partir de la valoración del perito de la actora (160 + 8.340 + 3.860), con una depreciación del 60% en la iluminación y el generador, quedando en conjunto en 5.040 € (160 + 3.336 + 1.544).

Por el contrario, en cuanto a la alteración de la barra del bar en la zona de recepción; la sustitución de la calefacción, por medio de radiadores, caldera, acumulador, y depósito de propano, por la instalación de aire acondicionado; la colocación de pavimento de parqué; la colocación de zócalo de baldosa en la zona de espera; la retirada de la puerta de madera entre comedores; la retirada del zócalo de la capilla; la conversión del lavabo de servicio en almacén; y la retirada de los porticones de madera de las ventanas y balconeras, se entiende que son obras de adaptación del local ejecutadas por la arrendataria con el conocimiento y el consentimiento de la arrendadora, por haberse ejecutado las obras sin la oposición de la propiedad, resultando de lo actuado que, en el curso de la relación arrendaticia, la arrendadora ha conservado la disposición de la planta segunda del edificio donde se ubica el restaurante, y del edificio nº 6 destinado a almacén, donde se han ido guardando los porticones y demás material retirado del edificio a consecuencia de las obras de adaptación ejecutadas por la arrendataria, habiendo suscrito incluso la propietaria la declaración catastral para la ampliación del inmueble (f.528).

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que la autorización del arrendador puede ser expresa o tácita, y aún implícita en las denominadas obras de adaptación, considerándose implícitamente autorizadas las obras de adaptación cuando la fecha de su realización sea muy próxima a la del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1995 y 20 de junio de 1996 ; RJA 9098/1995 , y 5078/1996 )

Por otro lado, de conformidad con lo previsto en el artículo 23, al que se remite el artículo 30, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos , lo prohibido al arrendatario son las obras que modifiquen la configuración del local de negocio, siendo doctrina reiterada, que la configuración del local debe ser referida a la forma del recinto comprendido entre las paredes y el techo que limitan ese espacio tanto en sentido vertical como horizontal( Sentencia del Tribunal Supremo 30 de enero de 1991 , y de 20 de junio de 1996 ; RJA 518/1991 , y 5078/1996 ); y que, aunque el concepto de configuración es circunstancial y contingente, por lo que para su determinación ha de estarse a las circunstancias que en cada caso concurran, en cualquier caso, únicamente podrá entenderse modificada la configuración cuando se altere el espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución, o provocando una variación sustancial en su distribución, sin que quepa entender que modifiquen la configuración del local las obras de mera sustitución de un elemento por otro ya existente en el local, cuya configuración no se altera ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1990;RJA 10069/1990 ).

En cuanto a los desconchones y golpes en el zócalo de la zona de recepción; los cables y regletas en la pared de la capilla; el mantenimiento de la carpintería; la puesta en funcionamiento de la cocina; o la conexión de nuevo de la maquinaria dejada en el local, se entiende que no pasan de menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

II.- Maquinaria

En relación con el inventario que acompaña al contrato de arrendamiento, se aprecia, en el momento de la devolución de la posesión del local arrendado, que falta:

1.- en la cocina del restaurante: una pica para baño maría; un tren de lavado; y una salamandra, valorados, en la sentencia de primera instancia, no habiendo prueba en contrario, en 176'36 €, 2.158 €, y 540'40 €.

2.- en la barra del restaurante: una máquina expendedora de tabaco, y una exprimidora, valoradas en 724'90 € y 61'12 €.

3.- en el office de la 2ª planta: un equipo de música, y dos paneles de seis focos, valorados en 540 € y 336 €.

4.- en el office de la carpa: una salamandra, valorada en 652 €, y

5.- en otros: trece focos alógenos, valorados en 98'80 €.

Por lo que, en total, los desperfectos en este apartado ascienden a 5.287'58 €.

En cuanto al resto de la maquinaría descrita como ausente en el informe pericial de la parte demandada de 20 de enero de 2012 (doc 4 de la contestación), es lo cierto que, según el Acta notarial de 31 de octubre de 2011 (doc 13 de la demanda), se encontraba en el local en el momento del depósito de las llaves en la Notaría, a disposición de la arrendadora. En cuanto a su estado, no resulta claramente de lo actuado que no sea consecuencia del paso del tiempo y su normal uso, por lo que no procede su reparación a cargo de la arrendataria.

III.- Mobiliario y Enseres

También en relación con los bienes inventariados, se aprecia la ausencia de un fax; un reproductor de discos compactos; mesas de restaurante de 80 cm; mesas de restaurante de 120 cm; mesas de aperitivo de 80 cm; mesas de aperitivo de 120 cm; una mesa de madera con espejo; mesas redondas de banquete para doce comensales; plataformas redondas para ocho comensales; plataformas redondas para 12 comensales; sillas de resina y plástico; sillas negras de madera; sillas de madera y lona; sillas de madera y cuero; sillas de hierro y plástico; sillas plegables negras; sillas de hierro y mimbre; separadores de madera; y dos muebles de época de madera maciza, valorados, en conjunto, en la sentencia de primera instancia en 8.797'20 €, no habiéndose producida ninguna prueba que contradiga esa valoración.

Por el contrario, en cuanto al resto del mobiliario y enseres descritos como desaparecidos en el informe pericial de la parte demandada de 20 de enero de 2012 (doc 4 de la contestación), según el Acta notarial de 31 de octubre de 2011 (doc 13 de la demanda), la impresora, la fotocopiadora, el ordenador, y el programa gestor del restaurante, que se supone instalado en el ordenador, se encontraban en el local en el momento del depósito de las llaves en la Notaría, a disposición de la arrendadora, no habiéndose producido ninguna prueba en cuanto a su estado.

En consecuencia, procede la compensación de la cantidad reclamada de 97.484'15 € de la fianza y garantía adicional, con la cantidad de 22.567'24 € (5.040 + 5.287'58 + 8.797'20), correspondiente a la reparación de los desperfectos imputables a la arrendataria, por lo que queda la cantidad adeudada por la parte demandada en 74.916'91 €, procediendo, en definitiva, la estimación parcial de la demanda principal, y la estimación parcial de la reconvención, y por consiguiente, la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandante, y la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.-En cuanto a los intereses de demora, habiendo una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada y la concedida, procede que la cantidad adeudada, por importe de 74.916'91 €, devengue intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de fecha 21 de mayo de 2012 , y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005 ; RJA 2792/2003 , y 2740/2005 ), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial o extrajudicial, o desde el vencimiento, cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito , o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda principal y de la reconvención, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandante, y del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la demandante Eventiban, S.L., y ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la demandada Dña. Leticia , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 21 de mayo de 2012, dictada en los autos nº 925/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cerdanyola del Vallès , acordando la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda, y la ESTIMACIÓN PARCIAL de la reconvención, y la condena de la demandada Sra. Leticia a pagar a la actora principal Eventiban, S.L. la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS DIECISEIS EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (74.916'91 €), más intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde el 21 de mayo de 2012 y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.