Sentencia Civil Nº 57/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 83/2013 de 12 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 83/2013 3ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 338/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 IGUALADA

S E N T E N C I A N ú m. 57/14

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de febredo de dos mil catorce .

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 338/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Igualada, a instancia de D/Dª. LANERA GALICIA, S.L. contra D/Dª. TRULL & TRULL, S.L. los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por TRULL & TRULL, S.L. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de julio de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmentecomo estimo la demanda formulada por la representación procesal de LANERA GALICIA S.L., contra TRULL & TRULL S.L., debo condenar y condeno a la demandada a la restitución y pago a la actora de la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS EUROS (129.600 euros), que devengará un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución y hasta su completo pago, y de la cantidad de VEINTIUN MIL SEISCIENTOS EUROS (21.600 euros), que devengará el interés legal desde el mes siguiente a la entrega de la posesión hasta la fecha de la presente resolución y desde ese momento hasta su completo pago, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

No se hace especial pronunciamiento de las costas causadas en el presente procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 12 de febrero de 2014 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada arrendadora Trull & Trull, S.L. el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia estimatorio de la pretensión formulada por la actora arrendataria Lanera Galicia,S.L., de restitución de la cantidad de 129.600 €, en concepto de aval a primer requerimiento, concertado con el Banco Popular, en garantía del cumplimiento de las obligaciones a cargo de la arrendataria en el contrato de arrendamiento, de 8 de junio de 2006, de la nave en el Polígono Industrial Pla de les Gavarres, parcela 8, zona C 103, Ref IND 2014, de Ódena, alegando la apelante la procedencia de la ejecución del aval, en aplicación de la cláusula penal inserta en el pacto segundo del contrato de arrendamiento, en la redacción del anexo, de 14 de noviembre de 2008, por el incumplimiento de la arrendataria del período de obligado cumplimiento pactado, y la prohibición del preaviso en ese mismo período.

Centrada así la primera cuestión discutida, es lo cierto que, no habiendo discrepancia en cuanto a que, en el presente caso, el contrato de arrendamiento se rige por la voluntad de las partes, de acuerdo con el artículo 4.3 la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental, que en el contrato de arrendamiento, de 8 de junio de 2006, y su anexo, de 14 de noviembre de 2008 (docs 1 y 2 de la demanda), en el pacto segundo, se pactó un plazo de duración inicial de diez años, aunque se permitió a la arrendataria que pudiera preavisar a la arrendadora, como mínimo con seis meses de antelación, 'pero no durante los períodos de obligado cumplimiento', su voluntad de no renovarlo, pactándose dos períodos de obligado cumplimiento: el primero, de un año, desde el 1 de julio de 2006; y el segundo de dos años y un mes, desde el 1 de diciembre de 2008 hasta el 31 de diciembre de 2010, de modo que si la arrendataria optara por su resolución anticipada deberá pagar a la arrendadora en concepto de indemnización una cantidad equivalente a la totalidad de la renta que corresponda, distinguiéndose dos períodos, de modo que 'En el caso de producirse la resolución entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010 (apartado b), la indemnización será la cantidad equivalente a un año de alquiler (129.600 €), pudiendo la arrendadora ejecutar el aval bancario que obre en su poder'.

No habiendo conformidad entre las partes en la interpretación del pacto segundo del contrato litigioso, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964 , 18 de junio de 1992 , y 10 de mayo de 1994 ; RJA 5556/1964 , 5320/1992 , y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 , 9736/1988 , 36/1990 , y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283 del Código Civil , según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.

En este caso, no obstante la confusa redacción del párrafo segundo del pacto segundo, en cuanto confunde el momento de la resolución unilateral con el de su preaviso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato, y su anexo, es posible concluir que la intención de las partes fue la de permitir a la arrendataria desistir del arrendamiento en cualquier momento de su duración inicial pactada de diez años, con la única obligación de preavisar a la arrendadora con seis meses de antelación, salvo dos períodos de obligado cumplimiento, el período inicial de un año, del 1 de julio de 2006 a 1 de julio de 2007, que fue pactado en el contrato de arrendamiento original; y el segundo, pactado en el anexo, de dos años y un mes, desde el 1 de diciembre de 2008 hasta el 31 de diciembre de 2010, en los que no se admite la resolución unilateral por la arrendataria, admitiéndose la resolución unilateral a partir del 31 de diciembre de 2010, mediante el simple preaviso, con seis meses de antelación, ya que de lo contrario, de admitirse la interpretación propugnada por la demandada, el período de obligado cumplimiento se extendería hasta el 30 de junio de 2011, lo cual es contrario al tenor literal del contrato.

En el presente caso, la arrendataria comunicó a la arrendadora su voluntad de poner término al arrendamiento a partir del 1 de enero de 2011, y lo hizo con seis meses de antelación, por medio del burofax de 22 de junio de 2010, entregado a la demandada el 30 de junio de 2010 (doc 4 de la demanda).

Por lo que no es posible apreciar ningún incumplimiento de la arrendataria en cuanto a la observancia del período de obligado cumplimiento, y al preaviso para la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, que autorice a la arrendadora a la ejecución del aval a primer requerimiento por importe de 129.600 €, que fue pagado por el Banco Popular el 20 de enero de 2011 (doc 11 de la demanda).

En consecuencia, procede la estimación de la pretensión de la demandante de restitución de la cantidad de 129.600 €, procediendo, en definitiva, la desestimación del primer motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Apela, además, la demandada arrendadora el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia estimatorio de la pretensión acumulada de restitución de la cantidad de 21.600 € en concepto de fianza, con fundamento en el artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, alegando la demandada arrendadora la compensación de la fianza reclamada con el importe de los gastos de reparación de los desperfectos causados por la arrendataria en la nave arrendada, por importe de 30.138'18 €, sin formular reconvención, motivo de oposición que no fue acogido en la sentencia de primera instancia.

Centrada así la segunda cuestión discutida, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

En la actualidad, esta doctrina sigue siendo aplicable, después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado; y que, en su artículo 438.2 se limita a imponer al demandado el deber formal de la notificación al actor del crédito compensable al menos cinco días antes de la vista.

En el presente caso, en el que no se formula por la demandada reconvención, manifestando su conformidad a la compensación de créditos concurrentes, por lo que, se entiende opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora, por razón de los gastos de reparación de la nave arrendada, hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la parte actora, por limitarse el petitum de la contestación a la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil , para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar ipso iure, con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En el presente caso, no habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en la finca arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Ahora bien, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

Por otro lado, habiendo opuesto la parte demandada la existencia de daños en la finca arrendada, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ), lo que no ocurre en el presente supuesto.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, en concreto las Actas notariales de 23 de diciembre de 2010, y 12 de enero de 2011 (docs 8 y 9 de la demanda; y doc 24 de la contestación), el interrogatorio del legal representante de la demandada, y la ausencia de prueba en contrario, la existencia de diversos residuos y muebles abandonados en la nave, que no fueron retirados por la arrendataria al término de la relación arrendaticia, estando presupuestada su retirada, según los presupuestos de Materials Igualada, de 12 de enero de 2011 (doc 27 de la contestación), y Batami Construcciones,S.L., de 18 de enero de 2011 (doc 29 de la contestación), en la cantidad de 3.153'70 € (2.134'63 + 538 + IVA al 18%).

Por el contrario, los golpes, desconchados, o agujeros en paredes, suelos, techos, o tapajuntas de la puerta del baño; pintura; y limpieza, se entiende que no pasan de menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

En cuanto a la puerta peatonal, el cristal, y las instalaciones de la nave, a partir de la prueba documental en concreto las Actas notariales de 23 de diciembre de 2010, y 12 de enero de 2011 (docs 8 y 9 de la demanda; y doc 24 de la contestación), el informe de Prosegur (f.399 a 402), en el que se indica una incidencia el 10 de enero de 2011, la testifical del Sr. Constantino , y la ausencia de prueba en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de que se trata de daños causados por terceros, después de la devolución de la posesión por la arrendataria, mediante el depósito notarial de las llaves el 23 de diciembre de 2010, por lo que no pueden ponerse a cargo de la arrendataria, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1561 y 1563 del Código Civil .

En consecuencia, procede la compensación de la cantidad reclamada de 21.600 € en concepto de fianza, con la cantidad de 3.153'70 €, correspondiente a la reparación de los desperfectos imputables a la arrendataria, por lo que queda la cantidad adeudada por la parte demandada por este concepto en 18.446'30 €, que sumados a los 129.600 € del aval, arroja la cantidad de 148.046'30 €, procediendo, en definitiva, la estimación parcial de la demanda, y por consiguiente, la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- En cuanto a los intereses de demora, no habiéndose impugnado por la parte demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en relación al aval, habiendo, en relación a la fianza, una diferencia sustancial entre la cantidad reclamada y la concedida, procede que la cantidad adeudada, por importe de 148.046'30 €, devengue intereses, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , desde la sentencia de primera instancia, de fecha 6 de julio de 2012 , y hasta el completo pago, de acuerdo con la doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2003 y 31 de marzo de 2005 ; RJA 2792/2003 , y 2740/2005 ), en el sentido de que los intereses legales por mora no pueden imponerse a partir de la interpelación judicial o extrajudicial, o desde el vencimiento, cuando la reclamación hubiera sido rebajada en la sentencia, siendo la fecha de ésta la que determina el momento inicial del abono, en el caso de que la determinación de la suma haya dependido de las alegaciones o la prueba practicada en el pleito , o en el caso de que la diferencia entre la cantidad reclamada y la concedida sea sustancial.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

SEXTO.- De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , añadida por el artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución a la parte apelante del depósito para recurrir.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación de la demandada Trull & Trull, S.L., se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 6 de julio de 2012, dictada en los autos nº 338/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Igualada , acordando la ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda formulada por Lanera Galicia, S.L., y la condena de la demandada a pagar a la actora la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUARENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA CÉNTIMOS (148.046'30 €), más intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde el 6 de julio de 2012 y hasta el completo pago, sin expresa imposición de las costas de ninguna de ambas instancias, acordando la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, por interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días desde su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.