Sentencia CIVIL Nº 57/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 162/2019 de 21 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO nº 162/19 - AUTOS nº 1297/17

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 4 DE GRANADA

ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

PONENTE SRA. Dª SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZ

S E N T E N C I A N Ú M. 57/2020

ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSÉ REQUENA PAREDESMAGISTRADOSD. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZDª SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZ

En la Ciudad de Granada, a veintiuno de febrero de dos mil veinte.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 162/19- los autos de Procedimiento Ordinario nº 1297/17 del Juzgado de Primera Instancia nº Cuatro de Granada, seguidos en virtud de demanda de D. Esteban y Dª Sagrario contra la Mercantil Gamipan, S.L.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Estimando parcialmente demanda interpuesta por la representación de D. Esteban Y Dª Sagrario, representados por la Procuradora Dª . Celia Alameda Gallardo contra la mercantilGAMIPAN SL, declaro que la demanda ha incumplido el contrato suscrito con los actores, condenándola a pagar a los mismos la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO ERUOS (165€ euros), así como los intereses legales, sin especial pronunciamiento en costas. Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Granada. El recurso se interpondrá mediante un escrito que se debe presentar en este Juzgado dentro del plazo de 20 días, contados desde el siguiente al de la notificación, en el que se deben exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna'.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltma. Sra. Magistrada Dª . Sonia González Álvarez.

Fundamentos

PRIMERO.-Se alza el apelante contra sentencia de fecha 21 de diciembre de 2018 que tras declarar el que se había producido un desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento suscrito por las partes por decisión de la arrendataria la mercantil GAMIPAN S.L, condena a ésta al pago de 165 euros en concepto de indemnización, no apreciando la existencia de daños que se reclaman en la demanda, considerando el apelante insuficiente la cantidad que se le reconoce, solicitando de forma subsidiaria que se le abonen las rentas de los tres meses que estuvo el local sin arrendar, y por otro lado que existe error a la hora de valorar la prueba en cuanto a los daños que se han ocasionado en el local.

Siendo un hecho acreditado y no discutido en la segunda instancia, la decisión unilateral por parte de la arrendataria de dar por resuelto el contrato de arrendamiento que las partes habían suscrito en fecha 1 de abril de 2015 antes del tiempo pactado, en este caso en julio de 2017, siendo la duración pactada de ocho años, y ante esta resolución unilateral del contrato surge el derecho del arrendador a la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que le ha causado el incumplimiento del contrato, de conformidad con lo previsto en el art. 1.101 del Código Civil .

En esta materia debemos tener en cuenta la doctrina jurisprudencial fijada por el TS en la sentencia nº 221/2012 de 9 de abril ,y a la que alude el apelante en su demanda,que en relación a dicha materia y resumidamente dice: 'Lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas de un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido: como pauta de carácter orientador puede tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el que se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario'.Y continúa señalando: La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento. A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que 'para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )' ( STS de 14 de julio de 2006 ). Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada.'

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Posteriormente, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción original, no contenía un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11 admitía la posibilidad de que el arrendatario pudiera desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por otro lado, el artículo 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio , permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En este caso resulta que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de abril de 2015, de una duración pactada de ocho años, y que por parte de la arrendataria demandada se desestió del contrato en julio de 2017, transcurridos dos años desde la fecha de celebración, solicitando el arrendador la cantidad de 3.795 euros por lucro cesante, resultante de un mes de renta por año hasta la finalización del contrato, reconociendo la Juez de Instancia la cantidad de 165 euros, ya que una vez transcurridos tres meses desde la resolución del contrato, el local fue de nuevo arrendado. Sin embargo no se comparte el criterio mantenido en la sentencia, por un lado porque no se aprecia ningún enriquecimiento injusto en el hecho de que se reconozca la indemnización marcada en la ley, ya que se desconocen las circunstancias en que se arrendó de nuevo el local, si por la misma renta u otra inferior y la duración, y por otro, si se sigue el criterio aplicado, correría mejor suerte aquel arrendador que a la fecha de presentación de la demanda no haya conseguido arrendar su local, o lo haya arrendado durante el transcurso del procedimiento y se llegase a desconocer dicha circunstancia, por ello, se ha de reconocer la indemnización reclamada por el apelante en su escrito de demanda, debiendo de estimarse el primer motivo del recurso.

SEGUNDO.-Como segundo motivo del recurso se alega error en la valoración de la prueba, ya que si bien la maquinaría y enseres existentes en el local no eran del arrendador, si las instalaciones que estaban en pleno estado de funcionamiento cuando se arrendó el local, habiendo ocasionado la arrendataria una serie de desperfectos como cables arrancados, cristales rotos, placas de techo, daños de electricidad y fontanería , desperfectos que habrían sido corroborados por la nueva inquilina D. ª Inés que vio el estado del local.

Ante todo señalar que en cuanto a los daños en la finca arrendada, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 )

Asimismo y reiterando lo anterior señalar que sobreel arrendamiento y las obligaciones de las partes, el arrendatario, según el Art.1563 del CC y los concordantes arts.1561 y 1562, al deber devolver la cosa arrendada como la recibió salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. ( SSTS de 2 de Marzo de 1.963 , de 11 de Junio de 1.991 y de 12-2-01 ), establecen sendas presunciones 'iuris tantum' que, con inversión de la carga probatoria él ha de destruir, en el sentido de que se presume que la ha recibido en buen estado y que es responsable de la pérdida y deterioro que tuviese dicha cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya de modo que, esta presunción 'iuris tantum' de culpabilidad le obliga a demostrar que el evento dañoso se produjo sin influencia de su negligencia y, de no hacerlo, deberá responder aunque sin serle exigible una rehabilitación total e inexistente cuando contrató sino sólo que deje el objeto del arriendo como se le entregó.

Completando el precedente, y en relación con los daños que se reclamación de la demanda, se deduce del art.1554.1 del CC que la causa propia del contrato de arrendamiento es la de entregar una parte a la otra el uso y disfrute de determinada cosa, a cambio del pago de cierto precio o renta, y así claramente lo dispone su art.1554, 1. Consecuentemente con ello, al arrendador corresponde hacer durante la vigencia del contrato todas las reparaciones que sean necesarias al fin de conservar la cosa en el estado que corresponde para servir al uso para que ha sido destinado, y en cuya consideración se ha celebrado el arriendo, y así lo establece en número 2 del artículo y otros muchos preceptos, como el 21 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, o el 107 de la Ley, por ello será el mismo quien deba soportar los gastos normales que se deriven del uso de la cosa transmitido al arrendamiento, por los cuales recibe como contraprestación el estipendio correspondiente, Por ello, en cuanto que todo uso de un inmueble, lleva consigo determinados desperfectos, que son consecuencia del mismo, el arrendatario no debe responder de ellos y su obligación por tal motivo sólo surgirá cuando se trate de daños dolosamente causados, o al menos de aquellos otros que se demuestre exceden de lo que debe entender por una utilización normal del bien arrendado, por ser impropios de un uso habitual considerando la naturaleza y finalidad de aquel, pues, es obvio, y no necesita mayor explicación, que las cosas desmerecen por su uso, o incluso por el simple transcurso del tiempo. Y en este sentido deben ser interpretados los citados artículos 1563 y 1564 del Código Civil .

En este caso concreto, y tal y como se recoge en la sentencia recurrida, tan solo se aporta un presupuesto de los daños y desperfectos causados en el local y una serie de fotografías, existiendo como única prueba que acredite los mismos, la manifestación de la nueva inquilina que aforma que el local tenía desperfectos y que habían sido reparados por los dueños, pero sin embargo más allá de dicha manifestación, no existe prueba directa que acredite el estado real del local cuando se abandonó por el arrendatario, ni que los mismos hayan sido reparados por los apelantes y por la cantidad que reclaman, toda vez que no conta ni una sola factura que acredite que los mismos han sido reparados, facturas que incluso podían haber sido aportada en el acto de la audiencia previa en el caso de que si hubiesen confeccioando con posterioridad, correspondiendo, como hemos dicho, al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento, por lo que el motivo del recurso ha de ser desestimado.

TERCERO.-Que, de conformidad con el art. 398 de la LE, no procede hacer declaración con relación a las costas de la presente alzada.

CUARTO.-Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Esteban y D. ª Sagrario, a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 21 de Diciembre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granada, debemos revocar la sentencia en el sentido de reconocer a los actores, en concepto de indemnización por el desestimiento unilateral del contrao, la cantidad de TRES MIL SETECIETNOS NOVENTA Y CINCO EUROS € (3.795 €),manteniendo el resto de pronunciamietno contenidos en la sentencia. Y sin declaración con relación a las costas de la presente alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banco Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial 004518 utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Decidido el asunto por este Tribunal colegiado, y estando de baja el Iltmo. Sr. D. JOSÉ REQUENA PAREDES para firmar la presente resolución, firmará por él el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ, haciéndose constar que el referido Magistrado de este Tribunal votó pero no pudo firmar ( art. 204.2 LEC).

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN

En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 57/2020 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA