Sentencia CIVIL Nº 570/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 754/2017 de 08 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 754/2017 -4
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 74/2016
Parte recurrente/Solicitante: Adrian , Sofía
Procurador/a: Carlos Turrado Martin-Mora, Carlos Turrado Martin-Mora
Abogado/a: Juan Campos Alcántara
Parte recurrida: Verónica , Aquilino
Procurador/a: Jose Castro Carnero
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 570/2018
Magistrados:
D. Juan Bautista Cremades Morant
Dª. Isabel Carriedo Mompin
Dª. M dels Angels Gomis Masque
D. Fernando Utrillas Carbonell
Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 8 de octubre de 2018

Antecedentes

PRIMERO.- Se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 74/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante Adrian , Sofía contra Sentencia de fecha 08/03/2017 y en el que consta como parte apelada los demandados Verónica , Aquilino .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación de Adrian y Sofía contra Verónica y Aquilino absuelvo a ambos demandados de las reclamaciones efectuadas en su contra con imposición de costas a la parte demandante.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 19/09/2018.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ilma. Sra. Dª. Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Adrian y de Dª Sofía se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 12 de Barcelona en fecha 8 de marzo de 2016 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 74/2016 de los de ese JPI.

La resolución ahora recurrida desestima íntegramente la demanda interpuesta por los ahora recurrentes en reclamación de cantidad contra D. Aquilino y contra Dª Verónica , aquí apelados.

En sustento de su acción los actores exponían que en fecha 12 de julio de 2013 suscribieron dos contratos: 1.-un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que tenía por objeto el local, destinado a bar- restaurante, sito en la calle Escocia nº 37, bajos; contrato que fue suscrito solo por la codemandada Dª Verónica , en calidad de arrendadora, y por los demandantes, D. Adrian y Dª Sofía , como arrendatarios. Se estableció un plazo de arriendo de 10 años y una renta mensual de 800.-euros. Y 2.- Un contrato denominado de 'traspaso de negocio', este ya suscrito por demandados, como cedentes, y demandantes como cesionarios, que tenía por objeto el negocio de restauración existente sobre el local anterior y que disponía de licencia municipal de actividad mixta C-3. El precio por ese negocio se fijó por las partes en 25.000.-euros, de los cuales, 10.000.-euros se admiten entregados a la fecha del contrato, y los restantes 15.000.- euros habían de abonarse en 120 cuotas mensuales, de 125 euros casa una, cuyo devengo empezaría el 1 de septiembre de 2013.

Afirman también los demandantes que al cabo de dos años, concretamente el día 7 de septiembre de 2015, ambos contratos hubieron de 'rescindirse', lo que se efectuó de manera expresa respecto del arrendamiento del local, suscribiéndose al efecto el documento que se acompaña a la demanda ( folio 16), titulado de desistimiento y entrega de llaves. Señalan que esa rescisión alcanzó también al traspaso de negocio, manifestando que todo ello fue debido al incumplimiento contractual de la arrendadora que les cedió un local inhábil para llevar a cabo la actividad para la que fue arrendado dado que concurrieron problemas para la obtener la transmisión de la licencia que figuraba a nombre del anterior arrendatario y explotador del negocio, D. Leovigildo .

A partir de estos hechos, reclamaban: (i) Solo a Dª Verónica ( por ser la única firmante del contrato de arrendamiento de local como arrendadora), la devolución de la suma de 1.600.- euros, que manifiestan haber entregado como fianza a la firma del contrato, y (ii) tanto a Dª Verónica como a D.

Aquilino , bien solidariamente, bien a cada uno la mitad de las cantidades que se dirán si se estima que la deuda es mancomunada, la suma de llevaban pagada por el traspaso (13.250 euros) y otros 3.112,5.- euros que manifiestan haber abonado en concepto de sanciones administrativas, o en su defecto- y según las aclaraciones llevadas a cabo en el acto de audiencia previa-que se les autorice a retirar enseres del establecimiento hasta cubrir el importe del traspaso ya abonado.

Los demandados se opusieron a la demanda alegando: 1.- En cuanto a la devolución de la fianza, que la suma cuya devolución se pretende nunca llego a ser entregada por los arrendatarios, con lo que no hay que devolver nada en este concepto.

2.- En cuanto a la imposibilidad de poner a nombre de los actores la licencia de actividad del bar- restaurante, los demandados afirman que si no se ha producido el cambio de titularidad de la licencia fue por causas imputables a los propios demandados, sin que se les pueda imputar incumplimiento alguno.

En todo caso manifiestan que en la fecha en que se pretenden rescindidos los contratos, lo que se produjo fue una resolución de ambos contratos de mutuo acuerdo, considerando las partes enteramente saldadas sus relaciones, sin nada más que reclamarse, no pudiendo venir los actores contra sus propios actos.

3.-Por último, en cuanto a la suma que se reclama por sanciones, además de reiterar que la administración sancionó unas conductas solo imputables a los actores, alegan que ni siquiera consta que estos últimos hayan abonado las cuantías que pretenden repercutir en los arrendadores.

La resolución recurrida estima la demanda argumentando, en síntesis: (i) que no hay prueba de la entrega de la fianza cuya devolución se pretende, pues el pago de la misma ni se deduce del tenor literal del contrato ni consta acreditado por ningún otro medio probatorio; (ii) en cuanto al precio del traspaso, que en '......

ausencia de incumplimiento contractual por la demandada cobra todo su sentido el documento de desistimiento de 7.9.2015 -doc. n o3 de la demanda- que no es otra cosa que el abandono voluntario y anticipado del contrato por parte del arrendatario, bien, en este caso, de los contratos, arrendamiento y traspaso, pues basta estar y pasar por aquello que dice la propia actora en su demanda ' los contratos se rescindieron el día 7.9.2015; el de arrendamiento de manera expresa, mediante documento n o 3, alcanzando al de traspaso de negocio...' Al tratarse de un contracto bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria, anticipada, sin causa, supone un incumplimiento esencial por parte del que desiste, pues se rompe el plazo, se acaba con la expectativa de cobrar todas las rentas y todas las cantidades aplazadas, respectivamente para los contratos de alquiler y traspaso. Cabe indicar que la voluntad del arrendatario de desistir no extingue automáticamente el contrato, el propietario podía exigir el cumplimiento o resolución con indemnización de daños y perjuicios, no lo hizo, sin que suponga enriquecimiento injusto por su parte al limitarse a percibir las cantidades abonadas como precio de traspaso en un contexto en que fue la demandante la que decidió poner fin anticipadamente a la relación, sin causa imputable a la demandada, tal y como refleja el documento, que es de desistimiento y en el que además no se hizo tampoco ninguna salvedad al hipotético incumplimiento de la arrendadora, seguramente, ya que no existía, idea ésta, la de la inexistencia de incumplimiento de la demandada que aparece más clara, si cabe, desde el momento en que desde la asistencia técnica de la propia actora, concretamente, durante el interrogatorio de preguntas, se termina por anticipar que la situación deficitaria del negocio bien pudo ser la causa motivadora del desistimiento. Por todo ello, se desestima también la reclamación por el precio del traspaso y por consiguiente la intención de recuperar parte del mobiliario que se vinculaba al éxito de la reclamación dineraria.' Y, (iii), por lo que se refiere al reembolso de las sanciones administrativas, deniega su procedencia por considerar que no constan abonadas las mismas.



SEGUNDO.- Sentado lo anterior, podemos avanzar que, revisadas las actuaciones en esta alzada, estimamos, que el juzgador de instancia hace una valoración de la prueba que no resulta, en absoluto, ilógica, arbitraria ni contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica y que se atiene a los hechos que resultan de las pruebas practicadas que obran en autos, sin que quepa, como pretenden los apelantes, sustituir la valoración que de esa prueba hizo el juez a quo por la valoración subjetiva que realiza la parte recurrente, que no sirve para desvirtuar la anterior.

Por ello, por lo que se refiere a estos conceptos la sentencia de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal en lo esencial acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de los recurrentes, bastando en respuesta a las mismas efectuar las consideraciones que pasamos a efectuar: A) Efectivamente, por lo que respecta a la fianza arrendaticia, la cláusula contractual que la preveía (pacto undécimo del contrato; vid. folio 12) establecía literalmente que: ' El arrendatario se compromete en este acto a efectuar el pago de la suma de 1600.-euros (MIL SEISCIENTOS EUROS) en concepto de fianza, en un plazo no superior a seis meses. Queda facultado el Administrador actual para hacer entrega a quien pueda sucederle en el cargo, o al propietario de la finca, de la fianza percibida'.

Es claro, sin necesidad de mayores esfuerzos interpretativos, que esta previsión contractual no entraña una carta de pago de la fianza no sirviendo como prueba de su recepción. Antes al contrario: se limita a estipular una obligación de pago de la fianza y para su cumplimiento se da un plazo de seis meses.

Pues bien, como acertadamente razona el juzgador de primer grado, no hay prueba alguna en autos de la que resulte que los actores, en tanto que arrendatarios y sobre quienes pesaba la obligación de prestar fianza, cumplieran con esta obligación y abonaran- ni en su totalidad ni parcialmente- la misma. Por lo tanto, es forzoso concluir que no se puede obligar a los arrendadores a devolver una fianza que no consta siquiera percibida.

B) Igualmente consideramos que, con independencia de a quién correspondiera finalmente la obligación de abonar las sanciones administrativas por el incumplimiento de ciertos requisitos para la explotación del local, necesariamente la petición de reembolso exige como presupuesto previo que quien lo solicita, en este caso los actores apelantes, justifiquen debidamente haber hecho efectivas las sanciones y por los importes que se reclaman por este concepto, y en este caso, como implícitamente se admite al inicio de la última página del recurso, esta justificación no se ha verificado.

C) Y en cuanto al arrendamiento y el mal llamado traspaso, pues en realidad se trataría de una venta del negocio con precio aplazado, ya que el traspaso es genuinamente un negocio entre inquilinos y en este caso el negocio con licencia de restauración se adquirió por los compradores ( actores y apelantes) de los dueños del mismo (los demandados apelados), estimamos que de los actos propios de las partes se deriva, efectivamente, como así lo entiende el juzgador de primer grado, que, ante la imposibilidad y la falta de interés de ambas partes en la continuación del negocio decidieron, de mutuo acuerdo, extinguir los dos negocios con facultad de los arrendadores y transmitentes de retener las sumas percibidas a cuenta y las obras o mejoras y enseres existentes en el local pero renunciado a percibir tanto las rentas futuras por el término contractual pactado como el precio aplazado del local.

Todo ello sobre la base de las siguientes premisas, que justifican la conclusión avanzada: No consta probado, como pretenden los demandantes, incumplimiento contractual alguno imputable a los arrendadores vendedores. Las faltas administrativas que se contienen en el expediente obrante en autos son relativas a cuestiones ( tales como falta de rótulos de advertencia obligados, uso del local en la terraza, prohibición de almacenamiento en zona no cubierta...) que habían de ser solventadas en su caso por los propios recurrentes en cuanto tenían a su cargo la explotación del negocio. Y los supuestos reproches administrativos sobre la configuración interna del local, lo cierto es que se refieren a datos de la realidad que fueron ya conocidos por los demandantes al adquirir el negocio que no impedían su explotación pues, de hecho, el mismo disponía, como resulta controvertido, de licencia C3 de restauración con la configuración existente y había sido así explotado por inquilinos anteriores. A partir de ello cobra mayor verosimilitud la tesis de los demandados vendedores cuando indican que los vecinos de la comunidad de propietarios en la que se ubica el local protestaban por el uso (de bar musical) que se daba al establecimiento por los actores, que era un uso no comprendido en la licencia, y de ahí las inspecciones administrativas, y que el desistimiento se debe además al hecho de que la rentabilidad del negocio no fue la esperada por los recurrentes.

En cuanto al contrato de arrendamiento, se debe hacer constar que en el mismo no se contemplaba la facultad de desistimiento unilateral y que se pactó por un término de 10 años prorrogables. En estas condiciones, se debe partir de la idea general de que, en defecto de pacto expreso, como es este el caso, la voluntad del arrendatario de desistir no extingue automáticamente el contrato, pues el propietario puede exigir el cumplimiento, lo que significaría la posibilidad de pedir todas las rentas hasta la finalización del término pactado ya que cuando se trata de locales de negocio no rige lo dispuesto en el art. 11 de la LAU ( vid. STS 183/2016 de 18 de marzo STS), aceptar la resolución con indemnización de daños y perjuicios o acordar con el arrendatario, expresa o tácitamente, el mutuo disenso. Estimamos que la entrega de las llaves del local determinó que los demandados tuvieran de nuevo el local y el negocio a su disposición, y que el documento llamado de 'desistimiento y entrega de llaves' comportaba también la extinción de la venta del negocio, por mutuo acuerdo ('contrarius consensus'), con pérdida, por virtud de lo acordado, de las cantidades hasta entonces percibidas (téngase presente que el contrato se había suscrito dos años antes) y ello pese a faltar el pago del precio aplazado. No se acredita por lo tanto un incumplimiento imputable a los arrendadores vendedores, y, sí, por el contrario, un incumplimiento por parte de los arrendatarios y adquirentes del negocio, cuando menos, del contrato de arrendamiento y, sí se estima en vigor, que es lo que defienden los recurrentes, también del contrato de compraventa, por no entregar las cantidades aplazadas.

Así las cosas, ciertamente la doctrina jurisprudencial es insistente en diferenciar la extinción de los contratos por mutuo disenso de la de la facultad resolutoria del contrato. No se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico, expreso o tácito, dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz.

En el caso de autos, pese al incumplimiento de los demandados, los actores, de forma expresa respecto al arriendo e implícitamente en relación a la venta del negocio se mostraron conformes con la extinción de los negocios acordados con las consecuencias expuestas y es este acuerdo el que provoca el cese de los efectos de los mismos ( vid. en este sentido STS 578/2015de 19 de octubre), que es, en definitiva, lo que se acuerda en la resolución recurrida.

Todo ello supone ratificar los argumentos del juzgador de primer grado de lo que se sigue que procede la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.



TERCERO.- Desestimándose el recurso, deben imponerse al recurrente las costas derivadas su apelación (ex art. 394 y 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Adrian y de Dª Sofía contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Barcelona en fecha 8 de marzo de 2016 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 74/2016 de los que dimana este rollo, CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.