Sentencia CIVIL Nº 57/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1042/2015 de 15 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 1042/2015 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 755/2013

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 8 MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 57

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a quince de febrero de dos mil diecisiete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 755/2013 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 8 Manresa, a instancia de Elisenda , contra Higinio y Josefa , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y por la actora por vía de impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 25 de mayo de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: ESTIMO parcialmente la demanda interpuesta por Elisenda contra Higinio y Josefa condenando a éstos, solidariamente, a indemnizar a la actora en la cantidad de 1.450 euros con los intereses recogidos en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y la parte actora por vía de impugnación mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 18 de enero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia, tras estimar parcialmente la demanda formulada por DÑA. Elisenda contra D. Higinio y DÑA. Josefa , condenó a éstos, solidariamente a indemnizar a la actora en la cantidad de 1450 euros, 800 euros por el repintado del piso y 650 euros como indemnización por la resolución unilateral y anticipada por los demandados del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por las partes en fecha 27 de abril de 2012.

Frente a dicha resolución se han alzado los demandados afirmando, por un lado, que la obligación de pintar el piso se realizó por ellos antes de pasar a residir en la vivienda litigiosa por lo que ninguna cantidad corresponde a la actora por este concepto, y, por otro, que el contrato se resolvió de mutuo acuerdo.

E impugna también la actora el pronunciamiento de la sentencia relativo a los efectos de la resolución unilateral del contrato.

SEGUNDO.-Recurso de los demandados.

Ciertamente consta en el contrato de arrendamiento cláusula en la que los inquilinos se obligaban a pintar el piso pero es también cierto que, cuando los demandados ocuparon la vivienda, pintaron todo el inmueble y así lo corroboró en el juicio el testigo D. Nemesio , quien manifestó que había procedido a pintar la vivienda en el momento en que aquellos entraron a vivir en el inmueble después de suscribir el contrato. Por tanto entendemos que la meritada obligación de pintar la vivienda se realizó antes de pasar a residir en la misma por lo que los demandados cumplieron el contrato y nada deben por este concepto pues aunque la pintura presentaba ciertos defectos al resolverse el contrato no se ha aportado prueba alguna de que haya sido la actora la que ha costeado la nueva pintura, no habiéndose negado ni contradicho de contrario la afirmación de la Sra. Josefa de que en el momento de dejar la vivienda, indicaron a la propietaria si quería que se repasara la pintura de las estancias, pues aún les quedaba pintura de la utilizada en el momento en que pintaron el piso, declinando la arrendadora tal opción afirmando que ya pintarían los nuevos ocupantes, de la manera que tuvieran por conveniente, al igual que había hecho ellos cuando entraron a residir en la vivienda litigiosa y de hecho, se reitera, no se aporta justificante alguno de que haya sido la arrendadora quien haya pintado de nuevo la vivienda de autos.

Procede, pues, estimar en este extremo el recurso y dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar a la actora la suma de 800 euros.

Distinta suerte ha de correr la alegación de que de que cuando la arrendataria indicó a la arrendadora su intención de resolver el contrato de arrendamiento antes de su finalización por imposibilidad de seguir satisfaciendo el pago de la renta, el arrendador aceptó dicha resolución pasando a resolverse el contrato de mutuo acuerdo pues nada dijo al recoger las llaves de la vivienda. Se entregaron las llaves y se restituyó la posesión a la propiedad sin que ésta mostrara su disconformidad.

El Tribunal Supremo, en sentencia de fecha 20 de julio de 2.011 , ha analizado la cuestión jurídica, referida a si el silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono de la vivienda y entrega de las llaves por parte del arrendatario equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual, por lo que la posterior demanda en reclamación de indemnización por resolución unilateral del arrendatario resultaría contraria al principio de la buena fe y la teoría de los actos propios.

Señala el Tribunal Supremo, con cita de las SSTS de 17 de noviembre de 1.995 , de 7 de julio de 1.990 y de 9 de junio de 2.004 , que 'dada una determinada relación entre personas, cuando el modo corriente de proceder implica el deber de hablar, si el que puede y debe hablar no lo hace, se ha de reputar que consiente en aras de la buena fe. No obstante lo anterior, en el presente caso se concluye que la sentencia recurrida no infringe esta doctrina jurisprudencial ya que la Sentencia impugnada declara que no existen elementos probatorios, exclusión hecha de la simple o mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora, que acrediten o prueben que la parte demandante, ahora recurrida, prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, y menos aún, que actuase contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito'.

En el presente procedimiento, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en autos, consideramos que no existen elementos probatorios, exclusión hecha de la simple o mera recepción de las llaves por la arrendadora en junio de 2013, que acrediten o prueben que ésta prestó su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que le unía con los demandados.

Por ello, siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo, en el caso de resolución anticipada por parte del arrendatario, se entenderá que no existe resolución unilateral e injustificada del arrendatario sino una resolución contractual consentida por ambas partes litigantes, cuando pueda alcanzarse dicha conclusión a la luz de la valoración de la prueba y de los actos posteriores, que permitan entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador respecto de la finalización del contrato.

Y en este caso, como ya hemos indicado, sólo contamos con la comunicación de abandono de la vivienda y la entrega de las llaves en junio de 2013, por lo que, no tenemos elementos suficientes para dar por probado el consentimiento tácito del arrendador respecto de la finalización del contrato. Por otra parte no consta renuncia por parte del arrendador a la percepción de la indemnización para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario. Tal criterio responde a la doctrina de esta Sala, que ha declarado con reiteración que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella.

TERCERO.-Impugnación de la parte actora.

En relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario de vivienda pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11, referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Por lo que, en los contratos de duración pactada hasta cinco años, en caso de desistimiento unilateral y anticipado del arrendatario, el arrendador ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona ) puede optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil , es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario.

Tampoco es aplicable analógicamente la norma del artículo 34 de la Ley 29/1994 , por cuanto el supuesto de hecho de la norma invocada es completamente distinto del supuesto de hecho del desistimiento del contrato antes del transcurso del plazo pactado, siendo así que el artículo 4.1 del Código Civil únicamente admite la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón. La analogía se configura en la doctrina ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2007 ),como el procedimiento de aplicación del derecho por virtud del cual se aplica la norma establecida para un caso previsto a la solución de otro no previsto, atendida la esencial igualdad que existe entre ambos. Responde al principio de que si hay igualdad de razón jurídica debe haber también identidad de disposición concreta ('ubi eadem ratio legis est, ibi eadem iuris dispositio'. Asimismo indica la jurisprudencia que se entiende que existe semejanza cuando en el supuesto de hecho no regulado están los elementos sobre los que descansa la previsión normativa del regulado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 mayo 1996 y 21 noviembre 2000 ) y que debe acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configurados ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 febrero 1998 y 21 noviembre 2000 ), no habiendo en este caso igualdad de razón jurídica.

En la actualidad, bajo la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en defecto de pacto válido, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 , para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario, es posible distinguir dos situaciones en función de la duración pactada del contrato:

1.- duración pactada superior a cinco años: regulado en el artículo 11, que permite al arrendatario desistir del contrato, sin indemnización alguna para el arrendador, siempre que el contrato hubiere durado al menos cinco años, y el arrendatario dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses; aunque admite que las partes puedan pactar el contrato una indemnización para el arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste de cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

2.- duración pactada de hasta cinco años: no regulado expresamente en la Ley 29/1994, pero que es posible integrar, de acuerdo con las normas generales de los artículos 3 y 4 del Código Civil , mediante el antecedente histórico del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y la aplicación, en contrario, del artículo 11 de la Ley 29/1994 en el sentido de que la resolución unilateral por el arrendatario le obliga a indemnizar al arrendador; aunque tampoco se excluye la posibilidad de pacto en contrario, o el pacto de una cláusula penal en la que se prevean las consecuencias del desistimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009 ). Por lo tanto, la regla general en los contratos de duración pactada de hasta cinco años es que el arrendatario deba indemnizar al arrendador en los supuestos de desistimiento unilateral.

Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil , pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.

La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento , con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado.

Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964, 7.2 del Código Civil ) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964 , 7.1 del Código Civil , 1 1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por tanto en el presente caso, si bien se estima procedente la fijación de una indemnización a cargo del arrendatario, correspondiente a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, no puede cuantificarse en un mes de renta por cada año pendiente de cumplir, como pretende la impugnante, ya que consta acreditado que meses antes de octubre de 2014 ya se había arrendado la vivienda a un tercero por lo que no habiéndose aportado otros parámetros de cuantificación procede ratificar la fijada por la sentencia apelada procediendo desestimar la impugnación.

Finalmente es de señalar que no cabe descontar de dicha cantidad la fianza como aducen los demandados pues ellos mismos reconocieron en su contestación a la demanda que las partes pactaron que servía para el pago de la renta de la última mensualidad.

CUARTO.-Al estimarse parcialmente el recurso de los demandados no procede hacer pronunciamiento expreso sobre las costas generadas por dicho recurso. Desestimándose la impugnación procede imponer a la impugnante las costas de dicha impugnación.

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTEel recurso de apelación formulado por la representación de D. Higinio y DÑA. Josefa yDESESETIMANDOla impugnación formulada por la representación de DÑA. Elisenda contra la sentencia de fecha 25 de mayo de 2015 dictada en el procedimiento ordinario nº 755/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Manresa, SE REVOCA PARCIALMENTE dicha resolución en el sentido de que los demandados deben indemnizar a la actora en la suma de 650 euros, manteniéndose los restantes pronunciamientos. No procede hacer pronunciamiento expreso sobre las costas generadas por el recurso de los demandados y se imponen a la impugnante las costas de su impugnación.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello, que deberán interponerse ante este tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de ésta, debiendo constituirse el oportuno depósito conforme a la D.A. 15ª de la LOPJ .

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Encontrándose la Ilma. Sra. Magistrada Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN, de baja por enfermedad, y en consecuencia, impedida para firmar, habiendo asistido ella misma a la deliberación del asunto y redactado esta resolucion, procede a firmar por ella el ilmo. Sr.Presidente de esta Sección, de conformidad con el art. 204.2 LEC .

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.