Sentencia Civil Nº 57/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 281/2008 de 04 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 281/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 766/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 24 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 57/2009

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de Febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 766/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 224 de Barcelona, a instancia de MEHOPA, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. IVO RANERA CAHIS, contra Dª. Elvira , representada por el Procurador de los Tribunales D. JOAQUÍN SANS BASCÚ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de Diciembre de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta en nombre y representación de MEHOPA S.A. contra la arrendataria demandada Elvira , declarando extinguido el contrato de arrendamiento sobre la vivienda de c/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Barcelona, debo condenar y condeno a dicha parte demandada al abandono de dicha vivienda, dejándola libre, vacía y expedita, a libre disposición de los propietarios, con apercibimiento de lanzamiento forzoso y a su costa si no se desaloja dicha finca de forma voluntaria.

Se condena asimismo a la parte demandada al pago de las costas judiciales originadas por la tramitación del presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 3 de Febrero de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de Barcelona (en la actualidad, propiedad de la entidad MEHOPA S.A., actora), por extinción del contrato de subarriedo, con nacimiento de una nueva relación arrendaticia no sujeta a la prórroga forzosa de 25.6.1990, frente a Dª Elvira , arrendataria subrogada por fallecimiento de su esposo, el arrendataria original, al amparo de la DT 1ª LAU 94, en relación con el art. 9 del RD 2/1985 , y arts. 1566 y 1581 CC . A dicha pretensión se opuso la demandada, en base a que la fecha del contrato inicial es de 1.1.1976, "habiéndose novado en 25.6.1990", aunque no se trata de novación extintiva sino modificativa, que no supuso la renuncia a la prórroga forzosa, subrogándose la actora en los derechos y obligaciones derivadas de aquel contrato, de forma que las cláusulas del contrato original están vigentes y el alcance de las mismas en relación con la prórroga forzosa máxime ante la carta de 10.1.1979 de la entonces subarrendadora.

La sentencia de instancia estima la demanda, con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza la demandada alegando que no existe controversia sobre la fecha del contrato, sino "en els efectes jurídics de la fusió de les mercantils que inicialment van actuar d'arrendadora i arrendataria" (es decir, el alcance de la novación producida en 25.6.1990, si extintiva o modificativa, lo que no se resuelve en la sentencia, no obstante haber sido planteado), manteniendo la validez de las estipulaciones del contrato de 1976, incluida la prórroga forzosa, aún después del Decreto de 1985 , siquiera "de forma tácita" o "implícita" . Con ello, aunque más concreto, se reproduce el debate en esta alzada, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en la demanda y la legitimación de las partes; la demandada es arrendataria subrogada por fallecimiento de su esposo, Sr. Juan Enrique , en 3.4.2007, el arrentatario original (f. 27 y ss). 2) En 1.1.1976, la entidad NEOTESA S.A., como subarrendadora y D. Juan Enrique , como subarrendatario, suscribieron un contrato de subarriendo sobre la referida vivienda, propiedad de MEHOPA S.A. (f. 31 en relación con el hecho 2º de la contestación). 3) Por escritura pública de fusión por absorción de 28.7.1987, la entidad propietaria absorbió a la referida entidad arrendataria/subarrendadora, con la consiguiente disolución de ésta, extinguiéndose su personalidad jurídica (f. 32 y ss, en relación con el hecho 3º de la contestación), cuya fusión fue notificada al entonces arrendatario, mediante carta certificada con acuse de recibo de fecha 25.6.1990, indicándosele que los recibos de los recibos de alquiler serían librados por MEHOPA S.A. (así se reconoció por el arrendatario en su burofax de 14.7.2005, al f. 63 y ss, en relación con el hecho 4º de la contestación y f. 138), desde cuyo momento las relaciones contractuales se han venido manteniendo entre MEHOPA S.A. y el Sr. Juan Enrique o, desde su fallecimiento, su esposa demandada (hecho 1º de la contestación a la demanda). 4) En autos de juicio verbal 543/1999 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia 34 de Barcelona, sobre determinación de rentas frente al arrendatario original, al amparo de la DT 2ª LAU 94, la demandada, al oponerse, por entender que el aumento no era procedente, mantuvo - para fundamentar dicha oposición - que su contrato era posterior al RD 2/1985, concretamente de la precitada fecha de 25.6.1990 (desde la notificación de la fusión), por lo cual no resultaba de aplicación la DT 2ª LAU 94, sino la DT 1ª, lo que basaba en "numerosa jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Barcelona", Secciones 4ª y 13ª, sobre que "... la única fecha de la relación arrendaticia ... es la de la comunicación fehaciente de la fusión o absorción ... y su posterior aceptación por el arrendatario ..."; dicho procedimiento concluyó con sentencia desestimatoria de la demanda, posteriormente confirmada por otra se la Sección 4ª de esta Audiencia, partiendo de que el contrato es posterior al 9.5.1985, y por ello sujeto a la DT 1ª LAU 94 (f. 65 y ss, en relación con el hecho 5º de la contestación). 5) Por burofax de 7.6.2007, la actora notificó a la demandada su voluntad de poner fin a la tácita reconducción, concediéndole un plazo para desalojar la vivienda (f. 106 y ss), al que se opuso la demandada respecto del término contractual, al subrogarse la actora en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de subarriendo (f. 111)

TERCERO.- El recurso, en base a tales hechos básicos, no puede prosperar, por las siguientes consideraciones:

1) Es el arrendatario quien (en autos de juicio verbal 543/1999 seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia 34 de Barcelona) sostuvo que su contrato era posterior al RD 2/1985, concretamente de 25.6.1990 (desde la notificación de la fusión), por lo cual no resultaba de aplicación (ciertamente, a efectos de actualización de renta) la DT 2ª LAU 94, sino la DT 1ª, lo que basaba en "numerosa jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Barcelona", Secciones 4ª y 13ª, sobre que "... la única fecha de la relación arrendaticia ... es la de la comunicación fehaciente de la fusión o absorción ... y su posterior aceptación por el arrendatario" (así es, efectivamente y así, las SS de esta Sala de 21.5.1998, 9.9.1998, 1.3.1999, 20.4.1999, 21.6.1999, 29.1.2002 ... o de la Sección 4ª de 18.2.1998, 4 y 24.4.2002 (algunas de las cuales obran a los f. 85 y ss). Es decir el arrendatario "se vio favorecido" con su argumento a efectos de la actualización de la renta, debe asumir el mismo argumento, respecto de la duración del contrato.

2) Aquel procedimiento concluyó con sentencia desestimatoria de la demanda formulada por la hoy actora, posteriormente confirmada por otra se la Sección 4ª de esta Audiencia, partiendo de que el contrato es posterior al 9.5.1985 , y por ello sujeto a la DT 1ª LAU 94, sin ninguna limitación, es decir, a todos los efectos.

3) Es evidente que, con la fusión, se extinguió el contrato de subarriendo, y, al mantenerse el primitivo subarrendatario en la ocupación de la vivienda abonando la renta a la propietaria, se inició en 1990 una nueva relación arrendaticia, ésta vez de arrendamiento, independiente y distinto del subarrendamiento anterior, sin que se pactase expresamente la sujeción a la prórroga forzosa (en una de aquellas sentencias, esta Sala declaraba que con la fusión, notificada y aceptada, se produjo una modificación subjetiva que implicó modificación objetiva "tan sustancial, que es completamente diferente: el subarriendo desaparece y se sustituye por un arrendamiento que nace en ese momento, con un régimen jurídico distinto", se extingue "todo" el subarriendo sujeto al TRLAU -novación extintiva- y nace un "nuevo" arrendamiento sujeto al RDL 2/85).

4) la entrada en vigor del RDL supuso la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos celebrados "con posterioridad" al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, podrá entrar en funcionamiento, la tácita reconducción, si se dan las condiciones del art. 1566 CC ., de forma que la entrada en vigor del RDL determina la existencia de dos clases de arrendamientos, los anteriores al mismo sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del 1566, a no ser que los contratantes hubiesen convenido "explícita o implícitamente" (dice el TS., así SS. 20.3.1993, 23.5.1995, 15.10.1996 ) el sometimiento al régimen de prórroga forzosa b)la de la supresión negocial (en el sentido de que el art. 9 RDL 2/85 "permite" a las partes excluir la prórroga forzosa); es decir, no se excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a las partes para pactar su inaplicación, excluyéndose su aplicación forzosa y perdiendo el TRLAU, en este punto, su carácter imperativo, convirtiéndose en dispositiva, con lo que la prórroga sigue siendo la regla general, solo que se excluye su carácter forzoso, para el arrendador e "irrenunciable" a priori por el arrendatario (con lo que el derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el art. 6 TRLAU 64 , es susceptible de exclusión siempre que esta sea expresa, clara e inequívoca y no presunta (llega a afirmarse que el art. 9 RDL tiene como único efecto el de derogar el art. 6.3º TRLAU , de forma que la prórroga deviene en elemento natural del contrato, que se presumirá, salvo pacto expreso en contrario). De forma que, y constituye el criterio de esta Sala, salvo que las partes pacten la prórroga forzosa del modo establecido en el art. 57 y concordantes TRLAU 64 o de otra forma que articule una presunta prórroga que acepte unas causas de denegación y otras no, todo ello en ejercicio de la libertad de pacto y con los límites del art. 1255 CC, tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 , celebrado un contrato de arrendamiento, una vez expirado el plazo contractual, no se prorroga automáticamente, sino que entra la posibilidad de la tácita reconducción si se producen las condiciones para ello. Tal postura se adoptó y se mantiene en base a: 1) El preámbulo del RDL citado (se dice: "ha aconsejado...la supresión de la prórroga forzosa"). 2) El epígrafe que antecede al art. 9 ("supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos"). 3 ) El propio art. 9 en cuanto reza "... sin que le sea aplicable forzosamente el régimen de la prórroga establecido en el art. 57 ..." : lo opuesto a lo "forzoso" es lo "voluntario". 4) Porque de otro modo carecería de sentido la referencia a la tácita reconducción. 5) La jurisprudencia del TS (SS de 22.1.1988, A.135; 12.5.1989, A.3762; 16.7.1991, A.5391; 10.10.1991, A.6905; 4.2.1992, A.823; 25.3.1993, A.2239; 16.6.1993, A.4840; 14.6.1994, A.4187; 23.5.1995, 6.3.1997 ... y aunque parece tener alguna oscilación, en S. 18.3.1992 - en la que se declara que el RDL no suprime la prórroga forzosa, sino que permite "su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar un pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación de los arts. 1254, 1255, 1258, 1218 y concordantes del CC ..." - se inclina definitivamente por este criterio a partir de la STS 10.6.1993, es decir si a los contratos anteriores se les aplicaba forzosamente la prórroga, a los posteriores solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes, si bien en determinados casos, busca la voluntad real de las partes, así las SSTS. 18.3.1992, A.2206; 20.4.1993, A.3104 ) que, en definitiva establece que con el RDL lo que se ha dado es la desaparición de la aplicación automática de la prórroga forzosa, que solo existirá si las partes expresamente la acuerdan de modo que, salvo este pacto, el contrato concluye al finalizar el plazo contractual.

5) Claro, partiendo de esa regla general (sometimiento al art. 9 RDL y no al art. 57 TRLAU ) la redacción de los contratos ese mismo día o en días inmediatamente posteriores no fue muy feliz en muchos casos, dado que la voluntad de las partes no quedaba clara; la realidad social constata de un lado que muchos contratos actuales se han convertido en verdaderos contratos de adhesión, de forma que los pactos referidos a los plazos han de ser claros y sin favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad, debiendo evitarse situaciones de fraude al amparo de la nueva legislación, al elevarse a escrito contratos verbales ya perfeccionados con anterioridad (firmando precisamente el día 9, no tanto para sujetarse a un régimen jurídico determinado, cuanto para elevar a escrito tratos previos) o renovar anteriores sujetos a prórroga forzosa, por lo que en ocasiones debe mantenerse ésta (a no ser que conste una renuncia clara e inequívoca, al amparo del art. 1255 CC , con diferencias esenciales del contrato que justifiquen la renuncia, como por ej. una congelación de rentas o un plazo contractual largo), o en caso de duda, intentar averiguar la real voluntad de las partes, investigación - al amparo de los arts. 1281 y ss. - nunca excluida, para cada caso concreto. Pero no es el caso, pues: a) la relación "anterior" es de subarriendo. b) No hay contrato escrito; sino contrato de arrendamiento ex novo, verbal, posterior al RD. 2/85. c) La fusión se notifica fehacientemente al arrendatario, que lo acepta sin reservas (ninguna alusión se hace a una anterior notificación de la arrendataria sobre que no se trataba de un contrato de subarriendo, sino de un verdadero arrendamiento).

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Elvira contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Barcelona en fecha 12 de Diciembre de 2.007 en los autos de Juicio Ordinario nº 766/2007 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.