Sentencia CIVIL Nº 57/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 709/2016 de 20 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CIVIL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACIÓN 709/2016

ÓRGANO JUDICIAL ORIGEN:JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 44 DE MADRID

AUTOS DE JUICIO VERBAL (250.2) 1032/2015

APELANTE/DEMANDADA:EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE RIVAS VACIAMADRID, S.A.UNIPERSONAL

PROCURADOR D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA

APELADA/DEMANDANTE:SUPERFICIE CARTERA DE INVERSIONES SA

PROCURADORA Dª. MARTA FRANCH MARTÍNEZ

APELADO/DEMANDADO/INCOMPARECIDO: INSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID.

PONENTE: ILMA. SRA. MAGISTRADA Dª. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

SENTENCIA Nº 57/2017

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a veinte de febrero de dos mil diecisiete.

La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 1032/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid, a instancia deEMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE RIVAS VACIAMADRID, S.A.U.,como parte apelante-demandada representada por el Procurador D. RAMÓN RODRÍGUEZ NOGUEIRA, contraSUPERFICIE CARTERA DE INVERSIONES SA,como parte apelada-demandante representada por la Procuradora Dª. MARTA FRANCH MARTÍNEZ, y contraINSTITUTO DE LA VIVIENDA DE MADRID,como parte apelada-demandada incomparecida ante esta alzada; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 2 de marzo de 2016 y rectificada por Auto de fecha 4 de mayo de 2016, sobre acción de reclamación de rentas de arrendamiento y cantidades asimiladas.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrado PonenteDª. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 02/03/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente:'Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Doña Marta Franch Martínez en nombre y representación de la entidad 'Superficie de Cartera de Inversiones, S.A.' contra la entidad 'Empresa Municipal de la Vivienda Rivas- Vaciamadrid, S.A.' representada por la Procuradora Doña María Luisa Mora Villarubia y contra la entidad 'Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid', representada por el Letrado de Comunidad de Madrid y, en consecuencia, debo condenar y condeno a estas últimas a abonar a la parte actora la cantidad de 3.158.925, más los intereses legales correspondientes desde el vencimiento de cada una de las rentas y cantidades asimiladas. No se hace expresa imposición de las costas causadas en esta instancia.'

SEGUNDO.-La anterior resolución se rectificó por Auto de fecha 4 de mayo de 2016, al existir error material manifiesto en el fallo de la misma, en el sentido de que donde decía'Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid', debía decir'Instituto de la Vivienda de Madrid'manteniendo en su integridad el resto de la resolución.

TERCERO.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la parte demandada Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid, SAU, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido confiriéndose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido las litigantes personadas, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para llevar a efecto la resolución del mismo por la Magistrada Ponente el pasado DIA 15 DE FEBRERO, en que ha tenido lugar lo acordado.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros y damos por reproducidos para evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se opongan a los de la presente resolución.

SEGUNDO.-El recurso de apelación deviene de la acción instada por 'SUPERFICIE DE CARTERAS DE INVERSIONES S.A.', en adelante SCI SA, sociedad que forma parte por escisión de la entidad 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS', contra el 'Instituto de la Vivienda de Madrid' y la 'Empresa Municipal de la Vivienda de RIVAS VACIAMADRID, SA,' en reclamación del pago de las rentas y cantidades asimiladas vencidas y que vayan venciendo hasta que se dicte sentencia, más los intereses de demora de conformidad con la Ley de Operaciones Comerciales y Lucha contra la Morosidad Ley 30/04.

Habiéndose dictado sentencia que estima parcialmente la demanda, en cuanto al pago de las rentas condenando al abono de la suma de 3.158.925€, pero rechazando la aplicación de la Ley 30/04 respecto de los intereses.

Se interpone recurso de apelación por la EMV de Rivas Vaciamadrid.

TERCERO.-La entidad EMV de Rivas Vaciamadrid, SAU, plantea la falta de jurisdicción de este orden civil para resolver este litigio, entendiendo que debe ser apreciada de oficio.

De la lectura del documento nº 4 de los aportados con la demanda, se desprende que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de inmueble con cláusula de reversión de la propiedad en favor del IVIMA, vinculante para ambas partes, sobre un edificio de protección pública en arrendamiento. Contrato no sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos- aunque esta normativa servirá de referencia para la determinación de las obras de reparación, conservación y mantenimiento que corresponden al arrendador-, y que se rige por lo pactado en el mismo, y en lo no previsto, por lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil . Todo ello sin perjuicio de la aplicación de la legislación de contratos de las Administraciones públicas en lo que proceda (estipulación octava) sometiéndose a los tribunales de Madrid.

La naturaleza privada del contrato y el sometimiento de las controversias que del mismo deriven a los tribunales del orden civil, resulta de sus propios términos, y del artículo 5.3 de Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas vigente al tiempo de celebrarse el contrato litigioso, precepto en el que se disponía, 'Los restantes contratos celebrados por la Administración tendrán la consideración de contratos privados y, en particular, los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, propiedades incorporales y valores negociables,'.

Sin que quepa entender que nos encontramos ante un único contrato de ejecución de obra pública, que englobe el de superficie y el de arrendamiento, pues tal suerte de simulación no se encuentra probada, tratándose de dos contratos diferenciados de superficie y arrendamiento, independientemente que el segundo responda a una fórmula de financiación de la obra ejecutada, que no implica la ejecución en sí. Modo de regular su relación jurídica que fue aceptada por la causante de la ahora recurrente, y por ella misma al suscribir el contrato de permuta y cesión, sin cuestionar dicha forma de pago de lo construido en la parcela objeto del derecho de superficie.

Por tanto la competencia corresponde a este orden civil, debiendo decaer este motivo.

CUARTO.-Entendemos que debe partirse de los siguientes hechos probados para dirimir el conflicto planteado:

1º) A la entidad 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS', el IVIMA adjudicó un derecho de superficie sobre laParcela 8.1 A.1 del Plan Parcial Ámbito 2 en el Camino Bajo de Rivas, en Rivas Vaciamadrid,con carácter oneroso, por un plazo de 20 años, para la construcción de 124 viviendas con protección pública y 136 plazas garaje.

2º) Formalizándose dicho derecho de superficie por escritura de constitución del derecho de superficie de 8/4/03, por el IVIMA en favor de 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS', doc. Nº 3 de la demanda.

3º) En dicha constitución del derecho de superficie, el IVIMA se comprometía a celebrar contrato de arrendamiento, desde la finalización de las obras hasta la expiración del plazo del derecho de superficie, abonando un canon arrendaticio.

4º) En fecha 1 de Septiembre de 2005 se otorgó contrato de arrendamiento, entre el IVIMA y 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS' doc. nº 4 de la demanda, en el que se pacta una renta de 881.795€ IVA incluido, asumiendo el arrendatario el pago del IBI.

5º) En fecha 16/9/05 se suscribe entre el IVIMA y la Empresa Municipal de la Vivienda de RIVAS VACIAMADRID, SAU, en adelante EMV Rivas, un contrato de permuta de parcela que incluye la cesión del contrato del derecho de superficie y arrendamiento, que había suscrito anteriormente el IVIMA con Ortiz, doc. nº 5 de la demanda.

6º) La entidad 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS', autoriza dicha cesión siempre que se mantenga la garantía del IVIMA en caso de incumplimiento de la entidad cesionaria y adquirente, doc. nº 6 de la demanda.

7º) En fecha 15/10/09, el secretario General del IVIMA, emitió un certificado asumiendo la obligación de pago de las rentas en caso de incumplimiento de la EMV Rivas, doc. nº 8 de la demanda.

8º) Tras esta cesión se fueron abonando las rentas por la EMV Rivas hasta julio de 2013 en que se generaron los impagos.

9º) El 1/3/10 por escritura pública de constitución de sociedad y escritura de escisión, mediante segregación de una rama de actividad de la sociedad 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS', se procedió a la creación de la entidad 'SUPERFICIE DE CARTERAS, S.A.', con transmisión a esta última, de la unidad económica de arrendamientos de viviendas de protección oficial de la Comunidad de Madrid, comprendiendo en su activo las viviendas alquiladas al IVIMA.

QUINTO.-Por la representación de la Empresa Municipal de la Vivienda de RIVAS VACIAMADRID, SAU, se alega como segundo motivo de su recurso que carece de legitimación pasiva para responder de la reclamación efectuada por SCI, y ello según lo estipulado en la cláusula 3ª, del contrato de permuta y cesión del derecho de superficie y arrendamiento, celebrado entre esta demandada y el IVIMA, que constituye una autentica condición resolutoria, y determina la exclusiva legitimidad del IVIMA frente a la reclamación planteada.

Si analizamos la cláusula reseñada, en ella se expone 'el incumplimiento por la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid SA, de cualesquiera de las obligaciones que como cedente por subrogación del IVIMA se deriven del contrato de constitución de derecho de superficie y que se recogen el pliego de condiciones ... o de las obligaciones derivadas del contrato d arrendamiento del inmueble...implicara así mismo laresolución del presente contrato,debiendo las partes devolverse las prestaciones que hubieran realizado o equivalente económico a elección de la parte que no hubiera incumplido, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios que procedan'.

Esta cláusula Tercera, titulada 'Condiciones Resolutorias', se inserta en el contrato celebrado entre el IVIMA y EMV de Rivas Vaciamadrid, de permuta y cesión del derecho de superficie y arrendamiento, el 6/9/05, obrante a los folios 137 y ss., y como bien indica la propia redacción del pacto, produce sus efectos resolutorios sobre este contrato y estos contratantes, siendo ajeno al devenir del contrato arrendaticio, que vincula a la recurrente con la empresa demandante.

No cabe una interpretación tan interesada como la que realiza la apelante, para exonerarse unilateralmente de su propia obligación como arrendatario, según la cual los efectos pactados entre el IVIMA y EMV de Rivas Vaciamadrid, se extiende en sus efectos resolutorios al arrendamiento que se encuentra vigente como consecuencia de dicha cesión y permuta con un tercero.

Entendemos que en virtud de este pacto el contrato puede ser resuelto, automáticamente si quieren, pero es el de permuta y cesión suscrita entre dichas litigantes, EMV de Rivas Vaciamadrid, y el IVIMA, sin afectar a las restantes relaciones jurídicas con terceros.

Rige sin ninguna clase de cortapisas lo prevenido en el artículo 1.256 del Código Civil ,conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Es evidente que el tenor de esta cláusula 3ª antes transcrita, así como la certificación expedida por el secretario General del IVIMA, en fecha 15/10/09, asumiendo la obligación de pago de las rentas en caso de incumplimiento de la EMV Rivas, folio 175, no tienen más función que la de garantizar a ese tercero arrendador, que pese a la cesión y consiguiente subrogación de otra entidad en el lugar del arrendatario, la solvencia de dicho nuevo locatario se respalda con dicho compromiso. Tal y como había exigido en su comunicación de 16/9/05, 'ORTIZ CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS', la empresa de la que trae causa el ahora demandante, SCI.

Concluimos por ello que la interpretación realizada por la Juzgadora de Instancia es impecable y a ella debemos estar, confirmando dicho criterio y desestimando el motivo del recurso.

SEXTO.-Por la representación de la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid SA, se nos alega en su último motivo la improcedencia de la condena al pago de las rentas devengadas con posterioridad a la demanda y hasta la fecha del dictado de la sentencia, por no haberse planteado de modo acumulado a la reclamación de rentas la acción de desahucio, lo que contraviene lo dispuesto en el art. 220 de la LEC .

En esta alzada consideramos no asiste la razón al recurrente en cuanto a que se refiere al art. 220 de la LEC , pero en su párrafo segundo, en el que se regula que procedería la reclamación de rentas futuras, en el supuesto de ejercicio acumulado de las acciones de reclamación de rentas y desahucio, vinculando precisamente el devengo futuro al desalojamiento de la finca, lo que no es el caso. El presente supuesto se subsume en el párrafo primero, del Art. 220 de la LEC , que es el que se ha de aplicar, por cuanto la presente reclamación se limita a pretender el pago de las rentas, esto es prestaciones periódicas, por lo cual tal y como contempla este precepto se pueden incluir en la condena las rentas posteriores a la demanda, en el presente caso como ha hecho la juzgadora de instancia hasta el dictado de la sentencia.

Lo que implica la desestimación de este último motivo del recurso, confirmando íntegramente la sentencia dictada al coincidir esta Sala con el ponderado y muy correcto criterio de la Juzgadora de Instancia.

SÉPTIMO.-En cuanto a las costas causadas en esta alzada, de conformidad con el art. 398 en relación con el art. 394 de la LEC , se imponen a la recurrente vencida, la 'Empresa Municipal de la Vivienda de RIVAS VACIAMADRID, SA'.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de Su Majestad el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS INTEGRAMENTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la 'Empresa Municipal de la Vivienda de RIVAS VACIAMADRID, SA', contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid, con fecha 2 de marzo de 2016 , y rectificada por Autos de 4 de mayo de 2016, en los autos de juicio verbal número 1032/2015 y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente la 'Empresa Municipal de la Vivienda de RIVAS VACIAMADRID, SA', de las costas procesales causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Final Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander, con el número de cuenta 2579-0000-00-0709-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez sea firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.