Sentencia CIVIL Nº 568/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 973/2019 de 25 de Junio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120188208230

Recurso de apelación 973/2019 -P

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 963/2018

Parte recurrente/Solicitante: Agustín

Procurador/a: Lucia Conde Fernandez

Abogado/a: Jordi Canals Maurí

Parte recurrida: Amadeo

Procurador/a: Carlos Molina Blanchar

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 568/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 25 de junio de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 15 de octubre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 963/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 02 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Lucia Conde Fernandez, en nombre y representación de D. Agustín contra Sentencia - 15/07/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D.Carlos Molina Blanchar, en nombre y representación de D. Amadeo .

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

DESESTIMAR la demanda interpuesta por Don Agustín contra Don Amadeo, ABSOLVIENDO a éste de todos los pedimentos formulados en su contra en este pleito e imponiendo al demandante el pago de las costas procesales causadas en el mismo, sin especial manifestación en cuanto a la temeridad o mala fe procesal de ninguna de las partes y sin perjuicio de que, siendo éste titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, no le sea exigible su pago en tanto no concurran las circunstancias para ello a tenor de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita. Noti

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos y fue deliberado por los Magistrados del margen, procediéndose al dictado de la resolución definitiva.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte del actor, D. Agustín, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra D. Amadeo, a fin de que el demandado fuese condenado a ejecutar las reparaciones del art.21 LAU vigente y a indemnizar al actor por los daños y perjuicios causados en el importe equivalente al de las rentas reclamadas por el arrendador, y las que se devengasen hasta el cumplimiento por este último de las reparaciones relativas a la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 de Barcelona, objeto del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2012, restituyendo el mismo.

En la demanda, el actor partió de que la planteaba como cuestión prejudicial, en relación con el procedimiento de juicio verbal de desahucio 675/2018 seguido ante el mismo Juzgado, donde D. Amadeo ejercitaba contra D. Agustín acción de desahucio por falta de pago de la renta y acción personal en reclamación de rentas, en relación con el contrato de arrendamiento referido. Alegó que había estado abonando las rentas hasta junio de 2016, no obstante lo cual había alertado en diversas ocasiones a la propiedad de las graves incidencias padecidas en la vivienda arrendada, que dificultaban su habitabilidad; en 2014, el demandado canalizó unos desagües desde un local adyacente, que era de su propiedad, hacia el vestíbulo del edificio donde se halla la vivienda arrendada, sin que les diera salida exterior para conectarlos con el alcantarillado, evacuando los residuos directamente al vestíbulo, incidencia que el actor comunicó al administrador de la finca (' FINCA000') mediante carta de 23 de agosto de 2016, quien inspeccionó, pero no se solucionó, por lo que, el 26 de agosto de 2016, presentó una denuncia ante el Departament de Llicències i Inspecció d'Habitatge del Districte de Ciutat Vella, sin que hasta la fecha de la demanda se hubiese emitido el correspondiente informe, denuncia que remitió al propietario a través del administrador; añadió que nunca se había realizado trabajo alguno para solventar la situación, que iba más allá de las propias incomodidades producidas por el desagüe, las goteras, las humedades, etc., y producía insalubridad, afectando de manera directa a la salud de los miembros de la familia, quienes convivían con plagas de mosquitos, ratas, escarabajos y otros bichos que pudieran aparecer. Alegó que, por todo ello, dejó de pagar la renta, ante el flagrante incumplimiento del contrato por parte del arrendador, y aportó fotografías del estado de la vivienda tomadas entonces y durante 2016. Alegó que la propiedad había hecho caso omiso a los distintos requerimientos hechos por su parte, y que, en diversas ocasiones, había tenido que solicitar los servicios de una cuba para desaguar el vestíbulo de la vivienda, aportando los recibos; además, también había tenido que pintar paredes y techos varias veces, debido a las goteras y a las humedades, que 'maquillaban' la situación en función de las lluvias que cayeran.

El demandado contestó y se opuso, partiendo de que adquirió el total edificio en fecha 1 de junio de 2016, en el estado ocupacional obrante en la propia escritura de compraventa, y de que, de forma sorpresiva, en junio de 2016, los arrendatarios de los pisos NUM001 y NUM000 (el actor) dejaron de pagar la renta, cuando eran los únicos pisos sin rentas pendientes de pago, y ello sin comunicación previa ni justificación alguna, coincidiendo con la adquisición del inmueble. Alegó que, además, no fue hasta la presentación por el aquí demandado de la demanda de desahucio contra el aquí actor en fecha 22 de junio de 2018, cuando, haciendo uso del derecho de asistencia jurídica gratuita, D. Agustín presentó la demanda origen de este procedimiento, denunciando al demandado por vez primera la presunta falta de realización de obras por parte del arrendador, cuyo único pretexto o intención era la de vivir el máximo de tiempo posible de forma gratuita en la vivienda, siendo buen ejemplo de ese proceder la cuestión prejudicial planteada interesadamente en el procedimiento de juicio verbal de desahucio 675/2018, la cual fue inadmitida. Alegó la intención del actor era dilatar el otro procedimiento, puesto que el demandado se preguntaba por qué, si había necesidad de realizar unas obras desde 2014, no se denunció ya en 2014 ni se interpuso la demanda hasta 2018, aprovechado la existencia del otro procedimiento, y por qué, si existían los hechos relatados en la demanda, se siguió abonando la renta a la propiedad hasta el 1 de junio de 2016 y no se le exigió la realización de las obras supuestamente necesarias. Alegó que la Ley ( art.1124 CC) no ampara a la parte incumplidora de un contrato a poder exigir a la otra el cumplimiento de sus obligaciones, sin ni siquiera cumplir antes con las suyas, por lo que, no habiendo cumplido el arrendatario con su obligación principal derivada del contrato de arrendamiento, cual es el pago de la renta, toda vez que dejó de pagar la renta durante tres meses hasta la comunicación a la administración de fincas -comunicación que se produjo al demandado con la demanda presentada-, no puede exigir al demandado el cumplimiento de sus obligaciones de realización de las obras de conservación de la vivienda; además, esa obligación sería físicamente imposible de realizar, por tratarse de obras que afectarían a todos los departamentos del edificio, que debería encontrarse totalmente deshabitado, quedando liberado de cumplir esa obligación ex art.1184 CC. Finalmente, se opuso a la indemnización de daños y perjuicios peticionada de contrario, cuantificados en el importe de las rentas no abonadas desde junio de 2016, que, al tiempo de la contestación, ascendían a 14.880 euros (480 euros/mes), sin contar con las actualizaciones del IPC, aparte de no acreditar el actor los daños y perjuicios causados, pues se limitaba a alegar, sin justificación alguna, que se correspondan con las rentas dejadas de abonar.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Tras hacer referencia a los preceptos legales aplicables al caso, se parte de la premisa de que no se discute por las partes ni que la vivienda de autos precisa de una serie de actuaciones u obras de acondicionamiento para garantizar su situación de habitabilidad ni que el actor, en agosto de 2016, remitiese al demandado la comunicación aportada como documento nº 21 de su demanda, según resulta del interrogatorio del demandado, del dictamen pericial elaborado por la perito de designación judicial que hizo las oportunas aclaraciones en el acto de juicio, y de la declaración del testigo administrador de fincas. Se concluye que ello no puede sin más dar viabilidad a la pretensión sostenida por el demandante en este pleito, dado que, como consta acreditado, el arrendatario es incumplidor de su obligación esencial para con el arrendador, cual es el pago de la renta, impago que ha dado lugar a la sentencia firme de 4 de diciembre de 2018, dictada en el procedimiento número 675/2018, estimatoria de la demanda de desahucio por falta de pago y en reclamación de rentas. Se señala que se ha solicitado también por el actor en la demanda la restitución o rehabilitación del arriendo, muestra de que previamente se había incurrido por su parte en una causa de resolución del mismo a instancias del arrendador que, estimada a través de la citada sentencia firme recaída sobre el procedimiento de desahucio, imposibilita que el actor, previo incumplidor de sus obligaciones contractuales, interponga ahora una acción destinada a obtener el cumplimiento del contrato por la parte contraria (aunándole como accesoria una acción indemnizatoria en los términos vistos). Se señala que no se ha probado, además, que dicho incumplimiento tenga su causa o relación con el incumplimiento por el arrendador de su obligación de realizar en la vivienda las obras necesarias, puesto que no se ha acreditado comunicación alguna en ese sentido, coincidente en el tiempo con la fecha de inicio del impago de las rentas, avanzando la paralización en el pago de la renta, no siendo hasta la recepción por el actor de la notificación de la demanda de desahucio entablada en su contra, el 6 de septiembre de 2018, cuando presentó su demanda, en octubre de 2018. Se señala que, aun admitiéndose a efectos dialécticos que el arrendatario paralizó el pago de la renta con fundamento o causa en no atender el arrendador su citada obligación de costear en la finca las obras necesarias, tampoco ello avalaría tal incumplimiento del arrendatario, por tratarse de una paralización o suspensión en el pago de las rentas llevado a cabo de forma unilateral e indebidamente, por la vía de hecho, sin acudir al auxilio judicial con la finalidad de obtener la debida tutela de esta cuestión. Se añade que tanto la perito judicial como el testigo Administrador de la finca expusieron sin género de duda y con mayor objetividad que las deficiencias que la vivienda presentaba eran anteriores a 2016, esto es, anteriores a que el demandante suspendiera o incumpliera de forma unilateral y no justificada por lo tanto con su obligación de pago de la renta arrendaticia.

El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda.

El apelado se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Parte el apelante en su recurso de que, en la audiencia previa, solicitó como medio de prueba, pero le fue denegado, que se remitiera oficio al Ayuntamiento de Barcelona (Districte de Ciutat Vella, carrer de les Ramelleres 17. Departament de Llicències i Inspecció / Serveis Jurídics), a los efectos de aportar a los autos, el expediente administrativo AUT-01-2016-01616 (Registre: 0431287), tramitado a raíz de la denuncia presentada en fecha 26 de junio de 2016, motivada por las deficiencias de la vivienda (documento nº 20 de la demanda), denuncia donde se pone de manifiesto la reclamación respecto de la grave situación que padece la finca, debido a las manifiestas deficiencias que padece ya desde el inicio del contrato de arrendamiento. Seguidamente, el apelante aduce que la sentencia parte de una premisa errónea, en cuanto a la supuesta aceptación de la inhabitabilidad de la vivienda por su parte, cuando se señala que la Cláusula o Condición Anexa 4ª establece que'El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, ...' y en su Condición Anexa 13ª que 'El arrendatario además se obliga: (...) G) A poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (...)',pues dicha cláusula debe entenderse en cuanto a que pueda surgir algún tipo de incidencia, a los efectos de que, en tal caso, el arrendatario se obliga a ponerlo inmediatamente en comunicación del arrendador, pero sin que en ningún caso, deba entenderse dicha cláusula como un cheque en blanco para el arrendador, que le exima de su responsabilidad, cual es facilitar una vivienda digna que, desde su inicio debe ser habitable, como sucede en el presente caso, en que el objeto de la vivienda es el de servir para ser habitada por mi mandante y su familia, compuesta por su esposa y sus tres hijos menores de edad. Considera que es muy relevante el testimonio de quien fue el administrador de la finca en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, el Sr. Carlos, así como la declaración de la perito judicial, la Sra. Ceferino, quienes declararon que las deficiencias que la vivienda presenta son anteriores al año 2016, momento en que mi mandante deja de abonar las rentas, como resulta de la sentencia recurrida, al señalar que ' Siendo que, en todo caso y en contra de lo por él manifestado, tanto la perito judicial Sra. Ceferino como el testigo Administrador de la finca Sr. Carlos expusieron sin género de duda y con mayor objetividad que las deficiències que la vivienda presentaba eran anteriores al año 2016, esto es, anteriores a que el demandante suspendiera o incumpliera de forma unilateral y no justificada por lo tanto con su obligación de pago de la renta arrendaticia'. Añade que, de hecho, el demandado Sr. Amadeo admitió que adquirió todo el edificio (lógicamente en fecha anterior a la del contrato de arrendamiento), sabiendo que éste requería de una reforma en su integridad, y que así se recoge también en la sentencia, al señalarse que ' Constando asimismo admitido por el Sr. Amadeo al adquirir la finca que el edificio entero debía ser objeto de una reforma en su integridad, tanto en elementos comunes como privativos (documento número 2 aportado dentro del documento número 2 de la demanda) y pronunciándose en similar sentido el testigo que fuera Administrador de la finca entre el año 2014 y el 2017 Don Felicisimo'. Y todo ello admitiéndose en la sentencia recurrida que existió una comunicación por parte del arrendatario, Sr. Agustín, al arrendador, Sr. Amadeo, en agosto de 2016, poniendo de manifiesto dichas incidencias.

TERCERO.- Debemos partir de que el apelante no ha solicitado en esta segunda instancia la práctica de la prueba que aduce le fue denegada en primera instancia, y que, ciertamente, pudo haber aportado directamente por sí mismo en la audiencia previa celebrada el 9 de abril de 2019, teniendo en cuenta que él era el propio denunciante, y que presentó su denuncia ante el Ayuntamiento de Barcelona en fecha 26 de agosto de 2016, tiempo más que suficiente para tener noticia de los trámites realizados a raíz de dicha denuncia, donde, por lo demás, consta que hizo referencia al 'Mal estat d'edificis o altres/Interior de l'edifici o habitatge / Interior habitate o locals', sin mayores precisiones.

Sentado lo anterior, este Tribunal, tras un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC, comparte en su integridad los exhaustivos y acertados razonamientos contenidos en la sentencia recurrida, tanto jurídicos como de valoración de la prueba practicada ex art.217 LEC.

No consideramos que sea una premisa errónea partir de lo pactado por las partes del contrato, en concreto, en la Cláusula o Condición Anexa 4ª, que establece que ' El arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente, ...' y en la Condición Anexa 13ª , que establece que 'El arrendatario además se obliga: (...) G) A poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible, la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (...)', porque, tal y como se señala en la sentencia recurrida, el art.1091 CC dispone que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos', el art.1256 CC dispone que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', y el art.1258 CC dispone que 'Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley'.

No se trata, en efecto, de que tales pactos supongan un cheque en blanco para el arrendador, en el sentido de que quede exento de cualquier tipo de responsabilidad en cualesquiera casos, pero no debe olvidarse que el contrato de arrendamiento, que fue suscrito con Dña. Patricia, no con el demandado (ver demanda de desahucio por falta de pago de la renta presentada por D. Amadeo), lo fue en fecha 1 de agosto de 2012, es decir, apenas cuatro años antes de que el demandado adquiriese el total edificio de la CALLE001, nº NUM002, NUM001, de DIRECCION000, en escritura pública de 1 de junio de 2016. En dicha escritura pública, consta que 'La parte compradora conoce el estado físico y jurídico de las fincas, así como su situación urbanística', y que 'conoce que el edificio entero debe ser objeto de una reforma completa, tanto en sus elementos comunes, como todas las viviendas y el local que lo conforman', pero también consta -asimismo en el dictamen pericial emitido por la perito de designación judicial- que el edificio data de 1850. Ello, unido a que el contrato de arrendamiento es de 2012, conduce a presumir que, al tiempo de arrendar la vivienda, el actor conocía ya cuál era su estado de conservación.

En el acto de juicio, el Sr. Carlos (Administrador de la finca desde 2014 hasta 2017/2018), declaró que tenía de conocimiento del estado de la finca cuando la administraba, pues se hizo una visita y se elaboró un informe técnico con un arquitecto, a quien él acompañó; no fue por la denuncia de los vecinos, sino por su profesionalidad, al hacerse cargo de la finca, ya que vio que no estaba 'en perfecto estado de revista', y que no se había gestionado el ITE, y que aconsejó a la propietaria que hiciese ese informe, incluso antes de la inspección, a finales de 2015 o principios de 2016; según el informe del arquitecto, había una serie de reparaciones que hacer. Añadió que, según su experiencia, no siendo un técnico y por lo que le comunicó la propietaria, hacía tiempo que no se habían hecho obras sensibles en la finca, fuera de reparaciones puntuales, probablemente, desde 2010 ninguna obra.

Por su parte, la perito designada judicialmente, tras aclarar durante el juicio que la ITE informa de si la estructura de un edificio está bien, que no tiene humedades y que no tiene problemas para poder vivir en él, pero no acerca del interior de las viviendas, siendo obligatoria tenerla para un edificio de 1850, aclaró que, a pesar de tener la cédula de habitabilidad, ningún tipo de mantenimiento se había efectuado en él, desde hace más de veinte años 'eso estaba clarísimo', tal y como señala en su dictamen. Y, a preguntas del letrado del demandado, precisó que los defectos apreciados (estado del pavimento, de las carpinterías, de las fisuras en los cerramientos y de las instalaciones), que conllevarían la reparación, pudieron llegar a ser conocidos en 2012, cuando el actor entró a vivir, pues ya se necesitaba una reparación.

Todo apunta, pues, a que las deficiencias que puede presentar la vivienda objeto del procedimiento -y el edificio en general- son anteriores a la fecha de adquisición de la finca por parte del demandado el 1 de junio de 2016, y que vienen desde mucho tiempo antes. De hecho, así resulta de la propia demanda, donde se alude a una incidencia acaecida ya en 2014, la cual, sin embargo, no consta diese lugar a reclamación alguna frente a la entonces arrendadora, Dña. Patricia, quien vendió el edificio en escritura pública de 15 de abril de 2016 a EXCELLENCE GOODS, S.L., sociedad que, a su vez, se lo vendió al aquí demandado.

En la carta de 23 de agosto de 2016, el actor comunicó al demandado, a través del Administrador, que 'Desde hace varios meses el edificio se encuentra en un estado de falta de habitabilidad con humedades desprendimientos de paredes y filtraciones', y, en fecha 26 de agosto de 2016, presentó denuncia ante el Ayuntamiento. Pero, a tenor de lo anteriormente expuesto, no se trataba de una cuestión novedosa. El propio apelante reconoce en su recurso que las deficiencias que la vivienda presenta son anteriores al año 2016, momento en que deja de abonar las rentas, y que así se recoge en la sentencia recurrida, donde, por lo demás, se señala que el demandante suspendió o incumplió de forma unilateral y no justificada su obligación de pago de la renta arrendaticia.

Por tanto, aunque, en virtud de la adquisición por compraventa, el demandado se subrogó en la posición de arrendador, no cabe admitir que el actor procediera como procedió, incumpliendo su principal obligación como arrendatario, que es el pago de la renta convenida, frente al nuevo arrendador.

Al respecto, el art.27.1 LAU dispone que 'El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.' Y el actor no puede exigir al demandado el cumplimiento de la obligación impuesta por el art.21 LAU si, a su vez, no cumple con la obligación de pago.

En Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia, de 25 de mayo de 2018, citada en la resolución recurrida, se señala:

'Expuestas las consideraciones anteriores, para la resolución del recurso interpuesto debemos partir de los siguientes elementos de valoración:

a) que el efecto resolutorio del un contrato de arrendamiento, sólo se produce, bien porque en tal sentido exista acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente ( arts. 35, 27 y 32 LAU ) ; pero entre tanto una u otra circunstancia se produzca, es claro que el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el deber por los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de la renta por el arrendatario;

b) que, en el supuesto de autos, los demandados (...), han admitido el impago de las rentas arrendaticias a partir de la correspondiente al mes de abril de 2014 en cuya inefectividad se sustenta la demanda.

c) que, dichos demandados, si bien mantienen que la vivienda objeto de arriendo no disponía de las condiciones de habitabilidad necesarias, consta que abonaron las rentas anteriores, esto es, las correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2014, y que residieron en la vivienda hasta junio, incluido, de 2014; habiendo devuelto la posesión de la finca con efectos desde el día 7 de julio de 2014, fecha en que se notificó a la propiedad mediante burofax (que se aporta como documento nº 10 junto al escrito de contestación de la demanda y demanda reconvencional) la entrega de las llaves de la finca de autos en las dependencias de los vigilantes de la urbanización en la que se ubica la misma.

d) que en el propio contrato de arrendamiento consta que la arrendataria conoce y acepta la situación legal y urbanística así como las características y estado de conservación de la finca, aceptando la misma de forma expresa y sin reservas de ningún género ( pacto 7º de las condiciones anexas al contrato de arrendamiento; f 22); y

e) que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede al demandado los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias ( supuesto de suspensión del contrato o desistimiento previstos en el art. 26 LAU ) pero, en ningún caso, faculta para acudir a las vías de hecho, esto es, al impago de las rentas, sin más'.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 19 de octubre de 2016, en un caso similar, en el que el arrendatario no accionó judicialmente contra el arrendador hasta que fue demandado por este último por falta de pago de la renta, señalamos:

'Por su parte el artc 27 de la LAU : . El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .

Y, en concreto, el precepto faculta al arrendador, cuando se produce falta de pago, y al arrendatario cuando aquel no realiza las reparaciones previstas en el artc 21.

Pues bien, sucede que quien ejercitó la acción por falta de pago fue el arrendador, sin que el arrendatario, previamente instara la resolución por falta de habitabilidad, es más, ni consta que pusiera en conocimiento del mismo la necesidad de tales reparaciones, a lo que no puede equiparse la presentación de una denuncia en el Ayuntamiento, pocos días antes de que se presentara el desahucio, ni el informe del arquitecto municipal, que rs realiza cuando ya existe sentencia. Por lo demás, según reconoce en el escrito rector, la sentencia es de Julio, y ya se adeudaban seis mensualidades, por lo que el imago se produce antes de que se dirija al Ayuntamiento y sigue en la posesión hasta el desalojo'.

CUARTO.- Respecto de que el demandado admitió que adquirió todo el edificio (lógicamente en fecha anterior a la del contrato de arrendamiento), sabiendo que éste requería de una reforma en su integridad, y que así se recoge también en la sentencia, lo cierto es que, en la sentencia recurrida, no se recoge que el contrato de arrendamiento fuese posterior a la adquisición del edificio por el demandado. Además, ya hemos precisado que la adquisición del total edificio por el demandado fue posterior al contrato de arrendamiento, que data de 1 de agosto de 2012, pues tuvo lugar el 1 de junio de 2016, así como que el contrato de arrendamiento fue concertado con una tercera persona, frente a quien el actor no acredita ex art.217 LEC haber dirigido reclamación alguna en razón de las deficiencias de la vivienda con arreglo al art.21.3 LAU, que dispone que 'El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda'. El actor no estaba facultado, pues, para dejar de pagar la renta, y, al haberlo hecho, no puede exigir el cumplimiento al arrendador de lo dispuesto en el art.21.1 LAU, que dispone que 'El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (...)'.

Por tanto, no puede darse lugar a la pretensión del actor de que el demandado sea condenado a ejecutar las reparaciones previstas en el art.21.1 LAU ni, por ende, a la de que sea condenado a indemnizar al actor por los daños y perjuicios causados -menos aún, valorados en el importe de las rentas dejadas de abonar. Ello con independencia de que consideramos que el hecho de que, en fecha 4 de diciembre de 2018, recayese sentencia firme en el procedimiento judicial instado por el aquí demandado contra el aquí actor, estimando en su integridad la demanda de resolución del contrato de arrendamiento por impago de rentas, condenando al pago de las rentas debidas desde junio de 2016, conduce, en la práctica, a una pérdida de objeto procesal, situación que ya previó el aquí actor cuando presentó su demanda el 1 de octubre de 2018, donde pide ser restituido en el contrato.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 25 de noviembre de 2015, señalamos:

'El actor afirma que el demandado ha incumplido dicha obligación, y en su virtud, con apoyo en el art.27.1 LAU ('El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil '), peticionó inicialmente el cumplimiento de la obligación de realización de las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, si bien, al quedar resuelto el contrato por falta de pago de la renta en otro procedimiento judicial -según la copia de la sentencia, el demandado allí demandado alegó en ese procedimiento que la vivienda era inhabitable e inservible conforme a las denuncias adjuntadas, pero no se admitió su discusión en el marco de ese procedimiento-, la cuestión litigiosa ha quedado limitada a la indemnización solicitada.'

También, en Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 1 de septiembre de 2014, se señala:

'En el acto de la audiencia previa se puso de manifiesto la existencia de un hecho nuevo, cual es que en procedimiento de desahucio, al que se acumuló la reclamación de rentas se había dictado sentencia estimatoria, en cuya virtud se había practicado el lanzamiento de la finca, atendido que la sentencia fue apelada exclusivamente en relación a la reclamación de cantidad. Como consecuencia de este hecho, en la audiencia previa quedó fuera del debate la pretensión de cumplimiento contractual (realización de obras de reparación), manteniendo la demandante las pretensiones indemnizatoria y de suspensión de la obligación del pago de la renta, si bien limitándolas temporalmente hasta el momento del lanzamiento.'

En virtud de todo lo expuesto, se considera procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Agustín contra la sentencia dictada en fecha 5 de julio de 2019 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2, del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID- 19 en el ámbito de la Administración de justicia:

Los plazos para el anuncio, preparación, formalización e interposición de recursos contra sentencias y demás resoluciones que, conforme a las leyes procesales, pongan fin al procedimiento y que hayan sido notificadas durante la suspensión de plazos establecida en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, así como las que sean notificadas dentro de los veinte días hábiles siguientes al día 4 de junio del 2020, fecha del levantamiento de la suspensión de los plazos procesales suspendidos,quedarán ampliados por un plazo igual al previsto para el anuncio, preparación, formalización o interposición del recurso en su correspondiente ley reguladora.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los procedimientos cuyos plazos fueron exceptuados de la suspensión de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional segunda del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.